パークリュクス東麻布mono

[マンコミュファンさん]

http://www.31sumai.com/mfr/C9920/

＜全体概要＞
所在地：東京都港区東麻布1-10-7
交通：都営大江戸線赤羽橋駅徒歩4分
総戸数：78戸
間取り：1K～2LDK、23.31～57.45m2
入居：2014年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：村本建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【東京タワー・芝公園界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.10】
https://www.sumu-log.com/archives/7559/

[1: 匿名さん]

どうも一番乗りみたいなので、記念カキコしてみます。
ホムペ見ても物件概要しか出来てないので、
とりあえず概要からこのマンションについて勝手に予想してみますね。

まずは計画地が何処か確認してみましょう。
所在地　東京都港区東麻布１丁目１０－７（地番）
となっていますので、東麻布１丁目１０番地のどこか、
グーグルマップで調べてみます。
この番地にはビルが5軒しか無いんですね。
いや、一番北側に名前が表示されない建物があるようですね。
ここが怪しいので、ストリートビューに切り替えてみます。
やっぱり、結構新しそうなオフィスビルの足元が鉄板で塞がれてますね。
ここが計画地のようです。
いくらでもテナントが付きそうな綺麗なビルなのに、
何で取り壊しになってしまったのでしょうか。
元のオーナーが手放した経緯とか、ちょっと曰く有りそうな感じ。

続いて、間取りは１K～２LDKとなっていますが、
monoのブランド名からしてワンルーム主体なのでしょうか。
23.31平米（24戸）は１Kの反転間取りが12フロアあって、
57.45平米（1戸）は上層階にニコイチの２LDKも有るって事ですか。
総戸数 78戸だから、12フロアに6戸/階で78戸か。
いやいや一部にニコイチが有るとしたら計算が合わない。
2〜9階が7戸/階で63戸、
10〜13階が両端2部屋をニコイチの5戸/階で15戸、
これなら78戸でOKみたいですね。

その住戸の配置ですが、
先ほどのグーグルマップに戻って現地の周辺をみると、
南側はすぐ隣にビルが建っているのでNG、
西側が桜田通りに面していて、北側と東側は狭い路地ですね。
1フロアに7戸を配置しようとすると、
使えない南面はエレベーターと階段にして、
西・東面に角住戸2戸ずつ、北面に中住戸3戸という形ですか。
東側の路地の向かいは東京タワーの敷地？のようなので、
高い建物は立たないのかも知れませんが、
北側の路地向かいは既に同じ位の高さのマンションが、、、
そちらは円柱を4つ割りにした形なので完全お見合いではないけれど、
これは中々厳しいものがありますね。
そういえばエレベーター2基ついてるんですね。
78戸だからその方が便利っちゃあ便利だろうけど、
もっと大きい部屋を増やして50戸位なら1基でもOKでは？

さて、ストリートビューで敷地の周囲をひと回りしてみると、
北側の向かいのマンションの丸い外壁が東側に開けていて、
これなら北向き住戸でも意外と圧迫感無いかもしれないですね。
それよりも、東京タワーが真下から見上げてるくらい超近い！！！
東側の路地向かいの敷地に将来も何も建たないのであれば、
タワー萌えな人には超々価値があるかも？です。

ていうか、
三井さん何でこの敷地でシングル向けマンションなのかしら？
最寄りが大江戸線の赤羽橋駅ってのがアクティブ派には微妙だし、
場所的にもかなり落ち着いてしまってるエリアですよね。
1フロア3〜4戸で50〜70平米のDINKS向けにした方が、
坪単価高く売れそうな気がするんだけどな。
それだと駐車場3台じゃ全然足りなくて機械式が必要になるのか。
そんな所からもシングル女性狙いなのかもです。

以上、全て想像だけで書いてますので、
実際どうなのかは詳細が発表されてのお楽しみです。
全然違ってたら削除してもらわないと恥ずかしいっすね。
長文失礼しました。

[2: 匿名さん]

お疲れさま

[3: 匿名さん]

