ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵 【旧称：千鳥ヶ淵プロジェクト(仮称)（三菱）】

[匿名さん]

敷 地 面積：２，３０８．１０㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地下２階地上１４階建（免震構造）
　　　 　※建築基準法上は地下３階地上１３階建
住戸数 ：７３戸（事業者協力住戸５１戸含む）
住戸面積 ：７２．２６㎡～１７９．１７㎡間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
駐車場台数：５４台（総戸数に対して）

売主 ：三菱地所レジデンス（株）
施工会社：（株）竹中工務店
設計監理：(株)三菱地所設計(株)竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)
インテリアデザイン：(株)メックデザインインターナショナル

販売スケジュール：２０１３年８月２４日　モデルルーム事前案内会
　　　　　　　　　２０１３年９月上旬　 第一期販売開始（予定）


[スムログ 関連記事]
【千鳥ヶ淵界隈①】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.1】
https://www.sumu-log.com/archives/599

[61: ご近所さん]

三井の千鳥ヶ淵を上回る物件です。全体で75戸と言う規模も魅力で、全てが皇居側を向いているのが素晴らしいですね。

[62: 匿名さん]

↑ 三井を上回るなんてまだ言えません。地権者住戸が半数近くはマイナス要因です。MRを見る迄は分かりませんね。

[63: 匿名さん]

間違いなく立地は三井が上です。全て東南向きはいいですが。内装面でとこ迄迫れるかお手並み拝見です。

[64: ご近所さん]

地権者住戸は２０戸位ですよ。しかも１階から５階まで。
内装は、竹中ですから期待できます。

[65: 匿名さん]

>>56
>>58
57.59です。宜しくお願いします。どちらかというと三井さん寄りです。

[66: ご近所さん]

>64
そうですか。　情報有難うございます。
という事は、三菱が一般に分譲するのは、約５０戸くらいですね。
抽選は間違いないでしょうね。

[67: 匿名]

私も公平な抽選を希望しますが、場所柄的にも戸数的にも、推薦とか紹介の方がよくありませんかね？
皇居に余りにも至近なので、ここの購入申込者については、精査？されてもいたしかたないと受け止め
ております。言葉が見つかりませんが、やはりステ－タスでしょう。

[68: 匿名さん]

地権者がいい部屋・位置押さえていて、いいところないんじゃないの。普通は、、

[69: 匿名さん]

地権者は１~５階を所有するのはもう決まっています。分譲は６階から上１５階です。

[70: 匿名さん]

グラン三番町を検討中に、千鳥ヶ淵プロジェクトの工事中の看板を見つけて、地所の方に聞きましたが、とても手が出そうな値段じゃなかったので、断念しました。自分にとっては幸いなことに三番町の抽選に当たり、今は幸せですが、千鳥ヶ淵が購入できる方が本当に羨ましいです。毎日窓から皇居とお濠が障害物なく見える生活に憧れます。MRは是非見学したいと思います。

[71: 匿名さん]

高速道路もね。

[72: 匿名さん]

↑ 友人が隣の千鳥ヶ淵ハウスに住んでますが高速の騒音は気にならないと言ってました。ちなみな施工は竹中さんです。

[73: 匿名さん]

↑ 知人が隣の千鳥ヶ淵ハウスに住んでますが高速の騒音が結構気になると言っていました。週末深夜は特に響くそうです。ちなみな施工は竹中さんです。

[76: 匿名さん]

音の問題は個人差があり気になる人もあれば気にならない人もいます。高速が気になるなら買わなければ良いだけの事です。高速道路の傍であるリスクを上回る価値がここにはあります。

[77: 匿名さん]

>>73
騒音計又は騒音測定器で調べたら如何ですか？

[78: 匿名さん]

８月末からMRがオ－プンするそうです。坪単価については最低９００前後からとのことです。
今後、大手デベがこの界隈で分譲する新築MSの販売坪単価の指針になるでしょうね。やはり、千代田は別格と言わざる得ませんね。

[79: 匿名さん]

最低で900前後ですか。1000は予想通りですね。70平米で1億8000位になりますね。

[80: 匿名さん]

素人考えですが、今後、建築資材はもとより建築費は更に進むものと考えております。さらに、TOKYOでのオリンピック開催が決まろうものならバブルならぬ建築ラッシュは避けられないのではないでしょうか？
建築ブ－ムが起きれば建物部分の消費税収入だけでも莫大な収益になるのでは、、、そういう面からして、消費増税の一端をオリンピックの誘致が関わってないでしょうか？

[81: ビギナーさん]

そもそも東京にそんなに土地が残ってないし。

[82: 匿名さん]

容積率の緩和＆アップ、空中権の活用等、考えられませんかね？

[83: 匿名さん]

＋総体的にマンションの建て替え時代でも、、、

[84: 匿名さん]

