ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）

[匿名さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）の情報をお願い致します。
大規模マンションですね、３社プロデュースってどうなんでしょう？



所在地：千葉県習志野市奏の杜２丁目2番以下未定(住居表示)・習志野都市計画事
交通：総武本線津田沼 徒歩7分
間取：2LDK+S ～ 4LDK
面積：70.62m2 ～ 90.83m2

売主：三菱地所レジデンス株式会社・野村不動産株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社フジタ 東関東支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[501: 匿名さん]

今回は野村が入ったから
完売確定するまで
売り出さない可能性もあり？

[502: 匿名さん]

501さん
どういうことですか？

[503: 匿名さん]

ここの物件のスーモへの掲載の回数は隣のパークハウス津田沼奏の杜より多い気がします。

[504: 匿名さん]

主体は三菱で三井と野村が乗っかってるＪＶだから
野村の「即日完売」を意識した販売方法はとらないでしょう。

[505: 匿名さん]

>502

野村は即日完売至上主義の会社。例えば、新船橋の物件なんて各期連続即日完売を謳ってたけど、１期は説明会の頃からすると販売開始まで半年以上もかけて見込み客が集まるのを待っていた。初期からの参加者は待ちぼうけ。

>504

販売を野村が担当したら野村のやり方になるかもよ。JV物件の場合どこをどの会社が担当してるかを確認するのもポイント。デベによっては売った後、内覧会とか引渡の対応を平日のみとか、引渡とかのとき本社に呼び出すとかって会社もある。

[506: 匿名さん]

>505
>内覧会とか引渡の対応を平日のみとか、引渡とかのとき本社に呼び出すとかって会社もある。

メジャーの大規模ならそれ普通。そんな事も知らずに鬼の首を取るなって。

[507: 匿名さん]

>497
谷津小のどこが問題って、詳しく状況をご存じないのでしょうか。
公園で体育をすることになっても、育ち盛りの子供が休み時間に外で遊ぶことすらできません。
学力はともかく、谷津小の体力は全国平均を大幅に下回ることになるでしょう。
500さんの通り、イジメや事故の多発にもつながります。
小学校問題の説明会には現役の小学校の先生も複数参加されていましたが、
2000人が朝登校するとなると、門の周辺だけでも満員電車並み（？）の混み具合になるそうです。
正門前は車がびゅんびゅん通る道だし、こうなると「安全な登校」すら確保できるとは言えません。
しかも2000人の小学校運営なんて、教師間の連携もできず、
現実ありえない、考えられないとのことでした。
だって現実、校庭もなく狭い敷地に2000人詰め込まれた小学校なんて、日本中探したって存在しないですよ。

要は、市が本腰を入れてこの問題を解決する気がなく、結局犠牲になるのは子供たちだということ。
小さなお子様のいるご家庭や、将来お子様を考えておられる方は、
谷津小がこの状況だということを踏まえたうえで検討されては、と思います。

[508: 匿名さん]

507 正門前車びゅんびゅん？こいつ嘘ばっか。綺麗に歩道も整理され安全です。なにより、家から横断歩道一つわたるだけ。いじめ全く関係無いし。体力？休み時間だけで体力つくわけないだろ？体力つけたきゃ、休みの日運動すれば良いし、スポーツクラブに入ればよい。

[509: 匿名さん]

校庭でちょと遊べないのは嫌ですね、体育館は一杯で使えないかな。

[510: 匿名さん]

校門前の赤信号、見落として突っ走る車、時々いるよね。
ひやっとしたこと、何度かある。
信号のこと知っている住人でも、ふと存在をわすれる事もあるそうだよ。
歩道広いけど、登校時、こどもがあふれることあるかもしれないし、
＜絶対＞安全、とは考えない方がいいよ。

[511: 匿名さん]

価格設定は隣と同じ感じ？

同じだとするとＤ棟＜Ｃ棟＜Ｂ棟
Ａ棟は正直わからん。

[512: 匿名さん]

2年くらい前に、校門前の信号見落として、
登校中の列に突っ込んだ事故あったよね。
新聞にも乗った気がするなぁ。

[513: 匿名さん]

507さんが言っていることが本当なら価格は低くなりそうですね。よかった。

[514: 匿名さん]

