パークリュクス東麻布mono

[マンコミュファンさん]

http://www.31sumai.com/mfr/C9920/

＜全体概要＞
所在地：東京都港区東麻布1-10-7
交通：都営大江戸線赤羽橋駅徒歩4分
総戸数：78戸
間取り：1K～2LDK、23.31～57.45m2
入居：2014年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：村本建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【東京タワー・芝公園界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.10】
https://www.sumu-log.com/archives/7559/

[21: 通りすがり]

　キャピタルゲインを前提としない限り、インカムゲインだけでは、絶望的な利回りというより、わざわざ赤字を作るためだけのワンルーム投資になりますね。

　ワンルーム投資で(恐らく本物件も提携融資はあるのでしょうが)よく見られる、自己資金10パーセント程度その他金融機関融資を利用しての賃貸だと、管理業者への管理費・固定資産税等々考えれば、最低でも頭金を5割以上入れなければ、インカムケイン目的としては、赤字を作るためのマンションと思えるのですが、いかがでしょうか。
　仮に3000万前後のワンルームマンションを2700万借り入れて、この地区特有、というより日本最高レベルのワンルーム家賃である14万前後の家賃を得たとしても、着実に赤字が増えるだけでしょう。
　最低でも半分の自己資金があって、その1500万の利用があって、ようやく、投資と言うレベルになりますね。素直にその1500万Jリート買っておいたほうが、年10パーセント程度のインカムゲインと、今の不動産相場なら年10パーセントのキャピタルゲインが期待できるような。

　一方で、キャピタルゲインがワンルームマンションで可能か???ですが、通常のワンルームマンションの売買は、海千山千のハイエナ同士の取引となる(なぜならワンルームマンションの転売は売り手が往生しかけていることを見抜かれてる、ギブアップだからこそワンルームマンションは転売される、したかって一刻も早く売りたいことが一目瞭然、実需のファミリータイプと決定的に異なる点!!となれば、それを買ってあげようとする海千山千のハイエナ達が、値切りに値切らない訳がない!!)
　当然投資用ワンルームのマンションの転売価格は、よくて、購入価格の4割引き程度からではないでしょうか。ここを、実需目的もあるかもしれない三井のワンルームというブランド力が凌駕できれば話は別ですが。

　通常は、山のようにワンルームマンションの勧誘があるなか、ほとんどの人が損をする、任意売却に至る人すら少なくない、まして、このような極端に高いワンルームマンションを投資目的で買う、というのは狂気の沙汰以外の何者でもないのでは。

[22: マンション投資家さん]

通りすがりさんのいうJ-REITのほうが論はわかります。ただ、インカムで10%なんてのは書き間違いでしょう、
そんな銘柄はありませんから。税引き前で4%ってところでしょう。キャピタルだって、賃料水準が上がらないと
10%いくかどうかもわかりませんし。

とにかく、ここの物件（公園側）は確かに高い。固定資産税も高いし、管理費もけっして安くない。
しかもキッチン側の天井低い。投資用で欲しいけど、迷った挙句にやめました。

[23: 匿名さん]

すごいですね。ここのお値段。
私もファミリーですので、全く検討外ですが、興味本位でのぞいてみました。
場所が場所だけに、１Ｋでもすごい価格です。
私的には、せっかくこのお値段だすのだったら、せめて洗面所とトイレは別が良かったと思うのですが、こちらを購入される方はあまり気にしないのでしょうか？

[24: 匿名さん]

もしかしてここは駐車場台数がゼロなのですか？
現在車を所有しておらず、将来的にも車を持つ事ができなくてもカーシェアがあればと思いましたが、
共有施設のカーシェアはたった1台のようですね。
使いたい時に確実に使えるよう、カーシェアの予約方法や料金システムの詳細が知りたいです。

[26: 匿名さん]

1期が終わったみたいですが、蓋を開けたら意外に高倍率の部屋も多かったようですね。5倍とか7倍とか。いろんな意見がありますが、これからのプロジェクト物件を買う人より、2013年内までに買った人のほうがよっぽど賢いですよ。不動産はタイミングがすべてです。

[27: 匿名]

ロケーションがいいですね。買い物も便利ですし。東京タワーが望めてうらやましいです。やじ馬で見に来た口ですが外観もおしゃれですね。カーシェアリングも活動の幅が広がりますね

[28: サラリーマンさん]

東麻布がこの値段で売れるところまで市況が回復しているとなると、
もうサラリーマンが麻布とつくところは買えませんね。
もう少し待ってみるか、よそを探すかですな。

[29: 匿名さん]

もう麻布アドレスは無理なんだろうね。
オリンピックが終わるまで駄目なのかな。。。

[30: 2004,2011購入組]

三流施工のワンルームマンションがこの値段ね～
馬鹿馬鹿しい

ホントにタイミングが全て
良い時期に買えてよかった。

[31: 匿名さん]

>>24
"駐車場3台のうち1台は身障者用、1台はカーシェアリング用"

