LEBEN THE TSUKUBA プロジェクト

[購入検討中さん]

LEBEN THE TSUKUBA プロジェクトについて教えてください。
眺望も良さそうですね。
利便性などはいかがでしょうか。

所在地：茨城県つくば市竹園1丁目3-8（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK・5LDK
面積：75.34平米～100.47平米
売主・販売代理：タカラレーベン

物件URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba/
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

【物件のURLを修正しました　2014.1.30 管理担当】

[1: 匿名さん]

TX始発のつくば駅の徒歩圏マンションで気になります。
大規模物件なので、いろいろなプランがあるのかな。
共用部分はどんな設備があるのでしょうか。
自走式の駐車場なのでいいなーって思いました。

[2: 物件比較中さん]

期待しましょう。
価格はあまり期待できないかもですが。

[3: 匿名さん]

ゼネコンが残念…。

[4: 物件比較中さん]

ゼネコン＝施工会社は未定と書いてあるけど、、、

[5: 物件比較中さん]

東南向きの棟の前面は、建物が建っている部分と駐車場のところがあるけど、駐車場の部分はビルとか建つ可能性はあるんでしょうねぇ。

[6: 匿名さん]

東南も西南も都市計画法上の商業地域ですから日影規制はありません
どんな建物でも建てられます
こちらが日照ゼロになっても文句は言えません
まあゼロという可能性は少ないですけどね

[7: 匿名さん]

タダ

[8: 物件比較中さん]

西南はカピオの駐車場かと思うが、そこに建物立つ可能性あるんだろうかね？

[9: 団地ともお]

モデルルーム見学会の事で問合せをして
ついでに価格についても聞いてみました。
が当然の事ながら価格はこれからとの事で教えてもらえませんでした。

この物件は駅近ですし、お高いんでしょうね。
最安で3500くらいですかね。
それはやりすぎ？

[10: 物件比較中さん]

魅せるためにそのぐらいの価格帯は用意するだろうけどボリュームゾーンは4000前半ぐらいじゃない？

公務員住宅の件と長期金利・増税前の駆け込みラッシュを見越して、
どう考えても相場から高めにしてくるだろ。

フージャースもできることだし、そのうち供給が追い付くだろうから、下手すると高値掴みの予感。

[11: ﾏﾏさん]

消費税駆け込みはないだろ。入居日が再来年だから、増税後となるのは確定でしょ。
フーが供給されるので、つくバブル弾ける予感が。つくばで3500万は東京の相場と比べても高すぎでしょ。

[12: 物件比較中さん]

>>10
>>フージャースもできることだし、そのうち供給が追い付くだろうから、下手すると高値掴みの予感。

それはあると思う。
公務員跡地から大量のマンションが供給される。
3年後くらいに価格下落は避けられないでしょう。

ここの立地だと８０平米で３２００万くらいが妥当だと考えておる。

[13: 周辺住民さん]

＞　公務員跡地から大量のマンションが供給される。
どこのデベがそんなことを？ｗ

2003年から2005年ころマンション買った人たちの住み替えがちょうどいいですよ。
今後中古が結構供給されるでしょうから、安値狙いの人は是非！

[14: 物件比較中さん]

市場に出回ってるつくば駅近辺の中古物件見ても平米単価45とかで普通に出ててちょっと異常だと思うわ。
あくまで個人的な感覚だけど、10%～20%は高いような気がしている。

ここの売り出しの価格によって、中古の価格も結構動くんじゃない？
案外、中古が値崩れする可能性も無きにしも非ず。

公務員住宅の跡は戸建てと予想。かなり先だろうけど。
これ以上マンション乱立させても売り手にうま味がなさそう。

[15: 匿名さん]

まあ、つくばは高いと思うかも知れんが、県内で文教地区に指定されてるエリアって極端に少ないからな。
子供の通学考えると県内の人は、学力レベルが高い人（≒収入が高い人）が集まる。
加えて、道路アクセスがここまで利便性の高い町は他に無い。

高くなるのは自然の流れかも。

[16: 物件比較中さん]

