管理組合 質問スレッド

[匿名]

どこで聞いていいか分からない場合こちらで質問して下さい。回答者はなるべく実例を挙げるか回答の根拠を示して下さい。憶測の回答や批判のみはご遠慮ください。

[51: 匿名さん]

　総会で議決された内容が

　①設備を改修すること
　②そのために修繕積立金を○○円取り崩す
　であったら、

　①設備の改修が総会で承認された仕様を下回らない。
　②○○円の範囲内に収まる
　のであれば、理事会の裁量で変更は可能でしょう。

　総会で配布された「見積もり」とか「カタログ」とかは、あくまで「参考資料」で議案の一部では無いと強弁しましょう。

　決議文に業者名まで書いてあったらアウトでしょうが・・・

[52: 匿名さん]

貴方の組合なら管理会社は泣いて喜ぶでしょう。

[53: 匿名]

たまには喜んでもいいじゃない？

[54: 匿名さん]

過去スレを読んでいると役員会という会議体が開催されている事例があるけど、なぜ？

[55: 匿名さん]

貴方の質問の意図はナに？

[56: 匿名さん]

>55
理事会だけでいいのにと思ったから。

[57: 入居済み住民さん]

理事長が理事会決議も経ず、予算にも計上されておらず、共有部分の変更（軽微なのか重大なのかは議論あるところ）工事を行った場合には組合員個人や集団訴訟のような形で理事長に対して損害賠償請求ができますか。組合員一人当たり約１万円に相当します。
この理事長は問題がありその前年度も独断発注したため総会でつつかれた経緯があります。
これは軽微だったので看過してもよいかと思いましたが。


理事長に損害賠償請求するには理事会決議と総会決議が必要なのでしょうか。
個人が組合を相手に自治会費の返還請求を行い勝訴していますので個人にも返還請求権があるように思うのですが。

[58: 匿名さん]

大丈夫？
ネタでないなら
きちんと相談料払って
法律家に相談しなさいな

[59: 大規模マンション住人]

>57
まず「損害」かどうかを認定しないといけないんじゃないですか？
つまり「原状復帰」が必要な変更かどうかということ
そうでなければ、手続きだけの問題なので、「追認」されれば終わりです。
追認されなかった場合でも、「損害」でなければ、区分所有者は利得を得てるわけなので
裁判費用分も回収できないと思いますけど
今年やらなくてもいいけど、何年後かにはやるべきというレベルだと、損害額の認定は難しそうです。

あと原告として区分所有者が適格かどうかの問題がありますが、
共用部分であれば、区分所有者１人１人が原告になることは出来ず管理組合が原告になるしかないと思います。

まあ、素人考えなので、正しい解釈か保証の限りではありません。
本気なら法律家に聞いた方がいいでしょうね。

[60: 匿名]

58と同じこと長文で書いて意味あるの？

[61: 匿名さん]

＞個人が組合を相手に自治会費の返還請求を行い勝訴していますので個人にも返還請求権があるように思うのですが。

当然です。自治会費は個人の思想信条の問題ですが、共用部分の変更費用の規約違反の問題ですので個人より同志の賛同を得る方が有利に訴訟出が来ます。

[62: 匿名さん [男性 70代]]

理事4人　監事2人の小さなマンションの管理組合の理事長をしています。

理事会は毎月開催されていて、毎回監事を含めて6人全員が出席します。

監事の中の一人は、区分所有者の配偶者という立場で代理出席していて、すでに5年目になります。

最近になって一部の組合員から、理事会に組合員本人でなく代理人が出席していることを問題視する人が現れ、
その対応に苦慮しております。

代理出席している方は理事会運営の中では欠かすことの出来ない人です。


あらためて管理規約を読んで見ると、総会での議決権を行使する場合については、
代理人による議決権を行使する場合の手続き等について定めがありますが、
理事会における代理人出席の可否については特に何も定められていません。

