Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）パート３

[購入検討中さん]

Tomihisa Cross　コンフォートタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主：野村不動産
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：積水ハウス
売主：阪急不動産
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート株式会社
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336832/


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[721: 匿名さん]

手付金て5%でもいけるのかと思ってた…

[722: 匿名さん]

頼み込めば、5%にしてくれる場合もありますよ。

[723: 匿名さん]

手付金自体は０でもあり。交渉するのもありだけど、大手だと相手にされない可能性大。

5%（正確には5%+1円）ってのは、手付金の保全が法律で義務付けられているから、支払うのなら5%を下限としておいたほうがいいって話し。

[724: 匿名さん]

手付金１割も用意できない人が多いようだとローン破綻が怖いな。マンションって運命共同体。ローン破綻されて、管理費、修繕積立金滞納されると周りが困る。

[725: 匿名さん]

ちなみに上限は２割ってのが決まってる。

[726: 匿名さん]

手付金って頭金と違うんだから多く払ってもこっちには何のメリットもないんじゃないでしょうか。それでローン破綻を心配されてもねえ。

[727: 匿名さん]

手付金を少なくしたいってことは自己資金を用意できて無いってとでしょ。

[728: 匿名さん]

買い替えの人はどうしているの？？
売れないと手付け金払えないような人いるよね。

[730: 匿名さん]

手付金を自己資金として用意できてなかったら、買換えの場合、売り先行で現金化しておくしかない。

[731: 匿名さん]

手付金なんているんだ。
ローン通れば購入できるものだと
思ってた・・・（笑）

[732: 匿名さん]

つまり、売れないと購入できないということですね・・・

[733: 匿名さん]

>728

売却物件を持ってから心配したら。昨日他のデベのモデルルーム行ったら、残債はないし、買換えも想定していないといったのに、自己所有マンションに住んでるとアンケートに記入したら、ご丁寧に買換えシステムの説明してくれた上に査定までもちかけられた。余計なおせっかい。

[734: 匿名さん]

>731

手付金も含めてフルローンってのもあるけど、そういうの対応してくれるのは売れてない物件。大手の青田売りではまず無いと思って良い。

[735: 匿名さん]

ローンでも、手付金のほかに諸経費は自己資金として持っていないとマンション買えないよ。一般的には２割必要と言われてる。あと、引越し代もか。

家具とか家電を揃えるならもっと必要。あと、天井高がたかいからカーテンは既製品が使えない。オーダーすると以外に物入り。

[736: カッペ]

超高層マンションだがら、カーテンとか要らねえべや。
まさが、すぐおどなりさんの部屋が丸見えなわげねえかんな。（笑）

[737: 匿名さん]

高層階でも陽射しが眩しいから、カーテンは必要です。

[738: 匿名さん]

TCに住んだら、週末はレイトショー、休日は三丁目で買い物、御苑でリラックスしたいです。いろいろ楽しめるロケーションだから、今から楽しみですね。

[739: 匿名さん]

電車を気にせず、ピカデリーのレイトショーに行けるって良いね。

[740: 匿名さん]

昼夜問わずだが、四谷エリアも楽しめるぞ。

[741: 匿名さん]

頭金は１５％で良し。あとはゆっくり返済でおk。
変動、固定、元利、元金はご自由にどうぞ。
ハイクラスなTC生活を堪能して下さい。

[742: 匿名さを]

普通は、手付金１０％。
たくさん前払いしてくれれば、デべは嬉しいだろうけど。

[743: 匿名さん]

さをじゃなくてさん。

[744: 匿名さん]

おまえら、販売開始に向けて今から貯金だ。
夏の旅行？
今年は無しでしょ。TCの販売開始の波に乗り遅れるぞ。

[746: 匿名さん]

手付金増えると、デベにとっては保全費用も増えるからどうなんだろう。あと、法律で上限は２０％って決まってる。

[747: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

住宅に関する前向きな検討を目的とした情報交換を、逸脱する書き込みが続いておりましたので、当該投稿を一斉削除させていただきました。
レスが抜けている部分が多く、読みづらいかと存じますが、どうぞご了承ください。

なお、当サイトは、多くの方の情報交換の場として提供させていただいており、情報交換の中で、様々な情報を書きこんでいただくことは大変有意義なものであると考えております。