土地自体はまだまだ余ってるよ。採算ラインに乗る土地が限られているだけ。地価が上がれば土地開発が進むのはそういう理由から。

原油自体は地球上に何百年分とあるけど、採算が取れるのが残り３０年分というのと似てるかも。

[85: 匿名さん]

どうせ値落ちが見込めないので坪１５００でも２０００でも買える人は買うと思いますが
やはり適正な価格を付けないとデベの信頼も失われるんでしょうかね

[86: 匿名さん]

>>85
地権者住戸がある以上いくら何でもそんな価値はない。

[87: 匿名さん]

#82です。
＃８４さん、＃８５さん、＃８６さんの建設的なご意見に感謝いたします。
個人的には、今後、更なる少子化・国際化を見据えたとき、やはり都心一極集中にならざる得ないと考えており、そういう面から、都心人気MS（千鳥ヶ淵）の購入を検討しております。縁あって購入の方向へ進めば良いのですが、、、　
PS.
こちらを閲覧されております皆様の方が詳しいかと思いますが、当方、取引先金融機関（三菱）の方より、MRのオ－プンは８／２４と聞きましたので、お知らせいたします。

[88: 匿名さん]

三田の三井と、どちらがいいですか？

[89: 匿名さん]

87さん
情報有難うございます。きっとご縁がありますよ。

[90: 匿名さん]

ここの地権者である三創ってどんな会社ですか？

[91: 匿名さん]

詳しくは分かりませんが地元の不動産業者と聞いています。

[92: 周辺住民さん]

このマンションの1階から５階までは、三創と言う会社が賃貸として出すそうです。
６階以上の部屋もいくつかは、三創が所有するそうですが、これってどうなんでしょうか？

[93: 匿名さん]

＞88　
三田の三井って何？　三田なんて、眼中に無いですが。

[94: 匿名さん]

え〜賃貸と混在マンションになるの？　コレ聞いた時点でパスやわ。。

[95: 匿名さん]

賃貸混在では全然高級マンションにはならんね。名前倒れ。次回の三井パーマン待ち決定だな。

[96: 匿名さん]

>>92さん
6F以上も幾つかですか。ビックリです。混在は困りますね。地所に確認します。

[97: 匿名さん]

三田の三井は、以下で話題になっています（伊藤忠の社宅跡です）。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351269/res/7

閑静かつ緑豊かな場所なので、ここに勝るとも劣らない、
というか、ここより人気あるかもしれません。

[98: 匿名さん]

>>92さん
正しい情報であると確認しました。最上階も賃貸です。混在は間違いないです。分譲戸数は20数個です。当初の予定より賃貸が増えでます。やはり地権者が強かったのでしょう。

[99: 匿名さん]

>>64
地権者住戸は20戸位と以前おっしゃっましたが分譲住戸が20戸位でしたね。

[100: 匿名さん]

なんだ、単なる地権者マンションか。そりゃ地権者が最初いいとこがめるわな。常識かと。

[101: 匿名さん]

>>91
三創設備株式会社
住宅設備、建設、建築工事/建設、建築工事業
03-3254-7191
住所 東京都千代田区内神田２丁目４−１０
地図
交通 神田(東京都)駅[JR南口]から徒歩約3分

[102: 匿名さん]

上層階は地権者スルーの縁故販売も臭うね。

[103: 匿名さん]

地所さんは港区赤坂でも賃貸と混在のマンションがありました。森ビル程多くはありませんが。地権者住戸が多いと入居後に管理組合を結成しても議決権の問題が発生します。

[104: 匿名さん]

千鳥ヶ淵が没となると次なる番町界隈注目物件はどこかな。ここは、the end状態のようで。

[105: 匿名さん]

分譲がたったの２０戸？　管理組合での議決権は地権者（三創設備）にほぼもっていかれるわな。ここアウトやな。

[106: 匿名さん]

↑ 仰る通りです。期待していただけにがっかりです。MRは8/24オープンなので一応見ますが、パークマンション千鳥ヶ淵の空き待ちにします。地権者住戸がこれだけ多いと資産価値も下がりますしね。

[107: 匿名さん]

この等価交換方式というのがクセモノ。マンション全体に対して地主が所有する割合によっては、議決などに大きな影響を及ぼします。マンションの管理・修繕・建て替えなどの一連の運営において、各議決には相当割合の同意が必要です（予算編成など管理組合の一般的な決議には過半数、管理規約の変更などには４分の３、建て替えなどの決議には５分の４の賛成が必要
しかし、大きな持ち分を持っている地主一人の意向で、それらの議決がいっこうに可決できない、という事態にもなりかねないのです。特に、地主が過半数の権利を握っているようなら、たとえ地主以外の全住人が一致団結しても、なにひとつ決められないどころか、過半数で決めてしまえる項目については地主のやりたい放題です。こうなってしまっては、もはや店子も同然ですす。

