ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵 【旧称：千鳥ヶ淵プロジェクト(仮称)（三菱）】

[匿名さん]

敷 地 面積：２，３０８．１０㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地下２階地上１４階建（免震構造）
　　　 　※建築基準法上は地下３階地上１３階建
住戸数 ：７３戸（事業者協力住戸５１戸含む）
住戸面積 ：７２．２６㎡～１７９．１７㎡間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
駐車場台数：５４台（総戸数に対して）

売主 ：三菱地所レジデンス（株）
施工会社：（株）竹中工務店
設計監理：(株)三菱地所設計(株)竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)
インテリアデザイン：(株)メックデザインインターナショナル

販売スケジュール：２０１３年８月２４日　モデルルーム事前案内会
　　　　　　　　　２０１３年９月上旬　 第一期販売開始（予定）


[スムログ 関連記事]
【千鳥ヶ淵界隈①】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.1】
https://www.sumu-log.com/archives/599

[881: 匿名さん]

管理費、修繕積立金額の値上げが入った後からの管理組合総会で決められていきますが、過半数以上の地権者がいるとあっという間に値上げされていく可能性があることも購入時に考えないといけませんね。

Ｃ国人はとくに仲間を呼んで騒ぐことは周知の事実であり、食べ散らかす、バルコニーから物を投げる、いらない水なども投げ捨てる行為をすることも罰金がないと平気でする国民ですから、その下の部屋になった人はたまりませんね。

イタリアに行ったとき、この国の人達だけはバスの中での飲食は厳禁だといわれました。
日本人はマナーがいいから少しぐらい食べてもＯＫでした。
それでも食べている人はいませんでしたけどね。

[882: 匿名さん]

＞879さん
懸念ではなく事実でしたか。ビックリです。
近隣諸国民全てとは申しませんがとかくマナーが良くない人が多く見られます。
三創のコネで買った会社や個人が皆、そうであるとは思いませんが
関係会社は転売、再販売するでしょうし更に賃貸があると
住人の入れ替わりが多くなり、共用部分の傷みも通常より早くなり、資産価値にも影響するかと考えます。
やはりこの物件はリスキーであると思いました。

[883: 匿名さん]

>>881
議決権に関してはこのスレッドでも何回も見ましたが
一般分譲購入者は不利ですね。
三創の関係で理事会運営が行われる可能性は大きいと思います。
そうでないとしても数は力ですから。
ここの実質オーナー、三番町ホテルの社長の手の平でしょうね。

[884: 匿名さん]

８７9
＞個人情報に引っかかるだとか綺麗事ばかり言わず、現に、法治国家でない近隣諸国民にも販売、入居させるわけですから、

自分もデベより言われました。

[885: 匿名さん]

過半数の所帯が地権者だけど、それぞれ別の人達だから総会での意見もそれぞれに分かれるだろうと思っていたら、ただ一人または一個の法人が賃貸物件の大家さんとして過半数を握っていることがわかったので、管理費や修繕積立金などの金額の変更も思うように決めていかれてしまうことがとても怖くなりました。

賃貸人が多くて、分譲のマンションよりも多く破損されていく可能性の高い共用部の修繕にも、毎年多くの経費がかかっていくことも想像できます。

抽選での購入希望でしたが、これらのことを冷静に考えていくと今回抽選に申し込むことを見送ることにしました。

[886: 匿名さん]

売り主は引き渡しをした時点で売買は完了しその後は管理組合に委ねます。その為、管理組合はとても重要です。どこの売り主も規約は国交省のひな型を基に作成しますが売り主の都合の良いように削除されたりする場合もありますので「案」の段階で厳しくチェックしないと入居後に思わぬ事態になります。これはここだけに限らずどこのマンションを購入する時も一緒です。
抽選倍率に惑わされる事なく冷静、慎重に考えるべきと思います。

[887: 匿名さん]

例の国の人、子供を連れ去って、眼球くり抜いて、売りさばいたみたいね。怖い。駐在する方などは気をつけて下さい。

[888: 匿名さん]

管理規約の案は手付金を支払った後でないと閲覧出来ない場合もあるとか。でもここは絶対に閲覧した方がいいね。
案は引き渡し後はそのまま正規の規約に移行されるから。

[889: 匿名さん]

このマンションのコンセルジェは中国語にも対応出来るのでしょうか

[890: 匿名さん]

英語で通じるのでは？在日の人は日本語で通じる。

[892: 匿名さん]

これだけのお金を払ってわざわざ三創だかの小作人にならないといけないとは…
セカンドならいいでしょうね。

[893: 匿名さん]

この事実を受け止めずネガと思うかは勝手ですが常識的、客観的にはどうでしょうか。倍率が下がって良いのでは？

[894: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[895: 匿名さん]

by 匿名さん　2013-07-15 23:02:39


明日モデルルーム開始らしいです。
予約制らしいです。
らいしい、ばかりでスミマセン。

このレスはこの時期、デタラメと思っていましたが
今思えば、このレスは三創の縁故販売のMR Openの時期だったのでしょうね。

[896: 匿名さん]

