ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）

[匿名さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）の情報をお願い致します。
大規模マンションですね、３社プロデュースってどうなんでしょう？



所在地：千葉県習志野市奏の杜２丁目2番以下未定(住居表示)・習志野都市計画事
交通：総武本線津田沼 徒歩7分
間取：2LDK+S ～ 4LDK
面積：70.62m2 ～ 90.83m2

売主：三菱地所レジデンス株式会社・野村不動産株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社フジタ 東関東支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[631: 匿名さん]

それを二匹目のドジョウという。

[632: 匿名さん]

モデルルームにいく方は多いですか？

[633: 匿名さん]

要望書とか出している人いるのかな？

[634: 匿名さん]

事前案内の段階から要望書ってどうなんだろう。

[635: 匿名さん]

物件概要にある販売開始というのが要望書受付時期になるの？

[636: 匿名さん]

登録抽選方式の販売の場合、販売開始って登録を受け付けるタイミング。要望書はその前の購入希望調査で、売る側はその結果で販売住戸や部屋ごと戸価格調整をする。あと、希望が重ならないように調整もする。ただ、あくまでもこれは営業努力で、要望書で部屋を押さえることはできない（それをやると不動産公正取引規約に違反）。

早い段階で要望書を受け付けるのって、十分に検討時間を与えずにせかしてるだけのようでちょっと疑問。

余談だけど最近、事前案内ってHPで来場者を募ったりしてるんで、一般公開と変わらないような気がする。以前は、デベ友の会会員に対する優先的なお披露目だったんだけど。

[637: 匿名さん]

まだモデルルームに行ってませんがそんなに高いのですか？

[638: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

637
せめて前の投稿読んだら？だいたいの値段書いてくれてますよ。

[639: 匿名さん]

マンション住民？
どこの？

[640: 匿名さん]

マルチばればれ（笑）

[641: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

隣のパークハウスに比べて、高いとの声が多いようだけど、消費税が上がってるのと、住宅ローン減税が去年より大きいから、マンション自体にに払うお金はそんなに変わらないような気もします。

[642: 匿名さん]

住宅ローン減税多くなったって消費税増税分に追いついてないでしょ。フルローンに近いなら話は別だけど。

>マンション自体にに払うお金はそんなに変わらないような

マンション自体に払うお金が変わらないという事は建築資材・人件費その他のレベルが３%下がるって事ですよね。買う側のグロスが変わらないのもこういったタイミングだと良し悪しですね。

[643: 匿名さん]

642
ごもっとも、的を射すぎ！

[644: 購入検討中さん]

消費増税に追いつくでしょ。建物価格2000万として、その３％の60万が増税分。それくらいは、減税の増加で吸収出来るでしょ。

[645: 匿名さん]

消費税の仕組み知ってるのかな。そして建物価格２０００万って粗悪品ですか。
額面２０００万で満足のいく建物建てるにはせいぜい５５～６０㎡程度だと思いますけど。

[646: 購入検討中さん]

645
消費税の仕組みと、マンションの建物価格について解説おねがいします。

[647: 匿名さん]

私は何軒かのマンションセミナー参加しましたがどこでも増税3%の影響は60万～70万くらいと説明されましたね
土地代と建物代の割合は実際の割合関係なくデベロッパがいかようにも設定できるという説明もありました
ちなみに実際は土地代5、建物4、その他販管費利益1という説明もありました

3000万ローン組むとして住宅ローン減税拡充の効果はものすごく単純化（毎年100万返済）すると…
増税前:20万×10年=200万戻ってくる
増税後:30万+29万+…+21万=255万戻ってくる
増税の影響のほうがちょっと上回りますね

実際は利子、繰り上げ返済もあるのでこんな超単純ではないですが…ご勘弁を
ちゃんとしたシミュレーションもらいましたが3000万借りるならトントンくらいでした
4000万借りるなら4月以降のほうが確実に得です

[648: 購入検討中さん]

3から4千万円のローンを組む場合、増税と減税でほぼ相殺されるってことですね。そうなるとやはり隣より、70平米で300万程度は支払いが多いことになりますね。

[649: 匿名さん]

