ザ・パークハウス東山レジデンス(（仮称）千種区新池町一丁目23番1計画

[匿名さん]

100%地下駐車場というのは魅力的に思えます。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/hr-104/top.html
ザパークハウス東山レジデンス
所在地 愛知県名古屋市　千種区新池町１丁目23番1（地番）
交通 名古屋市営地下鉄東山線「東山公園」駅（１番出口）徒歩4分
総戸数 104戸
駐車場 （総戸数に対して）105台（来客用駐車場1台含む）
間取り 1LDK～4LDK
専有面積 58.82m2～138.65m2
販売予定 平成26年2月上旬予定
完成日または予定日 平成26年12月中旬予定
入居(予定)日 平成27年2月中旬予定
敷地面積 4806.63m2
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上7階地下1階建（建築基準法上は地上6階地下2階建）
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、三菱地所コミュニティ株式会社に委託予定
備考 バルコニー面積:8.39m2～25.61m2
用途地域：第二種中高層住居専用地域
売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社(取引態様) 三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社 清水建設株式会社 名古屋支店

【正式名称が決定したためスレッドタイトルを一部変更しました。管理担当 2013.09.05
】

[21: 購入検討中さん]

確かにのんびりしたこの地に1LDKってどうなの？って思ってしまう。
賃貸で借りる人は、高岳とか久屋大通に住むんでないのかねぇ？

[22: 匿名さん]

あいかわらず見込み違いの三菱ですね。
戸数を減らしてちょっと高級志向にすればいいのに。

[23: 購入検討中さん]

最低100平米6500万ぐらいで、150平米オーバー1億強をバシバシ入れて、価格相応のクオリティでやって欲しいなぁ。
ついに名古屋でも地所レジデンスが力入れてくれたなぁって思えるような。

[24: 匿名]

ほんとですね！
住民層に幅ありすぎ〜
管理組合も意見をまとめるのが
大変そうな気がしますね。

[25: 販売関係者さん]

いや、上がそうは伸びないだろうから、タワーのようには格差が出ないんじゃないかな。いずれにしても東山好みのサラリーマン層が中心だろうから、住人関係で心配はいらないと思うな。

[26: 匿名さん]

ここは二重床なのだろうか？

[27: 匿名さん]

＞住民層に幅ありすぎ

これ結構な問題だよね
同じレベル同世代の住人がかたまってる方が住みやすい

[28: 購入検討中さん]

清水だし、多分二重床でしょうね。
ただし、価格次第では、脚の上にパーティクルボード、その上に床暖房パネルまたは捨て張り合板、仕上げにベニアの遮音フローリングの一番しょぼいなグレードになりかねない。
淡路技建のΔLH(II)-4対応の二重床が今のところ最高なのだが。これならオプションで無垢フローリング対応してもいいんじゃないかな。
最低でもΔLL(II)-4とΔLH(II)-3に対応してほしい。
あと幅木と床、床と壁は少し離して太鼓現象を軽減させる。単に二重床だけ施工して、これをやってないマンションが多いです。

[29: 購入検討中さん]

ハイスペックな二重床、無垢フローリング、あとはビニールクロスでなく塗装や塗り壁、ガス乾燥機のためのコア開け、間取り変更と、食洗機をガゲナウにしてくれるならすぐにでもハンコ押します。

[30: 購入検討中さん]

まぁ、最小の58m2の1LDKはDINKS向けかね、隣のパークハウスでそういうニーズでもあったのかね。
投資用としてはちょっと冒険な気がする。

とにかく隣のパークハウスのように、大苦戦しないことを祈るね。
100%地下駐車場なんだから、他もそれに見合ったクオリティーがあれば結構早く売り切るかも。
プラウド昭和楽園町のクオリティを一段上げたようなものを望んでいます。

[31: 匿名さん]

坪250万円であれば、最大は1億500万円弱、最小は4千200万円ちょっとですねぇ。

[32: 周辺住民さん]

>>28
そうそう。そこまで考えている人は少ないよね。幅木と床の間に隙間がある！って書き込みを見つけたことがあるわ。
うちがリフォームしたときも、そうやって無垢のフローリングを張ったけどまだクレームがついてない。
中に石膏系の制振材を入れたのも大きいけど。

[33: 申込予定さん]