[108: 匿名さん]

ここ、総戸数いくらですか？過半数超確実ですよね。

＞MRは8/24オープンなので一応見ますが、
つまんなくなっちゃたけど、冷やかしで行きますわ笑　でも公式に案内でてます？　隠密で売ろうなんてそこからしてうさん臭い感じはしてたんですがね。

[109: 匿名さん]

　地主は自分が取得した住戸が複数ある場合、そのひとつに自分が住み（課税の特例を受ける条件として自分が住まなければならないため）、その他の住戸は人に貸す場合がほとんどである。ここに若干の問題が発生する懸念がある。
　どのようなマンションでも、買って住んでいる人と、借りて住んでいる人では、そのマンションに対する意識に差ができてしまう。賃貸部分とエレベーターが別になっていたり、エントランスが別になっていたりすれば良いと思うが、そうでないものが多いようで、持ち家意識の強い住人と仮住まい意識の住人が混在すると、管理上のトラブルの発生も考えられるからだ。
　その戸数にも注意したい。あまりにも分譲住戸が少ない場合はせっかく買ったのに、少々肩身が狭そうな気もするからだ。

[110: 匿名さん]

総戸数73戸、14F建てです。

[111: 匿名さん]

分譲20は悲惨、信じられない。隠密販売で残るは70平米が中心かも
失礼だがこの地権者は影武者？

[112: 匿名さん]

千鳥が淵、朝から晩までながめたい人はどうぞ笑。

[113: 匿名さん]

管理費とか固定資産税とか考えたらどうしても千鳥ヶ淵に住みたいならここの賃貸がいいかもしれませんね。

[114: 匿名さん]

賃貸は恐らく地所の賃貸部門がリースでやるのでしょうね。パークハウス赤坂新坂のように。

[115: 匿名さん]

まさか、こんな物件にグランなんて付けないだろうな（笑）

[116: 匿名さん]

いっそ隣の千鳥ヶ淵ハウスのように全部賃貸にした方が良いと思います。私が以前買ったマンションは半数が地権者住戸で最上階に地権者が住んでいましたが、管理会社は頭が上がらず言いなりでした。入口は一緒でしたがエレベーターは別でした。地権者の意識は全て自分のマンションという感覚でした。二度とこのようなマンションは買いたくないと2年足らずで売却しました。

[117: 匿名さん]

わかります。私もワンフロア２戸に１台のEVに惹かれて今のマンションに住んだのに
最上階（３３階）が地権者かつ住民代表、障害者を受け入れる何かをされているようで
EVが常に33Fまであがっていく、なおかつ乗り降りに時間がかかる人たちで
ほぼ1日EV独占状態ですが、誰もっ文句言えません。
私は賃貸でよかったですが、早く引っ越したいです。

[118: 匿名さん]

三創と言う会社は、不動産業、飲食店を経営してるようですね。
地所が組む相手ですから、まあ、心配はないでしょうが。
ただ、かなりの部屋が賃貸となると、販売住戸は抽選必死。
もうほとんどは、すでに内々に縁故販売されてるのではないでしょうか？
MRには私も行きますが、これじゃ期待も半減です。
三番町グランの抽選にも漏れて、ここに期待していたのに、がっかりしました。
別の番町のマンションを探します。

[119: 買い換え検討中]

このマンション、エレベーターは業務用を含めて４基もあります。
管理費が高そうですね。。。

[120: ご近所さん]

１階から５階の賃貸用の部屋と、６階以上の分譲される部屋では、仕様がかなり違うようですね。

[121: 匿名さん]

三創なんて聞いた事ないです。パークハウス赤坂新坂の地権者は薬の三共でしたから良心的で安心でしたが。ここは完全に三井に負けました。比較の対象にすらなりません。混在は避けるべきでした。やっぱりパークマンションがいいです。議決権を放棄しても千鳥ヶ淵に住みたい人が買えばいいと思います。

[122: 匿名さん]

経常利益トップの三菱地所と売上高トップの三井不動産ですがマンション事業に関しては三井に軍配が上がります。グランなんて大した事ない印象を与えてしまいました。やはりパークマンションは揺るぎないです。ここは等価交換にこだわり失敗作と言わざるを得ません。どこのマンションにも地権者住戸はありますがここは多すぎます。パークマンション千鳥ヶ淵に対抗、追随など本気で考えているのでしょうか？

[123: 匿名さん]

悲惨やね。ここ。分譲比率30%以下で。パーマン追随なんて100年ぐらいかかるね（笑）
いつからMR公開かな。隠密での販売はできないからね。一応汚点を残す物件として現物みておかんとな。

[124: 匿名さん]