小さい子がいない人には、ホントにお買い得。

[515: 匿名さん]

そうそう、要するにここで子育てをしなきゃいいって事だよね。子供がいたとしても谷津小に入れる義理もないし。

[516: 匿名さん]

近隣公園の一部が谷津小のグランドになるのだから、
テニスコートやフットサルに加えて音の影響はあるよね。
夜間照明って、何時頃までついてるのかな。
そのあたり、隣の大規模よりは影響大だよね。

[517: 匿名さん]

子供がいないってことが前提になると、中古で売り出すときに対象が限定されるから、売るのは厳しいかもね。終の棲家のつもりでも人生なにがあるか分からないから、そういうことも考えておかないと。

[518: 匿名さん]

>517

児童増加は一時的なもので１０年後には新校舎が完成し
１５年後には児童数も落ち着くので、将来の子育て世代には逆に売れるのでは？

[519: 匿名さん]

言い換えると、15年経つまでは売れない、ということ。
15年後の資産価値はどうなるのだろうね。
ﾌﾟﾗｳﾄﾞでもまだ10年経ってないから予想のしようもないけど。

[520: 匿名さん]

築浅のときに売れないようだと、そういう評価されて資産価値維持できなくなるかもね。

[523: 匿名さん]

521削除されちゃった。削除せずに、晒しておいたほうが良かったと思うんだけど。

[524: 匿名さん]

さぁいかれた方の感想を・・・

[526: 匿名さん]

朝から駐車場満杯ですね！

[527: 匿名さん]

客層はどんな感じですか

[528: 匿名さん]

人気は上々ですね。

[529: 購入検討中さん]

予定価格はどうでした？

[530: 購入検討中さん]

隣の物件の価格はよくわからないのですが、津田沼としては少し高いような印象を受けました。

７０㎡のモデルルームは、最近の三菱地所さんの物件にみられるような、柱が４本ともアウトフレーム化されており、
広く使いやすく感じ、好印象を受けました。

ただ野村さん特有の要望書を急かされる感じが、ゆっくり検討できないプラウドを思い出させられました。

[531: 購入検討中さん]

予定価格は？

[532: 匿名さん]

眺望のシミュレーションはありましたか？

[533: 購入検討中さん]

本日行ってきました。
最初に売り出すのは真ん中のでかい2つ、南向きのセンターレジデンス(C棟)と西向きのブロードレジデンス(B棟)
C棟は南東向き、B棟は南西向きとなっていますが実際はそれぞれ南南南南東、南西西西西って感じです。
70m2、3LDKで言うと、C棟は低層4200~4300、中層4400~4500、高層4600~4700。
B棟はC棟より数m2広い分プラス100万。

日当りを求めるならほぼ真南向きのC棟、眺望を求めるなら前が公園のB棟ですね。
日当りを求める自分はC棟を考えてますが、西向きと同じ価格帯なのはラッキーと感じてます。
西向きもそれなりの値段で売るために「南西」表示にしているのかなと疑っちゃいます。
地主様用の部屋が明らかにC棟に多かったことも考えると本来はC棟の方が高くなるべき棟だと思います。
まぁ眺望を第一に求める方はB棟が眺望のないC棟とおなじでラッキーと考えるのかもしれませんが…個人の好みですね。
客観的な資産価値で言うとどちらが良いんでしょうね？

ちなみにB棟の低層は前の公園のどこに何が(低層の管理棟とか)建つかわからず値段がつけられないため最初は売りださないそうです。

C棟の注意点としては前がパークハウスなのでよっぽど高層を買わない限り眺望はありません。
(自分は目の前が立体駐車場じゃなければそれでいい)
どのくらいの高さ、横位置だとパークハウスがどう見えるかは気になるところです。

[534: 匿名さん]

>533

詳しい報告ありがとうございます。
隣のパークハウスとほぼ同等な価格帯ですね。

[535: 匿名さん]

533様、詳細なご報告ありがとうございます！
小学校問題やら問題山積な割りに強気な価格設定な気がします。皆様は妥当とお考えでしょうか？

[536: 匿名さん]

隣と同じなんですか？

[537: 匿名さん]

小学校に関しては何か説明受けましたか？

[538: 匿名さん]

小学校に関しては何か説明受けましたか？

[539: 匿名さん]

