ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵 【旧称：千鳥ヶ淵プロジェクト(仮称)（三菱）】

[匿名さん]

敷 地 面積：２，３０８．１０㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地下２階地上１４階建（免震構造）
　　　 　※建築基準法上は地下３階地上１３階建
住戸数 ：７３戸（事業者協力住戸５１戸含む）
住戸面積 ：７２．２６㎡～１７９．１７㎡間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
駐車場台数：５４台（総戸数に対して）

売主 ：三菱地所レジデンス（株）
施工会社：（株）竹中工務店
設計監理：(株)三菱地所設計(株)竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)
インテリアデザイン：(株)メックデザインインターナショナル

販売スケジュール：２０１３年８月２４日　モデルルーム事前案内会
　　　　　　　　　２０１３年９月上旬　 第一期販売開始（予定）


[スムログ 関連記事]
【千鳥ヶ淵界隈①】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.1】
https://www.sumu-log.com/archives/599

[134: ご近所さん]

しかし、三菱は非常に強気ですね。
分譲される戸数が少なく、以前からの問い合わせや予約（？）のお客で、すぐに完売するだろうと自信を持っていました。

[135: 匿名さん]

133さん
有難うございます。

[137: 匿名さん]

まだ正式発表された訳ではありませんがここを止めてグランの残りにするのも嫌なのでマンション探しは暫く休止します。

[142: 匿名さん]

6F以上で幾つかある地権者住戸は混在なのですか？それともフロアごとですか？エレベーターは別でしょうか？

[143: 匿名さん]

地権者住戸は何戸になるのですか？モデルルームは本当に８／２４にOpenするのですか？

[144: 匿名さん]

>>120
そんな事は当然です。

[145: 匿名さん]

販売会場で確認要だが、70平米台しか分譲がないとなると（検討）苦しいかな。１００ぐらいあると考えてもいいかも。

[146: 匿名さん]

245さん
まさか70m2だけと言う事はないと思います。いくら何でもそれはないかと思います。公式発表で全て明らかにするかですよね。

[147: 匿名さん]

議決権を優先するか立地と環境、桜を優先するか迷います。

[148: 匿名さん]

議決権なんかより、騒音、大通り・高速道路の方がはるかに
問題なのではないかと思うけど、とりあえず、買えるのであれば、
買っておけば？

住んでみて期待はずれであれば、売ればよい。大幅に売値が下がって
悲惨になることもないでしょうし、万が一、大幅に下がっても、
痛くもかゆくもない人ばかりでしょ？

[149: 匿名さん]

てか、販売戸数20戸って本当なの？

[150: 匿名さん]

公式発表を待ちましょう。

[151: 周辺住民さん]

正式なパンフが送られてきました。部屋は５タイプです、

[152: 匿名さん]

え？　たったの５タイプ？　代表間取りのことですよね。

[153: 匿名さん]

そんなものでしょうね。リスクは多い物件ですがMRは楽しみです。

[155: 匿名さん]

正式なパンフが送られて来ました。これって余計な事ではありませんか？24日、MR Open前には公式発表されます。がっかりしてる人も楽しみにしてる人もいます。情報を教えたい優越感は分からないでもありませんが、近々判明する事です。

[156: 匿名]

来週早速MR見に行ってきます。パンフだけですがなかなか良さそうですね。後は値段、、、

[157: 匿名]

↑間違えました再来週です。

[158: 匿名さん]

三創の賃貸は心配ですが、物件としては非常に魅力的。
送られてきたパンフもなかなか好印象です。
５タイプの部屋で、一番小さいのは７０平米台ですが、大きいものは１８０平米．全室、皇居向き。
安い部屋で、坪７００位で、上は坪１０００超えです。

[159: 匿名さん]

これ以上の物件って、もう存在しないでしょう。

[160: 匿名さん]

賃貸は結局何戸なの？混在するのかな？

[161: 匿名さん]

