ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）

[匿名さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）の情報をお願い致します。
大規模マンションですね、３社プロデュースってどうなんでしょう？



所在地：千葉県習志野市奏の杜２丁目2番以下未定(住居表示)・習志野都市計画事
交通：総武本線津田沼 徒歩7分
間取：2LDK+S ～ 4LDK
面積：70.62m2 ～ 90.83m2

売主：三菱地所レジデンス株式会社・野村不動産株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社フジタ 東関東支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[601: 匿名さん]

地所は、都内で施工ミスによる引渡延期、人身事故と立て続けに起してる。今後の対応はチェックしないとね。

お隣さんでも、イメージ図になかったエントランスの上の排水管でもめたし。

[602: 匿名さん]

パークハウスのＡ棟に住んでいる方へ伺った事ありますが、
夏の西日は太陽の位置が高いせいかベランダまでしか日が差し込んでこず
部屋の中まではあまり無かったように感じましたよ。

Ｂ棟を検討している方で日当たりを気にする方は、
お友達見つけて伺わせてもらうと大変参考になります。

[603: 匿名さん]

んっ、西日って高度低いからバルコニーは庇にならないはずだが。

[604: 匿名さん]

西日の実体験するなら、この時期じゃなくて夏で無いと。最近は西日対策でLOW-E使ってるケースもあるんだけど、ここはどうかな。

[605: 匿名さん]

いや、西日すげーよ

[606: 匿名さん]

西日が当たる時間帯は午後しばらくしてからですよ。正午前後は南側で高度が高いですが、
その後高度が低くなるのが西日で、もちろんそのことを言ってるんでしょう。

[607: 匿名さん]

夏はリビングまで結構入りましたよ。

[608: 匿名さん]

31街区に比べて、懸念する事項が多いね。
地権者、勾配立地、眺望は周知の通り。
駐車場も全世帯の75%近く確保されてた31街区に比べて、29街区は69%。
さらに地権者住戸をまずは優先するとの事なので、仮に地権者住戸全員が駐車場を希望した場合は購入者分は60%を切る。
実際はそんな事にはならないだろうが、31街区ですら数台足りなかったので、敷地外駐車場の世帯もそれなりに出てくるね。

[609: 匿名さん]

31街区で足りなかったのなら、駐車場設置率減らすってどういうことなんだろう。学習機能ないのかな。

[610: 匿名さん]

>駐車場の地権者住戸優先

これ重要だよね。

[611: 物件比較中さん]

全体の四分の一・200戸が元地主、ってなかなか強烈ですな。

長いローンを組むからには大事に住みたいと思ってるけど、
普通の1部屋＝1票の権利しか持たない一般の住民の大半が
早々に管理・運営に興味を失うのが目に見えてる気がする。
1対200じゃまともに意見を言うのも馬鹿馬鹿しいし、
管理会社だって200人の一般住民の意見をまとめるより
元地主さんを抱き込んじゃったほうが楽だろうし。

過去スレ嫁、って話かもしれませんが、
先行の31街区でもこんなにたくさん地主の持分があったのですかね？

[612: 匿名さん]

隣は地権者住戸なしです。

[613: 匿名さん]

最上階は？
一般購入者を排除しているような価格だったけど？

[614: 匿名さん]

>613
いや、価格が出てるって事は地権者住戸じゃないよ。
排除されてると感じる・感じないは経済力の差です。自分の基準が全てじゃないんですよ、残念ながら。

[615: 匿名さん]

地権者住戸って元地主さんが住む部屋以外は賃貸に出されるケースが多い。賃貸住民ってオーナー住民
と比べてモラルが低い傾向にあってトラブル続出ってことも。

[616: 匿名さん]

今回は野村が入ってるから最上階はプレミア仕様ってことじゃない。個人的には天上人と下々の
民って区別されてるようで嫌い。オプションでプレミアに変更できるって方がいいと思うけど。

[617: 匿名さん]

>611

奏の杜は区画整理事業だから、２００戸を１地主さんってことはないはずだよ。某地所物件では半数以上を１地主さん（会社組織）ってケースはあったけど。ただ、区画整理事業の場合、地主さん同士知り合いだし、事業の過程で協力してるから結束してる可能性はある。

あと、1/4を超えているかどうかってのもポイント。再開発事業だと元地主が優遇されてる規約になってたりする。管理規約の変更とか管理組合総会で特別決議が必要な議案は、3/4の賛成が必要だから、1/4以上を元地主さんが占めていると既得権益を手放さない。

余談だけど管理規約（案）はなるべく早い段階に入手して、熟読しておいたほうが良い。重要事項説明と契約書もかな。

[618: 匿名さん]

駐車場も地権者が最初の割り当てのときに優先されるだけか、地権者用と分譲用で分けられているかも
ポイント。それに地権者が賃貸に出すときのために確保しちゃって、そのままずっと押さえちゃっうな
んてこともありうる。

[619: 匿名さん]

地権者54名、じゃなかったでしたっけ？

[620: 匿名さん]

地権者が多い物件は検討にあたいしないかなぁ。

[621: 匿名さん]

地権者が多い物件は検討にあたいしないかなぁ。

[622: 匿名さん]

ってことは、１００戸以上が賃貸に出される可能性があるね。区画整理事業で複数物件を時間をおいて
販売するケースで、残り物に福ってないみたい。最初に売れたって実績作りたいからなんだろうけど。

[623: 匿名さん]

駐車場の抽選って入居の直前ってケースが多い。駐車場必須で抽選に外れたからと言って、キャンセル
しようとすると買主事由で手付金没収になる。地権者が駐車場をどれくらい確保するのかと、分譲購入者
の駐車場利用希望数は要チェックだね。後者はアンケートとるはずだから、契約前に営業に結果を確認
して判断。

