Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）パート３

[購入検討中さん]

Tomihisa Cross　コンフォートタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主：野村不動産
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：積水ハウス
売主：阪急不動産
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート株式会社
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336832/


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[777: 匿名さん]

同性愛者の是非は別として、MRでは回りの検討者がどんな感じかってのもチェックポイントの一つ。将来のお隣さん候補だし、マンションって住民同士運命共同体。MRで設備とか仕様のチェックだけに集中してしまうと、周りが見えなくなってしまう。

[778: 購入検討中さん]

コメントありがとうございます。

そうですよね、1000世帯も入るのだから、それどころか色々な方が居るっていうことを理解したうえで、
大規模マンションを購入する必要があるということを再認識しました。

これまでは賃貸を渡り歩いてきたので問題があれば引っ越せばという思いでしたが、
分譲物件を購入する以上、色々なことを想定・覚悟して購入する必要があるということは
いい気付きになりました。

立地やMRに来られている方の雰囲気は非常に良かったので、
これから数回足を運びながら悩んでみようと思います。

[779: 匿名さん]

>769
青山、表参道はこっちのほうが近いね。

[780: 匿名さん]

野村って入居前に懇親パーティーやるんだけど、契約後だからその期に周りから浮いてると思っても後の祭り。

[781: 匿名さん]

そう感じるのはマイノリティの側だろ。

[782: カッペ]

二丁目だの同性愛だのこいてる奴らに告ぐ。
ここは多様性のある街、新宿なんだが。わがんねぇが？
一度タイに行ってみると良いよ。免疫つくがら。
嫌ならででけや。排他的な田舎者はここには相応しくないべや。

[783: 匿名さん]

バンコクも知らずにね。

[784: 匿名さん]

その話題はうんざり。物件は富久町だし二丁目とは離れてるよ。どこに行ってもいろんな人が住んでる訳で。

[785: 匿名さん]

若松河田、東新宿、新宿三丁目、四谷三丁目、曙橋、も歩いて１５分かからなそうだな。

[786: 匿名さん]

779
残念ながら、
富久町西交差点から表参道交差点まで３．３２キロ。
大橋交差点から表参道交差点まで２．８８キロ。

一目瞭然です。

[787: 匿名さん]

五十歩百歩
大差なし。っていうか、３キロ前後離れた場所などマンションの近隣ではないし。

[788: 匿名さん]

それぞれ自転車で行ける距離だね。
大橋からだといきなり２４６かぁ。危険だね。
富久からだと、外苑西通りかな。自転車で気持ち良く走れるね。二キロ遠くてもこっちだな。

[789: 匿名さん]

自転車で２４６は嫌だ。

[790: 匿名さん]

上に首都高が有るわ、薄暗いわ、うるさいわで、自転車には向いてない。

[791: 購入検討中さん]

1000戸もあるわけで、いろんな人が入居するでしょうし、いろんな人が賃貸で入れ代わり立ち代わりするでしょうね。
私が一番嫌なのは、それより、子供がいればえらいみたいな、子供を注意することなく遊ばせて、ロビーで立ち話させて、人の迷惑になっても、かわいいでしょみたいな態度の安っぽいお母さんたちですね。
山王病院にお手伝いさんとともに入院してくるお子さんは、人格はわかりませんが、とてもしつけられていて、つきあいやすいものです。そういう富裕層のお母さんはいいのですが、そういう世帯はここには入らないですものね。
きっと我が物顔に占領し、人の邪魔になっても、すまないと思うことなく、権利ばかり主張するのでしょう。
しかしそれぞれ人にはそれぞれの事情があります。何を決めるでも、子供を優先するのでなく、子供のいる世帯は、若い両親がいるわけですから、若い父なり母なりが、代わりに手助けすればいいので、どちらかというと、子供のいない世帯、とくにお年寄りを優先するようにしようというマンションになれば、いいと思います。

[792: 匿名さん]

同じでしょ。子育て世代でも老人でも。
ちゃんとしつけられてる子供は良いのと同様、老人だってこちらが敬いたくなるような
きちんとした老人でなければ話にならない。
中には老人は敬われるのが当然としてわがまま放題と言う人もいるからね。
70年、80年も生きた結果がそんな人格で、もはやしつけの余地もない老人だけは住んでほしくない。