確かに緑道と桜は魅力的、竹中施工も最高です。でも…？ 価格と見合うかですね。議決権はやはり大きな問題です。

[162: 匿名さん]

三創はこの物件の資産価値を下げてますね。三共なら分かりますが。
>>159 そんな事は断然ないです。

[163: 匿名さん]

＞158
ここの営業さん？かと推察します。戸数が少ないのですぐ完売かとは思いますが……
やはり評判は気になりますよね。三井VS 三菱。港区の某高層マンションはこのスレッドの評判が良くなくて辞退者が続出しました。三創は癌です。何故、等価交換にしたのか？土地を買い取れなかったのか？甚だ疑問です。議決権を知らない人も気にしない人もいますが問題です。

[164: 匿名さん]

＞１６３さん、
議決権ですが、専有面積の持ち分割合ではなく、一組合員（二以上の組合員であっても）一議決権と見なすことが出来ませんでしたでしょうか？
議決権内容については、当然、三創と三菱との間で、既に、なされているものと考えますが、もし、議決権が前述の専有面積の持ち分割合だとしたら、163さんが言われるとおり問題でしょうね。この点については、MR見学の際に担当者に事前確認されるのが肝要ではないでしょうか？ また、話が進むようでしたら､重要事項の内容についても事前確認したいですね。
三創は法人のようですが、将来、万一、一括売却や倒産があった時には競売もあり得るわけで、その様なときに近隣諸国の人に落札されかねない、そういうところまで考えなければならない物件ではないでしょうか？

[165: 匿名さん]

↑ 素晴らしい、的確なご指摘だと思います。

[166: 匿名さん]

基本的に専有部分の割合でコストを負担するし、議決権も得るのが区分所有法の決まりです。
コスト負担の割に権利が少ないという事はありません。
ただし、50%以上の議決権をもつ人がいたとしても、区分所有者の頭数の賛否の割合も合わせて必要なので、何でも自由に仕切れる訳ではありません。

[167: 匿名さん]

区分所有法においては総会での議決はすべて区分所有者と議決権の数か基準となっています。それぞれ過半数で決議できるものを普通決議、4分の3以上の賛成が必要なものを特別決議と呼んだりします。
　区分所有者というのは住戸を所有している人の数になりますので全ての住戸を違う人が所有していれば、【住戸の数】=【区分所有者の数】となります。
　しかし１人が数戸の住戸を所有している場合は、これらの住戸の区分所有者の数は1人になります。また夫婦などで1つの住戸の区分所集権を共有しているような場合ももた、区分所有者の数は１人です。
　議決権については、同法第38条で原則として「専有部分の床面積の割合による」と定められています。しかし実際のところは管理規約により「住戸1戸につき1個の議決権」と定めている場合が多く、それに従えば住戸の数そのものが議決権の数になります。

[168: 匿名さん]

総会での決議が成立するためには、区分所有者および議決権の両方について一定数以上の賛成が必要です。

このうち区分所有者の数は、一人の区分所有者が複数の住戸（区分所有権）を所有する場合や、一つの住戸（専有部分）を複数の者が共有する場合でも、一人として数えます。

これに対して議決権は、原則として、共用部分の持分の割合によります。すなわち専有部分の床面積の割合になります。したがって、一人で複数の住戸（専有部分）を所有する者は、議決権はそれだけ多いことになります。仮に、すべての住戸の床面積が同じ場合には１戸しか所有しない者と比べて、２戸所有する場合は２倍の議決権を持つことになります。

議決権の割合については、規約で別段の定めをすることができます。例えば、床面積の違いを無視して、専有部分１戸に付き１つの議決権とすることができます。

区分所有法では、区分所有者と議決権の両方について一定数以上の賛成を必要にしているのは、どうしてでしょうか。これは、一人の者が多くの住戸（専有部分）を所有している場合、議決権のみで行うと多数の住戸を所有している者の意思で決定されてしまいます。区分所有者の数をからめることにより、区分所有者の多くが賛成しなければ決議できないようになっています。