隣より高いのは増税より土地代と建築コストのアップの影響がでかいでしょう。
JVじゃなく単独事業で入札だったら土地代がさらにかかってもっと高くなっていたでしょう。
今後できるマンションはモリコアより更に割高になりますよ。
奏の杜に限ったことではないですが。

一応建設関連の仕事していますが月単位で資材、人件費が高騰しててほんと凄いです。
営業トークみたいですけどほんと今後5、6年のうちに買うつもりなら今買った方がいいです。
私もはっきり言ってモリコアは割高だと思いますが、仕事で今後住宅価格は更に上がると実感しているので買うつもりです。
隣か新船橋のプラウドを買えなかったが痛かった…

話変わりますがここで気になるのは事業協力者用住戸の多さの影響ですね…
完売直後に中古や賃貸にだされたり、管理組合内での立場だったり…

[650: 匿名さん]

若ければいいけれど、40歳前後なら3000万も借りない。

[651: 匿名さん]

スポーツジムはどこの会社が奏に来るかご存知の方いらっしゃいますか？

[652: 匿名さん]

まぁ増税とローン減税の比較を考える人は当然3000万くらい借りる人でしょう。
2000万借りる人は考えるまでもないですから。

隣のパークハウスより高いのは増税分より土地、建築費の高騰の影響でしょう。

[653: 匿名さん]

651さん
はばたきの道ぞいにスポーツクラブができる予定って話、自分も営業マンから聞きましたが、
カーヴス的な小さいものではないかと予想しています。
フォルテのテナントも期待が大きすぎてちょっとガッカリだったので、過度な期待はしないほうがいいと思って。

あと、公園の全体像がまだ決まってないとのことで、気になります。申し込むとしたらB棟と考えているので。

[654: 匿名さん]

パークの板で、確かコナミの小さいのがくるって言われてたような。
なんでも他社がきたら北口コナミの客を奪われるとか。
プールがないから、子持ち世帯ががっかりしてたよ。

[655: 匿名さん]

コンクリート壁だけのバルコニーってどうなんだろうか。
眺望、風通し、日当たり等々。
住んだ経験のある方いますか？

[656: 匿名さん]

日当たり、眺望、すごく悩みます。
皆さんはどうですか?

[657: 匿名さん]

うちは日当たり重視派です。
ただ、Ｃ棟でも眺望が少しでも開ける部屋を探そうと思ってます。

[658: 匿名さん]

ここは管理費などは高めの設定ですか？

[659: 匿名さん]

コンクリート壁だけのマンションに住んだことがあります。
低層階ですぐ前が道路だったので、プライバシーが守られる点では安心でした。
ただガラスの方が部屋の中は明るいでしょうね。
眺望や風通しなら、曇りガラスのバルコニーと変わらないのでは。

個人的には、低層階はともかく、中～高層階はガラスの方がいいかな、と思います。

[660: 匿名さん]

固定資産税・都市計画税は、いくらくらいなのですかね？

[661: 匿名さん]

>660

部屋によって違うからモデルルームで営業に聞けば概算値を教えてくれるよ。それから、管理費・修繕積立も。修繕積み立ては、長期修繕計画で段階的値上げとか定期的な一時金徴収ってパターンが多いからそれも早いうちに確認。長期修繕計画って契約の直前の重要事項説明のときに説明があるんだけど、それだとじっくり考える時間がないから。

確認するポイントは、１年目と２年目、７年目からのを聞いておく。固定資産税は１月１日の登記で課税されるんで１年目は土地だけが課税対象になるのと引渡日以降の日割りになるので２年目以降とは異なる。あと、２年目から６年目は減免がある。

減免は今年の３月３１日に引渡までなんだけど、税制大綱で２年延長ってなってるんで、多分、延長される。その辺も確認しておいたほうがいいかも。

[662: 匿名さん]

C棟で視界が広いのは上層階だけですよね？それでも目の前のマンションが邪魔です。
Cは日当たりはいいけどあの眺望じゃ一生と思うと踏ん切りつかない。他を検討した方がいいかな？悩みます。

[663: 匿名さん]

C棟、上層階だったら幕張の花火は見えるでしょうか。

[664: 匿名さん]

20階以上じゃないと見れないですね

[665: 購入検討中さん]

