ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵 【旧称：千鳥ヶ淵プロジェクト(仮称)（三菱）】

[匿名さん]

敷 地 面積：２，３０８．１０㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地下２階地上１４階建（免震構造）
　　　 　※建築基準法上は地下３階地上１３階建
住戸数 ：７３戸（事業者協力住戸５１戸含む）
住戸面積 ：７２．２６㎡～１７９．１７㎡間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
駐車場台数：５４台（総戸数に対して）

売主 ：三菱地所レジデンス（株）
施工会社：（株）竹中工務店
設計監理：(株)三菱地所設計(株)竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)
インテリアデザイン：(株)メックデザインインターナショナル

販売スケジュール：２０１３年８月２４日　モデルルーム事前案内会
　　　　　　　　　２０１３年９月上旬　 第一期販売開始（予定）


[スムログ 関連記事]
【千鳥ヶ淵界隈①】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.1】
https://www.sumu-log.com/archives/599

[161: 匿名さん]

確かに緑道と桜は魅力的、竹中施工も最高です。でも…？ 価格と見合うかですね。議決権はやはり大きな問題です。

[162: 匿名さん]

三創はこの物件の資産価値を下げてますね。三共なら分かりますが。
>>159 そんな事は断然ないです。

[163: 匿名さん]

＞158
ここの営業さん？かと推察します。戸数が少ないのですぐ完売かとは思いますが……
やはり評判は気になりますよね。三井VS 三菱。港区の某高層マンションはこのスレッドの評判が良くなくて辞退者が続出しました。三創は癌です。何故、等価交換にしたのか？土地を買い取れなかったのか？甚だ疑問です。議決権を知らない人も気にしない人もいますが問題です。

[164: 匿名さん]

＞１６３さん、
議決権ですが、専有面積の持ち分割合ではなく、一組合員（二以上の組合員であっても）一議決権と見なすことが出来ませんでしたでしょうか？
議決権内容については、当然、三創と三菱との間で、既に、なされているものと考えますが、もし、議決権が前述の専有面積の持ち分割合だとしたら、163さんが言われるとおり問題でしょうね。この点については、MR見学の際に担当者に事前確認されるのが肝要ではないでしょうか？ また、話が進むようでしたら､重要事項の内容についても事前確認したいですね。
三創は法人のようですが、将来、万一、一括売却や倒産があった時には競売もあり得るわけで、その様なときに近隣諸国の人に落札されかねない、そういうところまで考えなければならない物件ではないでしょうか？

[165: 匿名さん]

↑ 素晴らしい、的確なご指摘だと思います。

[166: 匿名さん]

基本的に専有部分の割合でコストを負担するし、議決権も得るのが区分所有法の決まりです。
コスト負担の割に権利が少ないという事はありません。
ただし、50%以上の議決権をもつ人がいたとしても、区分所有者の頭数の賛否の割合も合わせて必要なので、何でも自由に仕切れる訳ではありません。

[167: 匿名さん]

区分所有法においては総会での議決はすべて区分所有者と議決権の数か基準となっています。それぞれ過半数で決議できるものを普通決議、4分の3以上の賛成が必要なものを特別決議と呼んだりします。
　区分所有者というのは住戸を所有している人の数になりますので全ての住戸を違う人が所有していれば、【住戸の数】=【区分所有者の数】となります。
　しかし１人が数戸の住戸を所有している場合は、これらの住戸の区分所有者の数は1人になります。また夫婦などで1つの住戸の区分所集権を共有しているような場合ももた、区分所有者の数は１人です。
　議決権については、同法第38条で原則として「専有部分の床面積の割合による」と定められています。しかし実際のところは管理規約により「住戸1戸につき1個の議決権」と定めている場合が多く、それに従えば住戸の数そのものが議決権の数になります。

[168: 匿名さん]