そういう意味では地権者がちょっと危険要素なのではないかと思っている。

[793: 匿名さん]

>786
青山はこっちが近いんだから互角じゃない？

[794: 匿名さん]

ここも十分青山表参道エリアってことだね。

[795: 匿名さん]

サイクリングしたいなら別に止めはしないが、ここも大橋も青山・表参道エリアとは関係ない。
この物件から3キロも移動して良ければ皇居周辺や赤坂もエリアになってしまう。

近隣エリアを広く取るやり方は他に売りがない不便な場所の物件のデベが良くやる手。
この辺りの考え方に外側と内側の差が出る。
大橋のネガだかポジだかわからないが、言うだけ恥の上塗りと思われるが。

[796: 匿名さん]

富久クロスの生活エリアは新宿、四谷、市谷、飯田橋です。

大橋クロスは渋谷、代官山、中目黒です。

内側と外側だけの違いで、立地も似ていて、二つとも中途半端です。

[797: 匿名さん]

飯田橋より青山のほうが近いので青山が生活エリアです。

[798: 匿名さん]

神宮外苑から青山一丁目あたりは貴重な場所。緑豊かで整然とし、洗練されている。ただ、生活エリアにはならないんじゃない。ちょっと遠いよ。この辺りは将来性のあるところだね。

あんまり渋谷だの大橋だの言ってるとカッペが来るぞ。

[799: 匿名さん]

周辺エリアへのアクセスも物件選びには大切だからね。
早く建物が出来ないかな。

[801: 匿名さん]

こことクヤクションてどれくらい耐震性違うんだろう？

[804: 匿名さん]

あっちの、建物の真ん中に免震装置があるっていう構造は大丈夫なの？

[805: 匿名さん]

高層ビルに免震を施すのは、現時点ではチャレンジャーでもある。
超高層の場合、あえて今までの制振・耐震を好んで選ぶ人もいるくらい。

免震される部分の長さ(高さ)は短いほど良いから、中間免震という考えが生まれた。

[806: 匿名さん]

でも免震装置が
強固な地盤に杭打ってあるしっかりした基礎の上にあるのと、
例え強固な構造であっても地震時に変形する建物の上にあるのと、

地震時に想定外のことが発生する確率が高いのは後者だと思うなあ。

[807: 匿名さん]

中間免震は地下に駐車場作りたいのとコストダウン目的だよ。
クリアランスをはみ出すような揺れが来たら倒壊の危険性があるので普通の免震の方が危なくない。

[808: 匿名さん]

免震装置がどの程度役に立つかは、地震が来ないと実証出来ないと思う。
どれだって一応スペック的には大丈夫なように設計しているだろう。
誰か暇な方がいれば、今のうちにどのタワマンにどんな免震・制震が採用
されているか一覧を作っておいて、あとで結果を考証するのは役立ちそう。

いずれにせよ大地震が来ればマンションの価値が毀損されることは
避けられないように感じる。
マンションは永続的に持つものではないし、自分が所有している間に
大地震が来るか来ないかの賭けということになるのでは。

[809: 匿名さん]

とりあえず「免震　超高層」でググレ

[810: 匿名さん]

他の物件の心配するよりここの制震構造をちゃんと研究しないと。デュアル制震である一方の履歴系デバイスって、要は地震が来たら壊れて揺れを吸収するってこと。壊れたら補修しなきゃならないんだけど、長期修繕計画には自然災害が考慮されていない。補修費用の捻出をどうするかで問題になるよ。

[811: 匿名さん]

清水の境界梁ダンパーとか壊れることを前提とした設計が最近増えてる。問題になるのは、次の大きな地震の後かな。それまでは知らぬが仏。

[812: 匿名さん]

>810
もう少し勉強した方がいいよ。
自信満々にウソつかれると信じちゃう人もいるだろうから念のため。

[813: 匿名さん]

