スカイズタワー＆ガーデン Part16

[匿名さん]

超大人気のSKYZ　TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）

モーニングバードでも大絶賛！！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348277/

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施行地区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）

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[761: 匿名さん]

>758

共用施設充実ってのは、管理会社がずっと住民からお金を搾取するための仕組み。

[762: 匿名さん]

でしょうね

[763: 匿名]

じゃ君は共用施設ないとこ住めば？

[765: 匿名さん]

今日重要事項説明会いってきました。

B3・B2共通ではない共用施設もB2棟住民が使用できるようですが、
B3棟管理組合の管理費も修繕費も払ってない人間が
同様の利用を許可されるってこと？それっておかしくないですか。

ガーデンラウンジとホワイエは共通の共用施設を利用するために
通る必要があるのは理解できますが、
天体観測ドームとスカイラウンジの使用も承認しているのはどういう理由？

B2棟住民の使用を認めるなら共通管理組合の管理下においてしかるべきだと思うんだけど。
これは納得いかないなあ。

[766: 匿名]

あとからできる33階のほうですよね。管理費、払わないんですか？まだあちらは具体的な話ができてないと思いますが、どうなんでしょう？

[767: 匿名さん]

>756
タワーの高層階は、所得が高くないと住めないから、平均年齢高い。
だから、高齢者は流産しやすいのは当たり前じゃん。

[768: 匿名さん]

>765
管理組合別なの？
同じでも別でも、管理組合で使用差し止め決議すればいいじゃん。

[769: 匿名さん]

重要事項説明行ってきました。
共用施設の相互利用は、1階部分とかだけならわかるけど、上層階の方までだとすると、実質マンション内部のどこにでも行けてしまうので、セキュリティーの問題が心配です。
あと、B2棟でB3棟住民の利用を許されている施設が記載されていましたが、大した施設ではなくガッカリ（バーラウンジとかあるって噂だったので）。
これだったら相互利用はなんてない方がいいです。

[770: 匿名]

756 削除依頼だしました。根拠ないデータをならべ批判するのは、人としてどうか。

[771: 匿名さん]

>765

同じような例では、確か隣接するプラウド東陽町とプラウド東陽町ガーデンズが別々の管理組合なのに共用施設を共用するって仕組みだった。問題がでてるか確認してみたら。

しかし、重要事項説明でいきなり出してくる話しじゃないよな。

[772: 匿名さん]

>768

一方的に使用差し止めして済む話しじゃないかも。相手の管理組合から損害賠償請求されたりして。

[773: 匿名さん]

重説行ってきました！修繕積立金の将来の金額案を見ましたが四年後にはプラス5000で十年後以降はもっと上がってますが、これってタワーの常識ですか？本当にあの通りあがるんでしょうか？それとも管理組合でどれだけの状態で維持し続けるかによってあまり上がらないことも多いんでしょうか？解れば教えて下さい！

[774: 匿名さん]

管理組合別だったね。
これは不満噴出するわ。

[775: 匿名さん]

契約者用スレ作りました！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352538/

[776: 匿名さん]

>773

タワマンって修繕にコストかかるんだよ。修繕積み立ての段階的値上げって、未納問題を引き起こすから、国土交通省では定額積み立てが推奨されてる。それに３０年目以降に、当初の計画には盛り込まれていない、エレベータ、機械式駐車場、竪排水管の交換って大物が控えている。それをまかなうために計画以上の値上げがあるって覚悟しておいたほうがいいよ。

ただ、計画通りに値上げできていれば健全だけど、質問板で中古物件で値上げされずに積み立て不足なんて問題のあるマンションの話題もあった。長期修繕計画って、売主が最初は立てるんだけど、引渡し後は住民が引き継いで責任を持たなければならない。ところが新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かも分からないってリスクがある。住民自治による管理組合がちゃんと機能するかはある意味賭け。

余談だけど、管理は管理会社がするものではなく、管理組合が主体となってするもの。管理会社には一部の業務を委託するだけ。

[777: 匿名さん]

スミフのツインタワーとシンボルでは問題起きてるのかな？

[778: 匿名さん]

>769
私も同感！
修繕責任を負わない人たちが相互利用を認められていないエリアに入って器物破損したらどうするんでしょう？

[779: 匿名さん]

組合問題やばくね？
タワー側の共用施設、いい加減に使われること必須だね。
片方の議決の効力が及ばないなら問題だね。

[780: 匿名さん]

