大阪市内の一等地・立地・駅力の定義の変化について語ろう！

[匿名さん]

大阪市内の一等地と言えば、少し前までは、地下鉄御堂筋線の梅田～淀屋橋～心斎橋～なんばでした。

しかし、大阪駅周辺の一極集中で、北浜を始め今までの一等地の価値が落ちています。

これからの大阪市で駅力が高い地域はどこになるのか？

[252: 匿名さん]

マジレスすると

水害の発生は地方が圧倒的に多い。それにきょうび地方都市でもアスファルトに覆われてないとこ無いやろ。

それに実際に氾濫してるのは田舎の河川がほとんど。

ただ都会は人口が多いのでちょっとした大雨が交通機関に影響して通勤の足なんかに支障をきたすので
報道で大きく取り上げられるだけのこと。

都心の局地的な豪雨に対するキャパシティが不足して対策が遅れているのは事実だが、それと水害の実態
とは別の話。

[255: 匿名さん]

大阪の住宅事情には絶対の法則があって、

　　「金持ちは郊外一戸建てに住む。貧乏人は市内中心部に住む」

大阪は郊外の方が平均年収がはるかに高く、富裕層が多いのに対して、
中心部は低所得者〜中流世帯ばかり
マンションの場合は住人はかなり無理して買ってる人がほとんどで、金持ちは投資の一貫

[258: 匿名さん]

>255 何年前の話なんや（笑）

[260: 匿名さん]

＞255
絶対の法則とか書くからダメなんですよ、、
大阪市内で閑静な住宅街+庭付き1戸建て（50坪程度）　今なら1.5～2億ほどで購入できるが
バブルのころは10億出しても無理。
当時は例えば予算3億あっても庭付き1戸建て希望の人はみんな郊外に行かざるおえない
最近は地価も下がり、メリットも多く、マンション+1戸建てともに都心回帰が進んでいる

[261: 匿名さん]

大阪の郊外に詳しくなくて…。質問なんですが。
市内マンションの建設も多い反面、豊中とか千里(北摂？)の
戸建ではなく、マンションの新築・検討板も目立つように思います。
260さんの言われる都心回帰は、今後も進むと思われますか？

[263: 匿名さん]

都心と地方の格差、富裕と貧困の格差、老人と若者の格差などから都心回帰は、益々進むだろう

[264: 匿名さん]

>261
子育て環境考えてのことでしょうね
大阪市内がひどいかはねー

千里中央なんて梅田のタワマンと平米単価かわらんもんな

[265: 匿名さん]

スーモとかだと半分くらいが市内の物件だったりする
いくら都心回帰といっても大阪市にそこまでの需要があるとは思えない
東京とは一緒に出来ないよ
町の規模が違いすぎるし残念ながら大阪市内には住宅環境が良いと呼べる街は殆どない
明らかに供給過剰だと思う
消費税増税後はかなりの売れ残り物件の叩き売りがあると見てる

[266: 匿名]

不思議なことに需要は高いようです。

[267: 匿名さん]

大阪育ちの俺が探してるのは、北区、福島区のみ。
嫁さんは、西宮市、芦屋市、豊中市、箕面市を希望。
価格は4200万円～5500万円。

子供が1人だけど嫁さんは2人目も希望。
1人で打ち止めなら6500万円まで。

戸建で土地40坪以上、延床140㎡以上だと、
阪急桜井とかで徒歩20分とか、
西宮名塩方面、宝塚になる。

厳しいよな。

[268: 匿名さん]

西宮、芦屋、豊中、箕面て・・・・典型的な鉄板コースやね。
当該市民ですけど、４０坪以上希望と云うのは有り難い話です。
私の周辺では、超一流の社宅は容積率一杯の分譲マンションに、
１００－１５０坪のお屋敷は３－４分割の戸建に変貌しています。
流石に、一億以上出せる人は少なく、土地が出れば（素人が手を出せない高額物件を）
プロが買い取って、そののち小売をする状態ですね。

