LEBEN THE TSUKUBA プロジェクト

[購入検討中さん]

LEBEN THE TSUKUBA プロジェクトについて教えてください。
眺望も良さそうですね。
利便性などはいかがでしょうか。

所在地：茨城県つくば市竹園1丁目3-8（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK・5LDK
面積：75.34平米～100.47平米
売主・販売代理：タカラレーベン

物件URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba/
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

【物件のURLを修正しました　2014.1.30 管理担当】

[128: 購入検討中さん]

フージャースに流れる人も出そうですね。
まだあまり情報がなさそうですが。

[129: 匿名さん]

大手のデベがあの土地を狙ってるそうな

[130: 物件比較中さん]

大手デベってどこですか。
あの土地ってどこですか。

[131: 購入検討中さん]

野村プラウド+スーパーゼネコンだったら、つくば駅前でいくらするんだろ。
買える人があまりいないから来ないか。

[132: 物件比較中さん]

ふーのところしばらくパーキングみたいですね。
月最大1万とか表示もあったし
しばらく建設しないんでしょう。

[133: 購入検討中さん]

都心から購入を検討中のものです。

以前モデルルームの見学に参加し、2回目に大体の料金が出たんとの事で説明を受けてきました。
人生で最も大きな買い物となるので、不安要素となる部分は洗いざらい聞いてきました。
しかし、こういった事に関しては無知なため聞き流す程度になってしまったのも事実なのですが
とりあえず纏めると…。

やはり値段に関しては「つくば駅」付近問うことで学園都市などに比べると3500前後と考えた方が良いそうです。
値段の高い順は南側＞南東側＞東側となり、階層が高くなるにつれて値段も上がり、角部屋は高い。
管理費も部屋の大きさで異なりますが、駐車場やNETなど込みで2～3万
地震による強度についてですが、地盤は都内に比べると非常に良く心配はないとだけ言われました。
防音設備等も何とか2重装甲みたいなやつだそうで、他のマンションよりはマシとのこと。

・今思う不安要素
これから安いマンションが近くに建設されるのではないか？
せっかくちょっと高い階層を購入したのに面の前に高いビルが建たないか？
数年後にもっと安く売り出されないか？
↑この辺分かる人いますか？

長々と失礼しました。

[134: 物件比較中さん]

・近くに安いマンション→つくば駅近は高い。徒歩10以内で安いマンションなんて出ない。
・高いビル→現時点でそんな話は聞いたことないが5年後10年後は誰も分からない。
・数年後に安く→重大な欠陥ﾏﾝｼｮﾝでもない限り駅近は大幅に下がらない。

評判の悪い施工会社かもしれんが立地、構造等は良いので問題なく買えるんならおススメする。
駅に近いしいざとなったら売れる。
しかし管理費などの合計も2万超えるのか・・・金持ち向けだなあ・・・

[135: 匿名さん]

管理費と駐車場、修繕費もろもろで3万くらいが普通ではないのですか？
茨城の相場はもっと安いのでしょうか？

[136: 購入経験者さん]

管理人さんが通いの日勤1名で、ゴミ捨ては当日朝以外不可とかでなければ、管理費は少なくとも1~1.5万円するでしょ？
共用施設はカフェラウンジとか、フィットネススタジオとかがあるわけだし。
駐車場もつくば駅近で月5000円は取らないと、立体駐車場の大規模修繕をみんなの修繕積立金から出さないといけなくなるのでは？
そうすると、全部込みで2~3万円ってかなり安いと思います。
良心的な価格設定ならいいですが、単に月々の修繕積立をケチって10年後、20年後にドーンと一時金を徴収されるだけなら勘弁してほしいですね。

[137: 購入検討中さん]

つくば駅周辺は現在

　　需要＞＞供給

状態なので、高いですが、４～５年後に官舎跡地のマンションが売り出されるころは、
供給が１０００～２０００戸という規模になるのではと予想。そうすると

　　供給＞需要

なので、値段はかなり安くなるのでは？
私は１０％以上下がると見ています。

[138: 購入検討中さん]