[624: 匿名さん]

隣の大規模は駐車場足りなかったみたいだから、ここも抽選必至でしょ

[625: 匿名さん]

抽選必至でもどれくらいあふれそうかってのでも変わってくるでしょ。

[626: 匿名さん]

駅前にレンタカー会社もあるのに、カーシェアする必要ってあるのかな。最近はタイムスもカーシェア
はじめてるし。

[627: 購入検討中さん]

地権者さんの中での最大持ち分は11件分とききました。もちろん賃貸だそうですけど。

[628: 匿名さん]

正直、思っていたより、価格がかなり高かった。
ただ、その価格も、三菱、三井、野村のＪＶで、３社の社内データからはじき出したものだと思うから、これが開発の進んだ奏の杜地区の現在価格ということなのだろうか・・・
不動産価格は、景気や社会事情に左右されるというけど、奏の杜の第１期計画でマンションを買った人は、運が良かったね。

[629: 匿名さん]

地権者分の価格を上乗せして利益を出そうとしてないですよね？

[630: 匿名さん]

この物件買って、売るときに利益は出せるくらいまた値上がりしますかね。

[631: 匿名さん]

それを二匹目のドジョウという。

[632: 匿名さん]

モデルルームにいく方は多いですか？

[633: 匿名さん]

要望書とか出している人いるのかな？

[634: 匿名さん]

事前案内の段階から要望書ってどうなんだろう。

[635: 匿名さん]

物件概要にある販売開始というのが要望書受付時期になるの？

[636: 匿名さん]

登録抽選方式の販売の場合、販売開始って登録を受け付けるタイミング。要望書はその前の購入希望調査で、売る側はその結果で販売住戸や部屋ごと戸価格調整をする。あと、希望が重ならないように調整もする。ただ、あくまでもこれは営業努力で、要望書で部屋を押さえることはできない（それをやると不動産公正取引規約に違反）。

早い段階で要望書を受け付けるのって、十分に検討時間を与えずにせかしてるだけのようでちょっと疑問。

余談だけど最近、事前案内ってHPで来場者を募ったりしてるんで、一般公開と変わらないような気がする。以前は、デベ友の会会員に対する優先的なお披露目だったんだけど。

[637: 匿名さん]

まだモデルルームに行ってませんがそんなに高いのですか？

[638: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

637
せめて前の投稿読んだら？だいたいの値段書いてくれてますよ。

[639: 匿名さん]

マンション住民？
どこの？

[640: 匿名さん]

マルチばればれ（笑）

[641: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

隣のパークハウスに比べて、高いとの声が多いようだけど、消費税が上がってるのと、住宅ローン減税が去年より大きいから、マンション自体にに払うお金はそんなに変わらないような気もします。

[642: 匿名さん]

住宅ローン減税多くなったって消費税増税分に追いついてないでしょ。フルローンに近いなら話は別だけど。

>マンション自体にに払うお金はそんなに変わらないような

マンション自体に払うお金が変わらないという事は建築資材・人件費その他のレベルが３%下がるって事ですよね。買う側のグロスが変わらないのもこういったタイミングだと良し悪しですね。

[643: 匿名さん]

642
ごもっとも、的を射すぎ！

[644: 購入検討中さん]

消費増税に追いつくでしょ。建物価格2000万として、その３％の60万が増税分。それくらいは、減税の増加で吸収出来るでしょ。

[645: 匿名さん]

消費税の仕組み知ってるのかな。そして建物価格２０００万って粗悪品ですか。
額面２０００万で満足のいく建物建てるにはせいぜい５５～６０㎡程度だと思いますけど。

[646: 購入検討中さん]

645
消費税の仕組みと、マンションの建物価格について解説おねがいします。

[647: 匿名さん]

私は何軒かのマンションセミナー参加しましたがどこでも増税3%の影響は60万～70万くらいと説明されましたね
土地代と建物代の割合は実際の割合関係なくデベロッパがいかようにも設定できるという説明もありました
ちなみに実際は土地代5、建物4、その他販管費利益1という説明もありました

3000万ローン組むとして住宅ローン減税拡充の効果はものすごく単純化（毎年100万返済）すると…
増税前:20万×10年=200万戻ってくる
増税後:30万+29万+…+21万=255万戻ってくる
増税の影響のほうがちょっと上回りますね

実際は利子、繰り上げ返済もあるのでこんな超単純ではないですが…ご勘弁を
ちゃんとしたシミュレーションもらいましたが3000万借りるならトントンくらいでした
4000万借りるなら4月以降のほうが確実に得です

[648: 購入検討中さん]

3から4千万円のローンを組む場合、増税と減税でほぼ相殺されるってことですね。そうなるとやはり隣より、70平米で300万程度は支払いが多いことになりますね。

[649: 匿名さん]

隣より高いのは増税より土地代と建築コストのアップの影響がでかいでしょう。
JVじゃなく単独事業で入札だったら土地代がさらにかかってもっと高くなっていたでしょう。
今後できるマンションはモリコアより更に割高になりますよ。
奏の杜に限ったことではないですが。

一応建設関連の仕事していますが月単位で資材、人件費が高騰しててほんと凄いです。
営業トークみたいですけどほんと今後5、6年のうちに買うつもりなら今買った方がいいです。
私もはっきり言ってモリコアは割高だと思いますが、仕事で今後住宅価格は更に上がると実感しているので買うつもりです。
隣か新船橋のプラウドを買えなかったが痛かった…

話変わりますがここで気になるのは事業協力者用住戸の多さの影響ですね…
完売直後に中古や賃貸にだされたり、管理組合内での立場だったり…

[650: 匿名さん]

若ければいいけれど、40歳前後なら3000万も借りない。