＞８８５
過半数どころではないです。
総戸数７３戸のうち１戸は管理人室なので、７２戸が管理組合総会で議決権を持つ総戸数になります。
うち５１戸は地権者一人か一法人の大家さんが持つので、
５１÷７２＝０．７０８　　つまり７１％の議決権をすでに持っています。
これだけで管理費の値上げなど、ほとんどの議案は通ってしまいます。

残り２１戸中３戸が地権者の所帯になると
５４÷７２＝０．７５　　　　と７５％の議決権を持ち、管理規約の文章の修正や訂正する時などに必要な７５％＝４分の３の特別多数議決権まで持つことになり、思いのままに管理規約の修正や訂正もしていけるということです。

地権者でない分譲で入ってきた住民が不利だという程度のものではなく、地権者の意見に反対することはできない存在です。

[897: 匿名さん]

>888

管理規約（案）を確認できなければ契約しなければ良いだけ。

ちなみにデベの作成した案が自動的に規約になるわけではなくて、私の知る限り成立するパターンは以下の二つ。
１）契約時に案の承認を取り付ける。全区分所有者から承認が取れたら規約として成立（入居時に未販売住戸がある場合、そこの区分所有者は売主なので、問題ない。）
２）入居後に管理組合設立総会を開催して、そこで案の承認を得る。

[898: 匿名さん]

>896

逆に言うと地権者が賛成しないと何も決まらないって構図でもあるね。

[899: 匿名さん]

＞896さん
有難うございます。十分に理解出来ました。

[900: 匿名さん]

今回、このサイトの意義は大きかったと思います。
三創縁故者の契約したという投稿から始まりその事実が判明しました。
何も知らずに登録、申し込み、抽選になる所でした。
多くの意見とアドバイスに深く感謝します。

[901: 匿名さん]

ネガを書き込むようなことはしたくありませんが、書き込まれても仕方ない気がしております。
1F～5F迄の地権者住戸（賃貸）以外は、すべて縁故者販売にすべきでしたね。
平等・公平性を唱え、一番世間体（信用）を大切にされる大手さんが行う販売手法ではないで
すね。

[902: 匿名さん]

901さん
全く同感です。何も無理して一般分譲の必要性は無かったかと思います。

[903: 匿名]

こんなとこ、いろいろ夢を見ながら、真剣に検討してた私はバカでした。

[904: 匿名さん]

以前このスレでセキュリティの問題があるから縁故販売が良いとありましたがこの言葉と全く逆方向に行ってしまいましたね。
皇居の前であるにも拘らず、寄りにも依って縁故販売が近隣諸国とは驚きました。

[905: 匿名さん]

一気にネガティブな書き込みが増えましたが、これで少しでも抽選倍率が下がってゲット出来る事を期待します。このクラスのマンションなら仮に地権者住戸が多くとも、一般の区分所有者と対立するような組合運営するとは考えられない。賃貸で入る人だって、それなりの人が入るはず。やれ修繕費がかさむとか管理費を勝手に上げられるとか、有り得ない。自分が買えない理由付けか、嫉妬のように見えますね。ネガもほどほどに。私は抽選が楽しみです。

[906: 匿名さん]

＞自分が買えない理由付けか、嫉妬のように見えますね。ネガもほどほどに。私は抽選が楽しみです。

必死に火消しに躍起。こっけいそのもの。検討者は冷静。

[907: 匿名さん]

ここは元々三菱地所の「看板」物件としての意味合いが強い物件でしょう。高々２２戸で稼げる利益は僅かですからね。看板に問題が起きたら、それこそ会社の責任問題になりますよ。ここの一般販売を買えるような人はそれなりに各方面に力を持っている人だと思います。私も契約後に変な問題が起きるようなら、きちんとした筋から話を通しますよ。（笑）

[908: 匿名さん]

これも滑稽。筋が通せる人はもう縁故契約済じゃないの。

[909: 匿名さん]

この掲示板って情報交換の場、一般人はここからしか情報は入らない。
デベは真実を公表しない。
別にこの掲示板を気にする必要はないのではと思う。ネガとか嫉妬とか大人気ない。

[910: 匿名さん]

番町パークハウスに代わる新しい三菱の象徴になるのでしょうか。

[912: 元購入検討さん]

看板物件ならそれに相応しい販売をして欲しかった。
議決権の件はどんなに弁明しても数字が全て表している。
賃貸が多い件、購入者と賃借人では建物に対する温度差がある。
縁故販売の件も事前説明不足だった。

[913: 匿名さん]

三菱地所にはしっかりした逃げ道があります。
それは、請け負った販売範囲はあくまでも２２戸だけであり、他のことは一切詳しいことは知らなかったと言えば何の罪にも問われません。
また、管理組合総会を通して決めたことについても合法なので、誰も罪に問うことはできません。それを

＞きちんとした筋から話を通しますよ。（笑）

というのは、一体どういう筋からなのか？
非合法で反社会的な組織からの筋なのかという新しい疑惑が起こります。

[914: 匿名さん]

