アトラス日暮里っていかがですか？

[買い換え検討中]

再開発で素敵になったエリアも近くていいですね。
アトラス日暮里ってどうでしょうか。
いろいろなことや物件のことなど意見交換しましょう。

売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：前田建設工業（株）

所在地：東京都荒川区東日暮里5丁目42番１（地番）
交通：JR山手線「日暮里」駅徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
専有面積：55.12m2～71.37m2


[スムログ 関連記事]
【日暮里界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.7】
https://www.sumu-log.com/archives/1596

[21: 物件比較中さん]

南向き並みの明るさはないでしょうね。
今も北東だけど、平日は二人とも仕事だし、休みは大概出かけているので気になりません。
出産し子供が就学するタイミングで、広めの南向き3LDKに住み替えと考えてます。
そのためにも売却に苦労する借地マンションは、不動産業の友人に反対され、借地のシャリエ検討は撃沈

[22: 匿名さん]

Iﾀｲﾌﾟは北向で昔流行ったﾊﾞｯｸｶｳﾝﾀｰ(笑)収納も少なく賃貸ﾏﾝｼｮﾝの間取りですね(汗)南向きは高そうで騒音とお墓ﾋﾞｭｰだから安そうな北の方がいいかな。中古ではなかなか売れないかもだけど。

[23: 匿名さん]

Iタイプならオープンキッチン風にした方が人気出たかもですね。
リビング二方向に窓がありますしキッチン部分にも明るさが欲しいところです。
公式サイトは未完成ですがSUUMOだと設備仕様等がちょっとずつ公開されてました。
屋上デッキが気になったんですが庭園っぽくなってるのでしょうか？
ベンチとか置かれると憩いの場として良いスペースになりそうですね。

[24: 匿名さん]

斜め向かいのお寺のお墓気になりますが、２階とかの低層だったら、平気でしょうか？
窓から見えないという意味で。

[25: 匿名さん]

たしかにお墓が近くにあると気になりますよね。
賃貸もお墓が見える所はかなり安くなるそうですね。
家族で住むのにはバルコニーが広そうなのが良いです

[26: 匿名さん]

都内は結構お寺さんが多いので、お墓が見えるような立地って結構あるんですよね。
そういうところを購入した友人が
「お墓があると高い建物が建つリスクが少ない」なんて言っていましたが…。
ポジティブすぎるようにも感じます。
でもそういう考え方もできるのですね。
かなり判断が人によって判れそうな感じがします。

[27: 匿名さん]

日暮里はお墓が多いですよね。山の手の内側に広大なお墓広がっているので、高層だとそっちが見えてしまうかもしれないので、割り切れるかどうかですよね。

あと、こちらのマンションは、80戸程度販売のうち、20戸程度は、地権者の割り当てなんですよね。20戸全部が南側ってことはないと信じたいですが…

[28: 匿名さん]

お墓が見えるとか気にするのは地方出身者に多いのでは？誤解が無いように言うとそれが悪いって訳じゃない。ただ、こっちにずっと住んでる人はこんなもので通るし静かで良いと思う人も多い気がする。

[29: 匿名さん]

23さん
SUUMO見ました。簡単な図だけなので実際どのようになるのかわからないですね。
ベンチに座ってゆっくりスカイツリーを眺められるのは悪くないですよね。
光彩の庭など、ところどころに花木が植えられ、緑があるので良いと思います。

[30: 匿名さん]

屋上デッキの概念図を見ました。
花木に包まれ、ベンチで憩うと説明書きされているので、屋上庭園のように
植物が植えられるようですね。
エレベーターホールの光彩の庭は、建物内に木が植えられる！？のでしょうか。

[31: ビギナーさん]

＞＞30
屋上は緑化とはまた違ったやり方で植栽を充実させるのかな。
かなり日照が強いはずですから花の手入れ・管理は大変かもしれないですね。

光彩の庭は部分的に床材とは違う仕様にしてその部分に植栽を、という形式のようでどうも建物内になるみたいです。
通路を歩いていて見れる風景としてなんともアートですね。

