Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）パート４

[匿名さん]

Tomihisa Cross　コンフォートタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/346806/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主：野村不動産
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：積水ハウス
売主：阪急不動産
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[841: 購入検討中さん]

厚生年金会館の跡地の計画、知ってる人はもう知ってますよ。

[842: 匿名さん]

淀橋クロスですか？

[843: 匿名]

ここの中層階の南西東は、周りのビルに邪魔されて中途半端な眺望。
値段で妥協すると後悔する。

北側の眺望は、平凡だから価値薄。
値段相応。

資産価値の維持を狙うなら高層の北以外。
俺は買えない。さようなら。

[844: 匿名さん]

確かに南の中層階の眺望をＭＲのパソコンで見たら、
新宿御苑が小さく見えて期待外れだったなあ。

[845: 匿名さん]

やっぱ30階以上かな〜。

[846: 匿名さん]

このタワーでは、30階ではまだ中層階。

[847: 匿名さん]

高層階ですと、価格もお高いのです。

[848: 購入検討中さん]

北側検討中です。確かに、北側はサンシャイン以外には目立つ建物がありませんが、関東平野～っていう地平線を見ることができて、自分としては一番気に入ってます。
会社の３０階に色々な時間帯に行ってみましたが、北側でも暗いという感じはなかったです。
直射日光がない分、涼しいくらいかと。
でも、冬は評価が変わるかもしれません・・・。

[849: 匿名さん]

ここの北側１Ｌは人気だそうですよ。賃貸投資用かもしれませんけど。
>790 さんのおっしゃる通り。

[850: 匿名さん]

南向き信仰は日本独自の文化である。

[851: カッペ]

夏は西陽で暑いとされる西側だけんど、冬場は暖かくで良いべ。一長一短、好みだべな。北欧なんかは西側に窓が多い。日が短いしさみいがらな。

[852: 匿名さん]

気候の違う北欧と比べるやつはいないだろｗ

[853: 匿名さん]

事例を出しただけでしょ。日本なら基本南でしょうね。

[854: 匿名さん]

不透明ガラスのバルコニーが多くて、部屋からの眺望を阻害しているのはガッカリだなあ。
透明なＤＷの南向きを選びたいけど、予算の都合で行灯部屋２つのタイプになってしまうのもチョットね。

[855: 購入検討中さん]

うちは東西南と三方角ですが、西の窓は夏の日中ずっとブラインド閉めっぱなしです。でも冬は日が長く暖かいので、冬は西向きの恩恵を感じます。

[856: 匿名さん]

いいとこ取りですね。羨ましい。

[857: 購入検討中さん]

ヨドバシマンション狙いで待ちます！

[858: 匿名さん]

ヨドバシマンションは何階だてですか？

[859: 購入検討中さん]

あまり知られてないけどこのマンションで透明バルコニーの部屋があるって知ってました？

[860: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウで南向きは夏暑いよ。日本の伝統家屋って南側に縁側があるから、そこが庇になって南中高度の高い夏は部屋の置くまで日が差し込まない。幅の広いバルコニーのあるマンションも一緒。

南向き信仰ってちゃんと合理的な根拠がある。

[861: 匿名さん]

ヨドバシクロスはまだ完全に未定ですが、33階以下になると聞いてます。

[862: 匿名]

今朝の新聞に西新宿に高さ日本一のタワマンが建つとの記事がありましたが、これがヨドバシクロスのことですか？？？

[863: 匿名さん]

ここで言われてるヨドバシクロスとは、厚生年金会館跡地に出来ると思われる建物の事。

[864: 匿名さん]

西新宿五丁目中央北地区第一種市街地再開発事業

http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_05_00017.html

[865: 匿名さん]

今朝の記事

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXNZO58762200R20C13A8L60000/

[866: 匿名さん]

>859
ＭＲの大きな模型をキチンと見た人なら、そんな事知ってますよ。

[867: 匿名さん]

なんか荒れているな。
こんな人が隣人になるようなマンションには入りたくない。

[868: 購入検討中さん]

厚生年金跡地、本当にマンションになるんですか？

[869: 匿名さん]

板ではなくて営業さんに聞けば？

[870: 匿名さん]