C棟からの眺望には開放感がないのは事実です。それをどう考えるかは購入される方次第です。
私はまだ決めかねています。

[666: 物件比較中さん]

正面の棟だけならまだしも、左右斜め前にも建物があるのが
囲まれ感が強まって致命的な気がしています。

[667: 匿名さん]

眺望重視なら西向き公園ビューですね。南向きは陽当たり重視ですかね、新船橋のプラウドも眺望はこんなものです。

[668: 匿名さん]

日が低い冬場、低層階はパークハウスの日陰になるところもあるので
よく確認した方が良い。

[669: 物件比較中さん]

プラウドにあった割安感はここにはない、というか逆。

前を塞いでる建物が同じ売主の先行物件で、しかも値段はこちらが１割ほど高い、
というところに割り切れなさを感じてしまう。負けた気分になるというか・・・

単なる気分の問題だし、そんなこと言ってもしかたがないのは分かってはいるのだけど。

[670: 匿名さん]

高級感もないのに高い。
塾はあるけど落ち着いた学校教育は望めない。
電線地中化もマンションの中層階には関係ない。
公園もスポーツ施設と小学校の校庭化で静寂は望めない。

このマンションの売りは津田沼駅に近いことだけ？

[671: 匿名さん]

津田沼駅に近く、閑静で綺麗。買い物便利。これだけでもなかなかないですよ。平日昼間仕事なら公園は関係無いですし。小さい子供がいる世帯以外なら素晴らしいとこですよ。

[672: 匿名さん]

確かにもうちょっとモノ自体が良ければこの値段で納得して買うんですけど。
天井高でないし、スロップシンクないし、三菱仕様のトイレもイマイチ、部屋全体的に見栄えが…
三菱というか、藤和不動産クオリティですね。パークハウスも同じようなものなのかな？
ここの立地狙ってた自分としてはまぁ仕方ないけど申しこむかぁ…って感じです。
プラウド並だったらなぁ。

あ、外観とエントランスは良さげだと思います。
あと、免震に金かかってるのかな？

[673: 購入検討中さん]

この物件は魅力ない？

[674: 匿名さん]

共用施設もいらないのが多いと思わないか？大型物件だから仕方ないのか。

[675: 匿名さん]

今回この物件は完売まで時間かかりそうですね。
はじめから数期に分けて販売するのかな？

[676: 匿名さん]

地震、津波、洪水の心配はないからその点も評価は高いのでは？やはり、これからは免震は必須です。

[677: 匿名さん]

672さん
確かに、外観の迫力とは反対で、室内空間はコストダウンが激しいですね。

普通はHPに設備や仕様の欄があるんですが、ここはエコの欄にちょっとあるだけですよね。設備仕様が低いことが良く分かるHPです。

最近の物件で設備仕様が高かったのは、プラウド船橋が記憶に新しいですね。あそこと比べると、間取りが狭い、引戸仕様でない、天井低い、トランクルーム無い、スロッブシンク無い、リビング隣室も一体利用するための壁が邪魔で工夫がないとかなり残念。また、洗面所まで引戸でないのを見ると、ちゃんと住む人のことを考えてるのか疑問です。
いいのは、大規模と免震位でしょうか。

[678: 匿名さん]

>668

日当たりはモデルルームで日影図を確認だね。日影図ってこちらから求めないと出してこない。他にも求めないと出してこない資料はあるけど。

[679: 匿名さん]

>672

建物の担当は地所かな。都内の物件で続けて施工トラブル起してるけど大丈夫なの。

[680: 匿名さん]

新船橋行ったけどそんなによかったかな？

[681: 匿名さん]

スロップシンクがない点はパークハウスのときにも散々言われてた。子供の靴洗うには必須だと思うんだけど、学校問題があったということで納得。売る側の子育て世代はターゲットではないってメッセージなのかな。

[682: 周辺住民さん]

皆さん。三菱地所の物件買わない方がいいですよ。南青山で大騒ぎですから。

[684: 匿名さん]

>682

南青山だけじゃないよ。去年の１２月から山王の火事、南青山の施工ミス、西麻布の人身事故とトラブル続き。火事は一昨年にも赤羽でやらかしちゃってるのに、また。

[685: 匿名さん]