履歴系デバイスは低降伏点鋼パネルって説明してるよ。荷重をかけて壊れるポイントが降伏点。低降伏点の鋼材を使ってるのは、建物に力が加わったときにそこが壊れて揺れのエネルギーを吸収するため。要は自身が壊れて建物を救うって設計思想。ただ、壊れたら補修が必要ってことが長期修繕計画から欠落している。

[814: 匿名さん]

自然災害は予定できないからね。

[815: 匿名さん]

生まれつき全盲の猿に色の違いを教えるのは自分には無理なのでこれっきりにするが、

まず降伏点が理解できていない

[816: 匿名さん]

こうふくてん【降伏点 yield point】

固体に荷重を加えていくとある値で塑性変形が発生する。この現象を降伏yieldingといい，そのときの応力を降伏点と呼ぶ。低中炭素鋼では明りょうな降伏が認められ，塑性変形の開始と同時にいったん応力は多少低下し，その応力で塑性変形が進展する。塑性変形の開始応力を上降伏点，進展する応力を下降伏点という。材料に塑性変形が生ずれば変形が過大になったり，荷重を取り除いても形が元に復元しなくなるなどの不つごうが構造に生ずる。

[817: 匿名さん]

だから技術的な話をいくらしたところで実証はできない。
どのタワマンスレでもされている議論で、この話題になるとどこからともなく
議論したい自称技術屋が集まるが、大体は無駄話に終わる。実証できないのだから。

長期修繕計画に壊れたら取り換えると盛り込んで予算を組まないという事は、
マンション住人の大多数が「自分が所有している間に大地震はない」と考えて
いることに他ならないだろうか。使わない物に金は出したくないという本音。

もし地震が来て本体が無事でダンパーが壊れた場合、修繕一時金がどの程度か。
そこは気になる。まさか取り換えられませんということはないだろうから、
メーカーには取り換えに必要な見積もりを販売時に明示してほしい。
それが販売側の誠意というものではないかと。

[818: 匿名さん]

3・11のときに結構あちこちのタワマンで乾式壁が壊れて、補修費用の工面が問題になった。

にもかかわらず最近壊れることを前提とした設計の構造が増えている（清水の境界梁ダンパーとか）。デベって売ったら最後なのかね。管理会社を通じてそういった問題がフィードバックされないのか。

[819: 匿名さん]

自然災害は予測できない。
修繕費用もいつ・いくらで計算できないため積み立てようがない。
そういった場合は「保険」を使うのが普通です。

[820: 匿名さん]

地震保険って、部分損だとほとんど保険金が下りないよ。

[821: 匿名さん]

誰かさんが大好きな自動車の話。
自動車のボディーは平らな鉄板をプレス加工した部品を溶接してつくられている。
プレス加工というのは材料に降伏点以上の力を加え塑性変形を起こさせ目的の形状を得ている。

降伏点＝破壊ってどうして思うのだろうか？
或いは自動車のボディーは最初から破壊されているという考えか？

[822: 匿名さん]

塑性変形したらダンパーとしては機能しなくなる。それを壊れると表現したが。

車のバンパーも一緒でしょ。

[823: 匿名さん]

ところで誰かさんって誰だろう。自動車のたとえをしたことは自分はないが。

[824: 匿名さん]

>塑性変形したらダンパーとしては機能しなくなる

少しは勉強しようよ

[825: 匿名さん]

ダンパーが塑性変形したら、すぐに交換しないと大変。大きな地震のあとには余震がある。でもお金の話しをしてからじゃないと話しが進められないからすぐには交換できない。恐怖。

[826: 匿名さん]

本体は無傷、ダンパーのみ交換が必要の場合の見積もりを出せないというのはわからない。
竣工後すぐダンパーを交換したらいくらかかるかという条件なら明示できるはず。
それを戸数で割った金額が最低でも必要になるかもしれないということは購入時に
心構えとして知っておきたいという話。

デベロッパーはマイナス要素の話は避けたいだろうが、あとで困るのは住人というのでは
安心して購入できない。
誰かこの件、ご存知の方いらっしゃいませんか。

[827: 匿名さん]