[32: ビギナーさん]

エントランス側の道は細く、向かいのマンションの自転車が道にはみ出して止まってるし、いまいち環境が・・・って感じかな。

[33: 匿名]

モデルルームオープンしたのに盛り上がりませんね。
通り沿いだし隣に立派なマンション建ってるし、出来上がっても見劣りするだろうし価格が安くないとチーンですかね。

[34: 匿名さん]

２６さん
個人によって感じ方も違うかと思うのですが、前に高い建物が建ってしまい
眺望がさえぎられてしまうのを考えると、まだお墓があった方がいいかな。
日暮里周辺はお寺が確かに多いですよね。谷中霊園なんかは散策をしている人も
多いですよね。堂々とお花見をしている人はあまりみないけど、たまにはじの方で
お花見している人もみかけますよね。

[35: 匿名さん]

建物内の吹き抜けに、木が植えられて、屋上に庭園ですね。管理費高そう？

[36: 匿名さん]

管理費は高そうですね（汗）
でも屋上緑化よりは屋上庭園の方がランニングコストはかからないのではないかなと思います。
植物はリースで業者が手入れに入るのでしょうか？？
でも屋上緑化だと大規模修繕時に撤去して、また設置してが結構手間なんじゃないかと思うんですよね。
それよりは庭園にしてしまった方がまだいいんじゃないかと思います。

[37: 匿名さん]

日暮里もマンションが次々建っていきますね。昔の日暮里のイメージとはどんどんかけ離れて
いきますね。小学校に入る子供がいるので、今物件をみながら色々小学校の事も調べる様に
しています。ここの学区域の学校は第二日暮里小学校。徒歩５分と書いてあるので、実際子供の
足だと１０分はみておいた方がいいかな。ちょっと気になるのが１学年１クラスしかなくて、
１年生は１１人しかいないという事。アットホームな感じはするけれど、何かあった時に行き場が
なくなってしまわないかな。

[38: 匿名さん]

先日モデルルーム行きました。
エレベーターホールに木が植えられるみたいです。

[39: 匿名さん]

平均坪単価２５０万弱とのこと。
ちょっと情報を調査すると、この物件は平均坪単価２２０万弱くらいが妥当らしい。
その差額は、坪単価で約３０万円も高いので、かなり強気の営業なんじゃないかな。
ただ、この価格で売り切れるかどうかは、まだ判断がついていない様子。

[40: 匿名さん]

高層はそのくらいの坪単価ですね
中層・低層はもうちょっと安い

[41: 購入検討中さん]

再開発前とは価格が違うとはいえ大通り沿い。そこまでいくとクラッシイの安い部屋が買えちゃいます。あっちは山手線内側で千代田線5分だし。
でもシャリエや三河島タワーよりは高いんだろうなー。
早く価格が知りたいです。

[42: 匿名さん]

多少高くても普通に売れますよ。

何であれ山手線ですから。

[43: 購入検討中さん]

高層階購入で、
将来売るつもりなら、
絶対無理してでも
谷中のクラッシー買っとけって
地元の不動産屋に言われた。
実際どうなんだろう？
オリンピック特需で遺産価値アップは、
この辺じゃ幻想？

[44: 匿名さん]

41さん

そもそも旭化成と東レ建設ではデベとしての格が違います。
シャリエとは比べないでしょ（笑）

ましてや日暮里シャリエは借地権
らしいじゃないですかぁ〜（笑）

アトラスに失礼ですって（笑）

[45: 事情通さん]

上↑そうかな(笑)
あまり解ってないのでは？

親会社の東レは二木会の主要企業の1つ

用地取得は常に現金決済で抵当権は無し。

資金は潤沢過ぎる程ありますね〜

[46: 匿名さん]

谷中のクラッシィは、共有設備が充実してる分、管理費がちょい心配。
いろいろ検討した方がいいと思って、今資料請求してる。

アトラスさんの管理費はどうなんだろう
設備は、ＭＲ見た感じは、部屋のつくりとか、廊下のポーチとか、結構気に入った。キッチンの人工大理石もオシャレだし。キッチンに作りつけの棚もあるしね

