ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）

[匿名さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）の情報をお願い致します。
大規模マンションですね、３社プロデュースってどうなんでしょう？



所在地：千葉県習志野市奏の杜２丁目2番以下未定(住居表示)・習志野都市計画事
交通：総武本線津田沼 徒歩7分
間取：2LDK+S ～ 4LDK
面積：70.62m2 ～ 90.83m2

売主：三菱地所レジデンス株式会社・野村不動産株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社フジタ 東関東支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[488: 購入検討中さん]

客観的に考えて、デメリットはあるにせよ、始発もある快速駅から近く、街並みとしても整備され、スーパーも近くにある、これだけでも、私にとっては、物件として、充分に魅力的だと考えています。
購入を考える立場としては、値段が下がるに越したことはないのですが、私は、隣より下がることは難しいのではないかと予想しています。

[489: 匿名さん]

大規模にこだわらないからブランズも少し気になります。

[490: 匿名さん]

値段が隣より下がる要素は皆無でしょ。

小学校問題で値段が下がらないよ。
当初は谷津南や袖ヶ浦西小に通う案もあったところが
谷津小に通える事にほぼ収まってデベとしては万々歳だよ。

ここが入居時には大規模公園が完成していて
周辺道路の整備も終わっているから入居時期も申し分ない。

[491: 匿名さん]

下げて欲しい人がたくさんいますね。そうでないと普通のサラリーマンには買えないもね。しかし、この千葉随一の環境と利便性を備えた奏の杜は隣より下がることは絶対ない。

[492: 匿名さん]

取りあえずは隣の大規模とほぼ同じ価格でスタート。
ただ小学校問題が発覚した今、売れ行きは隣ほど順調ではなく、
数期に分けて販売。やや時間をかけ、何度も広告出してようやく完売にこぎ着ける。

…と予想。売れ残っても価格を落とすところまでは行かないのでは。

[493: 匿名さん]

492
それはあなたの願望で、予想じゃないですよね？

[494: 匿名さん]

おいおい、みんなの予想大会に水さすなよ。
MR訪問という蓋を開けるまで色々言い合うのも楽しみのうちだろ。
自分は492さんの予想もありうると思うし。

[495: 匿名さん]

子育て世代は流石にこの物件は避けるだろう。
谷津小の問題はＴＶで報道されたしネットでいくらでも検索できる。無知であり続けるのは難しい。
私立にしか眼中にないなら良立地、公立に通わすつもりなら茨の道を歩く覚悟の上。
デベは勿論そんなこと想定済。ＭＲでどんな回答をするかは聞いてみたいものだが。

[496: 匿名さん]

等価交換方式により、未販売住戸が多いですね。
建設資材や職人人件費高騰により、隣より価格を下げることは出来ないはず。設備や仕様を下げて対応してきているように見えますが、それでも価格抑制は追い付きません。しかしながら、価格アップに検討者はついてこないことを承知してますので、小幅な上昇にとどめるはずです。

販売が苦戦するとわかっててもそれしか方法がありません。販売が長期化しても値下げせず売り切れれば、どうにか販売成功。売れずに値下げを余儀なくされれば、デベロッパの利益を削り、それでも追い付かなければ赤字でも更なる値下げとなります。

私の予想としては、赤字になるかどうかまでは分かりませんが、値下げ対応は必須だとみています。

これだけの希望・立地に関わらず、スレッドの伸びがかなり悪いです。検討者がそれだけ少ない証拠です。
船橋のプラウド船橋と比べると、ここの10倍20倍位はスレッド伸びてました。

[497: 匿名さん]

谷津小学校のどこが問題？校庭が公園になるかもしれないだけじゃん。学力には関係無い、できる子はどこでもできる、できない子はどこでもできないのよ。目の前の谷津小学校に安全に通えるのが素晴らしい。環境、利便性、立地これほど揃った地域は関東では稀です。3LDK3000万台でこの条件はほとんどない。

[498: 匿名さん]

497さん
3LDK3000万台ってどこ情報？もう値段出たんですか？

[499: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

498
価格は497の予想だと思います。過去の奏物件から推測すれば、70平米程度の低層階なら、4000万を少し切るくらいの価格になると思います。

[500: 匿名さん]