住めば都。法外な値段で他所から買いに来る事はないと考えます。
梅田、福島、のマンションなんて憧れますわ（そちらも沸いてるようですが）

[269: 匿名さん]

川西市民だけど川西は60坪が標準だよ
2500-3000万円で建物つき
10年で40%資産価値が下がるけどね
駅からは遠いからバス15分とか
三田なんかは意外と高いな

[270: 匿名さん]

だから市内のタワマン団地なんてやめとけって
郊外で探して通勤しろ
大阪は子育てするには劣悪な環境や

[271: 匿名さん]

＞270
多分大阪の事をあまり知らない方ですね。
私は子育てを1番に考えて市内天王寺区にしました。
市内旧東区⇒奈良学園前⇒千中⇒京都⇒天王寺区
どこも住めば都ですが現在とても満足してますよ。
都心回帰おススメです。

[273: 匿名さん]

千里中央や帝塚山なら最高やな
京都は ブ ラ ク 地区があちこちにあるからな

[274: 匿名さん]

各阪神間物件スレで京都御所周辺は最高や、阪神間なんてカスや、京都は最高やと

言い廻っていたアホがいたげどな。

京都の土地鑑はないが、愛燐地区と帝塚山の関係の様に、御所周辺もどうなんかな？と思うわ。

[275: 匿名さん]

帝塚山とかもう終わってるだろ・・・
ファミリーマンションなら今は大阪城公園の西側か中之島公園周辺の物件がいいよ。
（中之島じゃなくて中之島公園ね）
価格もリーマンで落ちるところまで落ちた。

都心で梅田からも離れてなくて、市内では珍しく水と緑がある。
ほんの5・6年前はともにホームレス天国だったけど、完全に浄化されて激変した。
しかも行政が金かけて毎年綺麗にしてる。

[276: 匿名さん]

大阪城公園の西側なんてあかんやろw
法円坂、天満橋、谷６なんて

[277: 匿名さん]

法円坂や谷六なんて問題外ですが、天満橋はありでしょう。

[278: 匿名さん]

大阪は緑少ないよ。残念だけど文化の違い？

夫婦善哉をみて思ったけど、
大阪の特色は商売人の町でＢ級グルメに水の都じゃないかな？
お洒落に気取るのは無理がある。花より実なんだろ。

大阪の商売人もＢ級グルメ屋ももっと頑張れ。

昔から水の都と言われてるので、行政も少しは力を入れて中之島は良くなったね。
でも道頓堀川にプールってどうなんかな？
大阪らしいといえばそれまでだけど、、

[279: 匿名さん]

＞＞276、277さん
大阪女学院や城星学園のある玉造2丁目～上町1丁目近辺に行ってみてください。
価値観が変わると思います。
大阪城まで徒歩5～10分圏で市内でも夕陽丘地区（真法院町他）に匹敵する住居地域ですよ。

[280: 匿名さん]

>>279

該当地区に住んでいます。
市内の割に緑もあり、利便性も良いです。

大阪城公園周辺でしたら、この地域が一番ではないでしょうか。

[281: 匿名さん]

アスファルトで舗装された梅田をはじめ、都心部は基本、５０mm／ｈｒが排水の限界だからね。

この間の雨や、１００mm／ｈｒだと冠水確実なのが北区・福島区・西区・都島区・・・

此花区・西淀川区・港区・住之江区はもはや言うまでも無い。

[283: 匿名さん]

玉造から大阪城まで10分ってどんだけダッシュしてんねんw

[284: 匿名さん]

誰も玉造駅の話はしてないだろ(笑)

[285: 匿名さん]

環状線の駅はどこも汚い印象が消えませんね…

森ノ宮駅も大阪城公園最寄りならもう少し小綺麗にしてほしい。

[286: 匿名さん]