鰻マンションですか？
http://mansionotaku.blog.fc2.com/

[871: 匿名さん]

角部屋でもこの間取り（しかも高い！）

http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-2034.html

[872: 匿名さん]

厚生年金会館の跡地がマンションで分譲なら、こっちより魅力的ですね
新宿駅へも楽勝で歩けるし

[873: 匿名]

でも厚生年金会館の跡地って南北に細長いですね。西向きか東向きの住戸ばかりになりそうで…

[874: 匿名さん]

>870
>871

辛口だけど当っているね。
ホームページの南西角部屋みて驚いたけれど、
中住戸の間取りはそこら辺の安マンションの間取りそのものだね。
そもそも70～80㎡で３LDKと言うのがファミリーマンションなみの間取りしか取れないと言う事だね。

[875: 匿名さん]

だいたいメインベッドルームと名付けられる部屋が無いんだから。
最大で７畳の部屋って高級マンションではあり得ないよね。
キングベッドが入らないんじゃない。

[876: 匿名]

ここ（富久）希望しているけど凄い人気で抽選みたいですね。私は勝負事に弱いので多分買えないでしょう。で、厚生年金会館の跡地に期待しているけど、さらに先になるんでしょうか。

[877: 匿名さん]

間取りひどいけど安いよね。新宿区なのにクヤクションより安い

[878: 匿名さん]

>877
高台同士、ほんの数か月でお互い完売を達成するのが後味もいいよ。

[879: 匿名さん]

安い部屋もあるというだけで、全て安い訳じゃないよね。
鰻・行灯でもさすがに腐っても新宿区価格だと思ったけどな。

[880: 匿名さん]

やっと週末モデルルーム行きます。
待ちに待ったが厚生年金跡地がマンションなら、ここより駅近だし魅力ですね。
でもここは都から助成金？がでるから安いとか⁇…となると厚生年金跡地は高そうですね。。

[881: 匿名さん]

モデルルームは何処にあるの？

ぶらっと来られても困るからホームページには載っていないようだけど。

[882: 購入検討中さん]

クヤクションってどちらの物件ですか？

[883: 匿名さん]

旧巣鴨（池袋）の区役所です。

[884: 匿名さん]

モデルルームは電話で予約すれば案内状きますよ。

[885: 匿名さん]

普通に考えたら現地の側でないの？

[886: 匿名さん]

既出だけど、鰻大量入荷ワロタｗ
http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-2033.html

[887: 匿名さん]

＞886

このブログでは富久クロスよりもクヤクションのほうが評価が高いですね。

[888: 匿名さん]

普段ならばっさりのおたくさんだが切れ味悪いね
いろいろ気遣いや迷いが見える

[889: 匿名さん]

こいつブログの宣伝してんのか？
モデルルームも行かないでえらそうにｗ

[890: 匿名さん]

利害関係の偏向記事。
便所の落書き程度だな。

[891: 匿名さん]

MR行く気もうせた。これならクヤクション買っておけばよかったよ。

[892: 匿名さん]

>890
むしろ利害関係者のほうが火消しに必死だなｗ
ブログの宣伝するつもりはないが、特に間違ったことは書かれてないが？

[893: 匿名さん]

おたくさんのブログ、今までは野村物件を余り厳しく書かない傾向があるように思っていたが、
今回は割りと厳しく書いたね。
ここの間取りがそれ程特殊だってことだろうね。

[894: 匿名さん]

自分が知ってるマンションに関する記事も読んでみたが、このブログはかなり信頼できると思う。
明日以降も富久について書いてくれるそうだから、楽しみにしよう。

[895: 匿名さん]

間取りオタクさんは、同じ野村主導のレジデンス三田も
間取りを批判してたよ！！ここほど厳しくは書かれて無いけど(笑)

[896: 匿名さん]

地権者真っ青ｗかわいそう

[897: 匿名さん]

間どりおたくさんは基本的に野村には厳しいようだな。プラウドタワー千代田富士見なんて滅多切りだよ。ここも野村主導のプロジェクトらしいから、やっぱり手厳しい。でも当たってるから読んでて痛快。

[898: 匿名さん]

こんな好立地の物件、なかなか出ないから重複覚悟で角部屋を狙うぞ。

[899: 匿名さん]

