ザ・パークハウス東山レジデンス(（仮称）千種区新池町一丁目23番1計画

[匿名さん]

100%地下駐車場というのは魅力的に思えます。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/hr-104/top.html
ザパークハウス東山レジデンス
所在地 愛知県名古屋市　千種区新池町１丁目23番1（地番）
交通 名古屋市営地下鉄東山線「東山公園」駅（１番出口）徒歩4分
総戸数 104戸
駐車場 （総戸数に対して）105台（来客用駐車場1台含む）
間取り 1LDK～4LDK
専有面積 58.82m2～138.65m2
販売予定 平成26年2月上旬予定
完成日または予定日 平成26年12月中旬予定
入居(予定)日 平成27年2月中旬予定
敷地面積 4806.63m2
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上7階地下1階建（建築基準法上は地上6階地下2階建）
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、三菱地所コミュニティ株式会社に委託予定
備考 バルコニー面積:8.39m2～25.61m2
用途地域：第二種中高層住居専用地域
売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社(取引態様) 三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社 清水建設株式会社 名古屋支店

【正式名称が決定したためスレッドタイトルを一部変更しました。管理担当 2013.09.05
】

[21: 購入検討中さん]

確かにのんびりしたこの地に1LDKってどうなの？って思ってしまう。
賃貸で借りる人は、高岳とか久屋大通に住むんでないのかねぇ？

[22: 匿名さん]

あいかわらず見込み違いの三菱ですね。
戸数を減らしてちょっと高級志向にすればいいのに。

[23: 購入検討中さん]

最低100平米6500万ぐらいで、150平米オーバー1億強をバシバシ入れて、価格相応のクオリティでやって欲しいなぁ。
ついに名古屋でも地所レジデンスが力入れてくれたなぁって思えるような。

[24: 匿名]

ほんとですね！
住民層に幅ありすぎ〜
管理組合も意見をまとめるのが
大変そうな気がしますね。

[25: 販売関係者さん]

いや、上がそうは伸びないだろうから、タワーのようには格差が出ないんじゃないかな。いずれにしても東山好みのサラリーマン層が中心だろうから、住人関係で心配はいらないと思うな。

[26: 匿名さん]

ここは二重床なのだろうか？

[27: 匿名さん]

＞住民層に幅ありすぎ

これ結構な問題だよね
同じレベル同世代の住人がかたまってる方が住みやすい

[28: 購入検討中さん]

清水だし、多分二重床でしょうね。
ただし、価格次第では、脚の上にパーティクルボード、その上に床暖房パネルまたは捨て張り合板、仕上げにベニアの遮音フローリングの一番しょぼいなグレードになりかねない。
淡路技建のΔLH(II)-4対応の二重床が今のところ最高なのだが。これならオプションで無垢フローリング対応してもいいんじゃないかな。
最低でもΔLL(II)-4とΔLH(II)-3に対応してほしい。
あと幅木と床、床と壁は少し離して太鼓現象を軽減させる。単に二重床だけ施工して、これをやってないマンションが多いです。

[29: 購入検討中さん]

ハイスペックな二重床、無垢フローリング、あとはビニールクロスでなく塗装や塗り壁、ガス乾燥機のためのコア開け、間取り変更と、食洗機をガゲナウにしてくれるならすぐにでもハンコ押します。

[30: 購入検討中さん]

まぁ、最小の58m2の1LDKはDINKS向けかね、隣のパークハウスでそういうニーズでもあったのかね。
投資用としてはちょっと冒険な気がする。

とにかく隣のパークハウスのように、大苦戦しないことを祈るね。
100%地下駐車場なんだから、他もそれに見合ったクオリティーがあれば結構早く売り切るかも。
プラウド昭和楽園町のクオリティを一段上げたようなものを望んでいます。

[31: 匿名さん]

坪250万円であれば、最大は1億500万円弱、最小は4千200万円ちょっとですねぇ。

[32: 周辺住民さん]

>>28
そうそう。そこまで考えている人は少ないよね。幅木と床の間に隙間がある！って書き込みを見つけたことがあるわ。
うちがリフォームしたときも、そうやって無垢のフローリングを張ったけどまだクレームがついてない。
中に石膏系の制振材を入れたのも大きいけど。

[33: 申込予定さん]

もうこれ以上ゴミみたいなマンションは東山に必要ない。
ハイクオリティなマンションを作ってね。

[34: 匿名さん]

ハイクオリティにする→高額になる→買える人が少ない→売れ残る→値下げする→儲けがなくなる

その結果、ロークォリティの物件を作るようになる。

[35: 購入検討中さん]

現実は厳しいよね。
一時期は、プラウド川名山とか、覚王山のグランドヒルズとか出てたのにな。

名古屋は金溜め込んでる人少なくないと思うんだけど、戸建主義が多いからなぁ。
ここはセカンドって位置づけな感じでもないしなぁ。
セカンドなら久屋や那古野、今度出る御園座跡地のタワーになるか。

[36: 匿名さん]

ざっくりしすぎた予想
敷地面積（m2） 4,806.63
建築延床面積（m2） 13,149.54
予想有効率（%） 85%

予想土地単価（円/m2） 300,000
予想建築単価（円/m2） 250,000

予想土地取得費用（円） 1,441,989,000
予想建築費用（円） 3,287,385,000
予想原価（円） 4,729,374,000
予想経費、利益率（%） 30%
予想事業費（円） 6,756,248,571

予想専有面積単価（円/m2） 604,472

[37: 匿名さん]

坪単価200万とはこれまたお買い得ですね。

[38: 匿名さん]

>35
プラウド川名山なんか2億の部屋がついには1.1億まで値下がりしてきましたからね。
東京ならまだしも名古屋でマンションなら１億前後くらいまでが上限なんですかねえ。