森ノ宮駅前は、同 和 対 策 団 地のでかいのがあるな。

そもそも、京橋駅の周りなんて汚いし。

大阪ビジネスパークの一角だけバブル期に建てた
高層オフィスビルがあるだけやし。

[288: 匿名さん]

ハルカスもなんだかねぇ

[289: 匿名さん]

北区でも大淀や中津は住民層が腐ってるから
旧北区と、範囲は狭いけど本町通より北の中央区
個人的には天王寺区の五条周辺はなりすまり民族ばかりだから嫌だわ

[291: 匿名さん]

東京オリンピックが来ない方が、大阪経済にとっては良い。
が、個人的にはオリンピック来て欲しい。
なんだかなぁ〜。

[292: 匿名さん]

オリンピックなんてやったらチュン、チョンがビザなしで入国し放題やんけ

[293: 匿名さん]

住みやすさは別として
転売価格の維持率が高いのは
梅田徒歩10分圏内だけだよな

[294: 匿名さん]

梅田徒歩10分と言っても梅田は広大ですから梅田のどこから10分か定義するのは困難ですよ。
駅と言っても西梅田駅と阪急梅田駅では10分以上離れていますし。

[295: 匿名さん]

不動産の話と云うのはいくらでも例外がある物なので、あまり細かい事をいってもなー。
高級住宅地といっても、なかにはミニ住宅もあろしミニ住宅街でもなかには豪邸もある。
まあ、イメージで語るもんだよ。

[296: 匿名]

梅田でもあかんもんはあかんし。不動産はおもろいで。

[297: 匿名さん]

大阪は賃貸きついよ。
客は値切りMAX状態だし、オーナーは早く客付けしろだし･･･。
コアになる企業がないっつーの。オーナーも変なのが多いわ。

[298: 匿名さん]

値切りMAX！
大阪のいいところ。

[299: 匿名さん]

2020頃には今以上に東京においていかれるね。
大阪市民としては複雑だな。

[300: 匿名さん]

東京どころか横浜にも抜かれて久しいけどね。
さっさと上京しろよ。

[301: 匿名さん]

優秀な人材しか上京できません！

[302: 匿名さん]

2週間前の水害といい、今回といい、
何十年に一度がこんなにしょっちゅうきたら
川沿いとか、地下街はあかんかもしれんな

津波は100年に1回でも
爆弾低気圧や台風は毎年きてるしな

梅田地下街、淀川沿い、災害メールをきてた住吉や住之江とかもあかんかも

[303: ご近所さん]

大阪は完全に需給バランスが崩れてますので投資には不向きかな

[304: 匿名さん]

関西圏だけを見ても
京都や神戸と比べて
大阪だけガタガタって感じなんだけど
本当に大阪市と大阪府の2重行政が問題だったの？

[305: 匿名さん]

京都は都心部が土地がないのと、
高さ制限で普通のマンションが梅田のタワーマンション並の
坪単価で高止まりしてるよな
中古市場はボロボロだけど。

神戸は大阪に住みたくない層の需要が高いけど
新築の供給戸数が少ないからな。

大阪はばんばん建てすぎなんだよ。
今はアベノミクスで消化できてるけど
バブルがはじけたら中古市場は悲惨になるんじゃないかな。

[306: 匿名]

大阪はコンパクトで便利です。

[307: 匿名さん]

まず根本的な問題から解決しましょ。

【大阪】児童虐待が上半期で２割増 、過去最悪に
共同通信社 2013年9月13日(金) 配信
大阪府警少年課は１２日、今年１～６月に府警が認知した１８歳未満への児童虐待の件数が９４０件に上り、前年同期比で２１・０％増えたと発表した。児童相談所に通告した被害児童も１３６３人と１３・０％増え、いずれも上半期として過去最悪だった昨年を上回った。
少年課は「依然として厳しい情勢だ。虐待かどうか疑わしいケースでも積極的に通報してほしい」としている。

[308: 匿名さん]

