プレサンス ロジェ 草津中央について

[物件比較中さん]

プレサンスロジェ草津中央について情報などありましたらお願いします。
草津駅から徒歩6分と駅近で、利便性もよさそうですね。

所在地：滋賀県草津市若竹町字神子作205番3、草津市若竹町字神楽田203番7（地番）
交通：JR東海道本線「草津」駅徒歩6分
間取：3LDK・4LDK
面積：60.01m²～80.00m²
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：株式会社 福田組
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

[51: 匿名さん]

確かに駅前や大路の物件よりも日当たりは良さそうですね。
３方向道路って言うのも良い気がします。

[52: 匿名さん]

日当たりがいいと部屋の中も明るいですし
気持ちがいいですよね(^^)
今まで他の物件も見てきましたが、
日当たりがイマイチだと感じることが多かったのでココは良いですね。

[53: 匿名さん]

日当たりが良いのは一番ですが
こればかりは住んでみないとわからないかもしれないなと思います。

[54: 匿名さん]

そうですね。
前の空き地に何ができるかによって日当たりも変わりそうですね。
少し駅側には草津市総合交流センター？ができるみたいです。

公園とかできたら、より魅力的になるでしょうね。近くに大きな公園ないんですよね？

[55: 匿名さん]

＞少し駅側には草津市総合交流センター？ができるみたいです。

出来てもそんなに生活にプラスとは感じですね。
５４さんも書かれているように公園とか、あとディスカウントストアとか出来たら
このあたりがもっといい感じになると思うんですけどねぇ。

[56: 匿名さん]

確かに…生活にプラス要素は少ないかなって思います。
商業地区なんで、何ができてもおかしくないですが、
これだけマンション増えるのだから有効利用してほしいです。

ところで、一期の状況はどうなんでしょうね？
駅前よりこっちの方が残っているとは思いますが、購入検討してるだけに売れ行きは気になります。

[57: 匿名さん]

目の前の別途活用地はすでに土地の売買が決まってて将来はマンションが建つのが確実みたいですよ。
日当たりが確実に悪くなりますね。
ただ駅前から6分はいいですね。
駐車場が抽選なので借りたいとこに借りれない可能性が高いみたいです。
けど大路に比べたらオススメですかね。

[58: 匿名さん]

603購入しました。

角住戸は完売みたいです。

中住戸は、一つも売れてません。

[59: 匿名さん]

嘘つくな。
売れてるわ。

[60: 匿名さん]

中住戸は売れてませんよ。
202から602は、モデルルームいってください。
自分も見ました。
角住戸は完売みたいですね。

[61: 匿名さん]

59さんは営業ですね。

私も主人と先日の日曜日モデルルームに行きましたが窓側の部屋は完売でした。
しかしながら真ん中の部屋は全て残ってましたよ。

モデルルームいけばわかる話。
営業さんも必死ですね。

窓側部屋が完売ですし人気には変わりないのにですね。
58さん購入おめでとうございます。

[62: 匿名さん]

けっこうなスピードで売れてますね。
目の前マンション建っても６m道路挟んでますし、よっぽどのタワーマンションでない限りある程度の日当たりは確保されるんじやないかと思います。
やっぱり駅から６分の角部屋は魅力的ですね。
購入された方、おめでとうございます。

[64: 匿名さん]

中部屋でも南向きだし、大路やジェイグラン渋川よりは条件いい。
完売も時間の問題かな。

[65: 匿名さん]

南向きが一番という時代じゃないですよ。
ジェイグランより条件が良いっていうのはなぜ？
立地のみでは？
駐車場もここは100%ではないし、中部屋は狭い。
世帯数少ないから、ランニングコストかかりそうですね。

[66: 匿名さん]

確かに南向きがすべてではないですよね。正確には南西向きですし。
でも、私もジェイグラン渋川よりはいいと思います。
立地の面ではかなりの差があると思います。
ランニングコスト的な事は難しいけど、出来る人は修繕計画見比べるとかしてみた方がいいかも。

[67: 匿名さん]

駅から６分と９分の差だけど、ジェイグランまでの道は…

電車使わない人は気にならないやろけどね

[68: 匿名さん]

総世帯33戸でこのマンションを維持管理するとなると、うなぎ上りに
ランニングコストは上がるでしょう。また、駐車借りられなくても維持管理費は
払うので、不満は後々出てきそう。
それを全て理解して納得できる余裕ある人には良いのではないでしょうか？
私は目先の安さより、10年後、20年後の安さ取ります。
なのでここなら、駅前が良いです。あくまで私感です。

[69: 匿名さん]

私も同感です。
このマンションは33戸という事もあり後々のコストも上がります。
なお、中央前の活用地に触れてる方もいますがプレサンスが第六段として抑えてるみたいです。
ただ、現時点では駐車場のため借主との契約上は、2015年から建設予定で2016年完成か2017年完成予定みたいです。
こちらはビックマンションのため中央の物件は日当たりが遮られるとの事で迷い中です。
草津の価値が下がる次のマンションまで待つのも手かもしれません。