このブロガーさ、勝手に写真貼り付けてるけど著作権侵害ってこと知らんのか？
のらえもんみたいに自分で図面起こしてやるべきだろ。

[900: 匿名さん]

鰻の大量入荷とは…
当たっているだけにテンション下がりますね…
買う気マンマンだったのに…

やめよっかな。。

[901: 匿名さん]

ブログのおかげで買う気失せました。

[902: 匿名さん]

角部屋も間取り的に問題あるんだね。ぶった切り解説で分かった。

[903: 匿名さん]

自作自演、自画自賛してまでブログの宣伝必死ですね。

[904: 匿名さん]

おうおうｗ
関係者が必死だなｗ

一流デベなら文句言う前にまともな間取りを用意したらどうなんだ。

[905: 匿名さん]

このブロガーはそんな見苦しいことはしないぞ。そんなことしなくても毎日ものすごいアクセスがある。そもそも富久クロスだって読者からのリクエストに応えて書いただけのことだから。

[906: 匿名さん]

つまり、ここの張り付きネガ＝おたくブログ主だったってことですね。

[907: 匿名さん]

関係者が焦っている。。
ものすごく焦っている。。。

[908: 匿名さん]

＜リクエストに応えて

自分でリクエストしたんじゃね？ｗ

[909: 匿名さん]

いやネガはどこにでもいるし、たいていは妬みや僻みに基づいたうわごとみたいなものだ。
でもこのブログは非常に理性的だし的を得ているから、反論の余地がない。
張り付きネガ＝ブロガーではないと思う。

[910: 匿名さん]

いや、この人の解説なら聞いてみたいと思うよ。だから自作自演ではない。

[911: 匿名さん]

そもそもこれだけ大規模で戸田建設ってどうなの？
普通スーパーゼネコンじゃないの？

大崎も西松建設だし、最近はスーパーゼネコンは出払ってるの？

[912: 匿名さん]

いやいや、わからんよ。
ブログやってるのは自己顕示欲のかたまりだから宣伝しても不思議ではない。
榊さんだって書き込みしてるでしょ。

[913: 匿名さん]

まぁあの間取りはここでも大きい衝撃を呼んでいたよ。
その衝撃を分析してもらってすっきりした感がある。

[914: 匿名さん]

スーパーゼネコンとそうでないところの差って何ですか？

[915: 匿名さん]

つまり、このスレでネガりながらリクエスト（自作自演？）をうけて書いたんだろ。

[916: 匿名さん]

急にこのブログ知った人はまるで宣伝でリンクしたように見えるのかもしれないけど
かなり有名なブログだし、内容もかなりまともだよ
今までに2000戸も間取り解説してるんだぞ
マンション検討中の人は読んで間取りを見る目を養うべき

[917: 匿名さん]

>914

どちらも下請けが工事するから同じです。

[918: 匿名さん]

あーあー本当テンション下がった。
このブログの人は信頼あるし。
この人が今までで一番笑ったとか書いてるってことは、そもそも設計に問題があるってことでしょ。
間取り以外も色々欠陥がありそう。

何がイゴゴチだ！

[919: 匿名さん]

ほんと、間どりに関してはこのブログは勉強になる（住環境とかは無視だけど）。こんなところで宣伝などする必要もない。
こんなところでくだらないやり取りを読んでる暇があったら、このブログを読んだほうがずっといい。

[920: 匿名さん]

そもそもホームページで間取りを一つしか公開しないってことは、間取り見られたら不利益になるからでしょ。
隠蔽体質。いかにも野村らしいやり方。

[921: 匿名さん]

この物件を知らないはずがなかったおたくさんがこれだけ日を置いてから出してきたというのは
それなりに取り上げることに対する悩みや迷いがあったのでは？
プチバブルは続かないと言っていたのに結局じりじりあがる一方の市況に絶望感も感じていただろうし

それにしても野村物件をこんな変な持ち上げ方するなんて

ー少々高くても納得
ー予想に反したお手頃価格を実現
ー当初よりも第1期の販売を早めるなど人気物件
ー至極現実的な価格設定
ー話題性抜群の御苑ビューの高層階がこの単価とは驚き
ー北は10％程度お安い設定とは驚き
ー割高感が顕著な昨今の不動産相場においては出色

