ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）

[匿名さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）の情報をお願い致します。
大規模マンションですね、３社プロデュースってどうなんでしょう？



所在地：千葉県習志野市奏の杜２丁目2番以下未定(住居表示)・習志野都市計画事
交通：総武本線津田沼 徒歩7分
間取：2LDK+S ～ 4LDK
面積：70.62m2 ～ 90.83m2

売主：三菱地所レジデンス株式会社・野村不動産株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社フジタ 東関東支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[531: 購入検討中さん]

予定価格は？

[532: 匿名さん]

眺望のシミュレーションはありましたか？

[533: 購入検討中さん]

本日行ってきました。
最初に売り出すのは真ん中のでかい2つ、南向きのセンターレジデンス(C棟)と西向きのブロードレジデンス(B棟)
C棟は南東向き、B棟は南西向きとなっていますが実際はそれぞれ南南南南東、南西西西西って感じです。
70m2、3LDKで言うと、C棟は低層4200~4300、中層4400~4500、高層4600~4700。
B棟はC棟より数m2広い分プラス100万。

日当りを求めるならほぼ真南向きのC棟、眺望を求めるなら前が公園のB棟ですね。
日当りを求める自分はC棟を考えてますが、西向きと同じ価格帯なのはラッキーと感じてます。
西向きもそれなりの値段で売るために「南西」表示にしているのかなと疑っちゃいます。
地主様用の部屋が明らかにC棟に多かったことも考えると本来はC棟の方が高くなるべき棟だと思います。
まぁ眺望を第一に求める方はB棟が眺望のないC棟とおなじでラッキーと考えるのかもしれませんが…個人の好みですね。
客観的な資産価値で言うとどちらが良いんでしょうね？

ちなみにB棟の低層は前の公園のどこに何が(低層の管理棟とか)建つかわからず値段がつけられないため最初は売りださないそうです。

C棟の注意点としては前がパークハウスなのでよっぽど高層を買わない限り眺望はありません。
(自分は目の前が立体駐車場じゃなければそれでいい)
どのくらいの高さ、横位置だとパークハウスがどう見えるかは気になるところです。

[534: 匿名さん]

>533

詳しい報告ありがとうございます。
隣のパークハウスとほぼ同等な価格帯ですね。

[535: 匿名さん]

533様、詳細なご報告ありがとうございます！
小学校問題やら問題山積な割りに強気な価格設定な気がします。皆様は妥当とお考えでしょうか？

[536: 匿名さん]

隣と同じなんですか？

[537: 匿名さん]

小学校に関しては何か説明受けましたか？

[538: 匿名さん]

小学校に関しては何か説明受けましたか？

[539: 匿名さん]

ここの物件は人気はありますか？

[540: 購入検討中さん]

予定価格表確認しました。
予定価格は100万円単位の価格なので少しアバウトですが、
12～13階の中層で坪単価は205～210万前後です。
21階あたりだと坪単価+10万ですので、階が1つ上がるごとに+1万といった感じでしょうか。
高層階を検討の方はお得な上がり幅ではないでしょうか。

我が家は低層～中層階希望ですが、C棟の3～4階あたりで坪単価は約200万。
70㎡超で4200万台です。
正直、思った以上の高値で戸惑っております。

[541: 購入検討中さん]

533ですが小学校については何も説明を受けていません。
うちはにはもう小学生はいませんので聞いてもいません。
物件の価値に直接には関係ない、一部の方しか関係のない条件については個々が直接聞くしかないと思います。
(書き込みを見る限り一部の方とはいえ小学生は大きなトピックのようですが…)

価格の妥当性についてははっきり言ってちょっと割高だと思いますが自分は元々奏の杜を買おうと思っていたので人気があろうとなかろうと予算内である限り前向きに検討します。
割高と感じるのがネックで土地に拘りがなく余裕がある方であれば2、300万足して本八幡にでも買った方が良いのでは
津田沼だけを考えてて想定より高くなってしまった方にはちょっと辛いですね…

[542: 物件比較中さん]

ここは前のパークハウスより約1割高い価格設定だと聞きましたよ。

そのパークハウスに眺望を遮られてると考えるとちょっと悔しいけど、
消費税が上がったり、景気が上向いたりしていることを考えるとしかたがないのかもしれません。
奏の杜の開発が進んで、年々価値が上がっているようなので高くなるということですが、どうなんでしょうね。

[543: 匿名]

区間整備がされて駅近ということを考えると価値は上がりそうですが、今後も更に2000戸供給されるという話もあります。
本当かどうかわかりませんが他の複数の物件の営業が言ってました。
そうなると完全に供給過多になるという値下がり要因もあると思います。

