THE ISLES【旧称：(仮称)THE TOKYO BAY ISLES PROJECT】

[物件比較中さん]

トヨタホーム・パナホーム・ミサワホームの3社の大規模プロジェクト
THE ISLES（ジアイルズ）ってどうでしょうか。
全区画165㎡以上あるのでゆったりしているかも。

物件URL：http://the-isles.jp/


所在地：千葉県浦安市日の出7丁目4番1他（地番）
交　通：JR京葉線・武蔵野線「新浦安」駅下車バス11分「日の出7丁目」バス停下車徒歩1分
敷地面積:165.54m2～227.80m2
総区画数：130区画
土地売主：トヨタホーム株式会社、ミサワホーム株式会社、パナホーム株式会社
建物売主：トヨタホーム東京株式会社、ミサワホーム東京株式会社、ミサワホーム東関東株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.9.11　管理担当】

[347: 入居済み住民さん]

パネルをつけるメーカーとつけない判断をしたメーカーで分かれるみたいですよ。駅に若干でも近くなることも価格上昇要因の一つみたいです。海側は雰囲気が良さそうな反面、海側最前線は風がかなりキツイと思います。

[348: 物件比較中さん]

>>342
これですね。


　東京都は2月23日、豊洲新市場（東京都江東区）内に建設する予定だった観光拠点「千客万来施設」の整備事業を一部白紙に戻すことを発表した。施設を建設・運営する事業予定者2社のうち、大和ハウス工業が辞退を申し出たためだ。もう1社の、すし店「すしざんまい」を経営する喜代村（東京都中央区）は整備事業を継続する。



2012年11月に東京都が発表した時点の豊洲新市場の配置図。黄色の部分に「千客万来施設」を整備する予定だった（資料：東京都）

　大和ハウス工業の事業辞退の決定打となったのは、通行ルートの確保をめぐって市場関係者と折り合いがつかなかったことだ。同社の事業予定地は、新市場の青果棟ができる「5街区」にあり、東西に長い形状で6106m2の広さがある。地下1階、地上6階建ての商業施設を建設する予定だった。

　プロポーザルの時点では、西側から一般の観光客が入り、東側から商品の搬入車両が入る動線を計画していた。しかし、市場関係者らが認めず、大和ハウス工業が北側から商品を搬入する動線を再提案したものの合意に至らなかった。大和ハウス工業広報企画室は「最終的に搬入車両と一般客が同じ西側の通路を使うしか方法がなく、一般客の安全性が確保できないと判断し、辞退に至った」と説明する。

30年で約15億円の収入を逃した東京都
　さらに、都が求める連帯債務も辞退の一因となった。都はプロポーザルで、喜代村と大和ハウス工業の2社による「まぐろチーム」を事業予定者として選んでいた。都中央卸売市場新市場整備部によると、「一体的な事業として安定的な運営を目指すため、2社のどちらかに債務が生じた際には連帯責任を負う形にこだわった」。しかし、これに大和ハウス工業と喜代村は合意しなかった。

　都は2社と30年間の定期借地契約を結び、年間約1億3600万円で敷地を貸す算段だったが、大和ハウス工業が撤退することで年間約5000万円の収入を失うことになった。

[349: 匿名さん]

>>347
新しい地区の住宅情報、ご存知のことをいろいろ教えていただけませんか？
どうして太陽光つけなくなってしまったのですか？？

[350: 匿名さん]

道を挟んだ向かいマンションの陰になる可能性があるからです。言うまでもないですが、日当たりは本当重要ですね。南側と北側の価格差はありますが、数百万の差なら南側をオススメします。

[351: 物件比較中さん]

>>350
なるほど・・やはり最初の地区が全てにおいてベターと判断したから、そっちから開発を開始したんですね。納得です。確かにビルの陰になるなら太陽光つけても意味ないですものね。太陽光つけるだけでコストが300万は違いますからね。

[352: 匿名さん]

5月に1日だけ、墓地公園が空港になるんですね。
オリンピックも浦安に来ていろいろ盛り上がると良いなと思います。

[353: 入居予定さん]

海側に太陽光つけないのは、ただでさえ売り出し価格が高くなるので、オプションで選べるようにした、と聞きましたが、確かにマンションの陰に隠れてしまう場所はありますね。。気づきませんでした。土地全体の形からも最初の街区と最後の街区がベストですね。
最後の街区は大和が何階建てでどの辺りに建て物を建てるかで、日当たり等変わるので不確定要素は多いかも。

海側も何棟か建ち始めて楽しみですね。
一帯が綺麗に開発されて街が出来上がるのが非常に楽しみです。

[354: 匿名さん]

一期や二期で、まだ数件売れずに残っているのがありますが、どう対応されるのでしょうか？大幅に値引きなら検討余地ありですかね。時間の経過や新しいのがどんどん建っていく中では魅力的な価格にしないと捌けないですよね。

[355: 匿名さん]

>>354
売れ残り物件の当初価格は原価ギリギリの価格で、ご存知の通り価格は右肩あがりです。なので新しい物件の価格と比較して、安いし、太陽光パネル付きなど物件クオリティも高いので、値下げしなくても近いうちに必ず売れると思いますよ。実際当初は家具付き、などの値引き類似販売してましたが、今はしてませんからね。

