パークシティ豊洲11

[匿名さん]

パークシティ豊洲のスレです。


住民専用です。
誹謗中傷はスルーの上、削除依頼で対処しましょう。

豊洲五輪で資産価値倍増が楽しみです。

前スレ；http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/238693/

当マンションwiki(編集出来る方、お願いします。有利な情報のみ書き込んでください)
http://sutekicookan.com/%E3%82%A2%E3%83%BC%E3%83%90%E3%83%B3%E3%83%89%...

[102: 住民さんＥ]

管理組合の資産管理について、危険な可能性を書いているスレに
何故攻撃的に反論するのか理解できません。

資産管理を少しでも安全にしたいのは区分所有者の願いなはず。
それに対して何故反論をするの。

[103: 住民さんＡ]

本当に管理費を狙っているようで怖い。

[104: マンション住民さん]

＞99

使い込みが起こりうるのは「予備費」として予算計上されている金額だけではないですよ。他の項目で予算計上されているものや修繕積立金でも使いこまれる恐れはあります。

怖いのは、管理費や修繕費を安くするという「大義名分」を利用して悪徳業者に入りこまれるではないでしょうか。

たとえば、管理会社は三井のままでも、下請業務（清掃や修繕工事等）の業者は、理事会が直接選定・発注することにした場合（現在このような行為は当マンションの管理細則で禁じられています）、見かけの安さにつられて悪徳業者に入りこまれるおそれはないでしょうか。この結果、必要のない修繕を行うことになったり、見えないところで手抜き工事をされたり、結果として、住民の管理費や修繕積立が無駄に使われる危険はないでしょうか？

理事会のに方はがんばっていただいていると思いますが、彼らもご自分の仕事やご自分の生活があり、理事会業務に割ける時間やエネルギーには限りがありますよね。また、理事会はマンション管理や工事の専門家集団ではありませんし、また業者とは有する情報量も明らかに差があるので、業者の選定や業務内容のチェックを十分に行うのは難しいのではないでしょうか。
また、理事会による直接発注の場合、業者とのトラブル処理は、理事会が行うことになると思いますが、トラブルが長期化した場合、トラブル発生時の理事は任期で交代し、後任理事が引き継ぐということになります。このような負担まで理事会の方々に負っていただくことは、現実的にいかがなものでしょうか。

[105: マンション住民さん]

都内のタワーマンションで大規模修繕時に数億コンサルに持ってかれたって。
上記と同じように息のかかった建築業者とコストだけの質の悪い業者で、結局ロクに修繕できない状態で追加工事になった事例もあったからウチもコンサルが独自に業者募集してるフリしてるから心配だわ。

[106: 住民さんＡ]

>>100の方の意見に賛同するものです。

この方の意見に対して、それでは管理や工事に詳しく
やる気のある人で｢専門員会｣をつくれば良いのでは、そのような
話も出てくるのでしょうね。
でもそこが、何かを企んでいる連中が入りこむ隙を与える。

清掃や設備点検に、管理会社を外して管理組合が直接発注した業者が
やってくる。
各家庭の部屋の中に入りますよね。
事件や事故が起きたら、その全責任は理事会の理事に行きますよ。
このマンションに住む事ができなくなる所の話では無いですよ。

今のように管理会社の管理で、責任も込みでやってもらうのが一番いい。

[107: 住民さんＡ]

>>106です
>>100に賛同では無く>>104の方の意見に賛同です。

[108: マンション住民さん]

三井にボッタくられている。
三井は不当に高い。
こんな御意見の人もいるようですが、それならコンサルが探して
来た業者なら安くて安心だと本気でおもっているのですか。
何が安心なのだろう。
あのコンサルに安心感など何も感じられない。
ほぼ個人営業の横浜にある不動産屋じゃないか。
コンサル、コンサルと言うが、街の不動産屋なんだよね。

[109: 住民さんＡ]