もうこれ以上ゴミみたいなマンションは東山に必要ない。
ハイクオリティなマンションを作ってね。

[34: 匿名さん]

ハイクオリティにする→高額になる→買える人が少ない→売れ残る→値下げする→儲けがなくなる

その結果、ロークォリティの物件を作るようになる。

[35: 購入検討中さん]

現実は厳しいよね。
一時期は、プラウド川名山とか、覚王山のグランドヒルズとか出てたのにな。

名古屋は金溜め込んでる人少なくないと思うんだけど、戸建主義が多いからなぁ。
ここはセカンドって位置づけな感じでもないしなぁ。
セカンドなら久屋や那古野、今度出る御園座跡地のタワーになるか。

[36: 匿名さん]

ざっくりしすぎた予想
敷地面積（m2） 4,806.63
建築延床面積（m2） 13,149.54
予想有効率（%） 85%

予想土地単価（円/m2） 300,000
予想建築単価（円/m2） 250,000

予想土地取得費用（円） 1,441,989,000
予想建築費用（円） 3,287,385,000
予想原価（円） 4,729,374,000
予想経費、利益率（%） 30%
予想事業費（円） 6,756,248,571

予想専有面積単価（円/m2） 604,472

[37: 匿名さん]

坪単価200万とはこれまたお買い得ですね。

[38: 匿名さん]

>35
プラウド川名山なんか2億の部屋がついには1.1億まで値下がりしてきましたからね。
東京ならまだしも名古屋でマンションなら１億前後くらいまでが上限なんですかねえ。

[39: 匿名さん]

追記
池下タワーは2億台でも売れてたか。
まぁいずれにしろそんなのはごく一部だけで、デベは弱気になって『安く狭く多く』になっちゃうんかなぁ。

[40: 購入検討中さん]

>>36
まあそんなとこかな。それを元に位置に応じて補正が入る感じかな。

[41: 匿名さん]

マンションで2億出すのは馬鹿だよな
40年経ったら紙くずなのに
人も減るから住む人もいなくなるし

[42: 匿名さん]

> 36

土地の坪単価を考えると、土地代が安すぎないか？

[43: 匿名さん]

最近の公示価格を見るともうちょっと駅近の土地が32万/m2だった。
路線価のほぼ1.5倍だしこんなもんかね。
三菱東京からの買取だから、そう法外な価格でもないんじゃないかね。

[44: 購入検討中さん]

上げときますね

[45: 周辺住民さん]

200万/坪がいいとこだろう。
ひがしやまだよ？

[46: 購入検討中さん]

>36の計算ではそんな感じじゃねえかよ。

[47: 匿名さん]

ここは100%地下駐車場だけど、駅近だから車持たない人もいるのかな。
3台分欲しいのよね。

[48: 匿名]

東山公園駅ホームに広告出ましたね！
まだマンション名、仮名になっていますが、
すでに下に印刷されてて、
うっすらみえていましたよ。

[49: 匿名さん]

＞100%地下駐車場

大雨で水没決定

[50: 匿名さん]

ここが水没したら名古屋市の半分が水没だわさ
水没より地震による倒壊が心配だわさ
ピロティはやばいみたいだわさ

でも100％平面地下駐車場は羨ましいだわさ

[51: 匿名さん]

うん。ここの駐車場が水没するようなことがあれば諦めるしかないわな。
ピロティっても、3方は耐力壁なんじゃないのかね？そもそもラーメンなら影響は低いし。

[52: 匿名さん]

地下駐車場は100%平面とはうたってないから機械式とミックスなんじゃないでしょうか。

[53: 匿名さん]

地下の機械式ですか・・・

機械式の駐車場の修繕とか入替とか大変そうですね。
雨風にさらされない分、修繕などの維持コストは安いかもね。

[54: 匿名さん]

確かに、カーポート同然の屋根付き機械式とは違うから、濡れるのは雨の日に入ってきた車からの雫が中心になる。
ってことは鉄部塗装や、メンテナンスサイクルはスパンを長く考えられるね。
でも、4800平米の敷地で考えれば、2*5mでも1000平米でしょ。
通路考えても建ぺい率60%なら全台平面はギリギリなんとかなりそうな気もしないでもないが、ピットとか考えるとむりなのかね。