総会での決議が成立するためには、区分所有者および議決権の両方について一定数以上の賛成が必要です。

このうち区分所有者の数は、一人の区分所有者が複数の住戸（区分所有権）を所有する場合や、一つの住戸（専有部分）を複数の者が共有する場合でも、一人として数えます。

これに対して議決権は、原則として、共用部分の持分の割合によります。すなわち専有部分の床面積の割合になります。したがって、一人で複数の住戸（専有部分）を所有する者は、議決権はそれだけ多いことになります。仮に、すべての住戸の床面積が同じ場合には１戸しか所有しない者と比べて、２戸所有する場合は２倍の議決権を持つことになります。

議決権の割合については、規約で別段の定めをすることができます。例えば、床面積の違いを無視して、専有部分１戸に付き１つの議決権とすることができます。

区分所有法では、区分所有者と議決権の両方について一定数以上の賛成を必要にしているのは、どうしてでしょうか。これは、一人の者が多くの住戸（専有部分）を所有している場合、議決権のみで行うと多数の住戸を所有している者の意思で決定されてしまいます。区分所有者の数をからめることにより、区分所有者の多くが賛成しなければ決議できないようになっています。

標準管理規約では、普通決議（過半数で可決）の場合は、議決権のみで決することにしています。特別決議（４分の３又は５分の４）の場合には、組合員（区分所有者）総数及び議決権の両方で決するよう定められています。

[169: 匿名さん]

大変役立つご発言に、考えさせられることしきりです。
確かに、余分なストレスは回避したいですよね。

[170: 匿名さん]

166,177,168さん、
164,169です。
＞議決権の割合については、規約で別段の定めをすることができます。例えば、床面積の違いを無視して、専有部分１戸に付き１つの議決権とすることができます。
・・・であれば（これが認められれば）、議決権の問題はクリアできないでしょうか？

[171: 匿名さん]

>>164さん
>>163です。大変貴重なご意見とアドバイスを有難うございました。

[172: 匿名さん]

>>170さん
地所に要確認事項ですね。

[173: 匿名さん]

>170さん
三創と地所で規約および重要事項で取り決めたとしても将来的に履行される保証はありません。三創の都合で一括売却はないとは言えません。現に竣工後数年経ってから一括売却した地権者を見て来ています。一括で購入した会社が又、再販する。その度に中国、韓国の住人が増加します。この例は過半数はありませんでしたが、三創は過半数、恐らく50戸は持分でしょう。安易に考えずに検討した方が賢明かと思います。安い買い物ではありませんから。

[174: 匿名さん]

ちょっと待って下さい。
専有住戸1戸で議決権1の手続き簡略規約だと
賃貸で沢山の住戸を持つ法人が 得するだけですよ。
区分所有者の頭数の割合で賛否を決める権利を放棄したらダメ。
重要事項で一般的だといわれる一戸てー議決権が説明されていたら、それはこのマンションではあってはならないと事と思わなきゃ。

[175: 匿名さん]

三創は多いに不安です。大手ではありません。不動産は子から孫へと受け継がれるのが一般的です。今が良ければ良いと言うものではありません。千鳥ヶ淵を販売したい売主の気持は良く解りますが開発部門がもっと交渉できなかったのでしょうか？最悪でも半数でとどめる事はできなかったのでしょうか？

[176: 匿名さん]

＞164さん
166です
議決権ですが、専有面積の持ち分割合ではなく、一組合員（二以上の組合員であっても）一議決権と見なすことが出来ませんでしたでしょうか？
↓↓
区分所有者の数は、一人の区分所有者が複数の住戸（区分所有権）を所有する場合や、一つの住戸（専有部分）を複数の者が共有する場合でも、一人として数えます。

この事に当てはまります。
ややこしいですね。

[177: 匿名さん]

↑ 166誤→168正でした。訂正します

[178: 匿名さん]

＞専有住戸1戸で議決権1
一般的にはこれ。地権者と三菱で既合意済みで、この建設がはじまったと解釈するのが普通。勿論、詳細は売主に確認要ですが。

[179: 匿名さん]

緑道に面していても少し離れると眺望が変わるような気がします。パークマンション千鳥ヶ淵からは土堤から滝のように流れ落ちる桜が見えましたがここはお濠とその先のビルが中心で桜が今一良く見えないような？東南向きと東向きの違いでしょう。