>>14　あくまで個人的な感覚だけど、10%～20%は高いような気がしている。

同感。感覚的に２割り増し。中古マンション売る人、強気すぎ。
もっとも需要が一時的に急増なのでしかたない。

公務員跡地は、駅１０分以内の徒歩圏ならマンション新築しても十分に
採算のとれる値段でさばけるから、1000戸くらいの供給はあると見ておる。

[17: 周辺住民さん]

＞ 1000戸くらいの供給はあると見ておる。
どこのデベが？

[18: 検討中]

No.9
>最安で3500くらいですかね。

　ターゲットはやはり東京勤務の方ですかね。
価格的に考えると、公務員・独法宿舎の住人には
縁のなさそうな物件に思います。

[19: 匿名さん]

価格じゃないんですよ。研究学園が開けてきてるので昔ほどではないかもしれませんが、つくばで大事なのは学区なんですよ。

[20: ﾏﾏさん]

今後官舎が少なくなってくれば、学力レベルも下がってくる。現に今も学校全体のレベルが高いのではなく、ごく一部のレベルの高い生徒が全体を押し上げているだけ。
だから学区にこだわってもあまり意味がない。

[21: 検討中]

No.19

少なくとも市内転居なら、宿舎住人の学童は
学区変更を強制させられることはないと聞いてるので、
そうすると、自然、価格の方を重視する傾向はありますね。

[22: 物件比較中さん]

となりのヨークベニマルの計画が気になる。
営業時間とか予想されるテナントとか。
騒音や臭気の可能性は大丈夫なんだろうか。

[23: 匿名さん]

>21
え！そうなの！？
なんかすごく不公平な感じがするね。。。
賃料が安い官舎に住んで、その上、学区を気にせず引っ越しできるなんて！

[24: 物件比較中さん]

だって宿舎住人の学童がいなくなったら、教育レベルが落ちちゃうよ。

[25: 匿名さん]

そんな事しなくても、地価が高いエリアなのだから、
その高い地価に住宅を建てられる≒教育にお金を掛けられる富裕層の子≒そこそこ頭の良い家系じゃないの？
普通より高い家賃を支払ってマンション借りてる方々もそこそこ頭が良いハズ。

[26: ﾏﾏさん]

富裕層？都内の一等地じゃあるまいし、このあたりのマンションに越してくる人は都内に勤務してる戸建が買えない普通のサラリーマンでしょ。

[27: 物件比較中さん]

それに教育に糸目つけずお金掛けても、駄目なものは駄目だよ。

[28: 検討中]

>No.23

>え！そうなの！？
>なんかすごく不公平な感じがするね。。。
>賃料が安い官舎に住んで、その上、学区を気にせず引っ越しできるなんて！

　つくば市は、学区を越えての就学が比較的緩いようで、住所で指定される
小中学校以外の学校に就学を希望する場合は、指定学校変更申立（学区外）で
可能とのことですから、宿舎住人の学童に限って優遇されている、
というわけではないでしょう。

指定学校の変更について
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14212/14263/14304/775/index.html

　ただ、相当の世帯数がここ1，2年以内に追い出しを食うことから、
それに伴う学童の移動は避けられませんが、市としては、転校による現役学童への
心身のストレスをなるべく和らげるのと、各学年に相当数の欠員が生じるくらいなら、
彼らの卒業までは現状のまま在校させた方が経営的(?)にも得策、と判断したの
じゃないですかね？なので、長くても3，4年くらいの経過措置でしょう。
対象学童が卒業してしまえば、その学校のレベルがどう変わろうが、少なくとも
元保護者にとってはどうでもいいことでしょうし。
　まあ、転居に伴う経費としては、学区外からの通学の経費・負担（マイカー送迎など）と
学区内に住む場合の経費・負担を天秤にかけるところでしょうね。

　この物件の場合、入居可能時期（H27/4以降）が微妙なのもちょっと難しいですかね。

[29: 匿名さん]

つくば駅周辺のマンションは値段が高い。
中古マンションは宿舎取り壊しが決定してからは売り手市場でとても強気です。
5年経過したマンションを購入時と変わらない値段で提示する売り手もいました。
実際に購入時の値段を調べていないかわいそうな方が買われたようです。
タカラレーバンは水にこだわっていたり、環境も考えているのでとても興味があります。
ただ値段が分からない現状ではまだまだ購入可能なものか・・・
少しでもお客様に優しい値段であると良いですね。