しかしながら、それが事実であるかどうかに関わらず、物件検討から逸脱した書き込みが続くことは、当サイトの趣旨に反するものでありますので、一律ご遠慮いただいております。また、時に議論の場になるとはいえ、物件検討と関係の無い言葉で、互いを誹謗中傷する投稿もご遠慮いただいております。

なお、ご利用にあたりましては、以下のドキュメントもご確認ください。

■利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

■投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html

■削除されやすい投稿
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/

■FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#2

■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書ただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

健全な情報交換の場としてご利用いただけますよう重ねてお願い申し上げます。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[748: 匿名さん]

一斉削除されるような書き込みはなかったはずと思ったら、昨日の夜中から朝にかけての割きこみが対象だったみたい。タイムラグがあると分かりにくいね。

[750: 匿名さん]

この板の投稿を削除する定義がわからん。

直ぐ削除される様じゃまともに議論、検討出来ませんよ。

[751: 匿名さん]

大橋クロスとは比較になりません。
この事はカッペさんが以前にも警告したはずです。

[752: 匿名さん]

とにかく大橋とは比較するんじゃねぇ！ってことよ。
No.675 カッペ [2013-07-20 22:52:21][×]

[753: 匿名さん]

という事は大橋クロスのほうが格上ですよね。
大橋クロスは渋谷、代官山、中目黒、恵比寿、南青山など近い。
富久クロスは都心に近い、新宿、四谷、市谷、飯田橋など近い。

貴方ならどっちを選ぶかな。

[754: 匿名さん]

選ぶも何も、大橋はもう完売してるんじゃないんですか。
完売してる物件の中古との比較？
だとすると今度は中古が出てくるのが早すぎると思います。
やっぱり空気が悪くて住めない、という人が悪い評判になる前に
売ってしまえというような話でなければ良いのですが。

[755: 匿名さん]

ただの転売だと聞いています。
見に行ったけど、空気なんか全然心配いらないみたいです。

[756: 匿名さん]

>753


青山、表参道は富久のほうが近いんじゃないかな。

[757: 匿名さん]

近い、ってのは裏を返せば
その街ではないって事。
どちらにしろ、山手線の外で246や首都高に隣接した大橋はここと関係無し。

[758: 匿名さん]

＞750
恐らく削除は差別用語を繰り返し使っている人がいたためでしょう。
興奮してもそのあたりの分別はつけないとやはり駄目ということですね。

管理の方、このレスも邪魔でしたら削除なさって構いませんので。

[759: 匿名さん]

差別用語？

そんなん有ったっけ？

[760: 匿名さん]

比較でも役にたつ比較にしてください。
大橋は既に売れているから、比較すらもできないのですが。

[761: 匿名さん]

>758

ここの管理者は書き込みをすべてチェックしてはいないよ。削除依頼があったら対応してるだけ。

[762: 匿名さん]

ここと比較出来る程似た物件は無い。
比較したがるが故に、対象を無理やり探し、当てはめても無意味。
新宿は富久にタワーレジデンスが出来る。買うか買わないか。ただそれだけ。
掲示板の書き込みなんて、鵜呑みにしちゃいけない事だらけ。
さあ、思いっきり楽しんでいきなさい。

スレッド 富久クロスってどうですか？

[763: 匿名さん]

じゃあ、事実だけ淡々とあれば良さそうですね。

[764: 匿名さん]

そう。板に書き込みが有ると言う事実。

[766: 匿名さん]

山手線外の話は参考にならないので不要。
最近の大型物件なら飯田橋にありますよ。

[767: 匿名さん]

山手線内側よりも良い外側もあるからね。

[768: 匿名さん]

坪400万で成立って住人が騒いでるたけだから。
あちらのクロスは目黒区ってのがうり（大橋だが）
まあ現地に言ってみな、とても人の住むとこでない。
あくまで分譲マンションという観点ですが。
ここも大橋以上に賛否両論だから微妙だけど。

[770: 匿名さん]

768
坪330万の部屋が短期で坪400万になるなんて当然騒ぐわよ。
大橋のプレミアムは分譲時坪380万、今は500万近くまで上がっている。

富久はどうなんでしょうね。

[771: 匿名さん]

大橋は別に良くはないと思う。
渋谷圏と当てはめて新宿圏でいうと中野坂上の物件を選ぶようなもの。
不便とは言わないが、あえて選ぶ必要もない。
それがさらに渋谷圏の外側では、新宿に興味を持つ人間の眼中には
入らないと見るのが妥当。実際自分は興味がない。