[39: 匿名さん]

追記
池下タワーは2億台でも売れてたか。
まぁいずれにしろそんなのはごく一部だけで、デベは弱気になって『安く狭く多く』になっちゃうんかなぁ。

[40: 購入検討中さん]

>>36
まあそんなとこかな。それを元に位置に応じて補正が入る感じかな。

[41: 匿名さん]

マンションで2億出すのは馬鹿だよな
40年経ったら紙くずなのに
人も減るから住む人もいなくなるし

[42: 匿名さん]

> 36

土地の坪単価を考えると、土地代が安すぎないか？

[43: 匿名さん]

最近の公示価格を見るともうちょっと駅近の土地が32万/m2だった。
路線価のほぼ1.5倍だしこんなもんかね。
三菱東京からの買取だから、そう法外な価格でもないんじゃないかね。

[44: 購入検討中さん]

上げときますね

[45: 周辺住民さん]

200万/坪がいいとこだろう。
ひがしやまだよ？

[46: 購入検討中さん]

>36の計算ではそんな感じじゃねえかよ。

[47: 匿名さん]

ここは100%地下駐車場だけど、駅近だから車持たない人もいるのかな。
3台分欲しいのよね。

[48: 匿名]

東山公園駅ホームに広告出ましたね！
まだマンション名、仮名になっていますが、
すでに下に印刷されてて、
うっすらみえていましたよ。

[49: 匿名さん]

＞100%地下駐車場

大雨で水没決定

[50: 匿名さん]

ここが水没したら名古屋市の半分が水没だわさ
水没より地震による倒壊が心配だわさ
ピロティはやばいみたいだわさ

でも100％平面地下駐車場は羨ましいだわさ

[51: 匿名さん]

うん。ここの駐車場が水没するようなことがあれば諦めるしかないわな。
ピロティっても、3方は耐力壁なんじゃないのかね？そもそもラーメンなら影響は低いし。

[52: 匿名さん]

地下駐車場は100%平面とはうたってないから機械式とミックスなんじゃないでしょうか。

[53: 匿名さん]

地下の機械式ですか・・・

機械式の駐車場の修繕とか入替とか大変そうですね。
雨風にさらされない分、修繕などの維持コストは安いかもね。

[54: 匿名さん]

確かに、カーポート同然の屋根付き機械式とは違うから、濡れるのは雨の日に入ってきた車からの雫が中心になる。
ってことは鉄部塗装や、メンテナンスサイクルはスパンを長く考えられるね。
でも、4800平米の敷地で考えれば、2*5mでも1000平米でしょ。
通路考えても建ぺい率60%なら全台平面はギリギリなんとかなりそうな気もしないでもないが、ピットとか考えるとむりなのかね。

[56: 匿名さん]

財閥系デベ、スーパーゼネコン施工、東山線徒歩5分以内、100%地下駐車場。
パッと見、中層マンションで今んとこ一番期待できるかな。
70戸ぐらいならもっと期待したけど。

[57: 匿名]

確かに戸数多すぎますよね。
上の方が書いていた意見に近く、50から70程度ならいいのに。

改善されますように。

[58: 匿名さん]

>105台（来客用駐車場1台含む）

これが気になった
住人でトラブル起きそう
きっかり104台でいいのに

[59: 匿名さん]

まぁ、でも来客用駐車場なんて100%駐車場のところはどこも用意してるでしょうからね。
細則で対処するんだろうけど、他のところはどんな風にしてるのかな。
1週間前から予約開始、MAX24時間、同一住民の予約は一月24時間まで、翌月繰越なしみたいな？

[60: 匿名さん]

1年365日として、104世帯で割ると一年約84時間。
住民間で権利を融通し合ったら...いやだなw
年度末や平日は投げ売りで、盆正月や土日祝日は高騰するw

[61: 匿名]

来客用駐車場って､管理会社や点検業者等が駐車するスペースだと思いますが…

[62: 匿名さん]

名前の通り来客用だよ。
ちゃんと利用が出来るかは管理組合次第だけどね。
道徳観のない住人が居ると揉めるかな。

[63: 匿名さん]

やっとウェブページでも正式名称出たな。
ザ・パークハウス東山レジデンス

[64: 匿名さん]

名古屋にグランができるのはいつですか？

[65: 匿名さん]

SUUMOを見ると太陽光導入と二棟構成ってあるな。
太陽光はそれ自体のメンテナンスと屋根メンテナンスのときに面倒みたいだからいやなんだよなぁ。
二棟構成は、賃貸、少人数向けの棟とファミリー向けの棟で分けるのかな。

[66: 匿名]

今日の猛烈な雨、マンション予定地あたりは大丈夫だったでしょうか

[67: ご近所さん]

東山辺りは大丈夫でしょう
マンション予定地は坂の上でもあるし、
ここが水没なんてなったら、東山動物園はどうなるの

[68: 匿名さん]

坂道は川になる

[69: 匿名さん]

この辺りは名古屋の中でも海抜がある地域なので
大丈夫なんじゃないかと思っていました

ただ駐車場が地下なのは気になります。
きちんと排水設備を付けて欲しいですね
とは言え、どの程度の排水設備だといいのか素人なのでよくわからないのですけれど（汗）

[70: 匿名さん]

あの豪雨をみていると、多少の坂道でもあって良かったと思えてきます。
地下駐車場でも場所が高いので、排水だけしっかりできるようになっていれば、問題ないと思いますが、想定外の雨にも対応できるようにしてもらいたいです。抜け道がないと、高台でも結局溜まってしまいますからね。
私にもどの程度の排水設備があれば良いかはわかりませんが、少なくとも今まで通りでは間に合わなくなりそうです。