修繕積み立てだけど、実家の築３５年のマンションでは、共用部分の配管だけでなく、個人で維持すべき専用部分の配管も管理組合でまとめて修繕しようって話しが出ている。個人に任せていると、水漏れ事故が起きて問題になるのは時間の問題だからってことらしい。そのために修繕積み立ての値上げも議論されている。参考までに。

[782: 匿名さん]

>778

基本的に共用部分を壊した場合、原因者を特定できたらその人に請求。住民が壊すこともあるので、管理組合で賠償責任保険を住民にかけたりするんで、その場合住民が壊した場合は保険が適用されるけど、住民で無い人が壊した場合、請求に応じてくれないと厄介なことになる。

[784: 匿名さん]

おやおや、どうやら地盤以外にも沢山の地雷がありそうだぞ、この物件は

[785: 匿名さん]

保険だけど、専用部分を壊しちゃった場合、管理組合の保険では適用されなかったりするから、専有部分の火災保険をかけるときに専用使用権付共用部分修理費用補償特約をつけないとね。

[786: 匿名さん]

契約前だからまだ検討板じゃない。

[787: 匿名さん]

抽選が終わってからこんな話しを持ち出してきて、契約するの止めると判断したら、今まで検討に費やした時間返せって感じだね。

[788: 匿名さん]

管理規約で問題となっているのは第７８条ですよね。

区分所有者は、別図第１に掲げる一部共用施設（コンシェルジュデスク、ガーデンラウンジ、コモンラウンジ、ホワイエ、天体観測ドーム、スカイラウンジ）をB2住宅等の区分所有者ならびにその家族（以下「B2住宅棟居住者」）に使用させる事を商品する。ただし、B2住宅棟居住者のコンシェルジュですくの利用は、共用施設使用手続における申し込み、支払い、鍵の受け渡し等に限るものとする。

隣からわざわざ歩いて来て天体観測にくる人もそんなにいないとは思いますが、B2・B3共通部分ではない内廊下などに簡単に入れてしまうのは気分良くはないですね。
なんで、スカイラウンジと天体観測ドームをB2・B3共通共用にしなかったんだろう・・・
B3組合が第７８条を変更したら、ややこしいことにならないのでしょうか？
B2住民が三井を売買契約違反か何かで訴える→三井がB3組合を重要事項説明書に記載の特記事項に違反ということで訴えるってことになるんでしょうか。

それとは別に、その他のB2・B3共通共用部分について、B2住民が入ってくるのはどうかと思いましたが、共有持分割合で管理費を同じように払っているのなら、自分のマンション内にあるB3住民の方が得しているとも言えますね。B2住民は同じ管理費払っているのに、プールに行くのにわざわざ歩かないと行けない。共通共用部分の管理費+修繕費は2000〜2500円程度ですが。

他に同じような共通共用管理しているタワーマンションの例があれば知りたいですね。

[789: 匿名さん]

MRのシアタープロモーションムービーってDVD配布されてたりしますか？
家で見たいのだけど。

[791: 匿名さん]

788さん
武蔵小杉のパークシティは片方のタワーに大浴場があり、
無い方から入りに行きますよ。
最近、パークシティの３棟目まで出来たけど、どうなったかなあ。

[792: 匿名さん]

>773
序の口です。
足りなければ、一時金として、50万や100万なんて物件もあります。
タワーではないですが、古い物件で100㎡管理費10万の物件も存在します。
まして、管理費とオール電化の電気代暴騰、さらには駐車場代と、
ここは購入費用以外の出費が多すぎます。

管理費はおよそ1万円くらい高い。
駐車場代も1万円以上高い。
修繕費もすぐ5000円上がる。
電気代もガスに比べると最低5000円は高い。
合計3万円は高い。
年36万、10年で360万、35年で1260万円の負担増
比率は低層のほうが割りが悪い。

散々抽選前に書かれていた内容を数値化してみました。

[793: 匿名さん]

>787
これから損する金額を考えた方が、建設的

[794: 匿名さん]

管理組合がどうなってたかってわかりますか？

使用承認部分の価値がつりあってるならまだしも
下位互換でしかない向こうの屋上デッキにこっちから行く人はいないだろうし。

1Fラウンジもこっちはスタディルームやプールジムがあるから
B2からこっちにくる住民が利用する機会は多いだろうけど
スカイズの住民がわざわざB2の1Fラウンジを利用するシーンてあるの？

[795: 匿名さん]

なるほどね。殆ど、B2側のメリットでしかない。

[796: 匿名さん]

すべてがワンダフルプロジェクトですな！(笑)

[797: 匿名さん]