それに500で売りに出す人がいたとして、実際の成立価格が本当に
そうなのかは売買した本人しか与り知らぬこと。
大体500って、新宿も目じゃない本当の都心物件の新築が買えるけど。
そんな層が何を好き好んでネームバリューもないジャンクションの
換気所横に住むかな。
まるでリアリティがない話だって掲示板に書く前に思わないかね。
匿名掲示板に書かれた内容を鵜呑みにしないことだよ。

[772: 匿名さん]

771さんに全く同感、
それより大橋はここと直接関係ないから、どーでもいいんだけど。

[773: 不動産業者さん]

騒いでいるのは770のクロスの住民さんだけですよ。
タワーを検討してる人はあそこのプレミアの価値が
申し訳ないがプレミアというには程遠いのは皆さん
わかっているのでは。（クロスは坪単価の安いとこ
は色々言われてますが個人的にはありと思います）
坪500万ならウェリス代官山も間取りによっては買え
ちゃいますから。坪370万が限界でしょう、坪400万
で中目黒、更に超えたら都心も買える訳ですから目黒区
の最安値のましてやあの環境の大橋を買う人がいる訳
ないです。もう少しで目黒のブリリアも出来ますし。
夢物語は自分の物件で騒ぐべきですね。
そもそも両クロスを比較する人は少ないでしょうし。

[774: 匿名さん]

くやしい〜の〜

[775: 購入検討中さん]

かなり前向きに考えていた者ですが、日曜日MRに行って衝撃をうけました。
まず待合いスペースに3組、同じ時間でシアターに案内された中に2組、
明らかに男性2人の同性愛者がいらっしゃいました。

どの方たちも危害を加えるような見た目でもなく、
むしろ優しそうなので、とくに問題ないかと余計なやんでしまいます。

みなさんはそのような事はありませんでしたか？

第一候補なだけに悩んでしまいます。

[776: 匿名さん]

同性愛者＝危険人物というわけではないです、もちろん。
生理的にどう感じるかは否定できないので、見かけるだけでも厳しいという方は
この物件はやめておいた方が無難かもしれませんね。
ただし生活圏を新宿に置いた場合、いずれはどこかで見かけることになりますよ。

それより見るからに人に危害を加えそうな人を見かけちゃった場合が問題です。
何しろ人が多いので、たまには驚くような人や物事に遭遇することになります。
それでも実害はほぼありません。不思議なことに。

[777: 匿名さん]

同性愛者の是非は別として、MRでは回りの検討者がどんな感じかってのもチェックポイントの一つ。将来のお隣さん候補だし、マンションって住民同士運命共同体。MRで設備とか仕様のチェックだけに集中してしまうと、周りが見えなくなってしまう。

[778: 購入検討中さん]

コメントありがとうございます。

そうですよね、1000世帯も入るのだから、それどころか色々な方が居るっていうことを理解したうえで、
大規模マンションを購入する必要があるということを再認識しました。

これまでは賃貸を渡り歩いてきたので問題があれば引っ越せばという思いでしたが、
分譲物件を購入する以上、色々なことを想定・覚悟して購入する必要があるということは
いい気付きになりました。

立地やMRに来られている方の雰囲気は非常に良かったので、
これから数回足を運びながら悩んでみようと思います。

[779: 匿名さん]

>769
青山、表参道はこっちのほうが近いね。

[780: 匿名さん]

野村って入居前に懇親パーティーやるんだけど、契約後だからその期に周りから浮いてると思っても後の祭り。

[781: 匿名さん]

そう感じるのはマイノリティの側だろ。

[782: カッペ]

二丁目だの同性愛だのこいてる奴らに告ぐ。
ここは多様性のある街、新宿なんだが。わがんねぇが？
一度タイに行ってみると良いよ。免疫つくがら。
嫌ならででけや。排他的な田舎者はここには相応しくないべや。

[783: 匿名さん]

バンコクも知らずにね。

[784: 匿名さん]

その話題はうんざり。物件は富久町だし二丁目とは離れてるよ。どこに行ってもいろんな人が住んでる訳で。

[785: 匿名さん]

若松河田、東新宿、新宿三丁目、四谷三丁目、曙橋、も歩いて１５分かからなそうだな。

[786: 匿名さん]