4－5年後に官舎跡地にマンションが建つことは決定？
戸建が立つ可能性もない？
住宅以外の使い道もあるかもしれない。

官舎跡地がほとんどマンションになるのなら下落するかもしれんが
デベも馬鹿じゃないし供給過多にならない可能性もあると思うよ。

[139: 団地ともお]

値段入り広告入りましたね。

高っ。

[140: 購入検討中さん]

官舎跡地って、この物件より駅からは遠くなるよね？
つくば駅徒歩10分圏内に官舎跡地ってあるんだっけ？

[141: 購入検討中さん]

3LDK85㎡　3800万円台～　
去年建った竹園のレーベンより1000万円も高い。
土地は1/3程度で取得したのに吹っかけましたね。
おまけに施工は評判が悪いタダ。終わってるわ。

[142: 物件比較中さん]

ないない。この値段設定はないわ。
研究学園のほうと比較してたけど、これで一気に流れ込みそう…やだな。

[143: 検討してました。]

官舎跡地に関しては、つくば市が検討中です。

http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14215/14287/14401/015067.html

MR行きました。
我が家の場合まず、３棟すべて道路に面しているのが残念でした。
角部屋は5000万を超えるとのことでしたが、駅10分くらいの中古築浅戸建てが買える値段だと思いました。
10年特例用地なら4000万以内で戸建も可能です。
同じくらいの値段なら、そういう戸建や流山SC近くのマンションの方が魅力的だったので、我が家は購入検討から外しました。

官舎廃止と時期がかぶっていて問い合わせも多いらしいですが、意外と現在公務員宿舎に住んでいる人は買わないんじゃないかという印象でした。

[144: ご近所の奥さま]

これじゃ半分以上売れ残るでしょうね。
官舎の人たちの足元を見すぎです。私は研究学園かフージャーズを待ちます。

[145: 購入検討中さん]

どうみてもやりすぎだ。

さようなら。レーベン。
おたくのような悪徳不動産はどこかに逝って下さい。合掌。

それより最初から研究学園のウェリス狙いだったけど
こっちに流れてくる人もいそうですね。

[146: 不動産業者さん]

フージャーズは来年着工だって。それまで土地を遊ばせとくのはもったいないから駐車場にしてるってさ。

[147: 購入検討中さん]

まあ勝算があるからこの価格設定なんだろうけど。
ウェリスにしたいけど学校が無い・・・

前回のレーベンにしとけばよかったかなあ・・・

[148: 匿名さん]

駅近の駐車場が自走式だから強気なんだろ。

[149: 購入検討中さん]

ええ…
ウェリスと1000万も違うの…

あの立地に1000万をかけるかどうかと問われたら、さすがに悩む。
そのお金で何ができるか考えるとちょっとなぁ。

[150: 購入検討中さん]

この掲示板をレーベンの社員が見て

”この高級物件はお前らみたいな価格に関してゴチャゴチャ言うやつらは相手にしてないんだよ。”
という部長、課長クラスの会話が目に浮かぶ。

一方で
”こんな値段で売れるかよという”
一生懸命販売している一般社員の会話が目に浮かぶ。

そして売れ残る。残念な会社だ。

[151: 匿名さん]

もう検討していないなら
ごちゃごちゃ言ってないで去ればいいのに。
買えない人が何だか見苦しい；

[152: 購入検討中さん]

でたー　救世主！
よかったねレーベンさん！

[153: 購入検討中さん]

想定通りの価格でしたね。
売れ行きを見て第二期販売は価格を下げてくるといいですけどね。

レーベンの水と細かい泡の出る風呂は魅力的なんですけどね。
この価格で買っちゃうと向こうの思う壺ですね。

[154: 物件比較中]

予定販売価格発表されましたね。
立地と学校までの距離も程よく、検討しています。
東向きの一番安い価格帯の棟でも、強気の価格設定。
レーベンのいい鴨にはなりたくないが、人気の間取りや階数はあっさりなくなりそうで
悩ましい。
かなりの戸数ですから、完売まで1年はかかると思いますよ、と
ＭＲで他を接客している営業の声が聞こえてきましたが、
その間に価格は少しずつ下がるんでしょうかね？