1100戸もあれば、知らない人も多い。
部屋から出れば内廊下とは言え、
そこは外と同じですよ。
安心はできませぬ。
なんでここまでデカクする必要があるかねー。
まあ、いいけど。
違うとこにするし。

[798: 匿名さん]

１０００戸売れれば売上５００億なり。低層高級マンションよりよほど儲かる。

[800: 匿名さん]

ということは、ザックリ言って、土地：建物：販売経費が、１：１：１ってことか。

[803: 申込予定さん]

>802 つまりは、都内全域が危ないってことですよね。どこに住んでも一緒なら、住みたいとこに住もうかな。千葉、神奈川、埼玉は遠くて嫌だし。
ちなみに、こういう時、科学者は可能性を大きく言います。自分を守るために。

[804: 匿名さん]

>802 引用だけじゃなく、何がいいたいか書かないと意味わかりませんよ。

[805: 匿名さん]

＞802
だから何？
地震云々で煽るなら日本脱出、ヨーロッパにでも引っ越せくらいに飛躍しないと。

[807: 匿名さん]

耐震設計に関しては、ここの制震装置って壊れることによって衝撃を吸収するってのがポイント。にもかかわらず、自然災害は計画できないってことで、長期修繕計画には壊れたダンパーの交換費用は盛り込まれてない。

[808: 匿名さん]

>790

地震とか自然災害で引渡ができなかったら契約解除。契約書の危険負担の項目読もうね。

[809: 匿名さん]

地震で最悪なのは、補修が必要になってそのために引渡が伸びる場合。売主の責任で引渡が遅れる場合は、その間の家賃とかを損害賠償請求できるけど、自然災害の場合はあきらめるしかない。

それと売主が補修して引き渡すと決めた場合は、傷ものであっても受け入れるしかない。解約すると自己都合扱いになって手付金は没収される。

[810: 匿名さん]

>806
ごめんw

[811: 匿名さん]

デッキに屋根なしって本当？歩道橋みたいな感じ？

[814: 匿名さん]

23区以外は住みたくない。

[815: 匿名さん]

パークシティ豊洲も入居以来ずっと住人と管理組合がもめてるけど、ここも契約者スレ見るとここもすでに前途多難だな。1100世帯の共同生活なんて絶対に合意形成できないし手に負えないことになるのが見えてる。

[816: 匿名さん]

管理組合や周りの住民は入居してみないと分からないからね。マンションって入居したら
住民同士運命共同体なんだけど。新築分譲マンションのリスクの一つ。

[817: 匿名さん]

最初から共用設備の共用って問題の火種を売主が作ってくれちゃってるし。

[819: 匿名さん]

っていうより、神奈川県人や埼玉県人だらけなら
東京人が知らない世界だろ。それ。

[820: 匿名さん]

隣の分譲の設備利用予定は無いので、供用にしないで欲しい

[822: 匿名さん]

パークシティ豊洲は修繕費って上がったかな？

[823: 匿名さん]

＞818
知らなくて良かった。
やっぱり東京だね！

[825: 匿名さん]

>820

重要事項説明に確認印を押したら、すべての内容を承諾したことになる。あとは、売主の提示に従って契約するか、従えないということで契約しないかの二択。

[828: 匿名さん]

プールは絶対必要！
できれば、大浴場も欲しい。
ここ、あったっけ？

[831: 匿名さん]

シアタールームってそれなりに防音してあるから、カラオケや楽器の練習とか音の問題で自宅でできない
ことに利用できたりするんだよね。

[832: 匿名さん]

重説行ってきました。
管理組合は全部で4つ。
タワーが関係するもの3つ。
共用部組合隣も含めた1600戸からなる。
管理費は隣も払う。
ゲストルームは予約きつそう。1600に4。BACは600に4．
花火の日の屋上立ち入り抽選の倍率も隣のせいで減る。

また、隣の住民は43-44階以外はエレベータのボタン押せないと思うよ。常識的に。
43-44階はエレベータの外居室前に、もう1つオートロックあり。

因みに一期倍率は平均でおおよそ、
1.09倍
溢れた人と、要望書提出後未登録の人対象に一期二次で約40戸追加で売れたそうです。
ただ、まだ重説の予定が決まっていない人と、重説後契約しない人もいるかもよ。
抽選外れた人も、まだお盆明けくらいまでは、繰り上げの可能性あるみたいよ。

あ、あと、コンビニ白紙だって。
表の土地をデベじゃなく芝浦工大が落札したから、予定居住人数的に黒字が危ういような話だった。

[833: 匿名さん]