三井にだけ頼っていても、各種の単価設定が
妥当かどうかはわからないから、三井を外したところで
見積もりをとるのは大いに結構だと思う。

一方で、やはりその経緯をきちんと説明して、
全く同じ条件での相見積もりを取るには能力が
いるだろう。これだけの戸数での経験があるかどうか
当然コンサルの能力もきちんと問われるべき。

コンサルがダメだから、三井にお任せも変だし、
三井はボッタクリだから削減ありきも変ですね。
たいして隔たりがあるわけでもないのに、両方とも熱くなりすぎてる気がする。

[110: マンション住民さん]

熱くなるのは、業者からの見積もりを直接取る取らないとか
そんなことでは無いだろう。

その先にある危険な可能性について投げかけている人達と
あくまでもそれらを無視して安ければいい論理で物事を進めている
人達とで対立をしている。

管理会社を通せば金額が高くなることくらい社会人なら誰でも知っている。

それでもなお管理会社を通せの意見は、それなりの理由がある。

[111: 住民さんＡ]

総会のご案内を見ると、現に管理委託費に入らない、
業務要員費
その他保守料
とか、年間７〜８千万円位の管理組合直接の契約があるようだけど管理会社が含めてきちんと管理してるはず。
管理会社を金銭的に通さなくても、現状うまくいっているわけで、他の業務も同じように管理だけ委託すればよいのでは？

[112: 住民さんＡ]

管理会社の方は、黒ぽい上着を着用し、入口正面に並んで座っていたよ。

ほとんどの理事は、上着なしだったし（全部がそうであったかどうか定かではありません。また、コンサルの方は薄めの青と白の縦じまのシャツだけだったような記憶はあるのですがこれも定かではありません。悪しからず。）。

出席され発言された元理事長の方は、白の上着を着用され、住民の中でも上着を着ている方は皆無だったし、発言される前から、かなり目立っていたとも記憶しています。
彼の白のジャケットの襟には、東京オリンピック招致のバッチもあったよね。
また、マイ水筒を持参されていたとも記憶していますよ。

会場の黒っぽい上着は、業務として来られていた方だと私は思いました。
この黒っぽい上着の中の若い、長身の管理会社の方が、入口で資料を配っていたのも記憶しているよ。
彼は、小学校で行われた総会にも出席していたはずだし、なんなら、管理会社に当日出席していたか否かを確認したら。

君は出席しなかったの？
君は、当日何を記憶しているのかな。

それとも、ぼくちゃんは、記憶容量が少なくて、忘れちゃっただけでしょう。
ぼくちゃんは、北の将軍様の僕のように無責任に煽るだけじゃだめだよ。

[113: 住民さんＡ]

これは勝負あったか（笑）

[114: マンション住民さん]

〉111
管理組合直接契約なのは、確か宅配ロッカーのサービスとか、比較的専門性の低い一部の独立した業務なのではないでしょうか？
このような業務と例えば規模の大きい修繕工事では、業者選定、工事の仕様の詳細の検討、価格交渉、契約管理など必要となる専門知識等のレベルが全く違うのでは？

個人的には、金額も大きくなるし、手抜き工事等があると、現状回復ですら大変だから、工事関係が一番心配置。
以前住んでいたマンションでは、管理組合が、安いからのという理由で外装の塗り替え工事を中小の業者にたのんだら、仕上がりが悪く、クレーム対応もしてもらえず、最後はその業者が倒産して問題になりました。

[115: マンション住民さん]

管理会社が説明会に同席していたかしていないのか
私にはわかりませんが、管理会社が
何処にいたかとの問いに、コロコロと場所が
変わっている気がします。

それと当日は上着を着ていたのは、一般の
区分所有者以外にはいなかったように記憶を
しています。

それと>112の方は
「ぼくちゃん」などと他社を蔑む言い方を
しているし、その点でもどうかと。

[116: マンション住民さん]

>>111
誰がやっても何処がやっても同じようなものと、日々日常の
管理業務に通じるものとでは相当違うとおもいます。

それこそコンサルが先日話をしていた、家電レベルのものならば
それはそれでいいかも知れませんが。
でも何か有った時には責任を取ってもらえるんでしょうかね。

仮に数千万の損害に繋がる事件事故が起きた場合、あの会社は
それに耐えられるのでしょうか。

[117: 住民さんＡ]

