ザ・レジデンス三田 Part2

[匿名さん]

ザ・レジデンス三田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301665/

所在地：東京都港区三田2丁目34番2、36番2（地番）
交通：都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分
都営三田線 「芝公園」駅 徒歩8分
都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩10分
山手線 「田町」駅 徒歩13分
京浜東北線 「田町」駅 徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：52.39平米～146.65平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.mita24.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産・野村不動産

[552: 匿名さん]

２期検討中だが、レスを拝見すると仕様（天井高、下りの占める割合等）の酷さがかなり指摘されている。MRも内見しているがその通りかと。また、夫婦での身長が180,170ぐらいあるので。
これだけ指摘されるとさすがにリセールに影響すると考えるのが妥当か。

[553: 匿名さん]

1期2次は30戸。おそらく野村の手法的にこれは要望書の入った数だから完売。
というわけで175戸中120戸完売。
あと残り55戸。

[554: 購入検討中さん]

残り５０あるが、いい間取りないんだよね。。もともといい部屋が少ないからしょうがないんだけど。地権者優遇により。

[555: 匿名さん]

なんだかんだ言っても残り1/3なんだな
批判はあれど1期でこれだと人気はあるんだねー
不思議だが……これが現実か

[556: 匿名さん]

リセールには影響するでしょうね
三田のタワーだけみても
一番作りが悪いです

[557: 購入検討中さん]

階高けちりすぎ。間取り悪すぎ。五輪効果もあり湾岸に相当客が逃げるだろう。（タワー好き限定で）

[558: 匿名さん]

まあ、それでも残り1/3以下ってのは評価できるかな。
あとここはこの立地的にアジア系が買いに来てないのも売りじゃない？
湾岸とか富久は安い設定だから投資目的は買いだからね

[559: 匿名さん]

この連休のモデルルームの入りはどうなんでしょうかね？１期２次の締め切りらしいですが。

[560: 匿名さん]

>558
逆でしょ。外国人投資家から興味もたれていない（注目されていない）と考えるのが妥当では（地名度、割高、立地等により）
三菱西麻布レジは外国人が買っていた。麻布というブランド、割安感有等で。

[561: 匿名さん]

>559
パラパラですよ。
基本的に野村は要望書、買う意欲を確認してから売り出すので。
今回は事前に30戸の希望があって出しているので、飛び込みのひとを除くと予定の人しか来ません。
今回は1次の落選者が対象であまり出してないようですもんね

[562: 匿名さん]

外国人投資家は三田なんて知らないよ。やっぱり3Aが飛びつきやすい。そして投資目的にしてもまず家賃収入で困ることはない。
でも、我々日本人は一生住むかは別としてしばらくここに住むイメージだろうで買うのだろう。
そうすると、治安や子供の教育、もちろんここの価値なども含めて検討するだろう。
三田は中の上くらいの子供のいる世帯にはいいんだろうね。
上の人たちは広尾や青山の閑静な低層の高級マンションに住むだろうから。
だから、外国人投資家が来る、来ない、は別次元の話じゃないですかね

[563: 匿名さん]

↑それは田舎もんの発想でしょ。広尾や青山で所得が多くない層がいるエリアもあるのをご存じないようですね。3Aなんて、地方出身の成金が飛び付きやすいだけのことで、それだけにあまり品のない人が多いんですよ

[564: 匿名さん]

もちろん知ってますよ。政治家は3Aよりも番町の方がいいでしょうし、青山霊園付近は昔から昭和の家屋が並ぶ地域がありますね。
ただ先程の議論は日本を知らない海外投資家です。田舎者とは言いませんが、3Aしか知らないのです

[565: 匿名さん]

番町や３Aは確かにブランドとしては分かりやすいけど、それを上回る立地もなかなかないんですよね 。久兵衛とかロブションとか、分かりやすいけど、やっぱり実力はあるわけで。

[566: 匿名さん]

やはり文教地区で子育てや生活をしていく上では好立地，っていうのが最大の売りですかね？

[567: 匿名さん]

このぶっけん、赤坂でバッシングされてるよ

[568: 匿名さん]

この立地で、南面高層で、７５平米で１億を切るというのは、バブルの頃を知っていれば衝撃的に安いですよ。

[569: 匿名さん]

赤坂よりはいいでしょう、ファミリーには。
子育て世代ならこのダメ仕様も我慢できるんじゃない？赤坂、六本木地区は向かないよ

[570: 匿名さん]