このままに従うと住人の自家用車を停められるスペースは1台分だけ、ですね、汗。
これなら無くても良かったんじゃないのかなと思ってしまいますが設けるスペースが1台分だけでもあったから、ということなのでしょう。

ちなみに駐輪場は地下。このレイアウトを見るに敷地的余裕は元から厳しいのだなとわかります。
赤羽橋4分の立地ですからね、利便性と引き換えといったところでしょうか。

[32: 匿名さん]

1台は身障者用、1台はカーシェアリング用、
で、もう1台は住人用ですか・・・。
78戸あって抽選か何かで決めるのでしょうか？
それなら、カーシェアリング用で2台
確保された方が住人としても使いやすそうですよね。

[33: 匿名さん]

バブル再燃ですね笑。東麻布で＠４００を軽く超えてます

[34: 匿名さん]

公式サイトにカーシェアのシステムが紹介されていますね。
カレコ・エーシェアリングクラブと提携で車種はアウディ A3 sport backを採用。
利用するには月会費2980円が必要で、その他に時間料金10分230円(利用は30分から)が必要となるようです。
長時間のパック料金もあるので、まとまった時間利用したい場合はお得かもしれません。

[35: 物件比較中さん]

最終期で残り７戸ですか。
この値段でもほとんど売れたんですね。
市況の変化がはやい。

[36: 物件比較中さん]

完売直前の感じですが残り２戸がなかなか売れませんな。

[37: 匿名さん]

>36

この物件の中で比べて条件的に何か劣るのかもしれないですね。
価格が問題ないなら誰かしらマッチしてもおかしくはないですが。

ちなみにどこが残ってるんですか?
間取りは載ってますが階がわからず。
あと1ｋですから対象者も限られますね。

[38: 匿名さん]

No.34さん　アウディ A3スポーツバックですか。
燃費も悪くはないですし走りもスポーティさと快適性がよくバランスされていて
乗り心地がいいんですよね。それにトランク容量も広いので買い物など
便利だと思います。ただ駐車場が確保されていて万が一の時など
出来ればいいですが駐車場がない状態だと多くの人が利用すると
思うので借りたいときに借りられない事が予想されます。

[39: 物件比較中さん]

>37

わかりません。
１Kは対象外なのと１LDKはあまりにも割高だったので見送りました。

桜田通の向かい側にも住友が解体工事やっていた土地が去年から空い
ているのですが、何ができるのでしょうか？
オフィスビルかもしれませんが、もしマンションなら興味あります。
三井以上に高いかもですが。

[40: 匿名さん]

＞＞３２さん
駐車場は借りられない前提で考えた方がよさそうですね。周辺の駐車場の相場を調べてみたら、
３万３千円位の様です。この駐車場代を考えると、週末にしか車は乗らないので手放しても
いいのかなと考えたりもしています。今はどこでも気軽にカーシェアを利用できますからね。
ここからだと六本木までも歩いても２０分ちょっとで行かれる距離なんですね。

[41: 匿名さん]

３万３千円ですかー。
駅から遠いとかなら車がないと不便なので月極駐車場
を確保したい所ですが駅に近くて通勤にも便利ですし物件近くにも
スーパーがありますからね。それに天気の良い日などは自転車など利用すれば
問題ないので車の維持費を考えると手放してカーシェアリングなど利用した方が
いいかもしれませんね。

[42: 匿名さん]

資産運用型のマンションでもあるんですね。
人に貸すなら自分で賃貸はしたくないですね。
借主とトラブルなどが嫌ですから。
借上げ制度などがあるなら、それで考えてみたいです。
貯金しても金利はないみたいなものですし、これからは資産運用も必要ですね。

[43: 匿名さん]

1kって需要あるんですかね。コンパクトも受けるのかしら。1人暮らしでももう少しゆったりした間取りを選ばれるかなと思ったりもしますが　賃貸ならばいいのかもしれません。賃貸のサポートも行き届いているので資産運用にはいいですね。

[44: 匿名さん]

月々の管理費ですが、異常に高くないですか

[45: 匿名さん]

いくら？

[46: サラリーマンさん]

最終１邸になったようです。

[47: 匿名さん]

管理費が高いのかどうかは分からないけど、管理費が月額13500円、修繕積立金が月額3530円で、
これが３LDKとかなら、20000円まではいかないから、まだ良いかなとは思うけど、１Kだと確かに割高感がありますね。
場所が場所なだけに高くなるのかな。

[48: 匿名さん]

通常管理費はm2あたりで計算しますから580円/m2ぐらい
これはクソ高でしょう、暴利といえます

＞場所が場所なだけに高くなるのかな。
それは考えにくいです
近隣サンウッド三田は250円/m2くらい、管理会社は同じですね。

[49: いつか買いたいさん]

完売したみたいですね。

[50: 買いたいけど買えない人]