今年の7月1日の地価のニュースやってますねー

兵庫県、京都府もマイナスでしし、和歌山なんて1年で4%も下落とはね

大阪府は大阪市と吹田市だけ値上がりでしたね

西宮市や芦屋市や高槻市や箕面市なんかですらマイナスなんやね

特に堺市とか南部はやばいね

なんだかんだいって大阪市内都心部だけ上がってるな

[310: 匿名さん]

その基準なら中央区最高になってしまう。

[314: 物件比較中さん]

需給が全て

[315: 物件比較中さん]

地価発表とかは大まかに見る分にはいいが
マンションは個別だから意味ない
神戸も京都も広い
けど値下がりしないのは
三宮から東灘の利便性のある一部地域
京都も中京区の一部
大阪？あまりまくってますよね？

[316: 匿名さん]

314さんと同じ
大阪市内には中古マンション、土地、共に売出しを待ってる地域や物件は
かなりあります。そういう所は表には出てきません。
私の場合も土地購入のため「こういう土地が出たらお願いいたします」と
不動産屋20件以上まわり3年以上かかりました。
時間と足を使わないと納得いく良い物件には出会わないと思います。

[318: ご近所さん]

関西屈指の高級住宅地といえば、芦屋、苦楽園など…。
しかし、住宅地の最高価格は１１年連続で
「大阪市天王寺区真法院町（しんぽういんちょう）」が
第１位（関西地区）に輝いている。

国交省の担当者は「高級住宅街であるイメージと地価は
直結しないかもしれないが、
仮に同じ条件のマンションが建てば、
六麓荘より真法院のほうが高額だといえるかもしれない」
と話している。

■芦屋よりも地価が高い「真法院町」ってどんなとこ？
１１年連続で住宅地最高価格のナゾ
http://sankei.jp.msn.com/west/west_economy/news/120408/wec120408120000...

http://小学校受験.com/entry5.html

[320: 匿名さん]

固定資産税は市税管轄で、国税の税務署がそんなんゆーわけないし。恥ずかし

[321: 匿名さん]

茶化すことで自らを慰めることしかできん、
哀れなヤツだな。苦笑

[323: 匿名さん]

真法院が地下最高はうんざりするほど有名すぎる話だけどそれはあくまで地目が住宅地の話。
大阪市内の住居は商業地の方が圧倒的に多いしそれからすると芦屋も苦楽園も真法院も目くそ鼻くその地価。

あくまでも地価の話であって当然住環境の話ではないけどね。

[325: 匿名さん]

真法院町が11年連続なのは有名だがその前まではずっと北山町だった。
もともとは上本町に近い五条校区が人気あり地価も高かったがバブルの頃から
上本町近辺は商業ビル、マンション、狭小建売と乱開発がすすみ現在では
人気があるもののパットしない街並みになってきている。

閑静な邸宅街と限定すると、現在では真法院町、北山町、松ヶ鼻町、
上之宮町の一部くらいしか残っていない。

小宮町はほぼマンションのみで上汐、上本町、石ケ辻町は上町台地の
一番の高台で1等地ではあるが住宅としては今後マンション主流となる。

又マンション地区の筆ヶ崎町、烏ヶ辻町の間にある堂ヶ芝、細工谷は
道が狭く、現在も古い戸建が多く残っており地価も若干安いため今後開発の余地が残されてる
地域だと思う。

[326: 匿名さん]

真法院町の前は、
上本町８丁目の一部が３年程一位の時代があったな。。。
野村不動産の物件が建った頃だ。

[327: 匿名さん]

松ヶ鼻町と言えば、
映画ブラックレインのロケにも使用された、
大屋敷が有名ですね！

[328: 匿名さん]

積水ハウスが目をつけるエリアに間違いはない！

[329: 匿名さん]

>328

積水のどこのプロジェクト？

グランドメゾン伊丹池尻は完売までに5年、
グランドメゾン西九条も4年くらいみたいよ

しかも伊丹池尻のスレ見たら1000万円くらい値引きしてた
みたいだし

[330: 匿名さん]

