ジオ西宮北口ガーデンズ Part.2

[匿名さん]

Part.2作成しました。
いよいよ今週末から第1期の受付開始ですね。
楽しく情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.geo-gardens.jp/
所在地：兵庫県西宮市神祇官町8番2(地番)
交通：阪急電鉄神戸線「西宮北口」駅 徒歩9分、JR東海道本線「西宮」駅 徒歩9分、阪急電鉄今津線「阪神国道」駅 徒歩5分
総戸数：414戸(北工区:254戸　南工区:160戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上10階建／[駐車場棟] ： 鉄骨造、地上4階建
間取り：2LDK+F～4LDK
専有面積：65.29m2～91.04m2
売主：阪急不動産株式会社、新星和不動産株式会社、NTT都市開発株式会社、大阪ガス都市開発株式会社
販売提携（代理）：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/302288

[351: 匿名さん]

↑
エリアの話なんですけど(笑)・・・

[352: 匿名さん]

津門稲荷町が人気エリアか？

[353: 匿名さん]

嫌われてはいないと思いますが・・

[354: 匿名さん]

>349

地元民の住みたいエリアの定義とエリアとは？
まずはしっかりそこを教えてくれ。
それがずれてると話がおかしくなる。

[357: 匿名さん]

354さんは347さんと同じ方だと思いますが、
書き込みの内容がかなり乱暴になってきましたね。
やはりご自身のお住まいになられているエリアや
販売している物件にケチを付けられると怒ると思います。

地元民の住みたいエリアの定義については、
根拠を示すのが難しいと思いますし、
地元民以外は住みたくないエリアの存在も
根拠を示すのが難しいでしょう。

ただ、347さんが言われてたように「個人の価値観」なので、
ジオが周辺物件と比べて割高かどうかは個人の判断でいいのでは？
すべてにおいて根拠を示す事が必要ならばお気軽な掲示板ではないですからね・・

[358: 匿名さん]

西宮の市政ニュース（8/10)「魅力あるまちづくり」を読むと、
「アサヒビール工場跡地は、（救急医療やがん診療などに重点を置いた）市立中央病院・
消防署・中央体育館の移転や防災公園の整備などを行うとともに、周辺地域を含め、
新たな都市拠点としての街づくりを推進する」と記載されています。

まだ本決まりではないですが、もし実現されたら、近い将来、西北南側のマンションは益々人気となるでしょうね。

まだ比較的お安い今のうちに購入を検討すべきですね。（決して業者ではありませんよ）

[359: 匿名さん]

キリン跡地には直線距離は比較的近いがＪＲ線路が壁になっている為
（南部の人にとってはそれはメリットであったが）
当地より、津門地区が良くなる材料でしょうね。

[363: 匿名さん]

西宮北口が人気な理由を読んでみました。
交通の便や買い物などが便利でいろいろな面でバランスが取れている街ということですね。
おひとり様にもファミリーにも人気があるんですね。
それにしても広い敷地と庭が魅力です。
駐車場も確保できて自走式というのも嬉しいです。

[364: 匿名さん]

4階建て415台の駐車場には2基もエレベーターが設置され非常に便利ですっ。

[365: サラリーマン]

クルマの利用頻度が高い方は、北棟を選べってことですよね。
これだけの大規模だと、先着で契約した方に駐車場も優先権があればよいのにと思います。

[366: 匿名さん]

>>364さん
４００台の車に２基のエレベータであれば、朝の通勤時間帯に込み合いませんか。

[367: 購入検討中さん]

管理費あがるくらいなら、それくらい。

[369: 匿名さん]

駐車場のエレベータを増やしても管理費は変わりません。駐車場の使用料が上がります。

[370: 匿名さん]

管理費あがるよ（笑）

[371: 購入中止さん]

この部屋数にエレベーター2つはないでしょう。いくら何でも少な過ぎ。朝は上層階はだいぶ待たされそう。値段と仕様が全く合ってない。角部屋に5000万出すくらいなら、予算上乗せして桜町にしようとおもってます。

