セントラルレジデンス調布【旧称：（仮称）調布駅前再開発計画】について

[周辺住民さん]

セントラルレジデンス調布ステーションコートって駅前のロータリーに隣接するんですね～
かなり駅近ですが、やっぱり価格は高いんでしょうかね。。。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/re_chofu/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

所在地：東京都調布市　布田4‐17-10他（地番)　
交通：京王電鉄京王線「調布」駅から徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.71m2～70.69m2

【物件情報の一部を追加しました 2014.11.20　管理担当】

[791: 匿名さん]

そのとおり。それで売れなきゃ価格を下げるだけですよね。実際いつものやり方なら下げるに違いありません。
ということは最初に買った人は確実に割高で買っているということです。確実に入手できるための予約代金みたいなものと言う考え方もありますが。
買主にとっての問題は、同じような物件で買った時期によって支払った額に大きな差がでてくることです。タワーマンションなんかではこれは珍しくなく、どうしてもお互いに穏やかな気分ではいられないもので、住民同士の軋轢を生むのはどうしても避けられないようです。セントラルレジデンスもある程度このことが宿命になってくるかと思います。売る方は売るまでのことしか考えなくていいのでしょうけれど。

[792: 入居済み住民さん]

>>788
そうなんですか。グレーシアってここでは下に見られているんですか。
人によって見方はいろいろでしょうが、うちに関しては絶対にグレーシアに入りたかったけど抽選はずれてこちらに回りました。他にもそういう人が沢山いてこちらの抽選に流れてきてるって銀行の人にも教わりました。こちらもまあまあ満足ではありますが、でもやっぱりグレーシアのあの部屋が手に入るなら絶対グレーシアがよかったなあ。今からでも誰か譲ってくれないかなあ（あの最初の値段で）と、ない物ねだりしたくなるくらいです。
内容的にこちらが優っている点ってなにかあるんでしょうか。値段以外に思いつきません。あと、引越代無料とかクリーニングサービスとかか。引越代なんて一回限りのものは逆に支払っても構わないんだけどさ。

[793: 購入検討中さん]

完売したか完売していないかということも大事ですが、グレーシアが短期で売ってセントラルレジデンスは短期では売れていないことの方が問題だろうと思います。価格設定にかかわらず相当の購買層に強く訴える物件なら必ず一定の期間に売れてしまうはずだからです。

[794: 匿名さん]

住友不動産の物件は、竣工後も販売するのは普通だよ。野村や三井や三菱と違い短期販売を別に目指してる会社ではないので。
新築マンションの早期販売は価格設定のミス、値引きは一切しない、販売期間は長期でも良い、住友不動産は別にマンション販売がメインの会社では無いと有るし。
住友不動産は都内にオフィスビルが至る所に有るから。

[795: 物件比較中さん]

新築の物件の早期完売はどちらかというと販売サイドの損になるのは何となくわかる。でも、これって郊外地だけに限った話なの？都心の一等地の高額マンションも一部物件は飛ぶように早く売れたみたいだけど、これもやはり販売サイドの戦略ミスなのかね？793さんが仰るように、いいものはどんなに高くても売れる、という考え方は間違いか？
財務上は、在庫はできれば捌きたいと考えるような気もするんだが・・・。住友不動産のマンション事業は副業程度のようなものなんかな？決算短信を見ると、不動産販売業の割合はそんなに小さく見えない気もするけど。

[796: 匿名さん]

住友不動産のマンションで短期完売は御法度。レスに価格を落とすのではと書かれているけど、そんな自ら価値を下げるようなことはしない思う。
しかも階は関係なく同じ向きの同じ部屋タイプなら同じ価格設定なので、上層階以外は明らかに割高。
やはりリセールに強い物件は多くの人が住みたいと思うわけで、抽選になるような物件(部屋タイプ)は投資効果も高いよ。

でも、スミフのマンションは高いというブランド価値に意味があるのだから、住む側からしてみたら投資的なことはあまり関係ないのかもね。

[797: ご近所さん]

スミフの一般論としては分かるけど、この物件に関してはどうしてもそういう実感が持てない。もうこの物件のことは知らない人はいないどころか駅前に見えてるのに、未だに駅の出口でこの物件のティッシュ配ってる必死さとか考えるとやはり売れ残ったのでは？
一つの敗因に考えられるのはまさに投資効果のところで、言ってることが逆だと思う。ブランド自己満足で住む人にはいいけど、投資効果からするとそれなりにペイする安さでないと金持ちほど手を出さないのに、賃貸投資向きな中層各階安く均一設定すべきなのに中層各階を高く均一設定にしちゃってるんですから。

[798: 匿名さん]

>>797
そうですね。駅前物件って普通はそんなに売れ残らないので、まんべんなく売れたグレーシアは調布の適正価格だったと思います。

将来性を価格にのせてますが、ここは周辺環境に不安要素が大きく、特に下のフロアほどその影響をまともに受けるのに、同じ価格にしたのは大失敗でしょう。
それに北向きの分譲1LDKは賃貸投資以外は考えにくいのに、あの価格はありえない。どんな家賃になるんだっていう。

実際、北向きと中層階はどのくらい売れたんでしょうか。
少なくとも、早期に売れた住戸はともかく、いま残っている部屋は適正価格ではないことは間違いないと思う。

[799: 物件比較中さん]