今更バブル持ち出しても、、
2004辺りを知ってる人には
衝撃的に高いです
高くてもきっちり作ってれば良いですが
何あれ

[571: 匿名さん]

バブルって･･･
そんなの、バブル時代と比べればどこも激安だよ。

[572: 匿名さん]

バブルになると跳ね上がる立地ということです。バブルで２倍になった土地もあれば、１０倍になった土地もあります。

[573: 匿名さん]

ま，いろいろ批判されても残り1/3弱．
みなさん，批判はわかるけど，ワンパターンだね．
実際に売れているわけだからさ．天井はひどい，でも需要があり，人気物件．
もう少し違う観点からの議論ない？

[574: 匿名さん]

573さんの言うとおり。
ほとんどが他業者さんの＊＊＊の遠吠えでしょう。
人によって好き嫌いはあるでしょうが、今現在、港区内の新築では完全に1番売れてますよ。
仕様がもっと高ければ、価格が上がって、高い、高いと議論されるんでしょうね。

[575: 匿名さん]

天井がちゃんとしていれば坪480はいってたんじゃないでしょうか?
今のご時世を考えてケチるとこをケチって価格を抑える戦略は悪くなかった，ということですかね．
これが嫌な人は買わないでしょうしね．

[576: 匿名さん]

え！？オレでも手が届く！って価格設定がよかったのかね

[577: 匿名さん]

価格にも手が届くし、天井にも手が届きます。。。

[578: 匿名さん]

ご近所は坪200前半スタートの
天井は2650mmで開口部下がりなし!
日建ハウジングと清水建設
価格は届くが天井は届きません

[579: 匿名さん]

日建ハウジングなんてだれが買うかよ(笑)
坪200程度ってことだよ．
だれが何と言おうと，今現在売れている．
天井に手がつこうが，そこは我慢できるポイントってことだろ？
天井が嫌なら来なきゃいいんだよ．
売れない麻布台や立地がいまいちな新宿にいきゃいい．

[580: 匿名さん]

六本木ヒルズもミッドタウンレジも
日建ハウジング
マンション設計ならほぼベストセレクション
阿呆は困る

[581: 匿名さん]

日建さんは一流です笑
だからダメダメ仕様でも買っちゃうんだよ。

[582: 匿名さん]

ダメ仕様の割りに高いね（笑）

[583: 匿名さん]

しょぼい荒らしが細々と続いてるな。

[584: 匿名さん]

野村物件は、ここのところいいのがないんで、こんな感じだよ。どこも。レベル落ちたよね。というかコストカットしすぎやん。

[586: 匿名さん]

1期2次完売でございます。

[587: 匿名さん]

１期抽選落選者の救済申込登録が終わっただけでしょ笑

[588: 匿名さん]

積水白金タワー好調のようだ。湾岸も。これから相当数そちらに客がながれるだろう。

[589: 匿名さん]

増税前の駆け込みで値段高騰してるし今買い時じゃないでしょ

[590: 匿名さん]

今、ここ買ったら明らかに高値づかみね（笑）三田でこれでは。

[591: 匿名さん]

そうかな？これからでしょ，値が上がっていくのは．ここは価格は決して安いとは思わないけど，それなりでしょ．
今出ている港区のマンションはまだ全体的に上がってないよ．
これからの物件が怖い．地価上昇の結果も出たしね．
消費税前の駆け込みは終わったけど，今後の物件はここや麻布台，南青山高樹町などなど設定の値段では絶対に買えなくなる．

[592: 匿名さん]

これからバブルが来るよ。覚悟した方が良い。

インフレ２％の世界＝実物資産価値が２％上がり続ける世界。

現金は毎年２％ずつ価値が毀損していくわけだから、早く実物資産に変えておかないと。

[593: 匿名さん]

煽ってどうすんの？バブル弾けて日本は不況になったのだよ笑

[594: 匿名さん]

アメリカのサブプライムバブルも弾けたが既に復活しようとしている。

アメリカとヨーロッパと日本の巨額の金融緩和が世界を変えた。

もはやバブルではなく世界インフレの時代がやってくる。

[595: 匿名さん]

別に煽りではない。バブルがどうとかはどうでもいいけど、今の価格でしばらくは買えなくなる、という点はその通りだと思う。10年後にはオリンピック後の不況とかが来てまた安くなるかもしれないが。
景気に左右されるため予測は不能だが、高騰と暴落を周期的に繰り返すだけでしょ

[596: 匿名さん]