[372: 匿名さん]

>>371
よーく読んでね、うっかりさん。
検討すらしてないの丸出しで恥ずかしくて見てられないよ。
質の低いアンチは嫌い。(^-^)/

[375: 匿名さん]

この数日レスがないのは何故？？？ネタがない？？

[376: 匿名さん]

同業他社が、お盆休みだから。他のスレも閑散としています。

[377: 匿名さん]

それもあるのかもしれないけど、いつもの煽り系の投稿者が複数人投稿禁止になってるんじゃ？って思う。

[378: 匿名さん]

その分ルネ西北に書き込みが殺到してますよ

[379: 匿名さん]

いつも前を通るので西宮北口に近いマンションの中では
あまり立地的に良いとは思えないが

[380: 匿名]

駐車場代が 高いかな？

[381: 契約済みさん]

>>380さん

全然高いと思いませんが。
自走式だしこれ以上の駐車場はないかと。


あっ契約者専用スレできました。

[382: 不動産購入勉強中さん]

物件資料貰ったけど「阪神間モダニズム」と現地の歴史との違和感に戸惑います。

[383: 匿名さん]

新聞折込広告と、HPの物件概要から判断すると、120戸前後売れている様子。
現地の歴史を知っているなら、いいことだけ書いてある物件資料を見て戸惑う必要ないのでは？
PR資料なんて、所詮そんなもんでしょう。いいことだけ書いてます。
ここは規模の大きさ、駐車場や付帯設備の充実度を考えると、近隣のローレルと購入検討比較
するなら、よっぽどいいと思う。評判は良くないけど、学区も同じだしね。

[384: 匿名さん]

ここは値段で勝負するマンションでしょう。
価格重視なら価格高騰のこの時代にマッチしていると思います。
西北から遠いけど、この値段ならいいでしょう。
ローレルよりも断然価格帯は安い！！

[385: 匿名さん]

>384
スレ違いだけど、ローレルってそもそも高級路線なのか？
ジオよりトータルで見劣りすると思うけど、何を売りに
しているマンションなのだろう？

[386: 匿名]

ここより北口 駅近はしばらく建設予定はないですか？
スレ違いで申し訳ないのですか 少し駅遠いのでまだ検討してます

将来的には 売ったり貸したりも考えてますので 駅からの距離気になります
どう思いますか？

投資向きではないかな？

[387: 匿名さん]

西北駅近物件のルネでも投資向けではないみたいな
話がありましたが、そもそも新築で投資向けみたいな
マンションは1ＬＤＫばかりのマンションだけでは
ないのでしょうか？

[388: マンション投資家さん]

新築物件で収益を考えるのは愚の骨頂。
又、利回りを重視するなら西宮芦屋東灘の人気地区よりその周辺の方が有利。
私は中古の現金買い、借金で購入では合わない。
まあ、本業で大儲けしての税金対策で「損をしたい」ならそれなりに意味はあるかも。
新人投資家向けの新築収益マンションなら損は間違いない。

ここは収益向けマンションではなく普通の実需向けマンションだと思いますよ。

新築時人気のあったマンションは、見事に中古になっても人気がありますので参考のため覗いてます。

[389: 検討中です。]

ここは人気あるのですか？　先週ギャラリーいったら　まだ3分の1も売れてない様子で　高齢者が多いときいたのですが

思ったより売れてないじゃんというのが　本音です。うちは子育て世代ではないので　前向きに検討してますが

担当の方も　今はもう地歴は関係ないといってましたが　今後の売れ行きが不安で　まだ検討しています。

転勤族で今後も　移動する可能性もあるので　西北ブームで賃貸に出せるかも悩みどころです。

ただ　施設の充実は　年取ったときにいいかな？

アサヒビール工場のあと　開発で　価値があがるか？　この周辺も　もっと綺麗になったらいいのですが…

[390: 匿名さん]