2000人のスシ詰めで、校内での事故多発、
体動かせないストレスからイジメ多発、
体育するにも水泳するにも移動が伴い、事故に合う確率は上がるわ、
移動に時間取られて、実質運動時間は減るわ…
こんな状況でも、目の前の小学校に通わせたいのかね？
一層ここは船橋みたいに飛び区にして、デベがバスだしてくれて方がよかったよ。

[501: 匿名さん]

今回は野村が入ったから
完売確定するまで
売り出さない可能性もあり？

[502: 匿名さん]

501さん
どういうことですか？

[503: 匿名さん]

ここの物件のスーモへの掲載の回数は隣のパークハウス津田沼奏の杜より多い気がします。

[504: 匿名さん]

主体は三菱で三井と野村が乗っかってるＪＶだから
野村の「即日完売」を意識した販売方法はとらないでしょう。

[505: 匿名さん]

>502

野村は即日完売至上主義の会社。例えば、新船橋の物件なんて各期連続即日完売を謳ってたけど、１期は説明会の頃からすると販売開始まで半年以上もかけて見込み客が集まるのを待っていた。初期からの参加者は待ちぼうけ。

>504

販売を野村が担当したら野村のやり方になるかもよ。JV物件の場合どこをどの会社が担当してるかを確認するのもポイント。デベによっては売った後、内覧会とか引渡の対応を平日のみとか、引渡とかのとき本社に呼び出すとかって会社もある。

[506: 匿名さん]

>505
>内覧会とか引渡の対応を平日のみとか、引渡とかのとき本社に呼び出すとかって会社もある。

メジャーの大規模ならそれ普通。そんな事も知らずに鬼の首を取るなって。

[507: 匿名さん]

>497
谷津小のどこが問題って、詳しく状況をご存じないのでしょうか。
公園で体育をすることになっても、育ち盛りの子供が休み時間に外で遊ぶことすらできません。
学力はともかく、谷津小の体力は全国平均を大幅に下回ることになるでしょう。
500さんの通り、イジメや事故の多発にもつながります。
小学校問題の説明会には現役の小学校の先生も複数参加されていましたが、
2000人が朝登校するとなると、門の周辺だけでも満員電車並み（？）の混み具合になるそうです。
正門前は車がびゅんびゅん通る道だし、こうなると「安全な登校」すら確保できるとは言えません。
しかも2000人の小学校運営なんて、教師間の連携もできず、
現実ありえない、考えられないとのことでした。
だって現実、校庭もなく狭い敷地に2000人詰め込まれた小学校なんて、日本中探したって存在しないですよ。

要は、市が本腰を入れてこの問題を解決する気がなく、結局犠牲になるのは子供たちだということ。
小さなお子様のいるご家庭や、将来お子様を考えておられる方は、
谷津小がこの状況だということを踏まえたうえで検討されては、と思います。

[508: 匿名さん]

507 正門前車びゅんびゅん？こいつ嘘ばっか。綺麗に歩道も整理され安全です。なにより、家から横断歩道一つわたるだけ。いじめ全く関係無いし。体力？休み時間だけで体力つくわけないだろ？体力つけたきゃ、休みの日運動すれば良いし、スポーツクラブに入ればよい。

[509: 匿名さん]

校庭でちょと遊べないのは嫌ですね、体育館は一杯で使えないかな。

[510: 匿名さん]

校門前の赤信号、見落として突っ走る車、時々いるよね。
ひやっとしたこと、何度かある。
信号のこと知っている住人でも、ふと存在をわすれる事もあるそうだよ。
歩道広いけど、登校時、こどもがあふれることあるかもしれないし、
＜絶対＞安全、とは考えない方がいいよ。

[511: 匿名さん]

価格設定は隣と同じ感じ？

同じだとするとＤ棟＜Ｃ棟＜Ｂ棟
Ａ棟は正直わからん。

[512: 匿名さん]

2年くらい前に、校門前の信号見落として、
登校中の列に突っ込んだ事故あったよね。
新聞にも乗った気がするなぁ。

[513: 匿名さん]

507さんが言っていることが本当なら価格は低くなりそうですね。よかった。

[514: 匿名さん]