経済じみたこといっても意味ないよ。日本は今迄ノーベル経済学者を一人もだしていない経済オンチの国だからね笑
増税するのに腰折れ懸念で経済対策だ、とかいってる政府見ればおわかりでしょ（笑）

[597: 匿名さん]

満足するような物件でなければ買わないよ。買い時なんてその人が買いたい時がタイミングだよ。高値づかみしてもしょうがないからね。

[598: 匿名さん]

ここがダメ物件というならどこがオススメか教えて下さい。あるいは過去にどの物件がよかったか教えて下さい。

[599: 匿名さん]

駆け込み需要が終わり、これからここは正念場じゃないかな。特に東南角、南側高階層。普通はすぐに売れる方角であるが、ここは食いつき悪し。理由は検討者であれば承知済みであろう。五輪効果狙いで選択肢を広げた検討者もいるだろうから、ここはどうなるか。

[600: 匿名さん]

湾岸と比較する人っているのかな。元々価格帯が違うから、オリンピックうんぬんあっても、湾岸とこの地区の物件を、見てる人は違うと思うけど。

[601: 匿名さん]

いるんじゃない。港区で探している人で投資目的で探している人なんてうじゃうじゃいるからね。五輪決まったし、タワーであればここやめて他へ、なんて流れは普通におきておかしくない。新宿タワーなんて５００超戸即完だったしね。
逆に、どうしても三田のこのエリアでないと、の方が少ないと思うがね。

[602: 匿名さん]

600です。
なるほど、投資目的だと湾岸も選択肢かもね。
自分は自宅用なので、見てるのはここを含めた麻布十番、広尾近辺だけですわ。

[603: 物件比較中さん]

永住、ご自宅用であればここは都心ど真ん中な割に静かなところなんでよろしいかと。間取り・天井高はお好みで、というところでしょうか。

[604: 匿名さん]

アドレスはたしかに地味だけど、三田一丁目の交差点から二の橋に抜ける道は閑静で高級な印象があります。

[605: 匿名さん]

第2期の販売は11月上旬ですか。
第1期が大好評のうちに完売、その後だいぶインターバルを置いてますが、その理由は？
どなたか仰っていたように1期までは増税前の駆け込み需要で即日完売に至っていましたが、
今後は価格改定など何らかの施策が必要であり、仕切り直しが必要であるという事でしょうか。

[606: 匿名さん]

今日、経済対策がでそろったということで日本株が投げ売りされた。結局、つぎはぎだらけの経済対策になったので市場がみきった形。これから増税局面にはいるので一部車市場など駆け込みが予想されるが経済は下降気味になること必須。（今まで増税して景気がよくなった事例は世界的にみてない。特に日本は軽減税率を採用しなかったので家計の打撃は欧米の比ではない。）
ここは１期で価格がfixされているのでその点、影響はないだろう。ただ、お客の食いつきは１期とくらべれば悪くなるだろうね。｢あせる｣必要がなくなったからな。

[607: 匿名さん]

まあ引き渡しまで1年以上あるから、それまでに景気が悪くなれば値下げするかもしれないけど、今のようなそこそこの景気だと、現状通りじゃない！？オリンピックの影響で資材価格や人件費が既に上がってるし、元々の値付けはその前だったから、いまや高いわけではないでしょ。残っている戸数も、1/3だしね。

[608: 購入検討中さん]

ホームページ更新されてた。

[609: 物件比較中さん]

>607
なるほどです。
コスト計算など苦手なものでこちらの価格設定の詳細がわかりました。

既に入手している資材なわけでこれから買って価格にも乗せられるわけではないということですよね。
オリンピック理由で物件価格自体が値上げなどということも無いわけで安心です(値上げ物件は今まで聞いたことはないですが…)。

オーダーメイドはこだわりが深いと料金追加になるんでしょうか??