標準管理規約では、普通決議（過半数で可決）の場合は、議決権のみで決することにしています。特別決議（４分の３又は５分の４）の場合には、組合員（区分所有者）総数及び議決権の両方で決するよう定められています。

[169: 匿名さん]

大変役立つご発言に、考えさせられることしきりです。
確かに、余分なストレスは回避したいですよね。

[170: 匿名さん]

166,177,168さん、
164,169です。
＞議決権の割合については、規約で別段の定めをすることができます。例えば、床面積の違いを無視して、専有部分１戸に付き１つの議決権とすることができます。
・・・であれば（これが認められれば）、議決権の問題はクリアできないでしょうか？

[171: 匿名さん]

>>164さん
>>163です。大変貴重なご意見とアドバイスを有難うございました。

[172: 匿名さん]

>>170さん
地所に要確認事項ですね。

[173: 匿名さん]

>170さん
三創と地所で規約および重要事項で取り決めたとしても将来的に履行される保証はありません。三創の都合で一括売却はないとは言えません。現に竣工後数年経ってから一括売却した地権者を見て来ています。一括で購入した会社が又、再販する。その度に中国、韓国の住人が増加します。この例は過半数はありませんでしたが、三創は過半数、恐らく50戸は持分でしょう。安易に考えずに検討した方が賢明かと思います。安い買い物ではありませんから。

[174: 匿名さん]

ちょっと待って下さい。
専有住戸1戸で議決権1の手続き簡略規約だと
賃貸で沢山の住戸を持つ法人が 得するだけですよ。
区分所有者の頭数の割合で賛否を決める権利を放棄したらダメ。
重要事項で一般的だといわれる一戸てー議決権が説明されていたら、それはこのマンションではあってはならないと事と思わなきゃ。

[175: 匿名さん]

三創は多いに不安です。大手ではありません。不動産は子から孫へと受け継がれるのが一般的です。今が良ければ良いと言うものではありません。千鳥ヶ淵を販売したい売主の気持は良く解りますが開発部門がもっと交渉できなかったのでしょうか？最悪でも半数でとどめる事はできなかったのでしょうか？

[176: 匿名さん]

＞164さん
166です
議決権ですが、専有面積の持ち分割合ではなく、一組合員（二以上の組合員であっても）一議決権と見なすことが出来ませんでしたでしょうか？
↓↓
区分所有者の数は、一人の区分所有者が複数の住戸（区分所有権）を所有する場合や、一つの住戸（専有部分）を複数の者が共有する場合でも、一人として数えます。

この事に当てはまります。
ややこしいですね。

[177: 匿名さん]

↑ 166誤→168正でした。訂正します

[178: 匿名さん]

＞専有住戸1戸で議決権1
一般的にはこれ。地権者と三菱で既合意済みで、この建設がはじまったと解釈するのが普通。勿論、詳細は売主に確認要ですが。

[179: 匿名さん]

緑道に面していても少し離れると眺望が変わるような気がします。パークマンション千鳥ヶ淵からは土堤から滝のように流れ落ちる桜が見えましたがここはお濠とその先のビルが中心で桜が今一良く見えないような？東南向きと東向きの違いでしょう。

[180: マンコミュファンさん]

公式サイトのオープンとリリースが出ました。
公式＝http://www.mecsumai.com/tphg-chidorigafuchi/
リリース＝http://www.mec-r.com/news/2013_0805.pdf
総戸数73戸に対し販売されるのは22戸。溜息ものです。

[181: 匿名さん]

>>180さん
早速有難うございます。22戸は予想通りですね。もう少し多いかと思ってました。この条件で高過ぎます！

[182: 匿名さん]

この時点で三菱地所は三井不動産に完全に負けたと言う事です。

[183: 匿名さん]

高速沿いというだけで、住居としてあり得ないと思うのは、私だけではないはず。
ちなみに、白金の自然園沿いも、高速挟んで緑を望む住居は、安いよ。