東京タワー至近距離で眺望はかなり素敵で
あの位置だったら屋上テラスからの眺望は絶景でしょうね。
住みたいなー。

[51: 買い換え検討中]

仲介でワンルームが4,000万円で出てますね。
確かに芝公園の眺望はすばらしいが、東麻布で坪500万以上とは・・・・
http://www.rehouse.co.jp/toshin/bkdetail/FK7R5A03/

[52: ご近所さん]

ここのマンションはとうふやうかいの目の前で
東京タワー、芝公園至近でいつも犬の散歩で通りますが
落ち着いた高級マンションの印象を受けます。
ワンルームで4000万超には驚きましたが、まだ築数ヶ月で
場所が場所なだけにすぐ決まるでしょうね。

[53: 匿名さん]

きたきた！中古もあげてるな。賃貸相場も。5年後に売り抜くのが、正解かな

[54: 周辺住民さん]

51のリンク先のページが無くなってますね。
4000万円で売れたのでしょうか？

[55: 購入検討中さん]

10階4080万円、売れたそうです。
現在は5階が売りに出ているようです。

[56: 周辺住民さん]

これですね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0000740891/?sc...
これも坪500万超え。すごいですね。
近隣住民としては値上りは良いことなのですが、オーナチェンジで利回り3%台で売れるのかな。

[57: 購入検討中さん]

オーナーチェンジで利回り3％台はキツイですね…。

[58: 周辺住民さん]

No.55の10階1Kで4080万円は確か空室だったので
居住用かセカンドハウスとして購入されたんでしょうかね。。。
それにしてもすごい金額ですね。どんな方が購入したんでしょう。
お部屋からと屋上テラスからの眺めも凄いようですね。羨ましい。

[59: 買いたいけど買えない人]

5階、また売りに出ていますね。
眺望はどうなんでしょうか。

[60: 匿名さん]

>>59
これですかね？
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FZQR6A11/
東京タワーとは反対側のお部屋ですね…うーん。。。

[61: 匿名さん]

東京タワーが見えるっていい感じなんですけどね。
全体的にロケーションがいいところは人気があります。
住みやすい、ということも大きなポイントになるような気がしています。

[62: ご近所さん]

かなりこちらのマンションは男女とも、かなり
きちんとされた方々が入居されていますね。
安心できる環境ではないでしょうか。
男女とも品のある方達しか見たことがないですね。
出入りする方々を見ていて感じました。
それなりの収入のある方々のようですね。

[63: 買い換え検討中]

東京タワー側で売りに出ることはあるのでしょうか。
桜田通り側で2部屋売りに出ていますが、やはり購入するなら価格が高くても東京タワー側で購入したい。

[64: 匿名さん]

某有名芸能人がご所有されており（セカンドハウスとして利用されているようですね）
マンション屋上ビューテラスで朝食ロケをされていましたが間違いなくこちらのマンションですね。
芸能人も目をつける高級分譲マンションです。

[65: 匿名さん]

管理費と修繕費を合わせて２万円くらいになるみたいですが、３LDKであればそこまでですよね。
マンションから東京タワーが見えると言うのは上層階の展望が良さそうなのでいいですね。

[66: 匿名さん]

>64
どなたでしょうね。
屋上ということは、最上階を購入されたんですね。

東麻布でセカンドハウス、羨ましい限りです。

[67: 匿名さん]

屋上ビューテラスは
居住者が自由に使用できるようです。
新築分譲時見学に行きましたが、屋外にソファセットと
テーブルセットが置いてありました。
実に優雅な雰囲気でした。

真正面に東京タワーがズドンとそびえ立っていた記憶があります。

夜は港区内で1番キレイに東京タワーのオレンジ光を
真近に感じることのできるマンションですね。

[68: 匿名さん]

賃貸は128000円。

http://www.property-bank.co.jp/rent/3952/

1Kでこの金額は普通ですか？　

芝公園の付近は暮らしやすそうですね。24時間セキュリティで女性の1人暮らしでも安心できそうです。

[69: 匿名さん]

この物件を買いたいと思っていますが、中々実際にすめるお部屋は売りに出ないですね。
オーナーチェンジばかりです。

実際に住まわれている方は少ないマンションなのでしょうか？
以前見学したときに、
民泊禁止の張り紙や騒音の張り紙があったので買うのを躊躇したのですが
買っておけばよかったと思っています。

この物件はRCですが壁は乾式を使っています。
やはり乾式は防音力は弱いので、一般的なRCに比べ隣の部屋の音は聞こえるのでしょうか？

[70: 匿名]

昨年中古でタワー側を買いました。親族が1人で1Rですが暮らしてます。音が気になった事はないようです。
それにしても、100メートルも離れていない東京タワー、芝公園の緑地、増上寺の瓦屋根、その向こうの汐留のビル夜景、
眼前はほぼ180度の視界で壮大な空間が抜けていますので、都心では唯一無二のロケーションです。
価格も三千万円半ばでしたから、近時の住友のシティータワーなどと比べれば、今となっては破格でした。