[70: 匿名さん]

ランニングコストの下がるマンションって少ないですよね。
確かに規模の小さいマンションは少し割高感いりそうですが、初期投資を抑えて検討するのも一つの手段だと思います。
大所帯は大所帯でデメリットもありそうですが、あとは管理会社の対応も気になりますね。

[71: 匿名さん]

69番さん、空き地情報の情報源は何処からですか？

[72: 匿名さん]

ランニングコストが下がる事はほぼないですよ。
また、少し割高感ではなく、かなり割高感だと思います。
ここなら、残り2つを選びますね。
ここは売る時に大変そう。

[73: 匿名さん]

割高かも少しもかなりも先の事はわかんないっしょ!?

転売を考えるなら間違いなく駅前です！
中央と大路は難しいでしょうね。
でも滋賀県のマンションは西武(琵琶湖)近くか近鉄のある草津と言われています。

[74: 匿名さん]

総戸数が３３戸とは少なすぎですね。
価格帯自体は手頃ですが、先のことを考えるとちょっと難しいなと思いました。

[75: 匿名さん]

73→わかるよ。不動産の知識あればね。
ランニングコストはかなり高くなるよ。世帯数少なすぎると後々大変だと思うよ。

[76: 匿名さん]

総戸数が少ないというのは、修繕積立も高くなるし
空きなどが増えたら、負担が大きくなるのかななど不安が大きいかと。
そうなると総戸数がせめて40以上はあるところをと探しています。

[77: 匿名さん]

修繕積立は、やはり気になる点の一つですね。
戸数があったとしても、軒数が集まらなければ・・というのもあります。
でも、戸建てに住んでも修繕箇所は次々に出ると聞きますから
仕方ないかなとも思うのですがね～。

[78: ビギナーさん]

戸数の少ないマンションって世の中沢山有ると思いますが、ここの積立金とか管理費の計算が甘いんでしょうか？

[79: ビギナーさん]

最近の古いマンションでよく問題になっているので気になります。

[81: 近隣住民]

３年ほど前に京都の物件を見に行った時の話になりますが、

一般的には戸数が少ないと管理費や修繕積み立て金が高い傾向みたいです。

しかし昔のマンションと比較すると、違いのある箇所があり、
現在のマンションは修繕積み立て一時金という名目で、あらかじめ30万円～50万円ほどの金額を
最初に支払います。

これは昔のマンションには無く、これが昔のマンションの修繕積立金が非常に高い理由のひとつになっているそうです。
あとは共用施設の違いも関係しており、共用施設があるかどうかでも金額が大きく変わっているみたいです。

心配であれば、見に行かれた際に、長期修繕計画を見てもらったらいいと思いますよ。

[82: 匿名さん]

最初の計画は、販売会社がショートしないようにざっくりと数字入れているだけ。
いざ住み始めたら、全く足りないのがほとんど。
よって、管理組合でショートしないように計画を変更しなくてはならないです。
ここは、機械式もあるし、戸数も少ないので厳しいでしょうね。
最初の長計なんてあてになりません。見せてもらってもあまり意味のないことだと思います。
あくまで「計画です」と言われると思いますよ。

[83: 匿名]

販売会社が数字は入れないでしょう・・・
管理会社じゃないんでしょうか。

そもそも修繕『計画』でないマンションはあるのでしょうか？
計画でないのなら、管理組合で変更等は出来ないのでしょうか？

わからないので教えて頂けたと思います。

[84: 匿名さん]

変更はできますが、労のいる事です。
特に戸数が少ないと、上げ幅も大きくなると思います。
そういう協議は大変な事なのです。
ここはかなり少ない戸数なので、ランニングコストが他に比べて
圧倒的に高くなると思います。
最初の数字は参考にはならないと思いますよ。

[85: 匿名さん]

>>一般的には戸数が少ないと管理費や修繕積み立て金が高い傾向みたいです。

それはそうでしょうね。
またもし空家などがあれば、負担は住んでいる側への負担増。
それも含めて考えなくてはいけないのがマンション購入です。

[86: 匿名さん]

修繕積立金が安いと最初は楽で良いなと思います。
でも、後々になって高くなり困っているというのも聞きます。
住宅価格だけでなく、しっかりと聞いておかないといけないことですね。

[87: 匿名さん]

修繕のための積立ては
高くなのは心配という声を聴くこともありますが
結局は一戸建て住宅を購入しても住んでいたら修繕箇所は出てきます。
住宅を購入するということはそういうことなのかなと思いますよね。

[88: 匿名さん]

でもマンションの場合は、戸数によって上がる率がかなり違います。

[89: 匿名さん]