なお、理事会での議決に監事は加われないということになっているので、
監事は議決には加わりません。


さらに理事会運営細則には

理事がやむを得ず理事会に出席することができない理由がある時は、代理人を出席させることが出来、
その場合は配偶者、一親等の親族でなければならないとされていますが、

監事については代理出席について特段の定めはなく、代理出席が認められないとは書かれていません。

このような状況下で、監事の配偶者が代理で理事会に出席することは問題ありますか？

詳しい方のご意見を伺えたらと思います。

よろしくお願いします。

[63: 暇入]

>>代理出席している方は理事会運営の中では欠かすことの出来ない人です。

これはどうしてですか？？
出席を問題視してるひとは、その代理出席者が裏権力を持ってるからだめだ、といっているのでは？

「＊＊さんのおくさん」が責任追及されない立場で理事会に出席し影響力を行使していたら問題ですよ。

[64: 元フロント]

＞監事の配偶者が代理で理事会に出席することは問題ありますか？
　監査をするのなら問題ありですが、理事会では監事は議決権がありませんので、万一問題になっても「監事の職務を行ってはいない」と切り抜けられます。

　ただ、理事でも監事でもない人が、理事長の承認なく理事会に出席することはできませんので、できるだけ、こういう事はしない方が良いと思います。

＞最近になって一部の組合員から、理事会に組合員本人でなく代理人が出席していることを問題視する人が現れ、その対応に苦慮しております。
　正しい指摘ですので、謙虚に対応すべきです。
　この際、次期総会で規約を改正するか、代理人を認める議案の承認を取ったらいかがですか？
　
＞代理出席している方は理事会運営の中では欠かすことの出来ない人です。
　どうしても必要なら、監事の代理人ではなく、理事長が認めたアドバイザーという資格で出席してもらうことです。
　ところで、規約か細則に理事・監事以外の出席者として「理事長が認めた者」とい規定がありますよね。
なければ、今後も出席させると問題になりそうです。

　監事は、総会で監査報告するだけの楽な職務と、考えがちですが、監事は理事会の業務・会計が適正であると総会で報告します。
　万一、後日理事会の不正、不当行為が発覚すれば、監事の責任が問われます。
　また、監事は、理事会に不正、不当な行為があれば、単独で総会を招集する権利があります。
　責任の重い職務であることを認識してください。

＞監事については代理出席について特段の定めはなく
　民法に復代理という規定があります。
　受任者は委任者の承認なく、受任した業務を他に委任することは出来ないという規定です。
　理事・監事は総会で区分所有者から委任されていますので、総会の承認又は規約の規定なく、他の人を代理人にすることはできません。
　
　監事についての規定がないという事は、代理人は認めないという事になります。

[65: 匿名さん]

理事は議決に際して議決権があるので、
議決に際して、代理出席の人でも議決権を行使できるように、代理出席についての定めがあるわけです。


監事には議決権がないので、代理出席については理事ほどの定めをしなくても、
格別の問題はないということが背景にあるように思います。


監事の代理出席を認めるかどうかは、理事長の裁量で決めれば良いことでは？

[66: 匿名さん]

管理組合法人の規定を準用するのが当然です。
（監事）
第五十条 　管理組合法人には、監事を置かなければならない。
２ 　監事は、理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない。
３ 　監事の職務は、次のとおりとする。
一 　管理組合法人の財産の状況を監査すること。
二 　理事の業務の執行の状況を監査すること。
三 　財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、集会に報告をすること。
四 　前号の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること。
４ 　第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに前条の規定は、監事に準用する。
（監事の代表権）
第五十一条 　管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。

[67: 暇入]

↑あほですね。
準用なら法律に書いてある。

類推のことだろうが類推は
裁判所が判決で示すもの。

６６は６６の想像ですw

[68: 元フロント]

66の匿名さんは、あの匿名さんですか？
まさか、違いますよね。

[69: 匿名さん]

>>66 は、silver 氏だと思います。

[70: 匿名さん]

区分所有法を準用して標準管理規約では下記に規定されている。

(監事)
第41条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
2 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
3 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。