調布って特急が止まって便利な割に下町っぽくて出遅れてた分、これからの街という気がしますよね。

駅回りに役所も揃ってて、これから駅近くのごみごみした所が少しずつ解消されればコンパクトシティで良い街になると思います。

住友不動産が北口の他に南口にもう一棟マンションを計画中のようですから少しずつ変わっていくと期待したいです。

良いマンションなので価格が折り合えばって所です。
グレーシアに比べたら割高かもしれませんが、もうグレーシアは中古がでない限り買えませんしね…

[800: 物件比較中さん]

構造も仕様も違うので比べてもね。
価格が安いのは値段相応という見方も出来ますね。

[801: 物件比較中さん]

>>800
同一駅近物件、同時期竣工の2物件を比較するのは極めて真っ当だと思います。また、皆さん、構造や仕様のグレードを上げて高額にした結果売れ残っていると議論されているのではないでしょうか？

こんなに高品質で好立地のマンションなんだから、これくらいの値段で当然！って考えるのはデベサイドの意見であって、それと消費者が考える値段のギャップが割高か割安かを決めるのだと思いますが、如何でしょうか。
両者とも立地がこれだけ良い以上、グロスで価格を考えた時に、セントラルは割高ではないのか？というのが議論されているのでしょう(北口・南口どちらがいいかという論争もありますが、それも含めて)。

グレーシアとセントラルの同一階が同時に中古市場に出た時に、価格に1,000万以上差があったらどちらを選ぶか？また、同じく賃貸に出した時に賃料に差があったらどちらを選ぶか？と考えてみるのも面白いかも知れませんね。ブランドやグレード重視の方はセントラルを選ぶと思いますが、個人的には(それ程差があればですが)、お金持ちでもないので、グレーシアで良いかなと思います。グレーシアも標準以上には設備整ってると思いますし。

[802: 匿名さん]

中古価格は新築価格に関わらずこちらもグレーシアも同じ様な価格になると思います。
資産価値は立地で決まるので、どちらも同程度です。
となると、比較的安かったグレーシアを買われた方はお得でしたね。
これからのマンション高騰を考えるとグレーシアは新築価格と同程度かそれ以上で売れるでしょう。
一方、こちらは残念ながら新築価格よりかなり落とすことになるでしょうが、中古購入者にとってはこちらの方がお得になるでしょうね。

[803: 匿名さん]

グレーシアは確かランニングがかなり高いのが叩かれていた記憶があります。イニシャルとランニングを加味して、中古価格が決まるんじゃないかな。

[804: 物件比較中さん]

構造も仕様も違うってよくでてくるんですけど、グレーシアと比べる限り、階数以外ほとんど同じに見えるのですが、そんなに違うものなんですか？　そしてこちらの方がハイグレードな構造や仕様になるのですか？　どなたかご存知の方が、そのあたりの詳しい説明をして下さると値段差の要因が分かってすっきりするかも知れないんですが。

[805: 物件比較中さん]

＞＞No.804さん
営業マンではありませんが、24時間警備、警報システム、災害時72時間非常用発電機、設備、仕様等
どちらも良いマンションであることには変わりないのですよね。
パンフレットを見る限り、違いとして価格に影響してそうなことでは、
・low-Eガラスの使用
・浴室：サーモフロア・浴室内で音楽が聞ける。
・コンクリート強度最大値6N/ｍｍ2（通常24⇒60N/ｍｍ2）、スラブ厚違い
・遮音サッシ、防音フード（防臭はどうだったか？）
・東向きや南向きは花火が見える。
・セントラルレジデンス建設時は物価が上がっている（？）
・ブランド、何かあった時の対応。災害時の対応。
・眺望（部屋による。）
等でしょうか。（営業マンではありませんが、）
違いましたら修正願います。

googlemap で左下のEarthをクリック。
シフトと左クリックを押しながらマウスを動かすと、3Dで眺望が非常に良く分かりますよ。

グレーシアさんは良水工房がお風呂にまで使用されているのがいいですよね。


＞＞No.803さん
・管理費差1万円/月×12か月＝12万/年（70ｍ2換算）（戸数が多いから？）
・インターネット代無料
っていうランニングコストの違いは発見しました。


建物内のモデルルームが出来たようですね。
そもそも完成前に全て売る気が無かったようですね。

[806: 匿名さん]

>>805
管理費50年で600万分、グレーシアがつめるってことですね。それでも、グレーシアのほうが少し安そうかな。

[807: 匿名さん]

同じ上層階なら目の前がガラス張りのビルよりも景色が良くて花火も見える方が良い。

[808: 匿名さん]

実はガラス張りのビルが目の前でも上層階なら花火は見えるんだよ。なぜって、ガラス張りのビルよりも花火は高く上がるからね。小学生が考えても分かる。でも、どうだろね。花火なんて年に一度のことでマンションを選ぶ人の気が知れません。最高の特等席にお金払う方がずっと安いですから。むしろこの物件のほとんどの部屋で、東も西もほとんど隣のビルの壁しか見えないことの方が深刻かな。

[809: 匿名さん]

>>808
確かにそうですね。花火はオマケでしょう。
《同じ上層階なら》毎日ガラス張りのビルが目の前にあるよりも、眺望が良い方が…という意味。

度々グレーシアを持ち上げるコメントがありますが、現在販売していませんし契約者の自己満足の様な気がしてなりません。グレーシアのモデルルームにも行きましたがイマイチでした。(※個人的感想です)

[810: ご近所さん]

度々セントラルレジデンスを持ち上げるコメントがありますが、現在売れ残っていますし営業マンの自己満足の様な気がしてなりません。セントラルレジデンスのモデルルームにも行きましたがセントラルレジデンスの中にありました。(※一般的な感想です)