デベの利益の事など誰も言っていない。問題は販売するに当たっての情報開示。
どこの誰とか迄は言う必要はないが、近隣諸国への販売は高速の騒音をも掻き消す衝撃。
書き込みした人達のネガと言うのは筋違い。縁故契約したと投稿した三創の関係者に矛先を向けるのが普通。
しかしそれに依って知り得た事実は大きい。

[916: 匿名さん]

No.298
レスの一部より
何れにせよ、事業協力者住戸５１戸は購入者にリスクをもたらすことは間違いなく、地所はこの点について明確な説明義務が問われるところであり、そのような誠意ある説明があることを期待したいですね。大手なら、、、

[917: 匿名さん]

三菱地所に、事業協力者５１戸のことについてしっかり説明するように要請し、要請したのに詳しい説明がなかったという証拠を文書なり録音なりしておかないと、後々このことについて問題が起こった時に地所を起訴しても逃げられますから、心配な人は今のうちにしっかり証拠をとっておいたほうがいいですよ。

[919: 匿名さん]

>>917さん
有難うございました。

[921: 匿名さん]

地所さんは、リスク無く儲かりさえすれば良いのでしょう。。。
すでに完売済みの飯田橋駅前のPCじゃないですが、何処のデベも入札額が高く手が出せなかった土地を、単独で落札させ、そして完売させたことは、マンション分譲（不動産販売）に対する姿勢・気迫が違いすぎますね。それにしても、これ程期待大にして、落胆大の物件は久々です。いろいろ勉強させて頂きました。（笑）

[922: 匿名さん]

パークコート千代田富士見タワーの事ですね。あちらは前田建設の跡地でしたね。

[923: 匿名さん]

三創の土地を落札できなかったので今回のような複雑な販売になったのでしょう。
落胆者は多いと思いますよ。

[924: 匿名さん]

藤和との合併で明らかに評判を落としていたことの焦りから
三創に足元を見られ、こうなってしまったのだと考えています
グラン三番町に地権者がいないことが物語っていると思います（あそこも三創の土地だった）

[925: 匿名さん]

そうなんですか。グラン三番町の土地には民家とかチケットピア？とかあった気がするのですが。
三創の土地でしたか。 グラン三番町とセットだった訳ですか？
藤和と合併した事もこのスレで初めて知りました。
それにしても皆様良くご存知ですね。大変参考になりました。
今後、番町物件は要注意ですね。

[926: 匿名さん]

藤和はもともと独立系大手でしたが、バブルで倒産しかけて三菱の血が入りました。

藤和と三菱の合併は、野村や三井がマンション事業を伸ばす中で、三菱は高級路線だけでは売上が伸びず焦りがあったのでしょう。手っ取り早く販売戸数を増やすには合併が一番早いですから。ちなみに社員数だと藤和２、三菱１ぐらいの比率で三菱地所レジデンスが生まれたので、実質藤和と言う人もいますね。

[928: 匿名さん]

スレを最初から見ていない人は解らないのでは？
事業協力者住戸 ５１戸
賃貸住戸 ２４戸
三創縁故販売住戸２７戸
この２７戸については個人情報に当たるとして
検討者に明確な説明はなかった。
このスレで縁故契約者の書き込みにより判明。
その後デベがコメント→７９３
更に２７戸のうち何戸か不明ではあるが近隣諸国に販売された事が
レスにより判明。
これが今迄の経過であります。
上記はネガではないと思いますが

[929: 匿名さん]

＞９２７
三菱地所から納得のいく詳しい説明があった人はいいじゃないですか。それなら何も問題はありません。後は単なる自己責任で終わりです。

問題は詳しい説明を要請したのにもかかわらず、詳しい説明をしてくれなかった場合の対処の仕方をアドバイスしているのだから全く営業妨害にはなりません。
三菱地所に詳しい説明の要請をしたのにもかかわらず、全く詳しい説明を誰にもしていないと私は断定して書き込んではいません。

購入希望者から縁故販売と賃貸住戸について詳しい説明を要請されたら、三菱地所は誠心誠意、正確な詳しい説明をすればいいだけのことです。
（それさえしっかりしていれば後から誰かに説明不足だったと起訴されても、裁判で負けることはないとも言っていることになるのです。）

ただ、それが正確な説明だったのかどうかは後から分かるので、どのような説明をしたのか、説明を受けているその場にいなくて全く分からない第３者＝裁判官が分かるような証拠を、心配だったら取って残しておいた方がいいとアドバイスしただけです。

それだけの不安を抽選を経て分譲で購入しようとしている人の何人かには少なからず現時点で与えているのは、このスレッドの投稿内容からも事実です。

[930: 匿名さん]

要は対応が後手後手と言う事です。この掲示板で批判され初めて縁故販売を認め、その販売代理を委託されたと言った。
売主の立場として、少なくとも検討者に対してはその販売代理委託を話すべきでありその責務を怠った事実は否めない。
マンション購入に際して、立地は重視しなければならない。それと同時に売主と施工は重要事項である