総会のご案内を私も見てみました。
管理委託費に入っていないと思われる業務は、

・電力設備点検料
・組合諸経費内の
　ららぽーとラウンジ清掃
　ららぽーとラウンジ定期清掃
　レンタル植木
　リネン代（プール、ゲストルーム他）
　ゲストルーム清掃代
・業務要員費
　カフェ
　バー
　プール
　カート回収費
・その他保守料
　宅配ロッカー維持管理費　←上の人はこれだけ指摘
　ゴミ脱臭装置点検（各階ゴミ置場）
　ゴミ脱臭装置点検（地下ゴミ置場）
　水景設備点検料（Ａ棟）
　水景設備点検料（外構）
　水景設備清掃料（Ａ棟、外構）
　ディスポーザー処理槽点検料
　雨水貯留槽点検料
　レンタルサイクルシステム定期点検料
　レンタルサイクルシステム車両点検料
　コインパーキング点検
　濾過装置・薬注装置点検
　ボイラー点検・清掃料
　プール槽内清掃
　自動演奏ピアノ調律費
　無線ＬＡＮ認証装置及びセキュリティー系ファイヤーウォールに関わる保守料
　防潮扉付宅地枡点検・清掃
　水質検査（プール）
　水質検査（ジャグジー・水風呂）
　浴槽水配管洗浄
　灌水ポンプ保守点検
　空調機点検費用
　オートドア点検

写し書きしていて思ったのだが、これは「普通のマンションにない特殊な設備」の保守点検（実態は管理会社が管理運営しているにせよ）は、全て管理組合と業者の直接契約になっている？
つまり管理委託契約の中身は普通のマンションと同じパッケージ商品であるということ？　でいいのかな？

詳しい人教えて～。

[118: マンション住民さん]

単純にメーカーの保守や、手数料をとっても管理会社管理組合共に
メリットの無いようなものはそうしてるだけだろ。
逆に必死になり管理に入り込もうとする姿に恐ろしさを感じる。

[119: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

単純なメーカー保守なら、エレベーターや機械式駐車場も同じだと思うけど。
何が違うんだろうか？

[120: 住民さんＡ]

今度の説明会で存分に話そうよ。
9月くらいかね。

[121: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

詳しい経緯や、なにをどこまで、やろうとしているのか、
入れたコンサルの力量をはっきり示す目的でも、
コンサルはいれるで総会では承認されているんだから
理事会は中間報告をすべきかな。

そこは利益相反となりうる管理会社は出席させず、
一方でコンサルにはなんでも質問をうけるなど
住民からの質問はきちんとなんでも受ける。
無料ではないコンサル料でなにができたのかを
きちんと示さないと、コンサル料そのものが死に金で
ないくらい示せなければ、何億という管理費の適正化
など無理でしょうし。


どちら方向に舵をきるにしてもきちんとけじめある
対応が大事かなと思う。

[122: マンション住民さん]

マンション管理業者は三井でなくてもいい。ただし、管理費が30％あるいは10％安くなろうとも、現状の管理水準を低下させる、あるいは低下するリスクが少しでもある（長期的にも）のであれば、委託先を変更するのは絶対に反対。管理水準の低下は資産価値の低下に繋がる。月額数千円の節約より、管理水準の維持、レベルアップを望む。

[123: 住民さんＡ]

何故すぐに管理会社対理事会コンサルのような考え方をするのか理解できません。
コンサルは、管理会社の仕事が適切であるかどうか、金銭や質の面で見る事を
求められているのだから説明会には全てが出席した上で、コンサルが区分所有者の
前できちんと成果報告をする。
管理会社にもその点がどうなのか話も聞く。
必要であれば歴代の理事長と副理事長にも出席をしてもらい、今までの経過など
含めて意見を聞く。
今のままでは単純に後だしジャンケでしかないし、やたら管理会社を悪として
敵対視するようなやり方には、どうしても理解ができない。
かのような

