Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）パート４

[匿名さん]

Tomihisa Cross　コンフォートタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/346806/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主：野村不動産
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：積水ハウス
売主：阪急不動産
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[921: 匿名さん]

この物件を知らないはずがなかったおたくさんがこれだけ日を置いてから出してきたというのは
それなりに取り上げることに対する悩みや迷いがあったのでは？
プチバブルは続かないと言っていたのに結局じりじりあがる一方の市況に絶望感も感じていただろうし

それにしても野村物件をこんな変な持ち上げ方するなんて

ー少々高くても納得
ー予想に反したお手頃価格を実現
ー当初よりも第1期の販売を早めるなど人気物件
ー至極現実的な価格設定
ー話題性抜群の御苑ビューの高層階がこの単価とは驚き
ー北は10％程度お安い設定とは驚き
ー割高感が顕著な昨今の不動産相場においては出色

間取りや価格を言いたい放題!なのに価格をこんなにアゲるってのはよほど気を使ってバランスをとらないと
間取りがすごすぎて正当に突っ込めなかったんだろうな
それでも上記の持ち上げがすごすぎて、おたくさんにしては違和感を感じる

[922: 匿名さん]

ブログをコピペしたから検討者は一読してください。

---------------
最近、富久クロスの記事を書いてくれとのお声をたくさんいただいております･･･。
というわけで、期待に応えられるか分かりませんが、いっちゃいましょう、富久クロス！

ご存じの方も多いであろう山手線内最高層55階建のタワーレジデンスで、最寄駅は新宿御苑駅徒歩5分と際だつ交通利便性をもっているわけではありませんが、新宿三丁目駅徒歩8分、さらに新宿駅までも徒歩圏というポジションは、新宿駅までの距離はほぼ同じである西新宿エリアと比べても利便性が高いと言えるのではないでしょうか。
伊勢丹や高島屋などを初めとした買物利便性の良さが素晴らしいですし、山手線内側なのはもちろんのこと、西新宿のようにタワマンが乱立していないと言うところに優位性があると思います。

前置き長くなりましたが、前述のようになぜ多くの読者の方々が当ブログで富久クロスを扱って欲しいと望まれているかというと･･･
間取りがほんっっっっっっっっっっっっっっっっっっとうにいっちゃっているからです（笑）。

当物件はこの不動産市況がイケイケのご時世の中で予想に反したお手頃価格を実現しているので、当初よりも第1期の販売を早めるなど人気物件であることは間違いないのですが、間取りは本当にやばいです。正直、間取り図でここまで笑ったことはないです（爆）。

まず、ご紹介するお部屋は70平米超の3LDK、南向き中住戸です。
モデルルームにもなっているタイプで当マンションでは似たようなタイプの中住戸がかなりの割合を占めています。食べる方の鰻はなかなかとれないと言うのに･･･。

洋室全てがリビングインでうち2室が行灯部屋というカタストロフィな間取りです（笑）。モデルルームでは行灯部屋の2室がLDと一体化され、ほぼ1LDKのような形となっているので、ネガティブ感は薄いのですが、本来は･･･。

でもね、逆に言えばこのお部屋はリビングインと行灯部屋さえ我慢できれば他の条件はなかなかのものです。玄関は広がりがあり、廊下は短め、ナロースパンですがそのスパン目一杯に開口部が確保された採光面は好感がもてます。
すごくレベルの低い戦いにはなりますが、この中住戸のこの開口部はこの物件の中ではかなり優秀なんです。LDはサッシ2枚半、洋室1にはL字サッシですから。
FIXサッシを採用したことで、夏の暑さが気になりますし、バルコニーが非常に狭いがゆえにエアコン室外機がバルコニーの正面（手摺と手摺の間）にあるのはいかがなものかと思いますが･･･。

フロア図を見てもらえばわかるかと思いますが、当物件はフロア形状が正方形に近くかつ1フロアが非常に大きい太いタワマンとなるので、住戸部分の奥行（この間取りでいう南北の長さね）が深くなってしまっています。共用部の大半は容積率計算に算入されないからといってフロア中央部に無用のスペースを造るわけにもいかないでしょうし、フロアを効率的に使うということは住戸部分の奥行が深くなるということになるわけです。

つまり、同じ70平米のお部屋があったとして奥行きが約10mもあるならばバルコニー面はたったの約7mであるのに対して、奥行を約7mに抑えるフロアプランが実現できればバルコニー面は約10m確保できることになるわけです。
当マンションは東西南北もれなく住戸部分の奥行が異常に長く11m前後はあるので、70～80平米程度の限られた専有面積では角部屋以外はどうやってもワイドスパン住戸は確保できないわけです。当住戸の奥行の深さは共用廊下との間にある柱からも感じることができると思います。最近のタワマンでは技術の発達により昔に比べ柱の間隔をかなり長くすることが出来ているので、ごく普通の奥行であればここに柱はないのです。奥行が長すぎるゆえに専有部内に柱が割り込んでしまっているのです。