779
残念ながら、
富久町西交差点から表参道交差点まで３．３２キロ。
大橋交差点から表参道交差点まで２．８８キロ。

一目瞭然です。

[787: 匿名さん]

五十歩百歩
大差なし。っていうか、３キロ前後離れた場所などマンションの近隣ではないし。

[788: 匿名さん]

それぞれ自転車で行ける距離だね。
大橋からだといきなり２４６かぁ。危険だね。
富久からだと、外苑西通りかな。自転車で気持ち良く走れるね。二キロ遠くてもこっちだな。

[789: 匿名さん]

自転車で２４６は嫌だ。

[790: 匿名さん]

上に首都高が有るわ、薄暗いわ、うるさいわで、自転車には向いてない。

[791: 購入検討中さん]

1000戸もあるわけで、いろんな人が入居するでしょうし、いろんな人が賃貸で入れ代わり立ち代わりするでしょうね。
私が一番嫌なのは、それより、子供がいればえらいみたいな、子供を注意することなく遊ばせて、ロビーで立ち話させて、人の迷惑になっても、かわいいでしょみたいな態度の安っぽいお母さんたちですね。
山王病院にお手伝いさんとともに入院してくるお子さんは、人格はわかりませんが、とてもしつけられていて、つきあいやすいものです。そういう富裕層のお母さんはいいのですが、そういう世帯はここには入らないですものね。
きっと我が物顔に占領し、人の邪魔になっても、すまないと思うことなく、権利ばかり主張するのでしょう。
しかしそれぞれ人にはそれぞれの事情があります。何を決めるでも、子供を優先するのでなく、子供のいる世帯は、若い両親がいるわけですから、若い父なり母なりが、代わりに手助けすればいいので、どちらかというと、子供のいない世帯、とくにお年寄りを優先するようにしようというマンションになれば、いいと思います。

[792: 匿名さん]

同じでしょ。子育て世代でも老人でも。
ちゃんとしつけられてる子供は良いのと同様、老人だってこちらが敬いたくなるような
きちんとした老人でなければ話にならない。
中には老人は敬われるのが当然としてわがまま放題と言う人もいるからね。
70年、80年も生きた結果がそんな人格で、もはやしつけの余地もない老人だけは住んでほしくない。

そういう意味では地権者がちょっと危険要素なのではないかと思っている。

[793: 匿名さん]

>786
青山はこっちが近いんだから互角じゃない？

[794: 匿名さん]

ここも十分青山表参道エリアってことだね。

[795: 匿名さん]

サイクリングしたいなら別に止めはしないが、ここも大橋も青山・表参道エリアとは関係ない。
この物件から3キロも移動して良ければ皇居周辺や赤坂もエリアになってしまう。

近隣エリアを広く取るやり方は他に売りがない不便な場所の物件のデベが良くやる手。
この辺りの考え方に外側と内側の差が出る。
大橋のネガだかポジだかわからないが、言うだけ恥の上塗りと思われるが。

[796: 匿名さん]

富久クロスの生活エリアは新宿、四谷、市谷、飯田橋です。

大橋クロスは渋谷、代官山、中目黒です。

内側と外側だけの違いで、立地も似ていて、二つとも中途半端です。

[797: 匿名さん]

飯田橋より青山のほうが近いので青山が生活エリアです。

[798: 匿名さん]

神宮外苑から青山一丁目あたりは貴重な場所。緑豊かで整然とし、洗練されている。ただ、生活エリアにはならないんじゃない。ちょっと遠いよ。この辺りは将来性のあるところだね。

あんまり渋谷だの大橋だの言ってるとカッペが来るぞ。

[799: 匿名さん]

周辺エリアへのアクセスも物件選びには大切だからね。
早く建物が出来ないかな。

[801: 匿名さん]

こことクヤクションてどれくらい耐震性違うんだろう？

[804: 匿名さん]

あっちの、建物の真ん中に免震装置があるっていう構造は大丈夫なの？

[805: 匿名さん]

高層ビルに免震を施すのは、現時点ではチャレンジャーでもある。
超高層の場合、あえて今までの制振・耐震を好んで選ぶ人もいるくらい。

免震される部分の長さ(高さ)は短いほど良いから、中間免震という考えが生まれた。

[806: 匿名さん]