[124: マンション住民さん]

>>112

元理事長に対して｢彼｣呼ばわりですか。
何様。

>>彼の白のジャケットの襟には、東京オリンピック招致のバッチもあったよね。
>>また、マイ水筒を持参されていたとも記憶していますよ。
正面の理事側から見なければわからない描写ですね。

こんな詳細もいらないだろう。
これは元理事長達に対して、俺は見てるぞ、だから余計な事は話すな黙れと言う
ことなのかな。

[125: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

その通りだよん。やかましすぎ。
元理事長でしょ。いま単なる一般住民だわな。
何様のつもりなんだか。

[126: マンション住民さん]

>>125
それで、ハイ黙りますにはならないだろうねー。

[127: 住民さんＡ]

元理事長という方の発言ですが、説明会で自ら意見をのべて
他の理事長経験者の方と一緒に、何か（意見書）提出をされたのであれば
それは真摯に受け止めて真剣に討議をしてもらう必要があると考えます。

一人の元理事長の意見なら、今はただの区分所有者（私はそう思いませんが）
と変わらないかもしれませんが、数人の方が一緒となると、その重さはかなり違う
のではないのでしょうか。

[128: 住民さんＢ]

>127

同感です。
話の内容も納得感のあるものだったと思います。

[129: 住民さんＡ]

＞元理事長に対して｢彼｣呼ばわりですか。
＞何様。
俺様。

>>彼の白のジャケットの襟には、東京オリンピック招致のバッチもあったよね。
>>また、マイ水筒を持参されていたとも記憶していますよ。
＞正面の理事側から見なければわからない描写ですね。
思いこみすぎてないかい？
正面の理事側だけでなく、席の隣の方々も知っている情報だと思うよ。
この自爆もかわいいね。

＞こんな詳細もいらないだろう。
＞これは元理事長達に対して、俺は見てるぞ、だから余計な事は話すな黙れと言う
＞ことなのかな。
ぼくちゃんこと、自爆君は説明会に出席してたのかな？
出席していたのなら、
＞管理会社は出席していなかっただの、法律違反だのいった挙句に、ねつ造と決めつけ、韓国人か？
とも君は言ったよね。

管理会社が出席していたことは複数の方がレスしてるよ。
若干の状況把握ではズレはあるが、出席していたことは事実だと判断できるね。

管理会社が出席していたのに、出席していないと断定することはねつ造だよね。
だとしたら、ねつ造したぼくちゃんは、韓国人ですか？

今回の自爆も、面白かったよ。
次も期待してるよ。

[130: 住民さんＡ]

法律違反の件はどうなったの？
具体的な法律名などを教えてね。

[131: 住民さんＡ]

横からすみません。
例のアンケート結果の住民説明会の場に管理会社の方がいたかどうかで議論がなされているようですが、まあ、それはどちらでもいいのではないでしょうか？　
この議論はどなたかが「管理会社の方がその場にいると理事会もコンサルも管理費削減の手の内を見せられないので、ちゃんとした説明ができないのでは？」とコメントされたこからはじまったものだったと思います。
私自身は、当日特に気にしていたわけでもないので管理会社の人がいたかいなかったか覚えていませんが、当日特にあの説明会を聞く限り、管理会社の方が同席しているいないで説明内容が変わるような内容でもなかったと思いますし。


むしろ、もともとの議論、管理費の削減の検討方法（当マンションの管理細則に抵触しかねない方法、コンサルタントの選定過程が不明確なこと等）がどうなのか？　また、無理な削減は悪徳業者に入りこまれるおそれはないか？等についての議論のほうにフォーカスしたほうがよいのではないでしょうか。

この点、110さんの以下のコメントは本質をついているなと思います。

『その先にある危険な可能性について投げかけている人達とあくまでもそれらを無視して安ければいい論理で物事を進めている 人達とで対立をしている。
管理会社を通せば金額が高くなることくらい社会人なら誰でも知っている。

それでもなお管理会社を通せの意見は、それなりの理由がある。』

[132: 住民さんＥ]