[71: 暇入]

↑準用とは言わない。

しいて言えばそれは準拠。

[72: 匿名さん]

>>70

一般的には、「区分所有法第００条（の規定）に倣って～」と表現すると思います。

[73: 匿名さん]

＞66

４ 　第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに前条の規定は、監事に準用する。

[74: 匿名さん]

>>73

はい、管理組合法人の【監事】には、区分所有法の第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに第四十九条の四の規定が準用されます。

それがどうかしましたか？

[76: 匿名さん]

呆れています。
マンションの損害保険の話に「自賠責保険」が出てきたり、「個人賠償責任保険は、保険会社に引受義務がある」など、無茶苦茶なことを書いて放置しているスレがありますね。

[77: 76]

【自賠責保険】
「自動車損害賠償責任保険」の略称で、交通事故による被害者を救済するため、加害者が負うべき経済的な負担を補てんすることにより、基本的な対人賠償を確保することを目的としており、【原動機付自転車（原付）を含むすべての自動車】に加入が義務付けられている（自動車損害賠償保障法）。

[78: 草の根民主主義評論家]

あらしだと思いますよ。

[79: 草の根民主主義評論家]

同じようなスレッドばかりあるんですが、これは
かつての管理侍の質問部屋がなくなったことによる
管理侍ロス現象でこうなったんですね。
たぶちゃんのあらしが原因なんですが。

[80: 匿名さん]

「たぶちゃん」というのは、苦しくなると蝦蟇の油を垂らす、あの節操のない下品な人ですね。

[81: 草の根民主主義評論家]

最近できた総合なんとかってスレッド、たぶん荒れるでしょう。
老朽マンションのスレッドも放置したら見事に荒れましたのでｗ

[82: 匿名さん]

荒れないと思いますよ。
レベルが低すぎるので、特定の２、３人以外、参加していませんから。

[83: 草の根民主主義評論家]

そっか。じゃあ、自然消滅だね。
私が書いてたからあのスレ主のスレッドは１０００までいったんだけどね。
もう、あそこには書かないから。

[84: 匿名さん]

多分、彼はこのことが理解できていないと思う・・・
Ｏ「自動車損害賠償責任保険」の略称 ⇒ 「自賠責保険」、「強制保険」
Ｏ「個人賠償責任保険」の略称 ⇒ 「個人賠」、「個賠」

[85: 草の根民主主義評論家]

あー、それわかってたけど
たぶん、本気で間違えてると思ったので
指摘しませんでした。

[86: 草の根民主主義評論家]

それより、特区民泊は借地借家法の適用を受けるから
標準管理規約の「専ら住居として使用する」に適合するらしいのだが、
本当だとしたらかなり深刻な問題になりそうである。

特区民泊というのは、１週間以上の民泊は旅館業法からはずれ借地借家法の適用を受けるという
大田区と大阪府でやってる特例のことである。

[87: 草の根民主主義評論家]

つまり特区においては、分譲貸しと民泊の法的な区別はないということである。

[88: 匿名さん]

そう、本気で間違えているのです。
過去にも指摘されていたのに・・・
呆れてしまって、もうだれも指摘なんかしません。

[89: 草の根民主主義評論家]

痴呆、認知症住民は、近い将来、マンション管理の脅威になることを示唆していますね。

認知症住民
http://tsuraiyo.com/NT1706-HAIKAI.html

[90: 匿名さん]

総会の季節がやってきました。
総会の出席確認のひな形を作ってみました。

「通常総会の出席確認について」

　　通常総会での出席確認・議決権行使書・委任状は下記要領で行ってください。

　Ａ．通常総会の出席通知

　　　　　　１．出席します　　　　　　２．欠席します　　　　　３．代理出席者を選任します
　　　　代理出席者　（　　　）　号館　（　　　　　　）　号室　（　　　　　　　　　　　　　　）様