でも免震装置が
強固な地盤に杭打ってあるしっかりした基礎の上にあるのと、
例え強固な構造であっても地震時に変形する建物の上にあるのと、

地震時に想定外のことが発生する確率が高いのは後者だと思うなあ。

[807: 匿名さん]

中間免震は地下に駐車場作りたいのとコストダウン目的だよ。
クリアランスをはみ出すような揺れが来たら倒壊の危険性があるので普通の免震の方が危なくない。

[808: 匿名さん]

免震装置がどの程度役に立つかは、地震が来ないと実証出来ないと思う。
どれだって一応スペック的には大丈夫なように設計しているだろう。
誰か暇な方がいれば、今のうちにどのタワマンにどんな免震・制震が採用
されているか一覧を作っておいて、あとで結果を考証するのは役立ちそう。

いずれにせよ大地震が来ればマンションの価値が毀損されることは
避けられないように感じる。
マンションは永続的に持つものではないし、自分が所有している間に
大地震が来るか来ないかの賭けということになるのでは。

[809: 匿名さん]

とりあえず「免震　超高層」でググレ

[810: 匿名さん]

他の物件の心配するよりここの制震構造をちゃんと研究しないと。デュアル制震である一方の履歴系デバイスって、要は地震が来たら壊れて揺れを吸収するってこと。壊れたら補修しなきゃならないんだけど、長期修繕計画には自然災害が考慮されていない。補修費用の捻出をどうするかで問題になるよ。

[811: 匿名さん]

清水の境界梁ダンパーとか壊れることを前提とした設計が最近増えてる。問題になるのは、次の大きな地震の後かな。それまでは知らぬが仏。

[812: 匿名さん]

>810
もう少し勉強した方がいいよ。
自信満々にウソつかれると信じちゃう人もいるだろうから念のため。

[813: 匿名さん]

履歴系デバイスは低降伏点鋼パネルって説明してるよ。荷重をかけて壊れるポイントが降伏点。低降伏点の鋼材を使ってるのは、建物に力が加わったときにそこが壊れて揺れのエネルギーを吸収するため。要は自身が壊れて建物を救うって設計思想。ただ、壊れたら補修が必要ってことが長期修繕計画から欠落している。

[814: 匿名さん]

自然災害は予定できないからね。

[815: 匿名さん]

生まれつき全盲の猿に色の違いを教えるのは自分には無理なのでこれっきりにするが、

まず降伏点が理解できていない

[816: 匿名さん]

こうふくてん【降伏点 yield point】

固体に荷重を加えていくとある値で塑性変形が発生する。この現象を降伏yieldingといい，そのときの応力を降伏点と呼ぶ。低中炭素鋼では明りょうな降伏が認められ，塑性変形の開始と同時にいったん応力は多少低下し，その応力で塑性変形が進展する。塑性変形の開始応力を上降伏点，進展する応力を下降伏点という。材料に塑性変形が生ずれば変形が過大になったり，荷重を取り除いても形が元に復元しなくなるなどの不つごうが構造に生ずる。

[817: 匿名さん]

だから技術的な話をいくらしたところで実証はできない。
どのタワマンスレでもされている議論で、この話題になるとどこからともなく
議論したい自称技術屋が集まるが、大体は無駄話に終わる。実証できないのだから。

長期修繕計画に壊れたら取り換えると盛り込んで予算を組まないという事は、
マンション住人の大多数が「自分が所有している間に大地震はない」と考えて
いることに他ならないだろうか。使わない物に金は出したくないという本音。

もし地震が来て本体が無事でダンパーが壊れた場合、修繕一時金がどの程度か。
そこは気になる。まさか取り換えられませんということはないだろうから、
メーカーには取り換えに必要な見積もりを販売時に明示してほしい。
それが販売側の誠意というものではないかと。

[818: 匿名さん]

3・11のときに結構あちこちのタワマンで乾式壁が壊れて、補修費用の工面が問題になった。

にもかかわらず最近壊れることを前提とした設計の構造が増えている（清水の境界梁ダンパーとか）。デベって売ったら最後なのかね。管理会社を通じてそういった問題がフィードバックされないのか。

[819: 匿名さん]

自然災害は予測できない。
修繕費用もいつ・いくらで計算できないため積み立てようがない。
そういった場合は「保険」を使うのが普通です。

[820: 匿名さん]

地震保険って、部分損だとほとんど保険金が下りないよ。