私も横からすみません
>>131さんの御意見、ごもっともですね。
そして>>110さんですね。

>>131さんの言われるここは重要だと思います。
>>むしろ、もともとの議論、管理費の削減の検討方法
>>（当マンションの管理細則に抵触しかねない方法、コンサルタントの
>>選定過程が不明確なこと等）がどうなのか？　また、無理な削減は悪徳業者に
>>入りこまれるおそれはないか？等についての議論のほうに
>>フォーカスしたほうがよいのではないでしょうか。

怪しい会社に入られない、怪しい人（区分所有者）に入られないように
することが大事なところに、安いを建前に非常にこのような良くない
会社が入り込みやすくしているのは事実です。

コンサルの会社も信用ができるかどうかもわからないし、ましてその
コンサルが選んだ業者の信頼性なんて皆無でしょう。
信用を得るために、それなりの業者を選んだのであれば、三井が選定をした
業者とさして変わりは無いはず。
それなりの会社であれば、それなりの金額を提示してくるはずだし、安いところは
所詮安いだけでしか無い。

皆の財産を危険にさらすような真似は絶対にしてほしくない。

[133: マンション住民さん]

で、法律違反の件は？
さらっとスルーですか⁇

[134: 住民さんＡ]

＞132さん

＃131です。ご賛同いただき有難うございました。
おっしゃるとおりですね。管理費に無駄がないようチェックすることは必要だとは思いますが、皆の財産を危険にさらすような拙速な方法は取らないでほしいものですね。

また、皆の財産価値を守るという意味では、将来の修繕積立金不足をいう問題への早めの対応も必要だと思います。
（そもそもこの問題への対応策の一つが管理費を削減して、資金を修繕積立金に回すということを検討しているのだとと思います）。

無理して管理費を削減するために、安かろう、悪かろうという業者に入られるリスクを取るくらいなら、ある程度は修繕積立金今の段階から修繕積立金の徴収額をあげたほうがいいのではないかと個人的には思います（後で不足分を一括徴収するとかだといろいろ問題でそうですし）。

そういえば、東京経済の8/10-17号で「マンション大規模修繕」という特集がされていますね。Ｐ84～93のいくつかマンションにおける修繕積立金不足への対応例の記事は、なるほどと思わされるものでした。個人的には、うちのマンションも早めに対策たてて、パークシティー武蔵小杉の例の様に将来の不安を解消できればいいなと思います。

[135: 住民さんＡ]

三井が管理会社として管理組合と委託契約し、うちのマンションの管理を行うことは悪いことだとは思わない。
ただ、公募で別の管理会社や、管理方法を示さないと、単に、物言わぬ、いわれるがままにお金を払う馬鹿な管理組合になってしまわないのかな？

管理会社「三井」の提示した条件や金額に対しておっしゃる通りと契約する必要はないよね。
コンサルタントの助言を参考とし、管理会社「三井」に対し、条件交渉を行った上で、契約するか、否かは管理組合しいては、区分所有者の判断だと思う。

開発した「三井」が当マンションの管理会社から公募で外れる損失はどれくらい大きいだろうね？
一番知ってるはずの管理会社が、質を落とさず提案した結果、別の会社に管理をとられるのはかなりの屈辱だろう。
「三井」のプライドも許さないだろうし、業界やマスコミも当然取り上げられ、「過剰な管理費に、住民」等のインパクトも大きいと思うね。
それぐらい真剣にやらないと、管理会社「三井」は動かないとも思うよ。

＜雑感＞
三井が、佃や豊洲周辺でマンション開発するのはなぜだと思う？
土地等のインフラ以外に、地域全体のマンションを管理することの管理費コスト削減のメリット、地域としてのブランド効果も大きいと思うよ。
そこが、管理組合の競争に負けたら、どうなるだろうね？
ただし、伝家の宝刀は、効果的に使用すべきだとも考えます。


ところで、管理会社を説明会に加えないと、法律違反の疑いがあると訴えた方がいましたね。
どういうことか、理解できません。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[137: マンション住民さん]