パークハウスとの比較についてはモリコアの方がちょっと高いとここの営業から説明を受けました。
もしかしたらモリコアが高止まりになるかもしれません。
津田沼で更にこれ以上上がりますかね…？

[544: 物件比較中さん]

パークハウスの坪単価が190万円ちょっと、ここが約210万円だそうです。約10％の値上げですね。
小学校問題云々とありましたが、残念ながら価格下げ要因にはならなかったようです。

営業は、消費税も3％上がったんで・・・と言ってましたが、
そもそも消費税は建物のみにかかって土地にはかからないので、
それで価格全体が3％あがるはずないです。

ましてや管理組合の1/4を地主が握ってるマンションだし、
建築費の高騰もあるのかもしれませんが、
既にパークハウスを買った人はラッキーだったかもしれませんね。

[545: 匿名さん]

皆様の意見を聞いていると、小学校、地権者、増税の余波、供給過多予測などの様々な問題を鑑みると、やはり割高感は否めません。

中でも2000戸供給の話は私も耳にしたことがあります。543様がおっしゃるように供給過多となれば、叩き売りまではいかなくとも当物件が高止まりとなる可能性を孕んでおり、それは購入時からの資産価値低下を意味するのではないでしょうか。もちろんその他の問題も気になります。

以上の理由から、この金額を津田沼で出すならもう少し頑張って都内まで検討範囲を広げようかと思っていますが、皆様はこの選択についてどう考えますか？

[546: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

実際このマンションを購入する際の消費税は10％になっている可能性が高いと思います。消費税の動向次第でさらに値上げなんて事もあるかも。

[547: 匿名さん]

>546

いつこのマンションを購入する予定なのですか？

２０１５年１０月以降？

[548: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

564です。勘違いしてました。
消費税が8％で、減税のメリットも大きいこのタイミングは良いかもしれませんね。

[549: 匿名さん]

都内でこの環境はあまりないよ。あったら5000万は最低する。

[550: 匿名さん]

でも、70平米・低層・4200万～ってのは、狭くて低くて、やっぱり高いなという印象ではないかなあ。
津田沼に絶対という人なら、仕方ないんだろうけれど。
別に東京が近いとは言えないから、休日なんかに気軽にって便利さはないし。千葉では交通の便はいいとは思いますが。

[551: 匿名さん]

550さんの様なご意見はパークハウスの時もされてたんでしょうね
でも、抽選で竣工前に完売
割高と思う人は買えない。そう思わない人が沢山いるということでしょう。

[552: 匿名さん]

早くモデルルーム見に行きたいです。

[553: 匿名さん]

>>551
いや、売れる売れないではなくて。津田沼でなければだめだという人はここなんだろうなと思う。
地域広く見ると高いという印象はあるだけ。
ただ津田沼じゃなきゃという人は千葉県民内だけでも相当数はいると思います。結構住まいって地縁で選でしまうものだし。

[554: 匿名さん]

553
いや、割高と思わない人が買うんですよ。
津田沼でなくてはダメな人で割高だと思ったひとは、奏は買わず他の新築や中古を買うんですよ。
津田沼にだってもっと安いマンションはありますからね。

[555: 匿名さん]

いや、高いでしょ。

むしろ隣より高い理由がわからん。

[556: 匿名さん]

多少高くともここを欲しい人が買う物件です。
他と比較して買う物件ではありません。

[557: 匿名さん]

増税分を見越して上乗せしてないですよね？

[558: 匿名さん]

東京への利便性や田舎だけど生活しやすいという面で津田沼評価する人は結構いるでしょう。
そういう人たちにとってはパークハウス程ではないけどここにも割高感を持たないんじゃない？

[559: 匿名さん]

みんな、金持ちだなぁー（笑）

[560: 匿名さん]

仕様・設備のグレードはパークハウス並みですか？
それとも新船橋並み？

MR見学までまだ日があるので・・・

[561: 匿名]

仕様は入り乱れてます。
トイレは地所が担当らしくパークハウスと同じでした。
クローゼットは三井が担当らしくパークホームズと同じでした。
エントランスは野村らしくプラウドみたく見栄えが良くなりそうです。
こんな感じで各所担当した会社に依りそうです。
全体的にはやはり主幹である地所らしくパークハウスっぽいかな？
個人的な感じ方ですが

ベランダにスロップシンクがないのは残念でした。
良かったのは床のスラブ厚が260mm2と通常よりかなり厚いところ。(ウェリスも260ですが)
あと敷地内の庭園が他の大規模物件に比べると自分好みでした。

