長期積立分譲マンション（所有権保留型）の現状と問題

[前期高齢管理士]

・償還後（所有権移転後）に多く見られる自主管理マンションの現在の実情について　
・経年数と構造から考えられる建替えニーズと具体化の問題点　他

事例はそれ程多くはありませんが、具体的にご存知の方・意見をお持ちの方のレスを期待します。

[1: 匿名]

このシステムそのものについて、
もっと詳細な説明を御願いいたします。

[2: 前期高齢管理士]

スレ立てして４日が経過して、やっとレスが付きました。
非常に稀な方式ですので、当事者や区分所有建物に関心の強い方々しか興味を引かないスレです。

区分所有法（１９６２年）以前に各自治体の住宅供給公社が供給を開始した区分所有建物です。
最大の特徴は分譲額に達するまで（通常３５年）所有権が供給公社に保留される事です。
つまり、それまでは購入者は区分所有者ではありません。従って管理組合もありません。

償還が終わると所有権は移転されますが、一次取得者は高齢化しており管理組合すら結成されていない
事例もあります。
管理組合も稚拙な自主管理方式が多く、修繕積立金すら無いか有っても高経年建物の割に少額です。

全国の区分所有建物の１％にも満たない（？）事例ですが当事者にとっては１００％です。
各自治体もコンサル活動をする者も無関心でいる訳にも行かないですよね。

[3: １の匿名]

多分、建築後５０年以上経過していると思われますが、如何ですか。
所有権移転までの３５年間の居住するための権利は、賃借権ですか。
取得予約権のようなモノですか。
この間に支払った対価の相手は、賃料ですかローンですか。
わたしも色々な権利形態を見て来ましたが、初めてのケースです。
管理組合は無いかも知れないとは言うものの、
区分所有建物になれば有無を言わさず組合が有り、区分所有者が居る訳で、
管理するための費用は、住み始めたときから管理費と言う名称で支払っていたと考えます。
修繕積立金は微々たるモノだろうとのこと。
建て替えを計画しようにも居住者間の意見がまとまらないハズです。
悪徳デベロッパーの格好の餌食になりそうな感じがします。

コーポラティブハウスを主宰している方で
個性が強い方にコンサルを御願いするのも一つの考えかも知れません。

[4: 前期高齢管理士]

＞３「匿名」さんへ

・最後に出来た時期を知りませんが、最も古いもので５６年、殆んどが５０年経過していると思います。
・完済までは譲渡予定者？（賃料ではありません）尚、償還期間が５０年の物件もあったとか。
・区分所有法施行以前の事ですから管理組合は有りませんでした（共同生活の為に自治会はあったようです）
・償還後に管理会社に委託した所もありますが、知る限り所謂大手ではありません。

いずれ自分達の所有になるのだからと維持管理費用を供出して補修していた所もあった様ですが稀です。
供給公社は（いずれ公社の所有では無くなるので）維持管理には不熱心だった様です。（如何にもお役人）
彼らを弁護するとすれば、長期修繕計画やその為の積立金の概念も確立されていませんでしたから…。

戦後、多量の住居供給を必要としていた時期の「あだ花」だった、で片付けるのも如何なものかと。

[5: 匿名さん]

高齢者住宅で建物築50年なら。

・建物は取り壊し
・更地を大手不動産会社へ売却（高層マンション建設用として）
・高齢居住者は希望により賃貸の公団へ。
　または、あらたに新築された高層マンションを優先的に再購入（建築中は賃貸公団へ）。

住宅供給公社へ交渉し、何かしらの補助を申請してみては？


入手の経緯が稀のようだが、区分所有とのこと。
あまり難しく考えず、一般のマンションの建替えと同等に考察してもよいのではないだろうか。

趣旨が違っていたら放免願いたい。

[6: 匿名さん]

それくらいの時代であれば容積を余らせて作っていそうな気がします
デベに数社ほど声をかけてみると良いのではないかと
建替え実績もあり管理会社も持っているところのほうが総合的なアドバイスにはなると思います
また、総合的に考えるなら最初はマンデベではなくきちんとしたデベに声をかけたいところ

[7: 前期高齢管理士]

「建替えニーズと具体化の問題点」についてもテーマにしましたが、私自身は建替えには懐疑的です。
＞５さんのお考えに近いかも知れません。（この分譲形態の物件に限らず）