東京タワーのすぐ目の前なのですね。
東京タワー好きにはたまらないマンションになりますね。
1K～2LDKなので、単身者やDINKS向けのマンションになるのでしょうけど、
資産運用目的で購入される方も多いのでしょうね。
賃貸が多くなったら嫌だなぁ。

[4: 匿名さん]

東京タワーが近いということは、
地盤は少なくともすごく良いという事なんですよね。

ここだとあまりファミリーに向くような感じはしないような…。
幼稚園とかあるんでしょうか？？
自分はまだ子供がいないので良くわからないのですけれど。
比較的静かな地域なので、
暮らす分には良いように感じます。

[5: 匿名さん]

＞4
港区立赤羽幼稚園がパッと浮かびました。

保育園でもいいですか？

・飯倉保育園
・芝公園保育園
・さわやか保育園麻布十番

とかが近めだったかな。
他にもたくさん目にしたのですが中には非認可も多かったです。

[6: 匿名さん]

現地を見に行きました、
東京タワー近すぎていい印象が有りません、
多分部屋からはタワーの足しか見えないでしょう、
更にタワーのサビやらペンキの剥れまで見える距離なので
一定の距離を置いた方が綺麗に全景がみえます、
灯台もと暗しの状態です、　　残念でした、
六本木から飯倉に向かって走ると目の前にタワーが綺麗に見えますが、
このマンションからは見え方が別物でした、
あと価格がとんでもない価格できっぱり諦めがつきました、
赤羽橋1分の物件にしておけば良かった、
monoは高いです

[7: 匿名さん]

価格がとんでもないんですか？
別な場所のmono物件を見に行こうかと思っていたのですが、止めときます。

[8: 買い換え検討中]

おいくらぐらいだったのでしょうか？
価格情報があれば是非。

[9: 匿名さん]

1k 25.16㎡で3.300万です
先日完売した赤羽橋1分のジ〇東麻布と比べて
坪単価で100万以上お高いです、
今売り出し中の三田のタワーマンションより高いかも、

[10: 買い換え検討中]

ひょえー
庶民的な感じの東麻布でも400万超えですか！
アベノミクスの影響でしょうか？

[11: 住まいに詳しい人]

新価格ですね。

[12: 買い換え検討中]

ホームページに価格帯でましたね。坪単価で360から450ぐらい。
いつの間にこんな価格になったんでしょうか？
２月にジ〇を値引きで買ってれば２割ぐらい値上りしてるかも････。

[13: 匿名さん]

三流施工のワンルームマンションがこの値段。。。
ありえんなぁ

誰買うの（笑）

[14: 匿名さん]

さすが東京タワー目の前のマンションですね。
ビューバスのある間取りがありますね。
6さんじゃないですが、近すぎて風呂から
タワーがどう見えるのか興味があったりします。

1K以外はドラム式洗濯乾燥機が標準装備なのですね。

[15: 匿名さん]

どうして洗濯機が標準装備なんでしょうね？
スペース的にその機種しか置けないとかそういうものなのでしょうか？
家電が好きなので、自分で本当は選べたらいいなぁと思うのですが…。
ただ備え付けの物だと、スペース的にもすっきりしていて
見た目にはいいですよね。

[17: ビギナーさん]

＞洗濯機

備え付けってことですよね？
どの住戸も同じ洗濯機を利用する環境ということですから故障時は管理を通して迅速に対応してもらえるなどのメリットはあるのかな？

好きな製品を選択購入できないという人によってはデメリットもあるわけですが、備え付けにしかない魅力をしっかり説明して貰えればと、いざＭＲへ参ろうと思います。

[19: 物件比較中さん]

極めて高いお値段のようですが、買う人いるのでしょうか？私は当然見送りを決めました。多分、ワンルームでは日本一高い坪単価なのでは？

[20: 匿名]

ファミリーだし検討外の場所ですが高いということで興味本位でのぞいてしまいました。お金があれば資産運用できるのですが。カーシェアリングできたり借りる人にとってはいろいろ便利そうですね