気になるのは、引き渡しがかなり先ってことなんですよね。ローン金利とか、先過ぎて読めない。

[47: 匿名さん]

たしかに、規模の割りに、建設期間が長過ぎる。何か理由があるのかな？確か1000戸クラスの富久クロスと3ヶ月しか変わらない。

[48: 周辺住民さん]

この土地は…

この辺りから鶯谷エリアは江戸時代からのお寺・墓地エリアなんですよ。

東京大空襲時にも…

それはそれとして、この周辺では同潤会アパート跡地や隣のマンション等いくつか物件がありますが、
リセールを考えると皆ライバルになる訳です

過去ではコスモスイニシアの物件が一番お得だったはず。坪単価200万程度かな。

それでも販売は苦戦していましたけど。

強気価格は最初だけ、売れなければ途中で必ず価格を改定します（値引きや諸費用サービスなど）

ここにｸﾗｯｼｰの書き込みがありますが、区も変わり別エリアと捉えるべき物件。
あれは1棟に見せかけた別々の物件なのでご注意を。
なぜ修繕費があれほど異常に上がるのか良く調べた方が良いですよ。

[49: 匿名さん]

48さん

情報どうもありがとうございます。
アトラスの建設地に行ったら、これから基礎工事という感じでしたね。
まだ更地に近いっぽい
普通は、あと1年で完成って所で、分譲開始なのかなと思っていました。

アトラス周辺は、タワーを除けば、築10年前後の物件が多いようなので、リセールのライバルは、タワーかな、と。

[50: 匿名さん]

売却に有利であるかどうかは別として、個人的にこの立地は好きな感じですね。
近くにスーパー2店とドラッグストア、繊維街までも徒歩3分とても近いですし、
駅まで行けば金融機関、エキュートありと必要なものは近場で手に入り、なおかつ
のんびりとした環境も手に入る感じがいいですね。

[51: 匿名さん]

繊維問屋街とは自分は縁は無さそうなのですけれど、
好きな方にはきっとたまらない環境でしょうね

平日の午前中は業者さんや奥様方、
午後になると学生さんがいっぱいいらっしゃいます

自分としては山手線駅であることと
買物環境が比較的良い事がメリットとして挙げられるかなと考えています

[52: 匿名さん]

構造説明会では分譲マンションに住んでいる人から水のトラブルについての実体験に基づいた鋭い質問があった。
屋上についても質問がありましたが、どのマンションでも数年たてば何かしらの問題が発生するものでしょうか。

[53: 匿名さん]

屋上に関すること、立体駐車場が、管理において何かでてくるかも。
一部の住戸が賃貸というのも、分譲で住む人と、賃貸とでは、意識も微妙に違うだろうし。

部屋の作りは気に入ったんですが

[54: 匿名さん]

この物件の資産性ってどう思いますか？

[55: 匿名さん]

「住まいサーフィン」によるアトラス日暮里の評価

沖式新築マンション時価 (m2単価) [A]　66 万円 ( 評価日: 2013/07/25 )

算出根拠はこちら：http://www.a-lab.co.jp/product/shinchiku.html

[56: 匿名さん]

＞55
これは地域の資産性平均よりも上ですか下ですか。。

そんなに高いマンションではないと思っていますし日暮里駅も近いですし、間取りはそんなに広くないですがカバーできる条件が揃っていると思うんです。リセールを既にお考えの方は資産性が気になるところだと思いますが、うちのように永住で考えていると目先「安さ」「駅近」を重視してしまいます(汗)

永住者にとっても資産性が高いことのメリットはありますでしょうか。

[57: 匿名さん]

56さん
ご質問の内容は、専門性が高いので、根拠に示した問い合わせ先に聞いてください。
MRでは、坪単価240万弱(平米単価72.6万)で調整されていると聞きました。
従って、現状検討されている販売価格は、特定専門家の評価額より、割高です。