[155: 購入検討中さん]

私は「つくば駅から徒歩圏内」「竹園地区」「100%自走式」「ヨークベニマム隣接」を理由に購入予定です。
過去物件を見渡しても、なかなかここまで条件のいいマンションは正直ありません。
「つくば駅徒歩圏内」に「大手デベロッパーとスーパーゼネコン」が「手ごろな価格で」マンションを出してくれる確率は、残念ながら今後も低いでしょう。

[156: 購入検討中さん]

>>155
> 私は「つくば駅から徒歩圏内」「竹園地区」「100%自走式」「ヨークベニマム隣接」を理由に購入予定です。

もちろん魅力なのは間違いないのですが、自分の場合は、
それが4000万や5000万を出してまで欲しい価値かどうか、悩んでいます。


そりゃお金持ちならすぐに買いますけどね…

[157: 不動産業者さん]

施工が多田では高い買い物になる。たぶん。

[158: 購入検討中さん]

タダ建設の評判、これ本当ですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47615/1

[159: 購入検討中さん]

多田建設＋タカラレーベンで検索するとレーベンリヴァーレ入間、レーベン八潮、レーベン見沼代親水公園あたりがヒットしたが、どれも特に問題なさそうだけどね。どれも完売っぽいし。

[160: 購入検討中さん]

>>138
>>4－5年後に官舎跡地にマンションが建つことは決定？
>>戸建が立つ可能性もない？
>>住宅以外の使い道もあるかもしれない。

マンション、戸建て、商業地にそれぞれ１／３くらいずる
割り振られるのではないかと思います。

かなりの数のマンションが供給されるのは、確実でしょう。
そのころは、官舎を追い出された人たちのかなりの部分が、住宅を購入済みでしょうから
需要は大幅に小さくなっているわけです。

そこが買い時だと考えます。

[161: 購入検討中さん]

>>157
　昔からただほど高いものはない、などと申しますね。

[162: 匿名さん]

検討するのやめたのなら、もうこのスレッドに来なければいいのにｗ

[163: 匿名さん]

日本の土地の価格は上がりますよ～
5年後に安くなるとか言ってる人がいますが、全く逆のことが起こるでしょう。
少なくとも今後10年はゆるやかなインフレなんでしょうね。

[164: サラリーマンさん]

さようならレーベン。同じ価格で研究学園の戸建てを考えます。

[165: 購入検討中さん]

日本でゆるやかなインフレが続くというのは、一番ありえないシナリオだね。

あるとしたら狂乱インフレでしょう。

その場合は、たしかに不動産を購入しておいたほうがいいね。

ただし、変動金利でローン組むと悲惨なことになるかも。

[166: 匿名さん]

>>165
そんなインフレがあると思うなら、検討中じゃなくて買っちゃいなよ
いや、買うべきだ

[167: 物件比較中さん]

ウェリスつくば研究学園　
3LDK　2400万円台～
4LDK　2900万円台～

レーベン竹園　
3LDK　3800万円台～
4LDK　4100万円台～

ものすごい差だ

[168: ご近所さん]

>>167
　3LDK　3800万円台って、まじっすか！？

　この場合、３ＬＤＫは80平米程度？

　これだと、私は完全にアウトだわ

[169: ビギナー]

う～ん。　予想よりかなり高かった。　諦めようかな・・・

[170: 購入検討中さん]

3LDKは75平米〜です。
恐らく一番安いのは東向きでしょうし、南向きは80平米以上しかないので、南向き狙いならもっと高くなるでしょうね。

[171: ご近所さん]

７５平米で、3800万円台って、まじっすか！？

しかも東向きで、目の前にビルが後から建つかもわからないのに！

まじっすか、先輩

[172: 匿名さん]

>>169
いやいや今後も上がることは確実なので買うしかないでしょう
五輪招致成功がガンでしたね。

[173: 購入検討中さん]