[21: 通りすがり]

　キャピタルゲインを前提としない限り、インカムゲインだけでは、絶望的な利回りというより、わざわざ赤字を作るためだけのワンルーム投資になりますね。

　ワンルーム投資で(恐らく本物件も提携融資はあるのでしょうが)よく見られる、自己資金10パーセント程度その他金融機関融資を利用しての賃貸だと、管理業者への管理費・固定資産税等々考えれば、最低でも頭金を5割以上入れなければ、インカムケイン目的としては、赤字を作るためのマンションと思えるのですが、いかがでしょうか。
　仮に3000万前後のワンルームマンションを2700万借り入れて、この地区特有、というより日本最高レベルのワンルーム家賃である14万前後の家賃を得たとしても、着実に赤字が増えるだけでしょう。
　最低でも半分の自己資金があって、その1500万の利用があって、ようやく、投資と言うレベルになりますね。素直にその1500万Jリート買っておいたほうが、年10パーセント程度のインカムゲインと、今の不動産相場なら年10パーセントのキャピタルゲインが期待できるような。

　一方で、キャピタルゲインがワンルームマンションで可能か???ですが、通常のワンルームマンションの売買は、海千山千のハイエナ同士の取引となる(なぜならワンルームマンションの転売は売り手が往生しかけていることを見抜かれてる、ギブアップだからこそワンルームマンションは転売される、したかって一刻も早く売りたいことが一目瞭然、実需のファミリータイプと決定的に異なる点!!となれば、それを買ってあげようとする海千山千のハイエナ達が、値切りに値切らない訳がない!!)
　当然投資用ワンルームのマンションの転売価格は、よくて、購入価格の4割引き程度からではないでしょうか。ここを、実需目的もあるかもしれない三井のワンルームというブランド力が凌駕できれば話は別ですが。

　通常は、山のようにワンルームマンションの勧誘があるなか、ほとんどの人が損をする、任意売却に至る人すら少なくない、まして、このような極端に高いワンルームマンションを投資目的で買う、というのは狂気の沙汰以外の何者でもないのでは。

[22: マンション投資家さん]

通りすがりさんのいうJ-REITのほうが論はわかります。ただ、インカムで10%なんてのは書き間違いでしょう、
そんな銘柄はありませんから。税引き前で4%ってところでしょう。キャピタルだって、賃料水準が上がらないと
10%いくかどうかもわかりませんし。

とにかく、ここの物件（公園側）は確かに高い。固定資産税も高いし、管理費もけっして安くない。
しかもキッチン側の天井低い。投資用で欲しいけど、迷った挙句にやめました。

[23: 匿名さん]

すごいですね。ここのお値段。
私もファミリーですので、全く検討外ですが、興味本位でのぞいてみました。
場所が場所だけに、１Ｋでもすごい価格です。
私的には、せっかくこのお値段だすのだったら、せめて洗面所とトイレは別が良かったと思うのですが、こちらを購入される方はあまり気にしないのでしょうか？

[24: 匿名さん]

もしかしてここは駐車場台数がゼロなのですか？
現在車を所有しておらず、将来的にも車を持つ事ができなくてもカーシェアがあればと思いましたが、
共有施設のカーシェアはたった1台のようですね。
使いたい時に確実に使えるよう、カーシェアの予約方法や料金システムの詳細が知りたいです。

[26: 匿名さん]

1期が終わったみたいですが、蓋を開けたら意外に高倍率の部屋も多かったようですね。5倍とか7倍とか。いろんな意見がありますが、これからのプロジェクト物件を買う人より、2013年内までに買った人のほうがよっぽど賢いですよ。不動産はタイミングがすべてです。

[27: 匿名]

ロケーションがいいですね。買い物も便利ですし。東京タワーが望めてうらやましいです。やじ馬で見に来た口ですが外観もおしゃれですね。カーシェアリングも活動の幅が広がりますね

[28: サラリーマンさん]

東麻布がこの値段で売れるところまで市況が回復しているとなると、
もうサラリーマンが麻布とつくところは買えませんね。
もう少し待ってみるか、よそを探すかですな。

[29: 匿名さん]