ここの物件は人気はありますか？

[540: 購入検討中さん]

予定価格表確認しました。
予定価格は100万円単位の価格なので少しアバウトですが、
12～13階の中層で坪単価は205～210万前後です。
21階あたりだと坪単価+10万ですので、階が1つ上がるごとに+1万といった感じでしょうか。
高層階を検討の方はお得な上がり幅ではないでしょうか。

我が家は低層～中層階希望ですが、C棟の3～4階あたりで坪単価は約200万。
70㎡超で4200万台です。
正直、思った以上の高値で戸惑っております。

[541: 購入検討中さん]

533ですが小学校については何も説明を受けていません。
うちはにはもう小学生はいませんので聞いてもいません。
物件の価値に直接には関係ない、一部の方しか関係のない条件については個々が直接聞くしかないと思います。
(書き込みを見る限り一部の方とはいえ小学生は大きなトピックのようですが…)

価格の妥当性についてははっきり言ってちょっと割高だと思いますが自分は元々奏の杜を買おうと思っていたので人気があろうとなかろうと予算内である限り前向きに検討します。
割高と感じるのがネックで土地に拘りがなく余裕がある方であれば2、300万足して本八幡にでも買った方が良いのでは
津田沼だけを考えてて想定より高くなってしまった方にはちょっと辛いですね…

[542: 物件比較中さん]

ここは前のパークハウスより約1割高い価格設定だと聞きましたよ。

そのパークハウスに眺望を遮られてると考えるとちょっと悔しいけど、
消費税が上がったり、景気が上向いたりしていることを考えるとしかたがないのかもしれません。
奏の杜の開発が進んで、年々価値が上がっているようなので高くなるということですが、どうなんでしょうね。

[543: 匿名]

区間整備がされて駅近ということを考えると価値は上がりそうですが、今後も更に2000戸供給されるという話もあります。
本当かどうかわかりませんが他の複数の物件の営業が言ってました。
そうなると完全に供給過多になるという値下がり要因もあると思います。

パークハウスとの比較についてはモリコアの方がちょっと高いとここの営業から説明を受けました。
もしかしたらモリコアが高止まりになるかもしれません。
津田沼で更にこれ以上上がりますかね…？

[544: 物件比較中さん]

パークハウスの坪単価が190万円ちょっと、ここが約210万円だそうです。約10％の値上げですね。
小学校問題云々とありましたが、残念ながら価格下げ要因にはならなかったようです。

営業は、消費税も3％上がったんで・・・と言ってましたが、
そもそも消費税は建物のみにかかって土地にはかからないので、
それで価格全体が3％あがるはずないです。

ましてや管理組合の1/4を地主が握ってるマンションだし、
建築費の高騰もあるのかもしれませんが、
既にパークハウスを買った人はラッキーだったかもしれませんね。

[545: 匿名さん]

皆様の意見を聞いていると、小学校、地権者、増税の余波、供給過多予測などの様々な問題を鑑みると、やはり割高感は否めません。

中でも2000戸供給の話は私も耳にしたことがあります。543様がおっしゃるように供給過多となれば、叩き売りまではいかなくとも当物件が高止まりとなる可能性を孕んでおり、それは購入時からの資産価値低下を意味するのではないでしょうか。もちろんその他の問題も気になります。

以上の理由から、この金額を津田沼で出すならもう少し頑張って都内まで検討範囲を広げようかと思っていますが、皆様はこの選択についてどう考えますか？

[546: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

実際このマンションを購入する際の消費税は10％になっている可能性が高いと思います。消費税の動向次第でさらに値上げなんて事もあるかも。

[547: 匿名さん]

>546

いつこのマンションを購入する予定なのですか？

２０１５年１０月以降？

[548: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

564です。勘違いしてました。
消費税が8％で、減税のメリットも大きいこのタイミングは良いかもしれませんね。

[549: 匿名さん]

都内でこの環境はあまりないよ。あったら5000万は最低する。

[550: 匿名さん]

でも、70平米・低層・4200万～ってのは、狭くて低くて、やっぱり高いなという印象ではないかなあ。
津田沼に絶対という人なら、仕方ないんだろうけれど。
別に東京が近いとは言えないから、休日なんかに気軽にって便利さはないし。千葉では交通の便はいいとは思いますが。