したがって、奥行が原因である以上、当マンションには例外的に間取りが良いタイプというのも基本的には存在しません。間取り重視派の方は当マンションの購入は諦めて下さい（笑）。
当物件では様々なオーダーメイド対応ができるようですが、全体形状や窓は変えられませんからね･･･。隣戸との連結も可能というのはすごいですが、普通の人には予算的に無理でしょうし。

坪単価は予定価格で335万円。話題性抜群の御苑ビューの高層階がこの単価とは驚きですが、東・西は南向きよりもさらに5％超、北は10％程度お安い設定とは驚きです。間取りの悲惨さを加味しても割高感が顕著な昨今の不動産相場においては出色であることは間違いありません。

間取りの悪さはもちろんのこと、総戸数1093戸（事業協力者住戸を除くと1000弱）という数を販売しなければならないことから、至極現実的な価格設定をしてきたということでしょう。
総戸数が500戸程度だったら1割は高くてもおかしくなかったと思います。
早期完売を目指す野村さん（4社のJVで三井と野村の持分はほぼ同じでしょうが、物件コンセプトなどからも野村主導の案件でしょう）らしい価格設定ですね。

[923: 匿名さん]

したがって、奥行が原因である以上、当マンションには例外的に間取りが良いタイプというのも基本的には存在しません。間取り重視派の方は当マンションの購入は諦めて下さい（笑）。

やーめた。

[924: 匿名さん]

>921

ここでのほめ言葉は全部皮肉でしょ。そのくらい行間から読み取れよ。

[925: 匿名さん]

すべては地権者が悪いんでしょ。
どうせ言いたい放題言ってるんだろうに。

[926: 匿名さん]

モモレジさんは販売が近くならないと取り上げないよ
価格がわからないからね
（ほぼ必ず価格・広さ・坪単価を載せるようなので）

このブログ読んでると、地域の坪単価の傾向もわかるようになる

[927: 匿名さん]

>>924
皮肉だけでここまで価格が得だと書くことはないよ　明らかにバランスをとっている
野村に対しては「いつかは手痛いしっぺ返しがくるのではないか」など常に真摯な直球で語るのがモモレジさん
どうしちゃったのかな

[928: 匿名さん]

どうしても新宿に住みたい人はコンシェリア西新宿をお薦めします。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nishishinjuku/?re_adpcnt=13d_1...

[929: 匿名さん]

鰻ネガキャンで南向４０階以上が無抽選で買えたら笑いが止まらんｗ
立地を考えればここは安い。　間取り重視派は抽選を荒らさないでよね。

[930: 匿名さん]

ブロガーのネガキャンと常駐ネガのコラボでスレが盛り上がってきましたねｗ

[931: 匿名さん]

ここを買うくらいならモモレジさんのブログを読んでもっとまともな間どりの中古を本気で探しますよ。

[932: 匿名さん]

まあみんなおたくさん（モモレジさん）をずーーーっと待ってましたからね

[933: 匿名さん]

さあ今こそ、富久に背を向け豊洲に注目しよう！

[934: 匿名さん]

埋立地には目が向きません。

[935: 匿名さん]

ここも豊洲みたいにトライスター型にすればもっとまともな間どりが取れたんじゃないの？

[936: 匿名さん]

トライスター型はワイドスパンにしやすいのは確かだけど特殊だからね

奥行きが長くて内廊下ならどうしても行燈部屋ばかりになってしまう
内廊下物件の悪い傾向。

正方形に近い太いタワーなら、中央を吹き抜けにすればいいのに。
それで行燈部屋を回避できたのに

[937: 匿名さん]

中央吹き抜けの外廊下は部屋の採光が暗い上に安っぽいデメリットも大きい。最近見かけなくなりましたね。

[938: 匿名さん]

ガラス貼り吹き抜けの内廊下ならいいと思う。

[939: 匿名さん]

平均単価はら323らしいからな、営業いわく。ま、我が家みたいな2人家族は間取り気にならんので、どちらでもいいわ

[940: 物件比較中さん]

なぜ豊〇区ばかり持ち上げて、新宿区をネガるカキコミだらけなの？
不思議でたまらない。

[941: 匿名さん]

都庁を構える新宿を埼玉の玄関・池袋と並列に語る発言ばかり。
ここは池袋に憧れる埼玉県民の集会場かよｗ

豊洲などの埋立地域はもともと土地が二束三文。無駄に広くて移動が不便。
ながーい横断歩道わたる間に日焼けするわ。ずばり田舎もんが買う立地。
いま住んでる人々が必死で人気を煽ってるのは爆笑もんだｗ