第二期モデルルームのオープンから1ヶ月経つけど
第二期の2戸がまだ売れないのですか？
草津のプレサンスは三棟あるのに駅前だけに
にんき人気集中なのかな？

[90: 匿名さん]

今はどこもすぐに完売とかいかないようですよ。
特にあと2戸とかなってしまうとなかなか動きがない物件は多いみたいです。
希望の間取りで値引きが重なったら、即買いなんて方も出てくるんでしょうけどもね。

[91: 匿名さん]

修繕積立のことについて、みなさんが議論というのか書かれているので
なんとなく見えてきたというのか考えないといけないことだなと思いました。

マンションか戸建か購入に迷っているので、
トータルで概算を出して考えなければいけないですね。

[92: 匿名さん]

修繕積立金と管理費は大雑把に言えば物件価格の３０％くらいって言うよね。
３，５００万円のマンションだと１，０００万円くらい。

もちろん、駐車場代、固定資産税都市計画税、火災・地震保険料は別で。

管理費掛かるけどマンションは自分で掃除しなくていいし、
鉄筋コンクリートだから頑丈で地震とかにも強いからね。

社宅とかなんて管理費安い代わりに土日借り出されて掃除させられたり草むしりさせたり植木切ったり大変だよ。
月１万くらいでそういうことをしなくていいなら安いもんでしょ。

戸建ては維持費が安いけど自分のペースでリフォームすればいいけど買ってから何もしない汚い住宅も多いし
他人任せの管理会社プランの方がいいんじゃない？

[93: 匿名さん]

９１です。９２さんの書かれた内容で
確かにそうだなと思うことがとても多いです。
しかし、トータルで1000万円が物件以外でと
考えると購入にあたってますます慎重に考えますね。

[94: 匿名さん]

>>93
この間、本屋でチラッと立ち読みしたレベルですが･･･

物件価格の30％はあくまでも修繕積立金であって管理費は含まれてないみたいです。

それと150戸未満のマンションは当初の建築費～維持修繕までスケールメリットがないのでもう少し高いそうです。
京都市なんかは高さ制限もあって50戸以下のマンションが多いので築12年の中期修繕が終わった後から積立金の値上げをめぐって管理組合の総会で揉めるそうです。

あとは過去の修繕積立金では足りずに一時金を徴収して修繕するマンションも増えてきているとか。

マンション管理士の団体の中には新築時に1平米辺り300円とか義務付けておいて余れば総会で議決して値下げしていく方式に法律規制すべきという意見もあるそうです。
今みたいに始めは安くてだんだん上げていく方式だと増税と一緒でやりたくないから先送りにしてしまうそうです。

全国590万戸のマンションの内、20％の100万戸以上が築30年以上で建築基準法改正前のマンションなので地震にも弱いそうです。

[95: 匿名さん]

プレサンスロジェ南草津の物件の最終一戸の物件情報があるんですけどこの計算でいうと厳しくないですか？
修繕積立金が1㎡辺り毎月50円になります･･･
国土交通省のガイドラインよりもかなり安いですけど。

http://pl-msk.com/
プレサンス ロジェ 南草津
専有面積 82.70m2
管理費(月額) 12,740円
修繕積立金（月額） 4,140円

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

[96: 匿名さん]

南草津に限らず
プレサンスは草津も適正価格よりはるかに低い積立金設定です。
目先の金額しか買う時見ない人多いし、不親切な会社なのかなって思ってしまいますね。

うちのマンションは３年目から上がります。
１０年目はほぼ１．５倍です。
入居前に一時金で×50くらい払っています。確か600000円くらいだったかな。
どっちにしてもローン終わっても月30000円ほど払い続けることになりそうです。
積立＋管理費＋駐車場。30000円ですむかなー

[97: 匿名さん]

間違いなくこの修繕積立額からみると

数年後にはグッと上がるような気がします。

その金額をその時に苦しくなったらどうしようかと考えると

最初からある程度の額を積み立てているほうが良いように思います。

もちろん考え方はそれぞれだと思いますが。

[98: 匿名さん]

９６さんが書かれているように
私も安易に目先の金額だけを見て契約を考えていました。
両親たちに相談ところ、もっとしっかりと考えないとと助言され
改めてじっくりと考えることになりました。
初めてマンションを購入する人も
もう少し親切に営業さんが教えてくれるといいのにと思います。

[99: 匿名さん]

確かに修繕積立ての事は考慮が必要ですね。
草津(滋賀県)のマンションで他にいい物件ないんですかね？
中古リフォームも悪くはないのですが…
草津駅近はわが家にとってベストなんですが…

[100: 匿名さん]

修繕費のことは、やはりみなさんも悩んでおられるようですね。
どこも結局のところ変わらない感じはしますが…。
安すぎても高過ぎても困るなんて、考え方ダメですよね(~_~;)