[58: 匿名]

HPのモデルルーム写真が明るくてとてもいい感じでした。キッチンも広め出し、洋室とリビングをつなげたら開放的ですね。
駅の近くで便利でしょう

[59: サラリーマンさん]

割高かあ。。
割高という一言でもどれぐらい高いかということは独自に知らないといけないことだけど言葉だけから考えると損をしている気持ちに。。

でも予算に問題のない人は多少の割高なら買っちゃうんでしょうね。
だって日暮里駅徒歩5分はかなりレベル高い条件じゃないですか。
広義だと山手線物件という見方もあって高くて当たり前と納得できそう。

[60: 匿名さん]

「特定専門家の評価額より」（平均平米単価で１０万円位だけ）割高と言っているだけで、基準が変われば（たとえば、周辺の中古売買価格、さらに独自の価値観）、割安という方もいらしゃるかと思います。
「住まいサーフィン」の価格基準が、正しいのか否かは、購入検討者個々が考えるべきことであり、ここで議論しても仕方ないかと。
ただ、不動産の素人が、額だけを見て、しかも坪単価も見ないで、５０００万円台だから高いとか、３０００万円台だから安いとかで、購入を決めちゃうのは、あまりに安易かと思います。

[61: 匿名さん]

失礼。一部訂正します。

「特定専門家の評価額より」（平均平米単価で”６”万円位だけ）割高と言っているだけで、

[62: 匿名さん]

それては、この物件の場合、北東向きの部屋もありますが、
そこでもそれなりの資産価値価値はありますか？

[63: 匿名さん]

ご参考までに

向き別中古騰落率の分析結果

https://www.sumai-surfin.com/price/media201101.php


ここでいろいろ質問する前に、「住まいサーフィン」等で勉強してくださいよ。
ここには、不動産の素人向けに様々な有益情報が掲載されています。
ただし、これらの情報も人が作成したものですから、場合によって特定人の主観が入ってくることも否めません。
ですから、最後は、ご自身で集めた情報を選別して、総合的に各物件を判断すべきかと思います。

https://www.sumai-surfin.com/

失礼しました。

[64: 匿名さん]

今時、住まいサーフィンで勉強と言ってる時点でお察しですね。
よっぽどのマンション検討初心者か、サイトの宣伝でしょう。

[66: 匿名さん]

住まいサーフィン、いいと思いますよ。
その情報にプラスして、近隣の中古の価格から、新築価格を逆算すると、相場の確認ができます。
アトラスは妥当な価格のように感じます。

向きについてですが、物件の価格は、所有する土地代と建物代ですから、基本はそう代わらないはず。。。
ただ、リセールとか賃貸にする場合に、きいてくるでしょうから、選べるなら日が当たる方がいいと思います。

[67: 匿名さん]

あまり自分は日中家にいることがないので、
日当たりはあまり考えなくていいかな～とは思っているのですが、
仮にリセールしたり賃貸する場合を思うと、有利な方が良いのかな、とも思います。
難しいところですよね。
向きが日照に乏しいと、その分価格もリーズナブルになりますし。

[68: ビギナーさん]

>>67
自分も日中不在が普通の生活です。
それで日当たりを気にしない探し方をしていたんですけど、ある日の休日昼間、とある物件内ＭＲを見た際に考え直しました。
「自分はいいけどこの時間帯に家族は暗めの部屋で過ごすんだよなー」と。

それからは日中の日当たりを重視して探しています。
ここはボチボチ悪くないんじゃないですか。

[69: 匿名さん]

日当りを気にすると都内のマンションは、探すの大変ですよね。
日当りより、部屋の明るさが確保できるかにポイントに置いてます。
バルコニーで洗濯物を多く干すって方は、日当りが気になりますが
さて、どうなんでしょうか。

[70: 匿名さん]

こちらは目の前の通りも道幅がありますし、
日当たり自体も悪くないと私も思いますよ。

バルコニーも特に狭いという訳ではなく、標準的な広さですので
家族分の洗濯物なら干せそうな感じはしますしね。