>溢れた人と、要望書提出後未登録の人対象に一期二次で約40戸追加で売れたそうです。

これって販売告知してないよね。予告広告出したら、本広告出さないと販売できない決まりなんだけど。
大手6社で掟破りですか。

[836: 匿名さん]

理系の大学が来るとろくなことないんだよ。倍率も１倍かよ。

[838: 匿名さん]

どうりで、慌てた住民とデベが、他スレで驚愕の買い煽りを、一斉に始めたわけだ。

[839: 匿名さん]

重要説明聞いて印鑑おしてきましたが、本契約するまでは買わないことにしても問題ないですよね？
共用施設やら、修繕費のあがり方を見て、迷ってます。

[840: 匿名さん]

修繕費の上がり方どんな感じ？

[841: 匿名さん]

四年後にはプラス5000円、更に四年間隔で7～8000円上がって行きます。一時金プランでも十二年後に80万.24年後に200万、30年後はさらにヤバイです。

[842: 匿名さん]

全然問題ないですよ。
重要事項に印鑑押すのは
説明した人が押すのが法で決まってる。
聞いた人は押す義務は無いけど
まあ、売主側の都合だと思えばいい。
売主は色々な手続の中で断りにくい
雰囲気を作りあげるけど、
本契約までは断るのは検討者こ権利です。

[843: 購入検討中さん]

修繕積立金は、平米数に関わらず、一律4年後には5000円アップなんですか？キツイですね…。

[844: 匿名さん]

平米数によって若干の違いはあると思います。75平米は訳五千円でした。ただでさえ高いスカイズですから、お金持ちはともかく、きついです。

[845: 匿名さん]

修繕積立金30年間の平均支払月額÷専有面積は？
320～370円／（月・㎡）くらいと予想するが、どのあたり？

[846: 匿名さん]

重要事項は契約前に説明が法律で義務付けられていて、説明を受けたという確認のために押印を
求められる。それと説明は宅地建物取引主任の有資格者が行うことになっていて、ちゃんと説明
したということを示すため説明した主任者が記名・押印する。

契約するまではノーペナルティでいつでも断ることができる。逆に契約しちゃうと買主事由の解
約は手付金放棄放棄。なので、契約書にハンコを押すときには覚悟を決めないといけない。

[847: 匿名さん]

申し込む前に修繕積立金について調べなかったの？
そっちの方が驚き…
PT東雲スレでも散々でていた話題だよ。

[848: 匿名さん]

段階的値上げや一時金徴収は未納問題を引き起こすってことで、入居してまもなく定額積み立てに移行する管理組合もある。週刊ダイヤモンドでも某タワマンの例が取り上げられていた。そのときにドンと上がるからそういう覚悟もしておかないと。

[849: 匿名さん]

>847

野村は登録前に重要事項説明してる物件もある。売り主に名を連ねてるんだから、購入者にメリット
があることは提案すればいいのにね。今更遅いけど。

[850: 匿名さん]

野村は好きじゃないなあ～。

[851: 匿名さん]

驚きという感覚が驚き。
東雲のスレなんか普通読まんだろ。
調べない方が悪いという態度は不動産取引では許されない事。
不動産取引では、玄人の売主が素人の買い主に情売買の情報を提供する義務がある。
買い主の顔をして消費者を責めるのは絶対あってはならんよ。

[852: 匿名さん]

いや、普通気にしないかな？
素人だけど質問したよ。

[853: 匿名さん]

849だけど、自分も野村の営業にはいい印象は持っていない。でも、いい取り組みは評価してあげないとね。

[854: 匿名さん]

普通の人は管理費と修繕積立金いくらですかって質問して、いくらですって答えたらそれで
お終いでしょ。そのときに将来の値上がりを営業は説明しないから、詳しく無い人はそんな
こと思いつかない。値上がりするとしてももせいぜい物価上昇にあわせてくらいにしか考え
ないでしょ。最初に安く設定してあって、将来、大幅に負担が増える設定にされてるなんて
知る由もない。

まあ、重要事項説明、契約書、管理規約（案）は登録前に入手して熟読しておくべきだけどね。

[855: 匿名さん]

普通って自分の基準で自分の感覚か普通と言い切る感覚が驚きなのよ。

[856: 匿名さん]

重要事項説明から契約までの期間が短いのが問題なんだよね。時間に余裕があれば契約前の説明でも何の問題もない。

[857: 匿名さん]

まあ、重要事項の後は購入申込で本契約までは数日あると思うので、それはしかたないかな。

[858: 匿名さん]

重要事項説明でこれだけ爆弾仕込んでくれてたから、管理規約（案）にも何か仕込んでくれてるかも。ちゃんと読まないとね。