小さい子がいない人には、ホントにお買い得。

[515: 匿名さん]

そうそう、要するにここで子育てをしなきゃいいって事だよね。子供がいたとしても谷津小に入れる義理もないし。

[516: 匿名さん]

近隣公園の一部が谷津小のグランドになるのだから、
テニスコートやフットサルに加えて音の影響はあるよね。
夜間照明って、何時頃までついてるのかな。
そのあたり、隣の大規模よりは影響大だよね。

[517: 匿名さん]

子供がいないってことが前提になると、中古で売り出すときに対象が限定されるから、売るのは厳しいかもね。終の棲家のつもりでも人生なにがあるか分からないから、そういうことも考えておかないと。

[518: 匿名さん]

>517

児童増加は一時的なもので１０年後には新校舎が完成し
１５年後には児童数も落ち着くので、将来の子育て世代には逆に売れるのでは？

[519: 匿名さん]

言い換えると、15年経つまでは売れない、ということ。
15年後の資産価値はどうなるのだろうね。
ﾌﾟﾗｳﾄﾞでもまだ10年経ってないから予想のしようもないけど。

[520: 匿名さん]

築浅のときに売れないようだと、そういう評価されて資産価値維持できなくなるかもね。

[523: 匿名さん]

521削除されちゃった。削除せずに、晒しておいたほうが良かったと思うんだけど。

[524: 匿名さん]

さぁいかれた方の感想を・・・

[526: 匿名さん]

朝から駐車場満杯ですね！

[527: 匿名さん]

客層はどんな感じですか

[528: 匿名さん]

人気は上々ですね。

[529: 購入検討中さん]

予定価格はどうでした？

[530: 購入検討中さん]

隣の物件の価格はよくわからないのですが、津田沼としては少し高いような印象を受けました。

７０㎡のモデルルームは、最近の三菱地所さんの物件にみられるような、柱が４本ともアウトフレーム化されており、
広く使いやすく感じ、好印象を受けました。

ただ野村さん特有の要望書を急かされる感じが、ゆっくり検討できないプラウドを思い出させられました。

[531: 購入検討中さん]

予定価格は？

[532: 匿名さん]

眺望のシミュレーションはありましたか？

[533: 購入検討中さん]

本日行ってきました。
最初に売り出すのは真ん中のでかい2つ、南向きのセンターレジデンス(C棟)と西向きのブロードレジデンス(B棟)
C棟は南東向き、B棟は南西向きとなっていますが実際はそれぞれ南南南南東、南西西西西って感じです。
70m2、3LDKで言うと、C棟は低層4200~4300、中層4400~4500、高層4600~4700。
B棟はC棟より数m2広い分プラス100万。

日当りを求めるならほぼ真南向きのC棟、眺望を求めるなら前が公園のB棟ですね。
日当りを求める自分はC棟を考えてますが、西向きと同じ価格帯なのはラッキーと感じてます。
西向きもそれなりの値段で売るために「南西」表示にしているのかなと疑っちゃいます。
地主様用の部屋が明らかにC棟に多かったことも考えると本来はC棟の方が高くなるべき棟だと思います。
まぁ眺望を第一に求める方はB棟が眺望のないC棟とおなじでラッキーと考えるのかもしれませんが…個人の好みですね。
客観的な資産価値で言うとどちらが良いんでしょうね？

ちなみにB棟の低層は前の公園のどこに何が(低層の管理棟とか)建つかわからず値段がつけられないため最初は売りださないそうです。

C棟の注意点としては前がパークハウスなのでよっぽど高層を買わない限り眺望はありません。
(自分は目の前が立体駐車場じゃなければそれでいい)
どのくらいの高さ、横位置だとパークハウスがどう見えるかは気になるところです。

[534: 匿名さん]

>533

詳しい報告ありがとうございます。
隣のパークハウスとほぼ同等な価格帯ですね。

[535: 匿名さん]

533様、詳細なご報告ありがとうございます！
小学校問題やら問題山積な割りに強気な価格設定な気がします。皆様は妥当とお考えでしょうか？

[536: 匿名さん]

隣と同じなんですか？

[537: 匿名さん]

小学校に関しては何か説明受けましたか？