あっ、そうそう長期修繕計画って、積立金の段階的値上げ、定期的な一時金徴収って設定が多いんだけど、これって未納問題を引き起こすから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

他の板で話題になったけど、計画通り値上げをせずに積み立て不足なんて事例もあるみたい。長期修繕計画って、引渡し後は管理組合で継承して、定期的に計画の見直しとかしなければならないんだけど、管理組合がちゃんと機能するかってのは、入居してみないと分からない。新築分譲マンションってリスクが多い。

[828: 匿名]

なんか専門的な話になっちゃってよくわからん。

[829: 匿名さん]

3.11で新宿の耐震高層ビルがあれだけユラユラ揺れた。だが、構造には何の障害もなかった。
免震の概念は素晴らしいが、超高層ビルではシミュレーションや模型レベルで、実際どうなるか未知。
とりあえず免震は垂直方向にはまだまだ弱いのは確か。

さあ、どっちがいいか？

普通に耐震で、家具を固定しときゃ死なない。

[830: 匿名さん]

>828

理解しないで契約しちゃって、あとでしまったと思っても遅いよ。ちゃんと勉強しないと。

[831: カッペ]

大橋と比較が終わったがと思ったら、また素人が集まって構造の話か。いいが、トミーは細長いだろ。確かにこのカタチは地盤に関係無く今までは免震構造に不向きだったんだ。だが、新しい技術のウインカー工法ってやりかだなら安価で施工可能。湾岸の超高層免震で実績があるべや。最新の工法な。

めんどくせえから飛ばすけんど、この建物に向いてんのは制振。免震じゃねぇぞ。
専門用語並べでもわがんねぇがら、説明はしねぇ。

[832: 匿名さん]

確かに、デュアル制振の維持費に不安を持つのはわかる。しかし、揺れるのは他も同じ。やっぱり適切なのは耐震でも免震でも無いだろう。

[833: 匿名さん]

タワマン構造のトレンドは制震。
建物の揺れをダンパー等により軽減する最新の画期的構造。耐震よりもかなり揺れが少ない。ダンパーは非常に大きな揺れで損傷する為、この場合交換が必要。
ダンパーの交換にいくらかかるか？
シラネーヨ

[834: 匿名さん]

お勉強用にｗ
http://www.jfe-steel.co.jp/research/giho/021/pdf/021-07.pdf

図9と図13が疲労試結果。横軸は変形回数。
大地震が起こったら必ず交換というわけではない。

[835: 匿名さん]

震災の日、【新宿センタービルが大成建設の制振だった】の話をする流れですか？

[836: カッペ]

地震の度に毎回大規模修繕が必要なタワマンなんてゼネコンが作る訳ねぇべ素人ども。

[837: 匿名さん]

大成建設は制振のパイオニア。

[838: 匿名さん]

>835
調べてみたが新宿センタービルは粘性型ダンパーで履歴型ダンパーじゃないようだよ。

[839: 匿名さん]

履歴型は新しい技術。この場合、ダンパーのくくりとして表現。履歴型だからコストの問題があると？

[840: 匿名さん]

いやここで言われてきた塑性変形・交換云々は履歴型ダンパーに関してなので。
突然オイルダンパーの物件が出てきても一緒じゃないよと。

[841: 匿名さん]

ひらたく言えば新宿センタービルの話はお門違いだし。
もっと言えばわからないならだまっとけってこと。

[842: 匿名さん]

格安できゃしゃな免振がもてはやされてるが、いわゆる実験モルモット。
新建築基準の柱が太くて建設費が高い耐震・制振が無難だぞ。

[843: 匿名さん]

怒ってますか？

[844: 匿名さん]

いえいえ全然

[845: 匿名さん]

耐震、制振。
でも原発は免震だよな。

[846: 匿名さん]

免震重要棟だけね。
原子炉が免震とかないだろ。

[847: 匿名さん]

原子炉は耐震？

[848: 匿名さん]

原子炉が免震だったらおっかねえな。

[849: 匿名さん]

ひらたく言えば原子炉の話はお門違いだし。
もっと言えばわからないならだまっとけってこと。

[850: 匿名さん]