デベの値付けの流れを知らない方に参考にどうぞ。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2013-03-30

>予定価格とはいえ、一旦提示した価格を上げるのは、検討中の顧客の心理を考えると無理があります。まして、広告に明示してしまうと上げることは法的にも不可能なのです。
>
>そこで、幅を持たせるか、少し高めの数字を告知するのです。

ということで、言い換えれば、
「待ちましょう。」
　そして、
「焦りと無理は、思う壺」
です。

[174: 匿名さん]

３０年後には2,980万円で買えるかもね

[179: 購入検討中さん]

フージャースが2980万円で発売すれば、レーベンの態度も変わってくると思う。
それまで待ちます。

[180: 周辺住民さん]

>>フージャースが2980万円で発売すれば、

ずばり、それはないでしょう。

[181: 物件比較中さん]

住友不動産販売やＮＴＴ都市開発よりはりかに高いって
どんだけボッタ食ってんだよ。
おまけに瑕疵物件が多いと噂のある多田の施工だし。

[182: 不動産業者さん]

フージャーズは来年工事開始、でき上がるのはレーベンより早いという話です。
規模がレーベンの半分くらいですからその通りでしょう。

[183: 購入検討中さん]

>>182
どこ情報？
フージャースに電話して聞けば事情を教えてもらえるかな？？
例の宿舎の件で少し急いで探している。

[184: 匿名さん]

>>179

同じフージャースのデュオヒルズ吾妻が、
80m^2で3,600万円台から、90m^2で3,900万円台からで
条件のいい部屋は5,000万円超だった。

60m^2程度の部屋でない限り、さらに駅近の物件が
とてもそんな値段で出てくるとは思えないけれど。

[185: 物件比較中さん]

>>184
ウソはいけない。吾妻は5000万円超の部屋などなかった。
あなたはレーベン関係者ですか？

[186: 匿名]

フージャースはレーベン３２２戸の半分程度なんですか。随分小さいんですね。
あの土地なら延べ床３万前後はいけそうですので、
レーベンの３分の２、エスペリアとかミオカスと同程度の規模になると思ってましたが違うんですね…
商業地で規模が小さいとなると、いったいどれぐらいの価格になるのか…
想像しただけでちょっと怖いですね。

[187: 購入検討中さん]

レーベンのチラシには、76平米で3200万円台と書いてあった。
ちょっと待てば、2980万円になるかな？

[188: 周辺住民さん]

>>187
　それは東向き＆低層階の話でしょうか？
　それでも、想定より１０％くらい高いかな、、、

[189: 匿名さん]

ここの物件のキーワードはズバリ2,980万円。
決して3千万円じゃないよ。

[190: 購入検討中さん]

>>188さん
187さんじゃありませんが、3200万円台は東向き、低層だと
思われます。しかも、目玉商品的な「釣り」ですよね。
抽選部屋でしょう。

しかし、3800万円～とは高いですよね。
我が家の予算では80平米クラスでも、南向きには手が出ないかと。
価格設定が強気すぎる。高値で掴まされるのだけは勘弁だ。

[191: 匿名さん]

あれ、今まで駅近の自走式駐車場物件って有ったっけ？
無いから強気な気がする。

[192: 周辺住民さん]

買ったあと、目の前に高いビルが建ったら悲惨かな。

いくら安くても、２９８でも、そのリスクは私にはとれない。

[193: 匿名さん]

>>191
東新井のレーベンとか違ったか？

[194: ご近所さん]

>>191

目の前に高いビルは立たない。
レーベンさんの予定地は、すべてがURの土地ではなく、地元不動産会社の一誠商事さんからも購入しています。
さらに、まわりの土地も一誠商事さんの土地が大半なので、高い建物はできないかと。

それに、モデルルームも一誠商事さんの土地に建っています。

どちらかといえば、今のまわりの平地の広い駐車場に、低層の立体駐車場などの建物はありえるとおもいます。

竹園のビジネス需要と2台目の駐車場を借りれたら、便利だと思います。

[195: 匿名さん]