西北はマンションラッシュで供給過多、賃貸は需要はあるが空家も多い。
条件の悪い物件は値下げしないと埋まらない。
基本的に「家は余ってる」と思った方がいい。（売買も賃貸も同じ）

[391: 匿名さん]

390
あなたは不動産屋ですか？信用してぃせんが。

[392: 匿名]

389に書き込みしたものです。ローレルは個人的に立地が気に入らないし

あくまでも個人的ですがルネは飲み屋街のイメージで
最近の西北新築なら ここが一番かなと 思ってます。

今は棟で悩んでるのですが
西北や主要玄関から近い東南はが気になってますが 阪急 JRの音が気になって 夜見に行ったら かなり貨物の音が気になっています。
周りに建物ないので
電車の音がとても響きました

なので 駐車場も近いし北工区を買おうと思ってるのですが

阪急 JRの どっちの駅近側がいいのか悩んでます。
将来賃貸に出す可能性考えたら JRに近い方が利便性はよいのでしょうか？

購入された方は 何を基準に選んだのでしょうか？

[393: 390]

私は人の褌で相撲をとる不動産屋ではありません。
自分が所有してる物件を貸しているだけです。
昔は家は貸してやる物でしたが、今は借りて頂く物になっています。
時代は変わりました、昭和の時代なら不動産をローンで購入しても資産作りになったが、
今は下手をすれば不良資産になると思います。
老婆心ながら、物件選び、時機は慎重にするべきかと思います。

[394: 検討中]

売れ行きは３分の１程度ですか・・・

この周辺は以前に比べると、ずいぶん綺麗になりましたし、
今後も整備されると思われるので
価格設定が１割程下がれば良いのですが・・・

[395: 匿名さん]

3分の１はいってないでしょう！
4分の１程度やね！

[396: 匿名]

昨日確認しましたがそうですね ４分の１が正解ですね

売れ行きは微妙でした… 南工区はほとんどといっていいほど売れてません
あれだけ宣伝して、もっと埋まってるかと思いました
値下げしてくれたら助かりますね

駅からの距離が問題なのか？土地柄で避けるのか？
現時点での購入悩みますね〜

[397: 購入検討中さん]

フライングで購入後、値下げされても困るので様子見します。
これだけの規模なら、売れ残りでも相当選択の余地があると思う。

[398: 匿名]

価格がもう少し安ければ あっという間に売れそうですよね

ただ気に入った部屋かどうかは微妙ですが

東向き高層階の眺望って どうなんでしょ？

[399: 匿名]

一昨日 現地を見に行くのに 周囲の地下道が 冠水して 大変なことになってました このあたりの地形大丈夫なんでしょうか？

アクタ地下道は 完全に浸水してましたよ

[400: 匿名さん]

あんな大雨めったにありません。西宮市観測史上最高らしいですし。
しかも、冠水してたのは、高架下でそりゃあんな道なら、西宮でなくても
どこでも水たまると思いますよ。
現に、すぐに引いてましたよ。

変に不安意識あおってるでしょうか？

[401: 検討中]

１期で広告を出した１１０程度で４分の１ですね。

来場１，０００組突破でこの数字は少し厳しい感じがします。
これから新たに３，０００組以上が来場するのも考えにくいですし・・・。


２期以降、標準の最多販売価格が３，５００万程度になるのを期待します。
そうなれば購入を検討します。
阪急、ＪＲが１０分程度で、ガーデンズが使えるのは魅力ですから。


長年西宮に住んでいましたが、浸水は心配はいらないと思います。
西宮浜の近くのマンションなら少し津波が気になる程度です。

[402: 匿名さん]

「ガーデンズが使える」て・・・金さえあれば何でも使えるよ。
大衆マンションに住んでコーヒー４５０円は厳しいな、
この前三和商店街で180円のコーヒー飲んだがＣＰ満点やった。
ここはイズミヤは別にして非日常やな、ガーデンズで大枚払えるならここは買わんと思う。

[403: 匿名さん]

402
よく分からん勘違いした人みたいやな。
イタイね〜(*_*)

[404: 匿名さん]