担当者の方、宜しくお願いします。

[30: 匿名さん]

>28
ありがとう。
やっぱり官舎の住人だけって訳じゃないようだね。ちょっと安心。

>24
>26
>27
が必死に反論してくるの見ていたら、まるで「自分は特別な存在なのだ」と思っていて、
官舎住人は優れているから、特別な配慮をされて当然と考えているとお見受けしました。

つくばには、民間企業の研究所も多いのでそういった方だって優れているハズなのにって思っていました。

[31: 匿名さん]

MR大盛況でしたね。これらかもっと来場者が増えるでしょう。
こりゃ多少ふっかけられても売れますわｗ

>>29
どうやら無理じゃないでしょうか

[32: 物件比較中さん]

価格は発表されましたか？

[33: 物件比較中]

確かに資料請求は多いそうです。
MR行ってきましたが、ブースごとにしっかり仕切られているにも関わらず、割と放置時間もちょこちょこあり他のブースからの話し声が何気なく聞こえてきたりして嫌な感じw。
まだ価格発表もされていないのに、「絶対買いますからね～おほほ」なんて声が、耳に入ってきて脱力・・・。
そういう発言をする人が、つくばの価格高騰に拍車をかけるんだよ～（泣）。
やめて欲しい。
とにかく、気になるのは価格ですね。

[34: 団地ともお]

モデルルームはいかがでしたでしょうか。
ほかのレーベン物件とあまり変わりはないですかね。
お得意の太陽光発電はなさそうですかね。

皆様のコメントを拝見しますと価格は期待できませんね。
つくばの発展を考えて2000万前半で出してみろと言いたいところですが。

それにしてもこの物件のホームページはおしゃれが過ぎてもの凄く見にくいと思うのは私だけ？

[35: 買い換え検討中]

買い替え検討中。

立地物件はまぁ色々あれど対して問題ないとして、とりあえず、ここはフージャースの価格待ちでしょう。

フージャースの価格（おそらくレーベンよりは１ランク安い）が公になれば値下げ合戦だし、
さらに時間が経つと、中古物件の値下がりも始まる。

たぶん、フージャースの価格が出る前に煽るだけ煽って成約させてくるはず。
怖くて買えないよ。

[36: 匿名さん]

フージャースの価格なんてかなり先じゃないですか？
それまでによさげな配置や間取りの物件は売れるでしょうね

[37: 購入検討中さん]

70m3台で安く見ても2800万～じゃないでしょうか

デイズタウン横のレーベンで日当たり悪い部屋80m3でそんなもんだったと思います。
宿舎廃止の需要アップを考えると3000万～もあり得そう。
レーベンにとっちゃつくばの発展とかどうでもよくて
売れればオッケーですからね。街づくりを目指すデベでもないし。

フージャースがレーベンより安いという根拠はなぜでしょうか？
土地の入札額の比較はよく知りませんが
レーベンより駅に近いし
デュオ吾妻が相当高くてもあっさり完売したので
デュオ吾妻と同様の価格と思いますが・・・

[38: ビギナーさん]

都心からの購入を検討している者です。

つくばの相場がまったくわからないですが、この物件の周辺で同じようなマンションの売り出し価格は、だいたいどのぐらいだったのでしょうか？

研究学園駅で同じ規模のマンションの売り出しと比べて、やはりつくば駅のほうが高いのでしょうか？

80m3の3LDKで3000万円程度という書き込みがありますが、この物件もそのぐらいの価格でしょうか？

[39: 不動産業者さん]

実際の価格は、そんなもんでしょう。

レーベンとフージャースを天秤にかけ、競合をあおればもう少しさがるかも。

[40: 買い換え検討中]

80m3の3LDKで3000万円程度ということはないでしょうね。
今の需要増を考えると、3300～3500万くらいと見ています。
高層階ならもっと高くなるでしょうね。

[41: 物件比較中さん]