間取りや価格を言いたい放題!なのに価格をこんなにアゲるってのはよほど気を使ってバランスをとらないと
間取りがすごすぎて正当に突っ込めなかったんだろうな
それでも上記の持ち上げがすごすぎて、おたくさんにしては違和感を感じる

[922: 匿名さん]

ブログをコピペしたから検討者は一読してください。

---------------
最近、富久クロスの記事を書いてくれとのお声をたくさんいただいております･･･。
というわけで、期待に応えられるか分かりませんが、いっちゃいましょう、富久クロス！

ご存じの方も多いであろう山手線内最高層55階建のタワーレジデンスで、最寄駅は新宿御苑駅徒歩5分と際だつ交通利便性をもっているわけではありませんが、新宿三丁目駅徒歩8分、さらに新宿駅までも徒歩圏というポジションは、新宿駅までの距離はほぼ同じである西新宿エリアと比べても利便性が高いと言えるのではないでしょうか。
伊勢丹や高島屋などを初めとした買物利便性の良さが素晴らしいですし、山手線内側なのはもちろんのこと、西新宿のようにタワマンが乱立していないと言うところに優位性があると思います。

前置き長くなりましたが、前述のようになぜ多くの読者の方々が当ブログで富久クロスを扱って欲しいと望まれているかというと･･･
間取りがほんっっっっっっっっっっっっっっっっっっとうにいっちゃっているからです（笑）。

当物件はこの不動産市況がイケイケのご時世の中で予想に反したお手頃価格を実現しているので、当初よりも第1期の販売を早めるなど人気物件であることは間違いないのですが、間取りは本当にやばいです。正直、間取り図でここまで笑ったことはないです（爆）。

まず、ご紹介するお部屋は70平米超の3LDK、南向き中住戸です。
モデルルームにもなっているタイプで当マンションでは似たようなタイプの中住戸がかなりの割合を占めています。食べる方の鰻はなかなかとれないと言うのに･･･。

洋室全てがリビングインでうち2室が行灯部屋というカタストロフィな間取りです（笑）。モデルルームでは行灯部屋の2室がLDと一体化され、ほぼ1LDKのような形となっているので、ネガティブ感は薄いのですが、本来は･･･。

でもね、逆に言えばこのお部屋はリビングインと行灯部屋さえ我慢できれば他の条件はなかなかのものです。玄関は広がりがあり、廊下は短め、ナロースパンですがそのスパン目一杯に開口部が確保された採光面は好感がもてます。
すごくレベルの低い戦いにはなりますが、この中住戸のこの開口部はこの物件の中ではかなり優秀なんです。LDはサッシ2枚半、洋室1にはL字サッシですから。
FIXサッシを採用したことで、夏の暑さが気になりますし、バルコニーが非常に狭いがゆえにエアコン室外機がバルコニーの正面（手摺と手摺の間）にあるのはいかがなものかと思いますが･･･。

フロア図を見てもらえばわかるかと思いますが、当物件はフロア形状が正方形に近くかつ1フロアが非常に大きい太いタワマンとなるので、住戸部分の奥行（この間取りでいう南北の長さね）が深くなってしまっています。共用部の大半は容積率計算に算入されないからといってフロア中央部に無用のスペースを造るわけにもいかないでしょうし、フロアを効率的に使うということは住戸部分の奥行が深くなるということになるわけです。

つまり、同じ70平米のお部屋があったとして奥行きが約10mもあるならばバルコニー面はたったの約7mであるのに対して、奥行を約7mに抑えるフロアプランが実現できればバルコニー面は約10m確保できることになるわけです。
当マンションは東西南北もれなく住戸部分の奥行が異常に長く11m前後はあるので、70～80平米程度の限られた専有面積では角部屋以外はどうやってもワイドスパン住戸は確保できないわけです。当住戸の奥行の深さは共用廊下との間にある柱からも感じることができると思います。最近のタワマンでは技術の発達により昔に比べ柱の間隔をかなり長くすることが出来ているので、ごく普通の奥行であればここに柱はないのです。奥行が長すぎるゆえに専有部内に柱が割り込んでしまっているのです。