イタイイタイ

[405: サラリーマン]

>402さん
ガーデンズより、業務スーパーの方が近いです、ここ。
私も黄色い買い物袋を愛用していますが、CP抜群です。

[406: 402]

皆さん成城石井ではなく、イズミヤか業務スーパーに行かれることでしょう。

業務スーパーのあの袋はダサイのでイカリの袋で買い物しております。

[407: 匿名さん]

ガーデンズの成城石井は、スーパーというより輸入高級コンビニの品揃えだし、生鮮食料品は買わない。
マックスバリューも近いよ。それと、イズミヤの食料品って結構そろってるよ、意外とあなどれない。
うちは食料品は、阪急1Fのデイリーマートだけどね。(うそつけ見栄張るなって？　いやいや半分くらいほんとかな。）

[408: 匿名]

埋まらなくて 管理費 修繕費 上がる可能性ありますか？

完売は 大変そうだな〜

[411: 匿名さん]

袋で見栄はるのおもろいね

[412: 匿名さん]

西北の住んでみたい街ナンバーワンは名ばかりなのか？ 夙川の高級マンションは早期完売だが…。

夙川に住みたいヒトは夙川に住む所得があるが、西北に住みたいヒトは西北に住む所得に届かないヒトが多いのか？

まあ販売規模はまったく違うが、ここに限らず西北物件の苦戦はどういう意味なのか？
まさか地歴が原因なのか？
それとも西北バブルが既に弾け始めているのか？

[413: 匿名]

市外からのものです、私は住みたい街上位と、西宮ガーデンズのイメージでこの辺りを希望していましたが
ネットの書き込みで 土地柄や学区、地元民が避けるエリアときいて 迷ってます

それに やはり周辺は高級感とは ほど遠い工場や公営団地など殺伐としていてまだまだ発展途上な感じがしています

土地柄さえなければ 迷わず購入してる方沢山いると思います

ただ 発展途上だからこそ今が買い時？ ノビシロあり？ と 期待もしてますが
今だ 踏み込めません

駅近って訳じゃないですが遠くなく、人気の北口、これだけ マンションじたい施設が充実してるのに

いまいち勢いないのは
そこだと思いますが

もっと価格が下がれば 購入したいです！

[414: 匿名さん]

土地柄がなければ分譲価格は違ったものになっていたでしょうね。
又、先行したブランズ、プラネの販売実績を見て強気の価格設定をしたと云う事でしょう。

ここは坪１００万円で用地取得したと聞いていますが、地元民の感覚では「正気の沙汰ではない」
売主？の協和発酵？は笑いが止まらんでしょうね。

西宮はバブル期人気地区なら今の６倍ぐらいの値段でしたが、ここはバブル期には買い手が居たかどうか
すら疑問でしたからね。

ノビシロ有り？と云うより、伸びきって収縮に入ってるかも判りませんね。

[415: 契約済みさん]

>>408さん

もし竣工後売れ残った場合、その部屋の費用は売れるまで売り主負担になるので、我々の費用はあがりませんよ！

[416: 匿名]

ありがとうございます！ちなみに ここは 南工と北工区 どちらがおすすめでしょうか？

中庭を眺められる、電車騒音 駐車場を考えると 断然、北工区かなと 思うのですが 皆さんいかがですか？

[417: 匿名さん]

営業マンの人も北工区をすすめてきましたよ

やっぱり電車の音は気になりますからね。

[418: 匿名]

やはり買うなら北工区かな
ちなみに
北工区は南東、東南側のが人気みたいですが

西側は何か建つか知ってますか 自動車屋もいずれマンションになるのでしょうか？ となると 南西側は 低層階はあまりやめた方がいいかな？


西側は六甲山の眺めが気になってます！

[419: 匿名さん]

初歩的な質問だけど、南も売り出しているの？

[420: 匿名]

売り出してますよ！

[421: 契約済みさん]

だいぶ前に見に行ったときは南は10戸ほどしか売り出してなかったですし、北から販売してるんでしょうね

[422: 契約済みさん]