[356: 匿名さん]

そうなんですね。今後出てくるもので検討します。先日、温泉施設側の道に車を停め、施設からの音漏れチェックしましたが、結構聞こえますね。露天風呂でしょうか？毎日の事なので、あのラインは見送りしようと思ってます。どれも一長一短ありますね。優先順位つけないとなかなか決めれません。

[357: 入居予定さん]

>>356
土日に我が家もリサーチしに行きましたが、気になりました。平日はどうなんでしょう？
冬は窓を閉めてますが、春からは気になりますね。
やはり万華鏡の音漏れであちら側は若干お安いと聞きました。
気にならない方には良いのでしょうね。
バス停の近くとか、静かな場所とか、気に入った間取りとか、価格とか笑、建売はなかなか難しいですね。優先順位つけないと。

[358: 入居済み住民さん]

価格は最重要ですよね。よく分かりませんが、売れ行きの良いHMさんだと無理して値引く必要ないですよね。逆に厳しい所は融通が効きそうですし。勿論、価格に納得して買いましたが、それが市場並みの値引き率だったかは疑問です。これから購入の方は年度末ですし、各HMさん達に価格競争をやって貰ってより安くお買い求め下さい。まあ、あの提示価格も相当乗せてるはずですからね。競合物件以外は結構、お勉強してくれるはず。

[359: 匿名さん]

素人目にはなかなか分からないでしょうが、資材や造りのクオリティを下げれば、ある程度の価格抑制も出来るはず。価格重視で、結果、安かろう悪かろうも厄介ですから、その辺はバランスが必要ですね。やはり多くの物件を見て、色々な方々の話を参考に目を肥やすのがベストですかね。

[360: 匿名さん]

やはり初期地区の物件は失敗は許されず気合入ってますから建物の質は高いですね。特に後期は。

海側の新地区は土地が高くて安くしようがないから苦労してると聞きました。億円超えるんですかね。

[361: 匿名さん]

失礼ですが、358さんは本当にアイルズを購入された方なのですか？
なぜ、自らの資産価値を下げる様なお話をして下さったのか疑問でしたので…。

[362: 匿名さん]

>>361
各ホームメーカーさんで価格競争をやって・・と言うのが私も気になりました。それは絶対にしないルールになってるはずですからね。

[363: 入居予定さん]

実際に申し込みされた方ならわかるかと思いますが、価格競争できない仕組みになってます。

[364: 匿名さん]

価格競争出来ない仕組みというのは気になりますが、実際、ベールに包まれてますし、ナイーブな問題ですからね、、相対交渉ですからケースバイケースかと思いますが真相は分からないですね。

[365: 匿名さん]

>>364
値下げしたことが他のメーカーにバレたらエラい問題になります。
なので、値下げの代わりに家具つけり、無料フローリングしたり、付加価値オプションを無料で提供してると聞きましたよ。
それに定価で買った人から訴訟おこされて、レピュテーションリスクになりますよね。
ただ、値段発表前に青田買いするときはそれなりに交渉の余地はあると思います。まだ、値段がない状態ですからね。

[366: 匿名さん]

本日昼頃に海側の区画を見てきましたが、すでに一部の区画はお隣のマンションの影になっていました。
季節によっても日差しは変わるでしょうし、今後も日当たりの有無は確認していきたいと思いました。

[367: 匿名さん]

>>366
買うなら海側ですね。眺めも綺麗ですし、すごく憧れます。

[368: 入居予定さん]

海側は防風林がありますが、あれを超える高さになるのですかね。二階から見る感じでしょうか。
バルコニーが大きいタイプの物件が出てくるかもしれませんね。
角地は億は超えるという噂です。
海側角地か、海沿いラインでないと、海は直接見れないような気がしますが。。

[369: 匿名さん]

>>368
浦安に住むと決めた以上、朝日と海を寝室から見たいなと思います。そんな物件があれば即決です。

[370: 購入検討中さん]

海側最前線でないと、特にあの区画に拘る理由は余りないですよね？駅が若干近いとかですか？海側最前線も塩害含め風の影響は凄く気になりますが、何か対策でもあるのでしょうか？

[371: 匿名さん]

そう思います。海が見える以外はバス始発で、かつ建物クオリティの高い(太陽光など)初期地区の物件を選ぶほうが賢明ですね。ただ残り物件もあとわずかになってしまいましたね。

[372: 匿名さん]

海側は期待値高いですね。海側の分譲待ちの方も少なからずいらっしゃるでしょうから海側は瞬間蒸発するかもしれませんね。綺麗な街並みになりそうで楽しみです。

[373: 匿名さん]

Cの公園側もそうでしたが、販売開始前にもう契約済み、もあり得ますね。ちょくちょくサロンに行って一般公開前に抑えないといけませんね。

[374: 購入検討中さん]

これだけ高額なのだから、ある程度は交渉したいのですが。あまり手応えはありません。やはり難しいんでしょうか？

[375: 入居済み住民さん]