三井の管理が適正なのかどうかを審査するのに
現在契約をしているコンサル会社はあまりにも力不足です。

そのコンサル会社を強力に推し進める理事のやり方にも
違和感を感じます。

>135
この方の意見は皆さんわかりきっている話で、それを前提に
いろいろと意見の述べている。
そこを理解していないと、ここの書き込みを読む人に対して
気持ちが通じないよ。

[138: 住民さんＡ]

137さん

そうですよね。どこが適切なコンサルなのか、ここで煮詰めて理事会に要望書をだすというのはどうでしょう？

[139: 住民さんＢ]

＞137さん
おっしゃるとおりですね。同感です。

＞138さん

「どこが適切なコンサルなのか、ここで煮詰めて理事会に要望書をだす」ことは現実的には難しいでしょう。そこまでいくとこの匿名掲示板でするようなレベルの話ではないように思います。それこそ、業者とつながったコンサルタントがたくさん立候補しそうでこわいです。

137さんのコメントに関して、理事会にコメントを出すとすれば、「現在契約をしているコンサル会社はあまりにも力不足と感じる旨」 、「（住民への十分な事前説明がないとこころで）そのコンサル会社を強力に推し進めるやり方に違和感を感じる旨」を津あえて上で、現コンサル契約が切れたタイミングで、その後コンサル契約をどうするかにつき、慎重な検討と住民への十分な事前説明をお願いするという要望書になるのではないでしょうか。

[140: 住民さんＢ]

＃139です。

先ほどの私の投稿に誤字がありました。

下から２行目　

（誤）違和感を感じる旨」を津あえて上で、

（正）違和感を感じる旨」を伝えた上で、

です。失礼しました。

[142: 住民さんＡ]

法律違反の理由は？誰も書かないし…

[143: マンション住民さん]

いざと言う時、理事会に問いただす為に使うのに、こんな所に詳細書くわけないだろ。

次の説明会まで楽しみ待ってろ。

[144: マンション住民さん]

説明会なんて開いても、理事会のメンバーが嫌で出てこないんじゃないの。

開いても理事長とコンサルだけなんていうオチは無しね。

[145: 住民さんＡ]

＞７９
＞説明会に管理会社が同席しないのは
＞管理運営上、問題なのでは。

＞管理会社は管理組合の承認をうけて
＞管理委託されているのに、それを
＞理事会判断であのように重要な場所に
＞いない、いさせないのは法的にも
＞問題となりそうですが。

「法的にも問題となりそう」ってどんなこと？
せめて、法律名だけでも教えてね。

[146: マンション住民さん]

現在うちのマンションで雇っているコンサル会社代表（社長）の
ホームページでの挨拶。

正直内容からして安心感はありません。
このようなコンサル会社を雇ったことがすべてのはじまりですよ。

>>｢マンション管理の世界では管理組合財産を狙っている
>>ハイエナのような業者が
>>数多く存在します。当事務所は管理組合財産を貪る
>>ハイエナ業者から
>>管理組合様を守る使命に燃えています。代表を含むスタッフ全てが
>>十分な経験と知識をもって、
>>誠実に対応。管理組合様を良い方向に導くため最善の提案を致します｣

実際のところ、大型マンションの経験が無いことは皆様に書かれていますね。

[147: 住民さんＡ]

コンサルを反対する理由は聞いていないよ。

＞管理会社は管理組合の承認をうけて
＞管理委託されているのに、それを
＞理事会判断であのように重要な場所に
＞いない、いさせないのは法的にも
＞問題となりそうですが。

理解できないので、ご高説を賜りたいが、それがかなわない場合は、せめて法律名だけでも教えてね。
できれば3日以内にお願いします。

回答が無い場合は、貴方は管理会社が出席していたのにいなかったとの誤解若しくは煽りを行った上で、事実無根の脅しを行ったと思われてしまいますよ。

[150: 住民さんＡ]

結局法的根拠は説明できずか。
管理会社擁護派の失点だな。