[56: 匿名さん]

財閥系デベ、スーパーゼネコン施工、東山線徒歩5分以内、100%地下駐車場。
パッと見、中層マンションで今んとこ一番期待できるかな。
70戸ぐらいならもっと期待したけど。

[57: 匿名]

確かに戸数多すぎますよね。
上の方が書いていた意見に近く、50から70程度ならいいのに。

改善されますように。

[58: 匿名さん]

>105台（来客用駐車場1台含む）

これが気になった
住人でトラブル起きそう
きっかり104台でいいのに

[59: 匿名さん]

まぁ、でも来客用駐車場なんて100%駐車場のところはどこも用意してるでしょうからね。
細則で対処するんだろうけど、他のところはどんな風にしてるのかな。
1週間前から予約開始、MAX24時間、同一住民の予約は一月24時間まで、翌月繰越なしみたいな？

[60: 匿名さん]

1年365日として、104世帯で割ると一年約84時間。
住民間で権利を融通し合ったら...いやだなw
年度末や平日は投げ売りで、盆正月や土日祝日は高騰するw

[61: 匿名]

来客用駐車場って､管理会社や点検業者等が駐車するスペースだと思いますが…

[62: 匿名さん]

名前の通り来客用だよ。
ちゃんと利用が出来るかは管理組合次第だけどね。
道徳観のない住人が居ると揉めるかな。

[63: 匿名さん]

やっとウェブページでも正式名称出たな。
ザ・パークハウス東山レジデンス

[64: 匿名さん]

名古屋にグランができるのはいつですか？

[65: 匿名さん]

SUUMOを見ると太陽光導入と二棟構成ってあるな。
太陽光はそれ自体のメンテナンスと屋根メンテナンスのときに面倒みたいだからいやなんだよなぁ。
二棟構成は、賃貸、少人数向けの棟とファミリー向けの棟で分けるのかな。

[66: 匿名]

今日の猛烈な雨、マンション予定地あたりは大丈夫だったでしょうか

[67: ご近所さん]

東山辺りは大丈夫でしょう
マンション予定地は坂の上でもあるし、
ここが水没なんてなったら、東山動物園はどうなるの

[68: 匿名さん]

坂道は川になる

[69: 匿名さん]

この辺りは名古屋の中でも海抜がある地域なので
大丈夫なんじゃないかと思っていました

ただ駐車場が地下なのは気になります。
きちんと排水設備を付けて欲しいですね
とは言え、どの程度の排水設備だといいのか素人なのでよくわからないのですけれど（汗）

[70: 匿名さん]

あの豪雨をみていると、多少の坂道でもあって良かったと思えてきます。
地下駐車場でも場所が高いので、排水だけしっかりできるようになっていれば、問題ないと思いますが、想定外の雨にも対応できるようにしてもらいたいです。抜け道がないと、高台でも結局溜まってしまいますからね。
私にもどの程度の排水設備があれば良いかはわかりませんが、少なくとも今まで通りでは間に合わなくなりそうです。

[71: 匿名さん]

太陽光発電システムはそれほど大きなものではないんでしょうか。
共用部電力のみとあるので売電とかはさすがに無理なんでしょうね。
将来的なメンテナンス費用とかも気になります。
共用施設にはキッズルーム等はないのでしょうか？
100戸超えるマンションでそういうのがないのも逆に珍しくなりましたが。

[72: 物件比較中さん]

ここは駐車場と管理費が恐ろしく高い予感がする

[73: 匿名さん]

キッズルームとかは要らんね。
管理費とか高くなるし。
そういうのは郊外のファミリー向けマンションには必要かもしれないけど。

[74: 匿名さん]

1LDKとかあるから、おひとりさま向け賃貸と、ちょっとだけ経済的に余裕のあるファミリーがターゲットだろうから、あまりそういうのはミスマッチじゃないかね。
そういうのがお望みの人は高針のどでかいところがいいような。

[75: 買い換え検討中]

サイトが久々に更新されましたね。皆さんのご感想を伺ってみたいです。
個人的には早く138㎡のタイプを見たいですが…。

[76: 匿名さん]