ここの免震だけど鉛プラグ入りは長周期地震動対策なんだけど、鉛プラグって自身が壊れて揺れを
防ぐ仕組み。

長期修繕計画はまだでてないだろうけど、一般的に自然災害は計画できないってことで考慮されて
ない。地震で壊れたときの補修費用をどう調達するかってのが問題になるからその辺も考えておか
ないと。

[686: 匿名さん]

685さん
私は鉛プラグの仕組みはわからないですが、ここに限らず免震装置の修繕って全く考えられてないんですよね。
免震装置の修繕は日本では例がなく、建築系の知り合いに聞いた話ではアメリカ西海岸では何個か例があるそうです。
ビル全体をジャッキアップするそうですが、そんなことマンション住民の修繕積立金では不可能ですよね。
仙台のビルでは震災でずれた免震装置はズレっぱなしらしいです。
そういう修繕の面では免震装置も考えものです。
だからといって24階建てで免震装置ないのはそれはそれで怖いですが…

[687: 匿名さん]

>683

残念だけどプラウド船橋がはるかにここより仕様が優れています。
あそこの仕様を見てしまうとここは1世代前の仕様であることは否めないでしょう。
エネルギーの見える化でリアルタイムでの電気、ガス、水道などが把握出来るので安い料金で
使う事が出来たり、今までのマンションには無い設備が盛り沢山ですよね。
lowーe硝子、天井高1650ならではのハイサッシュ、二重サッシ、突き板フローリング、2面切替
の床暖房仕様、電気自動車充電設備にある自走式駐車場と電気自動車のカーシェア、今や欠かせ
ないスロップシンクなど負けてしまいます。

もう売れて手に入らないけど。泣

[688: 匿名さん]

>685さん

免震をジャッキアップしての費用をデベ営業から説明無いのが残念です。
莫大過ぎて言えないのでしょう。

[689: 匿名さん]

>687

二重サッシは線路脇でうるさいからだよ。

他にも突っ込みどころ満載だけど、まあ、いいか。販売済みの物件だし。

[690: 匿名さん]

最近の千葉物件で一番仕様設備がよいのはどこでしたか？

[692: 匿名さん]

いや、たぶん違うと思うんだけど。
東京はたくさんあるだろうけど千葉でどの程度くらいまでよいものがあるのか。
比較したいけど、調べるのは難しいので、識者が多そうだから聞いてみた。

[693: 匿名さん]

ガスはこちらの方が安いと思います。

[694: 匿名さん]

みなさん立地、周辺環境は魅力だがマンション自体は…って感じですね。
私がちょっとがっかりしたのは私は横LD希望なんですがセンターオープンサッシじゃないことですね。
ちょっとしたことに拘って欲しかったです。
新検見川のパークハウスも見学しましたが同じような感じだったので地所が中心なのでしょう。
三井か野村が中心ならもうちょっと魅力のある部屋になってたはず。

[695: 匿名さん]

なんで三井か野村が主導権とらなかったんだろ？

[696: 匿名さん]

仕様なんかすぐ古くなる、あとでリフォームすればよい、マンションは立地が全て。新船橋なんか価値無し、駅につくたび暗い気分になるし、何より乗換面倒。

[697: 匿名さん]

>696
センターオープンサッシはリフォームでは実現しないんだよな。

[698: 匿名さん]

＞643
ザ・パークハウス 新検見川はそもそも藤和物件じゃなかった？

あと、この物件に三井と野村は後から三菱に混ぜてもらっただけだから。

[699: 匿名さん]

683
677ですが、上記の比較が間違ってるなら教えてね。
どこが違う？また、仕様が高くないとは、ここはどこがどう高いの？

[700: 匿名]

新船橋は土壌がね。知ってる地元民は、ちょっと不安で買わないらしいよ！

[701: 購入検討中さん]

某先生のマンションレポートの紹介ページには、千葉では珍しく買ってもよいマンション！のようなニュアンスがあるね。

[702: 匿名さん]

699
そう、あつくなるなよ
もう売れちゃった新船橋のことなんてどうでもいいよ

[703: 匿名さん]

696さん
確かに、立地は変えられないのでそういう考え方もありますね。
スロップシンクのように後からつけられないものもありますが。

新船橋はここより立地は悪い、仕様は良い、安かった、ことは確かだと思います。

[704: 匿名さん]