>>374
三社のJVですから基本値引きはNGです。他社が怒ります。
そして、今頃値引きしたらすでに買った人から暴動起きてしまいます。
なので家具つけてもらうとか、カーテンレールつけてもらうとかささやかなオプションなら相談次第かと思いますよ。

[376: 入居予定さん]

交渉も、まずは抽選にならない方が先かと。
海沿いは特に人気が偏りそうなので、営業さんとこまめに連絡取ったり希望を事前に伝えておかないと。
今は売る方が強気みたいです。

海沿いとは言え、北東向きの家は作らないでしょうし、横(後ろ)の窓からか、バルコニーから望む感じですかね。
南西に海ならまだしも、北東に海はなかなか使いづらいのでは、とも思いますが。
億超えでも瞬間蒸発かもしれませんね。
個人的には早く家がたくさん建って、北東からの風を和らげて欲しいかな。

[377: 匿名さん]

海側の価格は跳ね上がりそうですね。需要旺盛は高目に価格設定して、販売に苦戦しそうな海側以外はリーズナブルにして、それで全体としてはキチンと利益を確保出来るようにするのでしょうね。結構、価格差があの区画は出るかもしれませんね。

[378: 匿名さん]

日当たりで資産価値は1000万単位で変わります。なので、価格差は出るでしょうね。
エアーズガーデンが80平米で6500万とか言ってますから海側戸建が1億は大いにあり得ると思いますよ。

[379: 入居予定さん]

>>378
エアーズガーデンって、元サンゴルフのところのですか？
80平米で6000万超え？
需要あるのでしょうか。。

海側、同じ街区の価格差が3,4000万とかあると、多少周りが気になりますよね。
いづれにしろ、開発進むのが楽しみです。

[380: 匿名さん]

Aの内周北側の一番安いところとDも6000万と9000万なので3000万くらい差額がありますね。

[381: 匿名さん]

>>379
はい、サンゴルフのところです。比較のためにいろいろ見てますが、なかなか強気のお値段です。
どう考えてもその値段ならアイルズの戸建の方がはるかにお買い得と思うのですが。もしくはアイルズの今の価格が安すぎるのかもしれません。緑浜の中古と同じ値段ですからね。今のアイルズの適正市場価格は1億くらいにはなってるように思います。

[382: 匿名さん]

海側を待ってる人、私の狭いコミュニティだけでも数名居ます。価格次第でしょうが、殺到するでしょうね。かなりの価格になるのでしょうが、譲れない拘りがあれば、少々割高でも買いは入るでしょうね。

[383: 入居予定さん]

海側街区の希望者は、ベランダからの海ビューを望んでいるのでしょうか。部屋からの海ビューなら、海沿い区画のみでしょうね。どのみちオーシャンフロントは海沿い区画のみで、その他は合間からの海ビューのような気がしますが、何か工夫するのでしょうか。
防風林の高さが気になります。

個人的にはバス二系統始発のA,B街区は日常生活では便利だと思いますが、優先順位は人によって違いますからね。

[384: 匿名さん]

まだ初期地区の三番瀬側が一棟売りに出てるみたいですね。
前が道路で、寝室にはでっかい窓があり、海が綺麗に見えてとてもお洒落でした。

[385: 入居予定さん]

>>384
そちらは契約済みと聞いていましたが、キャンセルになったのですかね。
部屋数足りなくて辞めましたが、寝室の窓は素敵でした。ただ、あちら側が開発されると、海は見れなくなるでしょうね。。

[386: 匿名さん]

>>385
キャンセルになったようですよ。
向かいの地区が開発されても目の前道路なので、景色は変わらないでしょう。だから、あれだけ大きな窓をつけたのでしょうね。

[387: 匿名さん]

どなたか教えてください。
日の出７丁目バス停から新浦安駅までバス１１分と聞いていますが、
朝のピーク時や夕方の帰宅時は、実際どのぐらいかかりますか？
渋滞で、２０分〜３０分かかることもあるのでしょうか？

[388: 匿名さん]

>>387
いつもオンタイムです。大雨の時だけプラス3分て感じです。

[389: 匿名さん]

バス利用多くなりそうなのでオンタイムとのこと、安心しました。
ありがとうございました！

[390: 物件比較中さん [女性]]

見学しましたら、少し前に出ていた「馬小屋」の存在がすぐにわかりました。
すごい存在感ですね。ある意味感服しました。。
イナバの物置などよりはマシですね。

[391: 周辺住民さん]

いや、イナバのがましだろ。。。
そもそも見た目ダサすぎ。
どの家庭もさりげなく置いてるのに。

[392: 匿名さん]

荒れるのでその話はやめましょう。

[393: 入居予定さん]

近くにコンビニ出来ないかなぁ

[394: 匿名さん]

建てちゃった者勝ちなんでしょうね、結果的に。条例等に抵触しない限りは撤去も求められないですからね。あそこもやってるから、これ位いいだろ、ってなりかねないのを危惧します。

[395: 匿名さん]

大和の
場所、未だに動きないですね。

[396: 周辺住民さん]

三番瀬側は着々と工事が進んでいますね。どんな美しい街並みになるのか今から楽しみです。