駐車場は一誠商事が管理しているだけだと思いますけど・・・
東は建物が建つ可能性は十分あるのでは。

[196: 周辺住民さん]

>>194

ペデの西側はすべてURの土地でしたよ。
敷地はつくば市役所予定地でしたから、URがリザーブしていたのです。
もしかして、ペデの東側も含めてマンション用地と勘違いしていないでしょうか。

一誠商事も土地の売買や賃貸が仕事ですから、モデルルームの土地を賃貸していたからといって、隣接地にビルを建てないかどうかには影響しないと思うのですが。

純粋に需要と供給の問題かと。
ヨークベニマルが出来て便利になれば、賃貸マンションやビルが建ってもおかしくはないと思います。
15階建てができるかどうかといえば、可能性は低いと思いますが。

[197: 匿名]

基準地価が発表されました。
つくば中心部の地価が上昇し始めてるようですね。
基準地価の調査地点に含まれていない研究学園に押されつつある地域ですので、
上昇はもっと遅れるかと思っていましたが、
なかなか底堅いですね。

[198: 物件比較中さん]

価格が高くて
施工が三度も破たんしている三流建設会社

ものすごい高い買い物に思えてくる

[199: 不動産業者さん]

基準地価　東新井　0.6％下落

[200: 銀行関係者さん]

竹園の地価１５２→１４７に下がってます。
下落傾向にまだ歯止めがかかっていません。

[201: 匿名]

>竹園の地価１５２→１４７に下がってます。

それは２５年１月のデータじゃないでしょうか？
最新情報は２５年７月ですよ？
竹園２丁目の住宅地は１４７→１５２に上昇しています。

[202: 物件比較中さん]

この掲示板見てると、なぜいつまでも施工会社＝未定　とＨＰに表示されているのかが
わかって、とても参考になりますね。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00086611/summary/

[203: 匿名さん]

タダってデマかもよ。

[204: 検討中]

>>203さん

　最近設置された工事現場を囲む塀に「多田建設」の文字が
記されてたので、間違いないでしょう。
　当方は既にここを諦めたクチですが。

[205: 周辺住民さん]

施工が多田建設で、値段も高めということで、私はここは断念しました。
立地はいいのですがね。

[206: 匿名さん]

本広告時は｢施工･未定｣では不可だからそのうちわかるよ。

[207: 物件比較中さん]

多田建設と営業の方に言われました。

[208: 買い換え検討中]

ＭＲ見に行ってビックリした。高すぎ。手が出ない。

[209: 住まいに詳しい人]

鹿島や清水がやってもここまで高くならない。

[210: 匿名さん]

これが｢つくバブル｣なわけさ。

[211: 購入検討中さん]

一流施工会社が付いてくれるよう、レーベンには努力いただきたい。そもそもつくばの価値は住民が作っているのだということを心得ていただきたい。

[212: 購入経験者さん]

結局、公務員宿舎を出ざるを得ない人の足元を見て、ポロ儲けをしようという魂胆が見え見え。
ここはグッと我慢して、他の学区に出るか賃貸にするかしない限り、高くて下請けから信頼されていない施工会社のマンションを買わされるというわけですね。

つくバブルといっても、今までのバブルとは種類が違う感じです。

あと何年かしたら、宿舎跡地が空き地だらけになって、その後貧相な賃貸マンションだらけになりそうな予感。

本当に民主党政権はロクでもなかったなぁ。
公務員宿舎を無くすのはいいですが、一度に無くす必要はなかったと思うんですが。
もともと自民党時代から段階的に廃止の方向だったんだから、その延長で良かったと思います。

これでつくば市の人口の重心が研究学園の方に移ってしまうのは避け難いでしょうね。
市内で済めばいいけど、同価格で買える都心方面に移ってしまったりしたら、目も当てられないです。

[214: 周辺住民さん]

>>212
>>つくバブルといっても、今までのバブルとは種類が違う感じです。
>>あと何年かしたら、宿舎跡地が空き地だらけになって、その後貧相な賃貸マンションだらけになりそうな予感。