・知る限り、５０年経過した現在では好立地となった物件が多い様に思います。
・５階建て程度にも関わらず容積率は意外に余裕がありません。
・区分所有の住民は後期高齢者が多く、老朽化している事は心配していますが終の棲家と考えています。

私が助言活動で最初に相談を受けた所（所有権保留型ではありませんが住宅供給公社の分譲）の役員さんに
マスコミで話題になっていたせいか｛建替えしなければならないのだろうか？｝との質問を受けました。
その時の私の発言要旨；
・愛着心はよく解りますが、建替えてまで此処に住みたいと思う人がどれだけ居ますか？
・資金もさることながら、合意形成には多大の時間と（精神的）労力が必要ですよ。
・皆さんの負担に耐える範囲でライフラインを中心に補修を続けましょう。
・最終的には物件全てを売却し管理費等の残額と併せて持ち分に応じて分配し、各々新たな住まいを求める
　のが私の助言する選択肢です。

どれだけ理解を得たか解りませんが、皆さんのホッとした表情は記憶に残っています。

[8: 匿名さん]

50年もたった建物で、後期高齢者が殆どであれば、建て替えは絶対に無理です。
立地が良くて、容積率に余裕があれば、殆ど手出しなしで建て替えは可能でしょうが。
年金生活者中心であれば、その間の生活の場を確保することも大変でしょう。
それかといって、修繕積立金も余裕はないでしょうし、値上げもままならない状態でしょう。
最低限の補修に留め、後は、建物と人間の寿命の戦いです。
いずれ、どんどんそこの住民は減少していくでしょう。
そのときには、更に建物の維持が難しくなります。
行政が手助けをしなければ、危険にさらされる建物となるでしょう。

[9: 匿名さん]

容積無ければどうしょうもないか
ある程度公平性を保てるように日常修繕を行なって
計画工事は期限決めてきちんとやるしかないでしょうね

[10: 前期高齢管理士]

＞５匿名さん
＞住宅供給公社へ交渉し、何かしらの補助を申請してみては？
＞８匿名さん
＞行政が手助けをしなければ、

具体的にどの様な事が考えられますか？

[11: 匿名さん]

危険の伴う建物は、最終的には取り壊しということになります。
当然、建物と敷地の時価分と取り壊し料とが相殺されます。
結局、後期高齢者の皆さんは、路頭に迷う方も出てくるでしょう。

[12: 前期高齢管理士]

この分譲形態のマンション（当事者はアパートと呼んでいる）の実例を多く知っている訳では
ありませんが、救いはあります。
・比較的好立地が多い。
・中低層ですから土地の持ち分は、最近のマンションより専有部分比では広い。
・分譲価格は数百万円だったでしょうから、賃料と比較したら充分元は取れている。

問題は
・相続を含め二次取得者や賃借人が存在し、比較的若い住民も結構存在する。
・専有部分の改装で多額の資金を投入済みの人もいる。
・住居費が少額な事を前提に生活して来ている（失礼ながら預貯金が潤沢とは思えない）
・建替えや売却の検討を始めたら、独立した子息等が（色々な思惑で）介入する。
・高齢者は理屈抜きに新たな生活環境に拒絶反応をする人が多い。　等々

[13: 匿名さん]

あまりにニッチな話

[14: 匿名さん]

どこのマンションでも悩みは千差万別でしょ

しかし所有権がどうなってるかすら怪しいと思うな
建て替え置いといてもデベなり不動産屋に声をかけた方がいいと思う
くわしい弁護士がいればいいけど高いと思うし

そこのとこをきちんとしてからでないと
そこらへんのマンション管理士が扱える問題ではたぶんない
規約がそもそも無ければなんの話もできないから

[15: 匿名さん]

前期高齢管理士の案内スレッド

なんであれ、新陳代謝がないと朽ちるのみ。

新しい目、新しい耳、など新しい感覚による新しい思考と経験データの融合が、進化発展へと繋がる。
自称コミュニティ博士のイノベーション論ではなく、歴史を振り返ればそうだと言うだけのことです。

閉鎖的、独裁的なコミュニティは朽ちるのみ。

このスレッドのようなマンションは、デベロッパが大喜びで、立て替え、もしくはリノベーションしますよ。
安く買え高く売れる。リサイクルマンション。
立地によりリノベーションになる確率が高くなると思います。