[180: マンコミュファンさん]

公式サイトのオープンとリリースが出ました。
公式＝http://www.mecsumai.com/tphg-chidorigafuchi/
リリース＝http://www.mec-r.com/news/2013_0805.pdf
総戸数73戸に対し販売されるのは22戸。溜息ものです。

[181: 匿名さん]

>>180さん
早速有難うございます。22戸は予想通りですね。もう少し多いかと思ってました。この条件で高過ぎます！

[182: 匿名さん]

この時点で三菱地所は三井不動産に完全に負けたと言う事です。

[183: 匿名さん]

高速沿いというだけで、住居としてあり得ないと思うのは、私だけではないはず。
ちなみに、白金の自然園沿いも、高速挟んで緑を望む住居は、安いよ。

[184: 匿名さん]

意外と間取りショボいな。

ま、高過ぎて手も足も出ないが・・・
皆さん買えないのにMR行くの出来る？
ここは勇気ないな♪

[187: 匿名さん]

三菱は、そんなのばかりですよ。

ここが森を望むマンションだとすれば、上手くやれば、広尾羽澤は、
森の中にあるマンション（フォーシーズンズのような感じですかね）
を実現できたのに、
http://www.mecsumai.com/tph-hiroo3/concept/index.html
ほとんどの樹木を伐採してしまい、単なる地権者一杯のマンション
になりました。

[189: 匿名さん]

22戸はもう既に決まっています。MRに行っても無駄です。買えません。ここの営業と思われる人がバークマンション氷川坂のスレで一般売り出しはありませんとレスしてます。如何に三井のバークマンションを意識しているかお分かりでしょう。

[190: 匿名さん]

これを見ると、三井と三菱どちらが上ですかね？


○綱町パークマンション、次のパークマンション付近
http://latte.la/picture/album/195134/albumkey/j4566qly8w の9枚目
http://goo.gl/maps/EjvgA

○赤坂のパークマンション付近
http://goo.gl/maps/atTBN

○千鳥ヶ淵グラン付近
http://goo.gl/maps/PnNJo

○三番町グラン付近
http://goo.gl/maps/80mOE

○南青山グラン付近
http://latte.la/picture/album/195832/albumkey/4opg3adjeb

[191: 匿名さん]

経常利益 No.1の三菱地所は売上高 No.1の三井不動産に降伏です。パークマンション千鳥ヶ淵は日本一です。

[192: 匿名さん]

この物件を「分譲」と言っていいのか？
賃貸が完全にメインだ。

[193: 匿名さん]

巨大地権者 三創設備＞極小購入者。あり得ない構図です。

[194: 匿名さん]

でも、魅力ありますねえ。MR行く予定です。

[195: 匿名さん]

↑ もう予約で一杯ですよ

[196: 匿名さん]

MRはただ見るだけになりますね。

[197: 購入検討中さん]

もしかすると、三創の所有する部屋は、ほとんど（あるいはすべて）三菱系企業で借りて、役員用社宅かセカンドハウスにする可能性も、、、。
そうならば、賃貸に住む住人はまともだと思うけど、、、。
あくまでも勘だけど。
社宅っぽいの嫌、という方もいるかもしれませんが、三菱系企業の取締役か執行役員以上にするとかかもしれません。
完全な想像です。

[198: 住まいに詳しい人]

この後WBSに出るよ

[199: 匿名さん]

この単価でパーマンより仕様が落ちるようなら、笑いもんだ。グラン南青山より仕様・設備は断然いいものを期待するが、さて。

[200: 匿名さん]

三創設備の顔が見えないのです。不動産と飲食店経営。HPもありません。有り得ないです。51戸も獲得なんて。許せないです。
常識では考えられない等価交換です。地所は舐められたもんですね。足元を完全に見られてます。

[201: 匿名さん]

当初は分譲50位、賃貸23位でした。それが真逆になったのは何故か？三創設備という会社の経営状況を調べる必要があります。
手付金を支払う前に。

[202: 匿名さん]