南工区は窓閉めてたら全く電車音気にならないですよ。
最近のサッシは遮音性能いいですから。
南工区の魅力は北工区と違って窓からの景色が遠くまで見渡せるので
景色は南のほうがいいと思います。

[423: 匿名]

今はもう 買えますよ！

ただ南は JRは一晩中貨物かなりうるさいですよ

行ってみたらわかりますが昼間でも 響き渡ってます
窓あけなければまぁ いいと思いますが
リビング前が 電車って ちょっと考えてしまいますね〜

悩みますねぇ

[424: サラリーマン]

>422さん
>南工区の魅力は北工区と違って窓からの景色が遠くまで見渡せる

南は北と具体的に何が異なるから、
景色が遠くまで見渡せるのでしょうか？

[425: サラリーマン]

自己レスです。
失礼しました。南北を取り違えていました。
ご指摘のとおりでした。

[426: 匿名]

目の前が 中庭
目の前が 見晴らしはいいけど 線路 中庭のがいいのかな？

あとアサヒビールの工場とと 古く錆びた今津線路、向かいの南側の工場が気になってます

期待できる眺望のように思えなくて スミマセン

やっぱり北かなぁ〜
大きいだけに悩みますね〜

[427: 周辺住民さん]

プラネ住民です。

昨年、入居した当時はジオが建設中の土地は全くの更地で、見晴らしはいいけど(とは言っても決して綺麗な景色ではない)電車の騒音が物凄かったです。特に津門川横の鉄橋がよく響きました。
そして現在、ドルチェヴィータが完成し、ジオの北工区がほぼ10階まで立ちはだかるようになり、電車の音はほとんど聞こえなくなりました(津門川横の鉄橋除く)。それと引き換えに見晴らしは若干悪くなりました。

どちらが快適かというと、個人的には電車の音がない方が好きですけど、これは個人の好みですから何とも言えませんね。

あと、南工区の高層階だと、芦屋浜の花火大会がよく見えると思います。
プラネからは今年はよく見えましたが、来年からは無理そうです。

[428: 匿名]

東向き 西向きの眺望はいかがでしょうか？

近隣の方教えてください！

[429: 匿名]

芦屋浜の花火 見えるといっても かなり小さそう

[430: 匿名さん]

足の親指の爪ぐらいの大きさかな

[431: 匿名]

トヨタって マンションになる可能性ありますか？
価格で西向きを検討してますが、東のが無難かな？

[432: 匿名さん]

トヨタは最近引っ越してきたばっかりです。
なくす可能性はないんじゃないですか？
店舗内もけっこう綺麗ですし。

[433: 匿名]

432さんありがとうごさいます！

それは朗報です！

[435: 匿名さん]

もし購入検討するなら、普通に考えて南棟より北棟のほうがいいでしょう。
価格差がどのくらいかわかりませんが。
JRに乗って現地を見ると、良く分かると思います。

[436: 匿名さん]

>>435
JRから見ただけでなにがわかるの？

[437: 匿名]

435さん 北こうくで選んだ場合さらに 東側よりと西側寄りどちらが オススメですか？

[438: 匿名]

435さん 北こうくで選んだ場合さらに 東側よりと西側寄りどちらが オススメですか？

[439: 匿名さん]

あのロケーションだと東でしょうね。

[440: 周辺住民さん]

ジオの近くのマンションに住んでいます。
私も購入時、どの向きにするか迷いましたが、六甲山を眺めたくて西向きにしました。
眺望はすぐに飽きるとおっしゃる方もいますが、日々変わる六甲の表情にとても満足しています。
ただ、エディオンと古野さんが少し邪魔していて（既存の建物ですので文句は言えませんね）
その点、ジオの西向きの部屋の方が見晴らしは良いのではないでしょうか？
ただし、遠い将来、兵庫トヨタやみやっこキッズパークに建物が立たないという保証はありませんが・・・。