[610: 匿名さん]

>609

横やりですみません．
オーダーメイドですが，色々やろうと思うと結構かかります．モデルルームは全部同じようにやると1000万近くかかるそうです．
しかし，ポイントを押えて行うと結構割安にできます．
オーダーメイドでお金がかかるのなら「割高」じゃないか！っていうネガの方もいましたが，それほど悪い物ではありませんでした．
もちろん，あれもこれもになるとバカ高くなるとは思いますが．
私は結構思うようになり，価格も抑えられたので満足しています．

[611: 匿名さん]

ここは第二期伸び悩んでるんじゃないですかー。どうですかー。

[612: 匿名さん]

初めの勢いは無いみたいですね

[613: 匿名さん]

単なる駆け込みだったようだな

[615: 購入検討中さん]

MRのぞいてみたが、たしかに一期の勢いは感じません
それでも二期１次で２０〜３０戸、２次で１０〜２０戸の見込み
年内で完売に近い状況だそうです…

[616: 匿名さん]

今回は残っている南側に力を入れている様子。北側は残りわずかで東京タワーが臨めるという部屋を残しておきたいのだろう。615さんの言うように二期一次で23戸くらいを予定して、年内に残り20戸を売り切るつもりらしい。この3連休は購入者のローン申請かなんかやっていて人は押さえているみたいだけど、新規が来ていたみたいだから年内に完売しそうな雰囲気はあったね

[617: 匿名さん]

変な間取りのものしか残がないんだよね。で、不当に高いと。南高層階は。

[618: 匿名さん]

まあ年内に完売できるなら、将来的にあそこは良い物件だったねという印象が付くでしょうね。でも、どう？大丈夫そう？

[619: 匿名さん]

>618

何が？

[620: 匿名さん]

せっかくタワー近辺なに、南だとタワーが見えない、タワーの見える北はマンションとしてはどうなの？ってことだし。
ってことは、マンションとしての価値はどうなのよって。

[622: 物件比較中さん]

地権者の残り物

[623: 匿名さん]

ま，後はどういう戦略を持っていくかだね．日本人が好きな南側はある程度自由に選べるわけだし．
しかも，低層でなければ中高層は眺望が安定していると思われるから心配は少ない．
間取りはいまいち，天井は非常に低い．これが最大のマイナス．
でも，2期では23戸出していて，要望書が入りそうなところを出しているのだろうから売れる自信はあるのだろう．
最近山のように新規物件が出ていたけど，どこも2期に入ってきているからどこがメリットが高いか，だね．
TOMIHISA CROSSはここより間取りは最低だけど，安くて超高層．湾岸も安いけど，所詮湾岸であり，価値はこことは段違い．
南青山高樹町や西麻布レジデンスはコストパフォーマンスはすごく良かったと思うけど，ほぼ完売．
麻布台や麻布狸穴は検討物件だろうけど，これらも1期は終わっており，いい部屋が残っているのか．
グランスイート広尾も場所はあれなのに，かなり高めの設定．
新規物件も続々出てくるだろうけど，価格を少し上乗せしてきている印象を受けるから上記のような話題の物件はしばらく落ち着いてしまうのではないかな．

掲示板にもあるようにここの間取りで落ち着くことにするか，麻布台とか竣工間近だけど仕様がよい物件にするか，待ちとして見送るか，非常に悩ましい状況になってきたね．

[624: 匿名さん]

第二期、北側を購入で決めようかと思います。天井だけは最後まで気になっていますが（おそらく住み始めてからも気になるのだろうと思います）、東京タワーの眺望が守られているという点や、落ち着いたロケーション、高級な仕様、野村と三井の物件で清水建設なので間違いないかなというところ、価格が安め、という点で決めました。

[625: 物件比較中さん]

残り、どのくらいですか？

[626: 匿名さん]

残３０ほど。

[627: 匿名さん]

55。第二期はまだ抽選前だからね。

[628: 匿名さん]

めずらしく低層東南角に残戸ありますよね。

[629: 匿名さん]

メゾも残ってるのかな？

[630: 匿名さん]

メゾあり。あと3戸。やっぱり東京タワーが臨める、がうりだから南は売り文句がないのかな

[631: 匿名さん]

メゾが3戸もあるのね。
ま、私はメゾより、広いアンフロアの方が使いやすいと思うから
ペントハウスがメゾなのは残念。

[632: 匿名さん]

今回の台風でこの辺どうなったんですか

[633: 匿名さん]

ここではないけど、朝8時麻布十番駅前は特に大きな水溜りもなく問題なかったです。テレビでは朝6時の映像で、天現寺が冠水してるのが映ってたけど。

[634: 匿名さん]

昨日のニュースで、2004年の台風で麻布十番駅の浸水が出てましたね。
今回で大丈夫なら大丈夫なんでしょうね

[635: 匿名さん]

天現寺あたりは低地だからね…。
やっぱり低地はだめですな。

[636: 申込予定さん]