[562: 匿名さん]

割高だと思っても買う人が買う、じゃだめなのかな。
津田沼の奏でじゃなくちゃ嫌、絶対欲しいという人が買う。
都内でもアクセスよければ千葉でも、場合によっては埼玉でもという地縁に左右されない人にとっては
割高と思ったら買わない。
でも、嫌って人は地縁だけでかなりいそうだからまあまあな速さで売れるだろうけど。

[563: 匿名]

私が津田沼に魅力を感じているのは総武線沿いは駅近がごちゃごちゃしているところばかりですが奏の杜は区間整理により綺麗になった点です。
これは他の総武線沿いにはなかなかありません。
また、千葉街道の内側であり、京葉線沿いや西船橋以西の総武線より地盤が良いところです。
津田沼も地名の通り地盤は決して強くありませんし稲毛までいけばもっと強いですが、少なくとも埋立地とは雲泥の差です。

それと地縁と勤務地もあり奏の杜を考えていたのですが、想定より高く悩んでます。
我が家は頑張って少し予算オーバーさせて低層ですね…。
パークハウスの中古も張り付いていますがなかなか出てこず…。
ちなみに買いそびれましたがパークハウスの中古は4100万のが中古では4200万でした。
ほんとパークハウス買っておきたかったです。

[564: 匿名さん]

561さん
ボイドスラブではなく通常スラブですか？ボイドスラブだと8掛けで、208ミリ相当ですよね。

[565: 匿名さん]

564さん
通常のコンクリートスラブです。
模型に空洞はありませんでした。
でも本当にそうなのかちょっと不安になってきたので営業に聞いておけば良かったです。

[566: 匿名さん]

予算内である事が絶対条件で、その上で自分が感じる価値に見合う価格なのか判断することになる訳で、当たり前だけど割高と感じれば検討から外す。
パークハウスとの比較では割高と感じる人が増えるだろうけど、それなりのタイミングで売れるんでしょうね。

東京から30分圏内で住宅地らしい（商業地区や工業地区の色彩が強くない）場所は貴重だからね。

[567: 匿名さん]

景気↑、需要↑、コスト↑に加え、テラスもパークホームズも瞬間蒸発となれば、値段が下がる要素はないね。

[568: 匿名さん]

561さん
ありがとうございます。
スラブ厚の件、好印象ですね。パークハウスで騒音問題でてるようなので・・・
C棟希望なのですが、眺望が期待できないのと南東向きで午後の日当たりが難点で、
それを払拭できるいい点があればいいと思っていました。
HPには広い部屋の間取りがでてないのでMR見学が楽しみです。

[569: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

パークハウスにあった玄関の段差は無くなってましたか、天井高はどうですか？質問ばかりですいません。

[570: 匿名さん]

日当たりのよさと眺望のどちらかが欠けるポイント、それで安くはないから、
そこに目をつぶれるかどうかを自分に問うているところかな。

[571: 匿名さん]

Ｂ棟の日当たりはそんなに悪くないですよ。
隣のパークハウスのＡ棟と同じ向きなので、いい参考になると思います。

[572: 匿名さん]

午前中はだめでしょ？
バルコニーに日がさすの、お昼頃から？
冬場の洗濯物、乾くか心配。

[573: 匿名さん]

言葉足らずでしたね。日当たりは西向きの日当たりが好ましくないという意味。
朝が暗く、夏が暑い。この辺りは好みもあるでしょうが、マイナスと感じる人も多いと思う。

[574: 匿名さん]

ボイドスラブですよ
模型にも空洞ちゃんとありました
黒いのでわかりずらいのですが
担当に確認しましたよ

[575: 匿名さん]

565さん、574さん
ありがとうございます。260と聞いて10中8.9ボイドスラブだと思いましたが、やはりという感じですね。
タワーでないマンションでコスト削減も叫ばれる中、他の設備を落としてるのに、コストのかかるスラブ厚を優先して厚くする訳ないですよね。

[576: 匿名さん]

隣のパークハウスは確か220だったかな。
それで騒音問題でてるから、実質208のここも防音性は期待できないかな。

[577: 匿名さん]

ウェリス稲毛が確かコンクリートスラブで260でしたよね？

[578: 匿名さん]

565です。
情報間違っててすみません。。
574さん、正しい情報ありがとうございます。

[579: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

どなたか、小学校の話を営業に振った方いませんか？

[580: 匿名さん]

このクラスのマンションで騒音問題が
全くないマンションなんてなかなか聞かないけどね