＞38さん
いま研究学園から出ているウェリスは
駅から15分以上かかることや学校が遠すぎることもあるのか
レーベンよりは安いと思います。

研究学園では過去にパークハウスがありましたが
三菱なのでランクが違います。あまり参考になりません。

あとつくばでは官舎廃止のためマンションの需要が大幅に上昇します。
そのため価格にお手頃感は全くないと思います。

[42: ビギナー]

先にできる東向きが一番条件が悪いけど、それでも日当たり等は十分でしょう。８０平米低層で３４，５百じゃないですか、南は４千前後からでしょう。　うちは申し込み予定です。

[43: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

40,42>
多分レーベンの書き込みだろうが、価格発表前に価格釣り上げようと必死だね。普通の購入者なら価格が高くて妥当だなんて書き込みはしないでしょ。
いくら公務員宿舎廃止があってもレーベン300戸+フーが売却するだけの需要はないでしょう。レーベンとフーが売れ残り、販売に困る状況まで待った方がいいね。財閥系が参入してこないってことは確実につくバブル弾ける兆候でしょ。

[44: 購入検討中さん]

確かに、レーベンとフージャースが合計で600戸近いマンションを供給すれば
売り残りが出てくるでしょう。
廃止になる官舎はお化け屋敷みたいな建物ばかりで、1/3から1/4くらいしか
入居してない。（2/3から3/4は既にでていってしまった。）
そんな官舎からみんなでて行っても住宅が足りなくなるようなことは、考えにくいですね。
あわてないで、レーベンとフージャースを競わせて、2500万円くらいで買いましょう。

[45: 匿名さん]

レーベンを競わせるなんて、モデル行けばそんな流れにさせてくれないよ。何時間でも説法聞かされるよ。

[46: 匿名さん]

「レーベンとフージャースを競わせて」って、意味不明ですね。
販売時期が全然違うのに。
そもそもふーの方は実際に建てるの？って感じですね。

[47: ビギナーさん]

「値段が安くなってほしいよね」っていう発言は買い手としてすごく理解できるんですけど、

「ここは高いです。」「3000万円なんてとんでもない。」
「4000万からですよ。」「競わせるなんて意味不明。」

という趣旨の発言って、どういう理屈で発言してるんでしょう？
買い手の発言とは思えないです。

つくば駅周辺の相場をぜひ知りたいです。

バブルという話がありますが、今後いくつかマンションが建って、
例えば5年ぐらい経ったときには、相当値下がりしているということでしょうか？

[48: 周辺住民さん]

つくば駅周辺の相場は今、上昇中ということだと思います。
買いたい人は、官舎を出る人＋駅近くに住みたい人
なので需要は結構あるのではないかと。

ただ、官舎跡地の開発でマンションも相当数供給されるでしょうから、
安く買いたい人は、それまで待つ（５年後くらい？）というのもいいのではないでしょうか？

私は予算の面で、待つことになりそうです。

[49: 物件比較中さん]

つくバブルが実際起きるかなんて誰も分からない。

つくば駅周辺のマンションで２年以内にできた物件でいえば
約80m3で2800～3600万くらい。
約90m3で3500～4200万くらい？
100m3超えはそれ以上～

駅からの距離や向き、階層で変わるので相場といっても一概に言えないが
かすかな記憶を頼りに書いてみた。

[50: 検討中]

>>47さん

　以下のサイトに、04-09年代に建てられた、つくばの主な既存マンションの
新築分譲時の価格と、11年時点での中古売却価格が平米単価で出てますので、
かつてと現在の大まかな相場の推移が、ある程度は推測できるのではないでしょうか？

>3.マンションを買う場合
>　B.つくばのマンション価格の目安
http://yari-kuri.jp/lifeplan/house/contents.html

　レーベン、フージャースの入居時期は、前者はH27/4以降、後者は未定ですが
おそらくレーベンより遅いのでしょうから、相当数の宿舎住民にとっては
退去期限的に微妙です。やはりこれらの新築物件の主たるターゲットは、
つくばをベッドタウンとして利用する都心勤めの方々、ではないでしょうかね。
　宿舎住民は市の辺縁部で中古マンションを入手するか、なるべく廉価で
職住近接の戸建てに拡散していくのでは？と想像しています。