大橋、富久とも制震構造です。
免震にすればいいのにね。コストの問題でしょうね。

[851: 匿名さん]

大橋は地盤強いですが、ここはどうなんですかね。

[852: 匿名さん]

相変わらず、大橋ネタを出してくる人がいるね。
ここと直接の関係がないのに。

[853: 匿名さん]

「大橋」三連投稿か・・・。
カッペが来るぞ。

[854: カッペ]

大橋餌を垂らして釣ろうったって、そうはいがねぇぞ。
構造の話してんだがらよ。
免震？耐震？だがら何？

[855: 匿名さん]

釣られてますよ。

[856: 匿名さん]

新宿区は武家屋敷が存在した事でわかる様に、地盤は強固ですよ。富久クロスの辺りもそう。

[857: 匿名さん]

正誤問題1

正しいものにはOを間違っている・・

超高層なら免震構造が最も適切である。X
超高層なら制振構造が最も適切である。O
富久町の地盤は軟弱である。X
富久町の地盤は強固である。O
大橋クロスとの比較はお門違いである。O

[858: 匿名さん]

内藤新宿など１５０年も前の話は引っ張り出すべきでは無い。
まる？ばつ？

[859: 匿名さん]

昨日の雨くらいで氾濫寸前の目黒川もかなり危ないな。
ニュースで目黒川沿いの物件を映してたよ。地下駐車場に水が流れ込んで車が数台浮いてた。
道路から水が流れ込んだだけで、氾濫しなくてもそんな有様。
まあ川沿いに地下なんか掘るもんじゃないね。後始末が大変そうでお気の毒だった。

[860: 匿名さん]

昨日の雨くらいだと？！
局地的に１００ミリとか凄いだろ。

[861: 匿名さん]

台風の度、目黒川を見に行きたくなる件。

[862: 匿名さん]

で、不謹慎にも、どのくらい降れば氾濫するのか感がえてしまう件。

[863: 匿名さん]

まあ、富久も元の地形は若干窪んでるけどね。
再開発＋外苑西の延伸で恐らく平らに均すだろうからそういう意味では良かったよ。

[864: 匿名さん]

どうやら富久には水害のリスクは無いようだ。

お約束だけど、以下大橋禁止な。

[865: 匿名さん]

富久の古地図では、水が湧いてたはずだけど？

[866: 匿名さん]

目黒川沿いってあんなんなっても人気あるよね…

[867: 匿名さん]

今もちょっと掘れば出るんじゃないか。富久も。
東京は近年、地下水位が回復してきたのでちょっと掘れば水が出る場所は珍しくもないと思う。

しかし昨日のを見て、やっぱり川沿いは別格だと思った。
下水に流れ込んだ水がより低い方へ流れて、一杯になるとマンホールから噴き出して道路を
川のようにしてしまう。そこに地下はやっぱり駄目だ。
他所様のこととはいえ、昨日ＴＶで映されていた物件が気になる。
一見してマンションという構えだったのだが、ＴＶで中継されたことによって物件価値は・・・。
しかも目黒区というテロップだけで場所は特定できないため、こういったことが何度も起こると
目黒川沿いの物件全体の価値が・・・。もちろんそれは神田川なども同じだが。
今後ますますゲリラ降雨が増えるとしたら、地震よりまず水害が気になる。

[868: 匿名さん]

当たり前です、
目黒川沿いは金持ちしか住まない町らしいよ。

[869: 匿名さん]

>>850
>>大橋、富久とも制震構造です。
>>免震にすればいいのにね。コストの問題でしょうね。

だーかーらー、免震の方が「揺れないはず」って前提で建材を少なくして、激安でできるんだってば。ok？

[871: 匿名さん]

免震がいいと思ってるのは無知なヤツくらいじゃないの？

[872: 匿名さん]

免震より制振の方が良い。
こんなに細長いタワーに免震なんて向かない。
免震にするメリットが少ない。
詳しくはwebで。

[873: 匿名さん]

ここまで高層になると、免震の場合逆に建設コストは高くなってしまう。

[875: 匿名さん]

ちっとも面白く無いな。