日経不動産マーケット情報によると
三菱地所レジデンスは2012年1月、千代田区三番町の三番町ビルを空港施設から取得した。2011年11月には、同じ三番町で飛島建設旧本社ビル跡地も取得した。売り主は、飲食業を手がける三番町ホテル（本社、千代田区）の関連会社だ。いずれもマンション用地として取得している。

取得してるのに何故等価交換？？

[203: 匿名さん]

ちゃんとした会社ではなさそうな。情報公開すらしておらず。地所もよく取引したね。裏がありそうだ。

[204: 匿名さん]

202さんの書いてるマーケット情報は以前自分も見たけど、取得したんじゃなくて等価交換したってことでしょ
三創産業は売り主とされてる「三番町ホテル」の不動産部門だよ
三番町ホテルはHPもあって、そこの関連会社のところに三創があるから。

というか、51戸になったのはグラン三番町の土地もまとめてこっちと等価交換したとか

[205: 匿名さん]

昨晩、ワ－ルドビジネスサテライトの中でここのMSが紹介され、MRの中も放送されてましたね。

[206: 匿名さん]

WBSを見た方どうでしたか？グラン三番町も三創の土地だったのですか？MRの人は近隣の土地を買ったと言ってましたが？

[207: 匿名さん]

世の中の中小企業の大半はホームページなんて持ってないですよ。

[208: 匿名さん]

産経朝刊にも記事がでてるね。
それによると
全73戸のうち今回は22戸が販売対象となる。
とあります。
もしかしたら、地権者を売主、地所を販売代理として今後売り出す可能性もあるのでは。
まあ、私は坪当たり800万なんて、溜め息の世界です。
ここに住む人種は地下鉄なんて利用しないんでしょうね。
駅まで7分なら、庶民マンションなら駅遠いで大騒ぎになるんだけど。笑

[209: 匿名さん]

うちは朝日ですが載っていません。グランと付けるからには売主は地所だと思います。。三創設備では抵抗あるのでは？地所は等価交換が好きで多いですね。バークマンションは少ないですがね。

[210: 住まいに詳しい人]

>>206
テレ東のサイトに映像が上がっているよ
http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/wbs/newsl/post_47084/

テレビの画面を通してだと、
光りすぎていてマテリアルの感じはよくわからないね

[211: 匿名さん]

朝日に載ってました。

[212: 住まいに詳しい人]

三番町ホテルのオーナーは三番町町会の会長さんだし
おかしな会社ってことはないとは思うが
非分譲住戸を今後どーするのかは早々に明らかにして欲しいとこ

地所の扱いで賃貸に出すだけなら、危惧することもないけど
自前で何かするのだと気になるよね

[213: 匿名さん]

＞210さん
有難うございました。良く見えました。抽選になると言ってましたね。

[214: 匿名さん]

本当に＠730～＠1000だね
1LDKなら買えないこともないけど、1LDK買ってもしょうがないしな
資料だけもらっとくかな

[215: 匿名さん]

私はMRだけは見ます。内装をパークマンション千鳥ヶ淵と比較したいです。

[216: ご近所さん]

全ての部屋が抽選になります。5-6倍の予想。

[217: 匿名さん]

↑ 何で今から分かるのですか？その根拠は？もう予約でほぼ決まっているのでは？

[218: 匿名さん]

買わないで三創の賃貸の方が良くない？

[219: 匿名さん]

賃貸は、分譲に比べ、仕様がかなり違いますが。。。

[220: 匿名さん]

＞217
内々の予約はもう始まっているでしょう。縁故とか地所とのお付き合いとか。。。いろいろあるようです。

[221: 匿名さん]

千鳥ヶ淵で出る最後の物件かな。

あと可能性があるのは、噂のある九段坂病院移転が決まれば、その跡地という事になるでしょう。
でも何年後か分からないし、移転しないで建て替えかもしれないし。

[222: 匿名さん]

パーマンと比較してどうのとか言っても全く意味ないね。
パーマンが沢山売りに出てるなら兎も角、今この立地で、買えるのはここしかないのだから。
しかも800程度で買えるなら、安い。あとは抽選に当たることを祈るのみ！

[223: 匿名さん]