どなたか確実な情報を教えてください。

今回の台風で、このマンションの前の通りは冠水しましたか？
真ん前でなくても、駅からのこのマンションまでの道で冠水するのかどうかが気になります。

低い土地は止めておけという意見の家族が多くて。

まあ、近くで冠水していても、最寄駅からマンションまでの道が冠水しないなら、ま、いいかと考えています。

[637: 匿名さん]

残念ながらここは浸水ハザードマップでは浸水可能領域に指定されていますね。
一応、販売文句としては三田の丘となっていますが、正確には丘の坂下（海抜１０m前後以下）ですので、その旨ご認識ください。

[638: 匿名さん]

今日のお昼過ぎにこの辺りを運転してましたが、特に冠水している様子や冠水した形跡もありませんでしたよー。

[639: 土木工学科出身さん]

今朝、坂下の三田通りを自転車で走りましたが、特に冠水やら心配はまったく感じなかったです…。
もちろん、災害のことですから、絶対安心とは言えませんけど…。

ちなみに、ここより標高の高い綱町三井倶楽部の敷地の横の道でもハザードマップで浸水可能領域ですよね。
わたしの個人的な考えですが、ハザードマップの説明には「下水道や河川の排水能力を大きく超える激しい雨が
ふった場合に浸水が発生する地域を予想」とありますから、下水道からの冠水と想像しています。
あの丘一帯、敷地が大きい＝道路が少ないので、多くの水が道路下部の下水に集まると想定されます。
あまりに降水量が多いと、下水があふれてくる可能性がある。と、そういうコトかなと思っています。

そうだとすろと、前面の都市計画道路の整備にあわせ下水の容量を増やしてもらうとうれしいですね。
実際、東京都の下水道台帳を見ると、敷地前の道路の下水管は1本ですが、整備済みのオーストラリア
大使館前あたりは、道路両側に下水管が入って2本になってます。そうなれば安心じゃないかと。
（http://www.gesuijoho.metro.tokyo.jp/semiswebsystem/index.html）

ふつうにハザードマップを読むとしたら、荒川氾濫浸水想定区域、古川氾濫浸水想定区域こそ心配です。
あとは、溜池山王、清正公前交差点付近とか、赤坂、麻布に点在する谷筋とか、そういうところでしょうか。
相手は水ですからね。たとえば狸穴の谷筋から流下する地区とか、ちょっと心配ですよね。

[640: 匿名さん]

古川橋周辺だってすぐに元の状態にもどった。ただ、ここは昔、土嚢でせき止めた経歴がたったと記憶してる。心配な人は港区土木課できいてくださいませ。

[641: 匿名さん]

639です。
読みにくくなっちゃいました。ごめんなさい…。
それに最寄り駅までの経路も、でしたね。
赤羽橋駅、麻布十番駅、芝公園駅など、古川沿いですから、駅のほうがNGでした。ざんねん…。

[642: 匿名さん]

過去の水害記録
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/jisekizu.htm...
ここの港区を見てみると、この近所だと天現寺〜古川橋〜麻布十番の古川沿いが一番被害が大きかったみたいですね。もちろん、この物件の標高も10m程度とほとんど変わらないので危なくないとは言えませんが。

[643: 匿名さん]

古川沿いが冠水している場合は、駅でいうと田町が一番最後まで冠水せずに残るのではないかと思います。山手線、京浜東北線の線路は地上より一段上に設置されてますし、今まで山手線が冠水したという話も聞いたことないですしね。（過去あったらごめんなさい。京浜東北線は鶴見川の推移が上がると止まります。）徒歩１０分くらいでしょうか。

[644: 申込予定さん]

636です。

みなさん、丁寧なご回答ありがとうございます。

どうやら、麻布十番駅からはまずいようですね。
まあ、そんなにしょっちゅうある話ではないと思うので、自分は気にしないことにします。

あとは家族会議です。

[646: 匿名さん]

異常気象も続いていますし、直下型地震も心配されてるから、10年に1度っていう楽観的すぎる投稿におどろく

[648: 匿名さん]

爆笑

10年ごとに台風がくると思っているのが驚く。
異常気象や直下型地震のことを言ってるのに（笑）

[649: 匿名さん]

くだらん議論。冠水はしていないし、リスクはどの物件にもある。直下型地震もいつ来るか分からない。10年以内？1年以内？明日起きてもおかしくない。そんな予想も出来ないことより、しっかり構造や備え、地域の災害マップなどを確認することだね。
そんなことを言っていたらどこも買えなくなる。個人的には富久クロスとか高すぎて危ない気もするが。ここは。。。可もなく不可もなし、って感じじゃないか？