　同感です。
　ただ、貧相な賃貸マンションがたくさん建つとも思えないです。
それなりの分譲が建つのでは？
そのころは、消費増税考慮しても、物件価格は１～２割下がっていると思います。

[215: 匿名さん]

中古住宅が今週に入って軒並み価格を下げているところを見ると、
今回のつくバブルは長く続かない気がします。

近所の公務員宿舎に今でも残っている人のほとんどはすでに土地を買って家を建築中か、
もしくはギリギリまで住んで賃貸に移ろうという人たちだと聞きました。
地区にもよるのかもしれませんが。

[216: 購入検討中さん]

>>212
公務員宿舎の撤退スケジュールってどこで見られますか？
撤退した後、売買が成立して、そこから着工となるとかなりの時間が経ちませんか？
早くて7,8年後とか？

[217: 匿名]

学園都市の中高層エリアになってる所は
市が条例で、戸建てをつくり難くするようですね。
建蔽率とか道路から建物の距離とか緑化率とかに制限を設けて
軒数を詰め込めなくして戸建て業者にとって儲けの出ない土地にしてしまおうという
ことらしいですね。

[218: 周辺住民さん]

>>216

　2年以内に立ち退くのではないかと思ってましたが違うのでしょうか？
その後、半年程度で売却、その後２年程度でマンション完成。
入居まで4年くらいかなと思うのですが、甘いでしょうか？
2年以内に立ち退かなくていいのなら、つくバブルも発生していないと思います。

[219: 匿名さん]

>>218

廃止宿舎については2015年9月末が退去期限ですが、恐らくそこから2年程度では建たないと思います。
既に廃止となって全員退去済みの宿舎も、まだそのまま放置されたままの所が多いし、
今回の大規模な廃止に関しては、供給過多による入札額の低下を恐れて、直ぐには売却されないのでは。

[220: 周辺住民さん]

>>219
>>既に廃止となって全員退去済みの宿舎も、まだそのまま放置されたままの所が多いし、

え、そうなんですか、、、
そのまま放置なんて、モッタイナイです。
早いとこ、売っぱらってつくバブルを沈静化させるよう行政にたのみましょう。

http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14215/14657/015485.html

の資料２では、大体どのように再開発するか割り当ては決まってるっぽいので
早いとこやってほしいですね

[221: 購入検討中さん]

つづきはつくばのマンションスレででもどうぞ

[222: 物件比較中さん]

で、正式価格出たのですか？

[223: 匿名さん]

>222
ここに載ってます。
>139
>141
>167

[224: 購入検討中さん]

まだショールームには行っていないけど、
結構高いみたいだね。
ここが一流デベ＋スーパーゼネコン施工だったら高くても買った。
資産価値が違うだろうしね。売りにも賃貸にも出せる。

ウェリスと迷っているが、どうしようか。
ウェリスはもしかすると早々に完売するかもしれない。安いし。
ここは待てば値引くかどうか、わからない。
難しいな。

[225: 吾妻所有者]

>>185
デュオヒルズつくば吾妻の角の高層階は5000万越えてましたたよ。
数ヶ月前に転売の部屋が出て5780万で結構すぐ売れてましたからね(少し値引きしたかも)
デュオ吾妻は公園前南向きという最強の眺望で、
目の前に何かできるんじゃないかという心配をしなくていいから精神的に楽。
地元不動産屋の評価も悪くないみたいだし、急激な資産価値低下もあまり心配してないです。

レーベンつくばも使ってる部材等基本仕様が結構似てると思ったけども、
和室の位置に好みが別れそうですね。
モデルルームがオプションてんこ盛りすぎてあまり参考にならないのがねえ・・

[226: 匿名さん]

>>225
ぜひこの物件も5000万で買って、5800万で転売して下さいｗ

[227: 物件比較中さん]

いよいよ月末ですね。
もう全タイプの販売価格も出ている頃だから、
申し込んでいる方もいらっしゃるんでしょうかね。