↑ お祈りしてます。最上階の下の5.4億の部屋。

[224: 匿名さん]

駐車場は54台。その中、賃貸が幾つ持っていくのだか？トランクルームはたったの二戸で部屋に付いている。専有面積に含まれるのか？

[225: 購入検討中さん]

パークマンションが寄り添うのは皇居じゃなく北の丸公園だからね。

[226: 匿名さん]

＞１９０

やはり、三井の方が立地が上の場所をおさえるのが上手では？

[227: 住まいに詳しい人]

いい立地のパーマンなんて
綱町、霞町、千鳥ヶ淵．．．
ぜんぶ戦前から保有する自社の土地じゃないか

別に仕入れが上手いわけじゃない

[228: 匿名さん]

三井の千鳥ヶ淵はフェアモントホテルの跡地です。戦前？戦後でしょう。三井、三菱、好みの問題です。立地はやはりパークマンションが上かと思います。高速、地権者住戸の多さはマイナスですがこの立地はもう出ないので注目されているのでしょう。

[230: 匿名さん]

ここが日本一のマンションなんて思いたくないですね。たった22戸は呆れます。三創とどんな契約になっているのか？
73戸全てが販売されるならパークマンション追随もあったかもしれませんが。

[232: 匿名さん]

アベノミクスがなかったらこの価格帯では売れませんね。

[233: 申込予定さん]

資料では事業協力者向けは５Fまでで６F～が分譲だった気がするけど
販売戸数２２は抽選用ってことじゃないの？

[234: 住まいに詳しい人]

>>228
>三井の千鳥ヶ淵はフェアモントホテルの跡地です。

フェアモントホテル＝三井だよね
戦前は三井南家の屋敷なわけで
　
　
>>233
最近の相場を受けて、等価交換の金額が跳ね上がったとか
オーナーの相続対策で何かで、保留床が減ってしまったとか
地所が高級賃貸の新しいシリーズでもはじめるとか

色々考えられるけど分譲はこのまま22戸だけでしょ

[235: 匿名さん]

新しいパンフを見ましたが、外観もシンプルで大変結構。ベランダも広く取った様で、何よりすべてが皇居向きと言うのが素晴らしい。

[236: 匿名さん]

つまり、全てが高速向きということか…。地方行けば、高速道路沿いで、その向こうは見渡す限りの自然、なんてのはよくあるよ。

[237: 匿名さん]

三創が地権者でも、実際に賃貸契約をするのは三菱ですから、全く心配ありません。

[239: 周辺住民さん]

とりあえず、希望する部屋の購入意思を伝えました。いずれにしも抽選でしょうから、あまり意味がないと思いますが。

[247: 匿名さん]

別に持ち上げる必要もない物件なのに、頑張って応援している人がいる。
高速が近いのがよっぽど気になるのかな。。

[249: 匿名さん]

＞234さん
有難うございます。解りました。フェアモントホテルの件

[250: 匿名さん]

＞237
議決権の問題大なり。

[251: 匿名さん]

地権者は20戸で3割、今回分譲(抽選)22以外の残り30戸は
分譲内定済みなだけで実態は地権者ではないじゃないか。
それはそれで残り物、見下された感じはぬぐえない。

[253: 匿名]

ホームページ見ましたが、素晴らしいマンションですね。
自分にはとても買えず、間取りを見てため息つくしかありません…
ため息つきながら間取り図見ていたら、戸境壁に斜線が…
もしかして乾式壁ですか？低層かつ億ションなのに？

[255: 匿名さん]

昨夜、テレビでここのマンションのCMを見ました。
分譲が２２戸のみという事はありませんよ。第一期が２２戸という事で、第２期分譲もありますから。
ただ、全ての部屋が抽選必至で競争率は、部屋によっては8～10倍程度だそうです。

[256: 匿名さん]

>>251さん
そうなんですか？根拠を教えて下さい。

[257: 匿名さん]

255さん
CMは残念ながら見ていませんが第一期が22戸ですか？MRで聞いて見ます。以前は20数戸と言ってましたが変更になったのでしょうか？