私は関西育ちではないのですが、親族や友人たちには「関西の西陽を甘く見いている・・・」と反対されました。
でも今は遮光性、遮熱性の高いブラインドやカーテンが売っていますので、日差しの強い時間帯は3時間ほど閉めています。
サッシの枠は随分暑くなっている日もありますが、懸念していた今年の猛暑にも十分対応できています。
ちなみに今日のような天気の悪い日は閉める必要はありませんが、、六甲山の姿も見えません。

ジオの北棟の南向きですが、上層階は部屋の中からは主に南棟の後ろしか見えないのではないでしょうか。
下の階の方が庭園を楽しむことができて良さそうですね。

[441: 匿名]

周辺住民さんありがとうございます！

西向きも悪くないですね！
東側はマンション多くて ガーデンズまでは見えないですね

南向きの 低層階も検討してます。

南工区の電車の音はどうなんでしょうね

JRが近くなるので いいですけどね〜

アサヒビール周辺の開発で周辺が綺麗なることを祈ります

[442: 匿名さん]

駅近のルネの方が人気なのかな？と思っていましたが、第１期の販売戸数を見たら、まだまだ引き渡しが先の南工区を外して考えたら、断然ジオの方が勢いありますよね。
ルネは安い間取りが抽選になったと聞くし、ジオは１番高い４LDKの南東部屋が倍率高かったらしいし。
価格設定の幅が大きくあるせいかもしれませんが、ジオの方が勢い、人気ともにある気がします。

[443: 匿名]

そうですか？ギャラリー 何度か相談行きましたが 賑わってないですよ？

土日なのに人いないし

営業さんも チラッと
天気のせいかな？あれからなかなか売れてないんですよねと いってましたけど
私はそれでも購入検討してますが

思いのほか 賑わってません

正直、標準の内装は 微妙ですよね？
あの値段出したら 本来なら着いてるでしょ？

というものが すべてオプションです。

あちこちマンション見てる人がみたら あの内装はびっくりだと思います。

まわりの景観に力入れすぎて 内装が…

お金さえ積めばよいのでしょうけど。

[444: 匿名さん]

「本来なら着いてるでしょ」の内装、例えばどれですか？

[445: 購入検討中さん]

私は似た価格帯のマンションを五件くらいしな見ていないからかもしれませんが、内装でほかのマンションと比較してびっくりはしませんでした。
検討しているので具体的に教えていただけると助かります。

[446: 匿名さん]

キッチンシンク下の観音開きの収納

隔壁がペラペラボード仕様

個人的に気になったのはこの辺だけで
あとは標準的な仕様がちゃんとついていると思いますよ。

[447: 匿名さん]

ルネとの比較は難しいでしょうね。
値段・駅距離・規模・仕様がまったく別物。
比較対象ならローレル西北ではないですか

[448: 匿名]

確かにキッチンの標準仕様 安っぽいというか 今どき観音開き？ 上の方のいうとおりキッチン 確か人工大理石じゃないですよね？

風呂場やキッチンの タオル掛けもオプション 手すりもオプション

お風呂も 今は魔法瓶タイプが主流なのに オプション

カラリ床もオプション
釣り戸棚もオプション

だいたい大手なら、その辺は標準で着いていて、施工前なら着けない選択もできる、カラーやフローリングなどの色も選べるのに選べない

結構いい値段はるし

ジオブランドオプションだらけがちょっとね〜

コンシェルジュなんかより内装に力を入れてほしかったなぁ

[449: 匿名]

子育て、シニア世代に人気の 引き戸も オプションらしいです。

開き戸は ぶつかるから
大手は 引き戸がメインになってるのに

それもオプションらしいです。

お金儲けに走ってますよね〜

[450: 購入検討中さん]

キッチンの観音開きは確かにそうですね。
趣味によるかもしれませんが…
天板は人造大理石のようです。

カラーが選べない部屋が多いのは確かに痛いですね。
施工が結構進んでいるので仕方ないですけど。

low-E硝子標準採用は私がみた範囲で他ではやってないところの方が多かったので、個人的にポイント高かったです。