ちょっと外観と間取りが保守的だなぁ。設計も清水だしな。
高圧一括受電と太陽光はどうでもいいな。
24時間有人管理、24時間ゴミステーションは当たり前か。
ポイントは100%地下駐車場くらいか。とは言えそこはかなり魅力的だけど。

[77: 物件比較中さん]

私は間取りはスッキリしていて良いと思いました。
100パ－セント地下駐車場も魅力的
ただここの坂は・・少々腰に来ますね〜ギリかな
でも静かだし立地も良いと思います。

[78: 匿名さん]

あぁ坂ですか。検討してましたが離脱します。

[79: 購入検討中さん]

ここで坂だと聞いて早くも離脱とは（笑）。
他社の工作員バレバレじゃん(>_<)。

[80: 匿名さん]

坂はありますが、
駅は近いですし、マンション自体は良いのではないでしょうか。

太陽光発電で共用部の電気を賄うんですね。
共用部は結構電気代がかかるみたいだからいいですねぇ。

[81: 匿名さん]

いや、太陽光発電はどうかねぇ。
平成25年度単価が適用できるか分からないし、屋上防水工事のときは工程が増えて修繕費が高くなるから本当に収支が合うかどうかは懐疑的に見てるけどね。

[82: 匿名さん]

ここの魅力は100%地下駐車場、東山沿線駅近（坂はあるけど）であることだと思う。
俺は財閥系がいいと思っているからそこも魅力的だけど、東山公園はマンションだらけで閑静な感じは殆どないから魅力的には感じていない。逆の人もいるだろうけど。

[83: 匿名さん]

名古屋に「グラン」は作らないのかな。

[84: 匿名さん]

坂道は上り坂はいいんですよ。ステップ運動で鍛えられますから。階段と同じで
でも下り坂は腰に悪いんです
とくに猫背の人や腰痛持ちの人やO脚の人は注意が必要
坂道の多い場所に住んでる人は歩き方に注意

[85: 匿名さん]

トップ画像にある石垣の辺りもマンションの敷地なのでしょうか？
駅徒歩4分なので往復に坂があっても通勤は何とかなるかなと思ってます。
子供は学校行くのが大変そうではありますが・・・。
駐車場は戸数分のみですが2台持ちの方も多くなりそうですね。
周辺に月極駐車場ってあるのでしょうか。

[86: 匿名さん]

駐車場どっとこむ見るとあるね。

[87: 匿名さん]

あの石垣はお隣の豪邸。

[88: 購入経験者さん]

隣の石垣わざわざ入れるなんてねえ、自信ないのかしら。
もっと堂々とすればいいのにね。

[89: 匿名さん]

堂々と借景したのです。

[90: 匿名さん]

坂、小学校はだらだら坂なのであまり気にならないでしょう。
それにしても中学校はずいぶん遠回りして通うことになるんだな。

[91: 匿名さん]

138.65m2の部屋はいいよね
ふつうのマンションの2戸分、広いわ
180平米越えの超高級マンションが名古屋も増えるといいんだけど

[92: 匿名さん]

となりのパークハウスもここみたいに地下駐車場にして
２棟にしておけばもっと人気あったかもね。
今回のほうがエントランスも遠くなると思うと
（しかも坂登ってまた下るあたりになりそう）
なんか微妙な感じ。
どうせなら南面の道路側にエントランスつくればよかったのに残念。

[93: 匿名さん]

そうすると駐車場が狭くなる。

[94: 匿名さん]

地下駐車場は高さ制限が・・・・

[95: 購入経験者さん]

バスにでもお乗りですか？
地下中に入れない大きさのクルマはあまりないでしょ。

[96: 匿名さん]

ここも建物東側は道路より1mぐらい下になるのかぁ。

[97: 匿名さん]

>95
車高の高い車にルーフボックス付けると2.1〜2.3mを越える
車高制限で立体駐車場も取り外してから入るか断られることが多い

[98: 匿名さん]

そりゃ機械式も入らんね(笑)
戸建て住宅を探しな～。

[100: 周辺住民さん]

社宅でしょ。

[101: 匿名さん]

東山セレブ憧れのマンションですね
来客用駐車場1台の扱いについては十分に話し合わないと
104世帯で奪い合い

[102: 匿名さん]