マンション選びの優先順位は人それぞれだと思いますが、
どこのデベかというのは、かなり大事です。
一般的には、野村、三井、三菱、住友、電鉄系、積水、関電等が有名ですね。
デベは親会社等の母体が絶対倒産しない所が安心です。
ただ上にあげたデベの物件でも当たり外れはありますね。

[333: 入居予定さん]

デベが倒産したら、瑕疵責任を請求できなくなります。

[334: 匿名さん]

330です
倒産云々は書き方ミスです。

歴史のあるデベは今までの経験と実績により
建築仕様においても独自の社内規定をもち、細部に至るまで品質を重視する
事が多いです。
デベ、設計事務所、ゼネコンのトライアングルで適度に緊張感を持ちながら
真摯に良い建物を建てている確率が断然高いという事です。

2流デベの中には売れればｏｋ、安けりゃｏｋ、瑕疵にならなければｏｋと
品質を割り切ってる所が多いかな、、、
残念ながら販売担当者や購入者では理解できない専門的な部分も多いですね。

大きな買い物ですので、家の場合は売主の実績と信用はかなり大事だと言いたかっただけです。
10年以内に売るつもりの方や賃貸に回す人は関係ないかな？

[335: 匿名さん]

将来、売却をする時にはデベロッパー、更にはブランドが重視されるでしょうね。
プラウド、パークホームズ、ジオ、関西では弱いですがブリリアとか。。
住んでみる満足感とは異なりますが、ブランドから想起される品質、安心感は、中古では割と重要ではないかと。

[337: 匿名さん]

駅近とブランドが揃えばよし

[338: 匿名さん]

プレサンス、エステム、エスリード、サンメゾン、グランアッシュ
とかの新興デベロッパーはどうですか？
みんな上場してますけど。

[340: 匿名さん]

なんの事件？

[342: 匿名さん]

＞＞329

グランドメゾンシリーズの中央区、天王寺区の物件。
天王寺堂ヶ芝ハウスは少し厳しいみたいです。。。

[343: 匿名さん]

＞338さん
新興デベを全否定するつもりはないですが、私なら自宅として購入する事はないです。
リスクを承知で多少の事は目をつぶる覚悟があれば問題ないと思いますよ。
中には本当にお買い得物件もあると思いますし

[344: マンション投資家さん]

大阪市内で、高級住宅街というと帝塚山や真法院町とか言う奴がいるけど、何もわかっていない。
そこいらは不便で、高齢化が進んでいる地域。
それらを超える大阪市の超高級住宅街は実は中央区の森ノ宮中央です。
駅まで近いし、大阪城公園の南側。知られざる高値で不動産取引されています。

[345: 匿名さん]

＞344
玉造2丁目と森ノ宮中央の一部には確かに良いところもあるが
商業地としての色合いが強い地域。
又、中央大通りの交通量と排ガスが問題だな。

[346: 匿名さん]

ちなみに高級住宅街レベルで言えば・・・
森ノ宮中央＞＞玉造２

[347: 匿名さん]

ブランズも評価されていいブランドでは？
どうして叩かれるんですか？

[348: 匿名さん]

地元民、必死だなww

[349: 匿名さん]

ブランズ購入者です。
ブランド力は感じられません。
ただし東京のデベの中でも比較的好立地で土地を入手しているかと思います。

[350: 匿名]

大阪の街そのものが新喜劇やで

たばこ捨てたらマンホールから火が噴いた
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140521-00000000-mai-soci

臭い物に蓋
http://www.fixmystreet.jp/reports/879

[351: 大阪民さん]

梅田の北は近いんだけど中○、○崎はﾁｮｯﾄ･･･
10分と近いけど廃れっぷりが気になる。川沿いは不法投棄も多い。
なぜか家庭菜園がある。