[942: 匿名さん]

大久保で袋だたきにあったいつもの新宿ネガが、ここぞとばかりにはしゃいでるね。

[943: 匿名]

>942
あのネガは大量削除された瞬間に収まったしアクセス禁止中な感じだから別人ぽくない？
ブログに関してだけど価格は安い、行灯部屋が多すぎという、ずっとここで言われてたことと同じ内容
第三者から見ても安いが躊躇する間取りばかりってことが改めて確認されただけ
有名ブログだから一時的に盛り上がってるけどすぐに落ち着くでしょ

[944: 匿名さん]

埼玉県民はホントに池袋が大好きだからな
新宿は中央線・京王線・小田急線沿いの玄関だけど、そこの住民は別に新宿に憧れは無いだろ

[945: 匿名さん]

そうかも知れないな〜。特にオダQ、東Q沿線。

[946: 匿名さん]

池袋のせいにして間取りの悪さから目を反らしたいって意図がミエミエ

[947: 匿名さん]

もうやめないか？　比較広告の手法、ドン引き。

ここのメリットをどうぞ。

[948: 匿名さん]

かっぺさん出番です。

[949: 匿名さん]

ここのメリット。
間取りが最悪だから価格は相場並み。庶民にも手が出る。

[950: 匿名さん]

おたくさんのブログ、いつもと何かが違うと思ったら
『 施工会社　管理費 』
への評価が無い。今夜以降に書かれるのかな？

それはそうと、ここの管理費と修繕積立金は高いの？
ＭＲに行ったときは教えてもらえなかったけど。
商業施設併設物件は高めの場合が多いし、最近の三井物件の管理費は高めなんだが。

[951: 匿名さん]

山手線内側の大規模タワーマンションでこんな安いとこ他に無いよ
間取りには目をつぶって上手く工夫して暮らせば良い

[952: 匿名さん]

3LDKだと思うからダメなんだよ。
1LDKだと思えば広々としたリビングで言うこと無し。
まあエアコンの室外機が視界に入って邪魔かもしれんが、それ以外は。

[953: 匿名さん]

靴に自分の足を合わせろ、みないな論理ですね。
バルコニーフェンスのガラスは不透明だから、フェンスの外側の室外機もハッキリとは見えないと思いますけど。

[954: 匿名さん]

いまいちと思いながらもこのスレに居続けるのは、靴に自分の足を合わる行為ではないの？

[955: 匿名さん]

今日のブログ来てるね
ペントハウスのリビングの鰻っぷりすごすぎ

[956: 匿名さん]

オタクブログのこのスレでのマッチポンプっぷりにはあきれる。

[957: 匿名さん]

ペントハウスでもナロースパンなんだね。
リビングサッシュ2枚とかありえない。

[958: 匿名さん]

素人が書いたブログなのでどうでもいいわ。

[959: 匿名さん]

間取り。本当に酷いね。
素人のブログだろうが何だろうがこのヒドさは事実。。

[960: 匿名さん]

素人ブログよりＳ氏の意見が聞きたいです。

[961: 匿名さん]

いやいや、その人も素人同然でしょ！
ってくだりですか？

[962: 匿名さん]

別にブログなど見なくても
このマンションコミュニティすら見ていなくても
MRで間取り見せてもらって、何も思わなかったら単なるアホでしょ

[963: 匿名さん]

一人暮らしか夫婦なら、収納が豊富と考えれば問題なし。

[964: 匿名さん]

2室行灯部屋の3ldkなんてはじめて見た。
こんなの他でもあるの？

[965: 匿名さん]

2行灯。。

[966: 匿名さん]

そうじゃない3LDKを買えばいいだけなんじゃないの？

[967: 匿名さん]

ネガは買うことが目的ではなく、買わせないことが目的だから。

[969: 匿名さん]

行灯言ってる方は、何人で住むつもりなんだろ。

[970: 匿名さん]

都心のタワマン７０平米は夫婦共働きが２人で暮らすイメージ
夫婦のくつろぎ空間に人は呼ばない。人を呼ぶのは近郊や他県の行事だ。
ファミリー向けの間取りを求めて騒いでる人は可笑しいよ
売りたい側はファミリータイプってことにして売り込むよ。営業だもんｗ

間取り重視ならビューをあきらめて、西側沿線の低層階の物件で探せ！
タワマンに間取りまで求めたら高額すぎて庶民で１０００戸もさばけない。
いい加減わかれよ。歪んだ価値観のネガばかりでうんざり。
２部屋が行灯なら、どちらかを広いＷＩＣか、書斎として使う。それだけのこと！