したがって、奥行が原因である以上、当マンションには例外的に間取りが良いタイプというのも基本的には存在しません。間取り重視派の方は当マンションの購入は諦めて下さい（笑）。
当物件では様々なオーダーメイド対応ができるようですが、全体形状や窓は変えられませんからね･･･。隣戸との連結も可能というのはすごいですが、普通の人には予算的に無理でしょうし。

坪単価は予定価格で335万円。話題性抜群の御苑ビューの高層階がこの単価とは驚きですが、東・西は南向きよりもさらに5％超、北は10％程度お安い設定とは驚きです。間取りの悲惨さを加味しても割高感が顕著な昨今の不動産相場においては出色であることは間違いありません。

間取りの悪さはもちろんのこと、総戸数1093戸（事業協力者住戸を除くと1000弱）という数を販売しなければならないことから、至極現実的な価格設定をしてきたということでしょう。
総戸数が500戸程度だったら1割は高くてもおかしくなかったと思います。
早期完売を目指す野村さん（4社のJVで三井と野村の持分はほぼ同じでしょうが、物件コンセプトなどからも野村主導の案件でしょう）らしい価格設定ですね。

[923: 匿名さん]

したがって、奥行が原因である以上、当マンションには例外的に間取りが良いタイプというのも基本的には存在しません。間取り重視派の方は当マンションの購入は諦めて下さい（笑）。

やーめた。

[924: 匿名さん]

>921

ここでのほめ言葉は全部皮肉でしょ。そのくらい行間から読み取れよ。

[925: 匿名さん]

すべては地権者が悪いんでしょ。
どうせ言いたい放題言ってるんだろうに。

[926: 匿名さん]

モモレジさんは販売が近くならないと取り上げないよ
価格がわからないからね
（ほぼ必ず価格・広さ・坪単価を載せるようなので）

このブログ読んでると、地域の坪単価の傾向もわかるようになる

[927: 匿名さん]

>>924
皮肉だけでここまで価格が得だと書くことはないよ　明らかにバランスをとっている
野村に対しては「いつかは手痛いしっぺ返しがくるのではないか」など常に真摯な直球で語るのがモモレジさん
どうしちゃったのかな

[928: 匿名さん]

どうしても新宿に住みたい人はコンシェリア西新宿をお薦めします。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nishishinjuku/?re_adpcnt=13d_1...

[929: 匿名さん]

鰻ネガキャンで南向４０階以上が無抽選で買えたら笑いが止まらんｗ
立地を考えればここは安い。　間取り重視派は抽選を荒らさないでよね。

[930: 匿名さん]

ブロガーのネガキャンと常駐ネガのコラボでスレが盛り上がってきましたねｗ

[931: 匿名さん]

ここを買うくらいならモモレジさんのブログを読んでもっとまともな間どりの中古を本気で探しますよ。

[932: 匿名さん]

まあみんなおたくさん（モモレジさん）をずーーーっと待ってましたからね

[933: 匿名さん]

さあ今こそ、富久に背を向け豊洲に注目しよう！

[934: 匿名さん]

埋立地には目が向きません。

[935: 匿名さん]

ここも豊洲みたいにトライスター型にすればもっとまともな間どりが取れたんじゃないの？

[936: 匿名さん]

トライスター型はワイドスパンにしやすいのは確かだけど特殊だからね

奥行きが長くて内廊下ならどうしても行燈部屋ばかりになってしまう
内廊下物件の悪い傾向。

正方形に近い太いタワーなら、中央を吹き抜けにすればいいのに。
それで行燈部屋を回避できたのに

[937: 匿名さん]

中央吹き抜けの外廊下は部屋の採光が暗い上に安っぽいデメリットも大きい。最近見かけなくなりましたね。

[938: 匿名さん]

ガラス貼り吹き抜けの内廊下ならいいと思う。

[939: 匿名さん]

平均単価はら323らしいからな、営業いわく。ま、我が家みたいな2人家族は間取り気にならんので、どちらでもいいわ

[940: 物件比較中さん]

なぜ豊〇区ばかり持ち上げて、新宿区をネガるカキコミだらけなの？
不思議でたまらない。