ここに住むのだったら隣と比べてちょっとでもいいのでないと。
価格はこちらの方があまりにも高いのだから。
立地は同じ。
でも仕様はほぼ同等？部屋の広さをみたらやや下？
どこかいい点ある？

[705: 匿名さん]

隣と比べても仕方ないと思いませんか？
隣はもう買えないんですよ

[706: 匿名さん]

将来的にリセールや賃貸に出す時、隣のパークハウスでも物件出てて、買い手側があっちとこっちで比較する場合のこと考えてみたらさ。
仕様が一緒だとこっちに特に優位性ないよね。三年築浅ってことくらいで。
それでこっちが一割高いとするとお得感がないんだよね。
永住するつもりならいいけど。

[707: 匿名さん]

それでは、なんでパークハウス買わなかったんだろう？

[708: 匿名さん]

人それぞれ不動産購入のタイミングが違うだろ。
得かどうかは時間が経過して判明するもの。あるいは利確した時に。

[709: 匿名さん]

>701

S氏かな。買っても良い？？ってニュアンスと受け取ったけど。ウィークポイントなんてるし。

ただ、氏の見解って偏りがあるからお金払ってレポート買うほどのことはないと思うけど。

[710: 匿名さん]

この板ってなんか株式の銘柄板みたいですね。マンション購入は投資案件なんですかね。

[711: 匿名さん]

中古では内装なんて重視されないよ
まだ、築浅のほうが優位性あるよ

[712: 匿名さん]

この物件を本気で購入検討されている方はどれくらいいるのか？

[713: 匿名さん]

施工トラブル連発の地所物件を買うチャレンジャー、そうはいないでしょ。

[716: 匿名さん]

>708
それではぜひ、いいタイミングの買い物件を教えて下さいな。

[717: 匿名さん]

船橋って仕様で判断して買った人ってどれくらいるんだろう。シートフローリングのほうが突き板より上って＊＊な人もいたのに。

[718: 匿名さん]

新船橋ネタはもういいでしょう。

要はここを買って幸せに住める！と思えるか、だよね。
営業マンのセールストークからは、パンフレット以上の話がないし、質問した事は次回のご来場にて、って感じで、不勉強なのか出し惜しみしているのか、残念だった。
事前説明会ってそんなものかな。

[719: 匿名さん]

私も質問したことは次回次回~って感じでした。
後でメールと電話である程度答えてくれたのでまぁいいですが。
今週末2回目行ってきます。
もう要望書受け付けるのかな？

[720: 匿名さん]

>718

あれって、どちらかというと売る側が今後の販売戦略を立てるために来場者の反応を探るために開催するもの。なので具体的なことは次回以降ででしょ。

あとは見込み客の選別。その辺は三井と野村が露骨。野村なんかだと見込み客と判定すると次回の予約をするんだけど、そうでなかったらハイさようならでお終い。

[721: 匿名さん]

判断するのに重要な質問はメイルで回答してもらった方がいいよ。口頭だけでの説明だと
あとで言った言わないになるのがオチ。

[722: 匿名さん]

見込み客だけ次のアポ取るのはまぁ当たり前じゃないですかね。
こちらとしてもあまり買う気のないところは一度MR見て価格表見れば満足ですし。

[723: 匿名さん]

某先生、隣の時は供給過剰だから買っちゃダメって言ってたのにね。より供給が進んでる今になって買ってもいいLevelとは？？

[724: 匿名さん]

誰の話？

[725: 匿名さん]

正直高い。
しかし、今はどのマンションも高いから、仕方がない。

隣を買った人は、幸運だ。

[726: 匿名さん]

え？　隣買った人って幸運なの？
欠陥マンションかもしれないのに？？

[727: 匿名さん]

前向きに行きましょう。

[728: 購入検討中さん]

726
隣が欠陥なら、こっちも欠陥の可能性あるよ。施工は同じフジタだしJVとはいえ主導は三菱だし。

[729: 匿名さん]

どこでも3月物件は欠陥の可能性がある。隣は6月物件なので大丈夫。それより、鹿島施工はヤバイね。

[730: 匿名]

そういった意味では、ここも９月だから大丈夫？