8/24からのようですよ。

[125: 匿名さん]

>>123さん
思わず笑ってしまいました。私もMRは見に行きます。

[126: 購入検討中さん]

管理費30万くらいでもいいので、変な人が住まないようにしてほしいです。
賃貸だと月300万くらい大丈夫ですが、会社名義で変な人が入ってくるんですよね。

[127: 匿名さん]

どういう人がはいってくるかを過敏にきにするような人はここやめておいたほうがいいよ。パーマンみたいに億以上でそれなりの人（地位等）で構成されるマンションがいいって。あせってこれにする必然性なんて、ないでしょ！

[128: 匿名さん]

法人名義の役員社宅とかですね。この立地だと六本木ヒルズとは違って少ないように思いますが。賃貸も地所さんでしょうから

[129: 匿名さん]

＞127
賢明なご意見だと思います。パークマンション千鳥ヶ淵にも賃貸はありますが極々僅かです。ここは多過ぎますね。隣が賃貸で二年毎に代わったり同じフロアに変な人がいたらとか考えながら住むのはストレスになります。

[130: 購入検討中さん]

先日まで代官山の某物件にいましたが、芸能人やら変な人が多く一ヶ月で引っ越しました。

[131: 匿名さん]

この立地と環境を一年前から期待して楽しみにしていたのですが。ここ以外の番町はグランしかないですが天井が低いのとトランクルームが少ないので止めました。港区のパークマンション六本木の斜め前でプラウド氷川町の隣の角地が今コインパーキングですが檜町公園に近くて環境がいいと思います。いずれマンションになるそうです。千鳥ヶ淵に匹敵できるのはこの場所かブラウド南麻布しかありませんが完売の為キャンセル待ちをするしかないです。

[132: 匿名さん]

1Fから5Fで何戸になるのでしょうか？

[133: ご近所さん]

↑２０戸

[134: ご近所さん]

しかし、三菱は非常に強気ですね。
分譲される戸数が少なく、以前からの問い合わせや予約（？）のお客で、すぐに完売するだろうと自信を持っていました。

[135: 匿名さん]

133さん
有難うございます。

[137: 匿名さん]

まだ正式発表された訳ではありませんがここを止めてグランの残りにするのも嫌なのでマンション探しは暫く休止します。

[142: 匿名さん]

6F以上で幾つかある地権者住戸は混在なのですか？それともフロアごとですか？エレベーターは別でしょうか？

[143: 匿名さん]

地権者住戸は何戸になるのですか？モデルルームは本当に８／２４にOpenするのですか？

[144: 匿名さん]

>>120
そんな事は当然です。

[145: 匿名さん]

販売会場で確認要だが、70平米台しか分譲がないとなると（検討）苦しいかな。１００ぐらいあると考えてもいいかも。

[146: 匿名さん]

245さん
まさか70m2だけと言う事はないと思います。いくら何でもそれはないかと思います。公式発表で全て明らかにするかですよね。

[147: 匿名さん]

議決権を優先するか立地と環境、桜を優先するか迷います。

[148: 匿名さん]

議決権なんかより、騒音、大通り・高速道路の方がはるかに
問題なのではないかと思うけど、とりあえず、買えるのであれば、
買っておけば？

住んでみて期待はずれであれば、売ればよい。大幅に売値が下がって
悲惨になることもないでしょうし、万が一、大幅に下がっても、
痛くもかゆくもない人ばかりでしょ？

[149: 匿名さん]

てか、販売戸数20戸って本当なの？

[150: 匿名さん]

公式発表を待ちましょう。

[151: 周辺住民さん]

正式なパンフが送られてきました。部屋は５タイプです、

[152: 匿名さん]

え？　たったの５タイプ？　代表間取りのことですよね。

[153: 匿名さん]

そんなものでしょうね。リスクは多い物件ですがMRは楽しみです。

[155: 匿名さん]

正式なパンフが送られて来ました。これって余計な事ではありませんか？24日、MR Open前には公式発表されます。がっかりしてる人も楽しみにしてる人もいます。情報を教えたい優越感は分からないでもありませんが、近々判明する事です。

[156: 匿名]

来週早速MR見に行ってきます。パンフだけですがなかなか良さそうですね。後は値段、、、

[157: 匿名]

↑間違えました再来週です。

[158: 匿名さん]

三創の賃貸は心配ですが、物件としては非常に魅力的。
送られてきたパンフもなかなか好印象です。
５タイプの部屋で、一番小さいのは７０平米台ですが、大きいものは１８０平米．全室、皇居向き。
安い部屋で、坪７００位で、上は坪１０００超えです。

[159: 匿名さん]

これ以上の物件って、もう存在しないでしょう。

[160: 匿名さん]

賃貸は結局何戸なの？混在するのかな？