　※欠席しますとされた方だけ、下記事項のＢ・Ｃどちらかにご記入ください。

　Ｂ．欠席しますとされた方で、委任状を委任される方

　　　　　１．議長に一任します。
　　　　　２．（　　　　　　　　）　号室　（　　　　　　　　　　　　　　　）　様に一任します。

　Ｃ．欠席しますとされた方で、議決権行使書で書面投票に参加される方は、議案ごとの
　　　賛否をお願い致します。

第一号議案 １．　賛成 １．　反対
第二号議案 ２．　賛成 ２．　反対
第三号議案 ３．　賛成 ３．　反対
第四号議案 ４．　賛成 ４．　反対
第五号議案 ５．　賛成 ５．　反対

　（　　　　　　　　　）　号室
　　　　　氏名（組合員）

[91: 匿名さん]

民泊禁止条項とはどんなものか？
http://sekinewp.com/kyoninka/sonota-kyoninka/post-4975/

[92: 草の根民主主義評論家]

>>90

うちのと大差ありませんが、
どうしてどこでも同じようなものかというと
マニュアルが同じだから。
旧高層住宅管理業協会、現マンション管理業協会が出してる本を見て
管理会社が総会運営（補助？）してるから同じになるんです。

マンション管理組合総会運営ハンドブック （改訂新版）
https://www.kinokuniya.co.jp/f/dsg-01-9784802890434

[93: 匿名さん]

【一棟の建物】
①建築構造上の一体性（物理的一塊性）、②外観（外装）上の一体性、③建物機能（外部との出入口、廊下、階段室、エレベータ、水道、電気、ガス、集中冷暖房設備等）の一体性、④用途ないし利用上の一体性（生活空間としての一体性）の有無等により総合的に判断する。

素人マン管士がこのことを理解せずに、管理規約を【単棟型】から【団地型】に変更したマンションがあるようです。
この爆弾を抱えているマンションですが、いつか表面化して大問題になると思います。

[94: 草の根民主主義評論家]

表示登記と関係してくると思いますけど、私は詳しくないんで。。。
表示登記が１棟（見た目は２棟でもエキスパンションジョイントで連結してて玄関は１個で登記は１棟）なのに分割すると
全損判定のときどーすんでしょうね？
わたしは団地は興味がないのですみませんね。

[95: 匿名さん]

そう、彼はこれも本気で間違えているのです。

【彼の問題発言】
>私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断されるマンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく必要があることを訴えたかったのです。

構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があれば、一つの建物 ⇒ 管理規約は、「単棟型」である。

[96: 匿名さん]

それは修正したんですよ。
稲本氏の本を読んで。
当然うちの規約は単棟型ですよ。
ところで、ドアスコープは専有部？これはどうしたの？

[97: 匿名さん]

どこから引っ張ってきたのかしらないけど、ずいぶん前のことを良く
調べたもんだね。
あなたのはたまたまあなたが以前のスレを引っ張ってきたのを
偶然みたもんでね。
みんなそれぞれ間違いや勘違い等があるんですよ。だからここで
書き込みをして研鑽していってるんでしょう。
もう私は揚げ足取りはしませんけどね。

[98: 草の根民主主義評論家]

>>ところで、ドアスコープは専有部？これはどうしたの？

カメラ付けても自由ってこと。

[99: 匿名さん]

それはあなたが専有部といったんでしょう。

話しはかわるけどちゃっかりここの主になっているようですね。
あなたが立てた評論家が答えるのスレ、真面目な質問が昨日から
きてますよ。
こんなとこにいないで、自分の立てたスレに帰んなさいよ。

[100: 草の根民主主義評論家]

といいますかですね

>>構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があれば、一つの建物

これはマンション管理士が判断することではなくて
表示登記をする土地家屋調査士がやることですね。

表示登記がひとつなら管理規約は、「単棟型」であるってことでは？

ちなみに知り合いのマンションはまったく別個の建物2個でひとつの管理組合で
管理規約は、「単棟型」だったから団地型にして分けましたよ。

片方が9階建で片方が14階建だったから修繕の手間も違うし。