んー、いい線いってるけど、憧れには程遠いのでは？
憧れとなるためには少なくとも自社で分譲したフォレストを越えなくてはならないが、全然越えられていない。
東山の4つの三菱マンションの中で、ザ・パークハウス東山公園よりは上だがパークハウス東山よりはクオリティが低そうな感じ。面白さのない2棟構成が仇となってる。
上の方でも書かれているように、首都圏外初のザ・パークハウス「グラン」を期待していたが残念。

[103: 匿名さん]

フォレストで224平米の部屋が1億3000万で売りに出てますね。
もうこんな規模のマンションが出てくることはないんでしょうかね。

[104: 匿名さん]

土地　5914万
建物　3900万
利益　1950万
経費　1236万

販売価格：1億3000万円

[105: 匿名さん]

N-Jrは広くて良さげな間取りですね。高そうだけど。

[106: 購入検討中さん]

最上階は、億いくそうです。

[107: 匿名さん]

では、それなりの仕様なのかな。楽しみ。

[108: 購入検討中さん]

果たして他はいったいどれくらいになるのか。。

駅からの坂道は、わりと交通量が多いので
歩いている人は危険と感じてはいないでしょうか？
そこは気になります。

[109: 匿名さん]

小さい子供やベビーカーを押した夫婦やお腹の大きな妊婦や足の弱いお年寄りも安心して歩けること
夜間でも明るい道路照明、防護柵、坂道でのベンチ、手すりの設置、横断歩道、交通標識や信号機、
歩道の傾斜や段差が少ない、自転車道、幅は最低2m確保、すべりにくい、引っかかりがない、
などの整備が必要ですね

[110: ご近所さん]

別にそんな整備必要ないです。
あえて言えば、電線の地中化。
このあたりは相応の建物であればほっといてもすぐに売れます。
苦戦する物件は、購入者のニーズが分かっていないおかしな仕様になっているから。

[111: 購入検討中さん]

では、特に歩いてても危険ではないということでしょうか？
夜間でも人通りは多いですか？
できれば、片側だけでもガードレールが欲しいとこですが。
あの道幅では無理か。。

[112: ご近所さん]

あの坂道は以前車でよく通ったけれど、
一時停止の所でパトカ－が見張っていたりして、
スピ－ドもそれほど出せないと思います。
お年寄り方も歩いて見えるし、
この辺りは環境も良い所と思います。

[113: 匿名さん]

朝方や夜間はスピード無視して暴走してますね

[114: 購入経験者さん]

あんな坂、暴走なんてできないよ（笑）

[115: 購入検討中さん]

レスありがとうございます。
早くML見たいですね。

[116: 匿名さん]

少しまでこの辺りに住んでいましたが、駅からマンションまでの道のりは、周囲にマンションや社宅などが多いこともあって、夜遅くまで人通りが絶えません。ただし、住宅地なのでうるさくもありません。不審者が出たという話も聞いたことがありません。
車はそこそこ通りますが、交通事故が起きたことは聞いたことがないですし、危ない目にあった記憶もありません。命知らずの自転車が飛び出してくることはたまにありますが、車は急な坂道なのでゆっくり走りますし、この辺りに住んでいる人は坂道の下でよく警察が張っているのを知っているので、わりと一時停止も守ります。泥棒や車上荒らしの話も聞いたことがありませんし、治安はかなりいい場所だと思います。
坂道もすぐに慣れますが、雪の降った日だけはちょっと大変。坂道の途中で駐停車していた車が、動けなくなっているのをよく見ます。もちろん人もすべって転びます。

[117: ご近所さん]

東山に限らず坂道は雪の時は大変です。
でもあの辺は割と早く溶けると思いますが。

最上階は億ションですか？
個人的には庶民にも手が届く範囲になって欲しいですが・・ムリかな。

[118: 購入検討中さん]

最上階の億ションから１ＬＤＫの３０００万。
混在しすぎて管理組合がきちんと機能するかな？

[119: ビギナーさん]

バンベール星ヶ丘を検討していて、このページを知りました。

東山レジデンスもバンベール星ヶ丘と同時期に入居可能なので、
選択肢の１つに加えようかと…。

バンベール星ヶ丘の坂はかなりきついのですが、
東山レジデンスの坂とどちらがきついでしょうか。

[120: 匿名さん]

そりゃバンベール星ヶ丘でしょ。