もう麻布アドレスは無理なんだろうね。
オリンピックが終わるまで駄目なのかな。。。

[30: 2004,2011購入組]

三流施工のワンルームマンションがこの値段ね～
馬鹿馬鹿しい

ホントにタイミングが全て
良い時期に買えてよかった。

[31: 匿名さん]

>>24
"駐車場3台のうち1台は身障者用、1台はカーシェアリング用"

このままに従うと住人の自家用車を停められるスペースは1台分だけ、ですね、汗。
これなら無くても良かったんじゃないのかなと思ってしまいますが設けるスペースが1台分だけでもあったから、ということなのでしょう。

ちなみに駐輪場は地下。このレイアウトを見るに敷地的余裕は元から厳しいのだなとわかります。
赤羽橋4分の立地ですからね、利便性と引き換えといったところでしょうか。

[32: 匿名さん]

1台は身障者用、1台はカーシェアリング用、
で、もう1台は住人用ですか・・・。
78戸あって抽選か何かで決めるのでしょうか？
それなら、カーシェアリング用で2台
確保された方が住人としても使いやすそうですよね。

[33: 匿名さん]

バブル再燃ですね笑。東麻布で＠４００を軽く超えてます

[34: 匿名さん]

公式サイトにカーシェアのシステムが紹介されていますね。
カレコ・エーシェアリングクラブと提携で車種はアウディ A3 sport backを採用。
利用するには月会費2980円が必要で、その他に時間料金10分230円(利用は30分から)が必要となるようです。
長時間のパック料金もあるので、まとまった時間利用したい場合はお得かもしれません。

[35: 物件比較中さん]

最終期で残り７戸ですか。
この値段でもほとんど売れたんですね。
市況の変化がはやい。

[36: 物件比較中さん]

完売直前の感じですが残り２戸がなかなか売れませんな。

[37: 匿名さん]

>36

この物件の中で比べて条件的に何か劣るのかもしれないですね。
価格が問題ないなら誰かしらマッチしてもおかしくはないですが。

ちなみにどこが残ってるんですか?
間取りは載ってますが階がわからず。
あと1ｋですから対象者も限られますね。

[38: 匿名さん]

No.34さん　アウディ A3スポーツバックですか。
燃費も悪くはないですし走りもスポーティさと快適性がよくバランスされていて
乗り心地がいいんですよね。それにトランク容量も広いので買い物など
便利だと思います。ただ駐車場が確保されていて万が一の時など
出来ればいいですが駐車場がない状態だと多くの人が利用すると
思うので借りたいときに借りられない事が予想されます。

[39: 物件比較中さん]

>37

わかりません。
１Kは対象外なのと１LDKはあまりにも割高だったので見送りました。

桜田通の向かい側にも住友が解体工事やっていた土地が去年から空い
ているのですが、何ができるのでしょうか？
オフィスビルかもしれませんが、もしマンションなら興味あります。
三井以上に高いかもですが。

[40: 匿名さん]

＞＞３２さん
駐車場は借りられない前提で考えた方がよさそうですね。周辺の駐車場の相場を調べてみたら、
３万３千円位の様です。この駐車場代を考えると、週末にしか車は乗らないので手放しても
いいのかなと考えたりもしています。今はどこでも気軽にカーシェアを利用できますからね。
ここからだと六本木までも歩いても２０分ちょっとで行かれる距離なんですね。

[41: 匿名さん]

３万３千円ですかー。
駅から遠いとかなら車がないと不便なので月極駐車場
を確保したい所ですが駅に近くて通勤にも便利ですし物件近くにも
スーパーがありますからね。それに天気の良い日などは自転車など利用すれば
問題ないので車の維持費を考えると手放してカーシェアリングなど利用した方が
いいかもしれませんね。

[42: 匿名さん]

資産運用型のマンションでもあるんですね。
人に貸すなら自分で賃貸はしたくないですね。
借主とトラブルなどが嫌ですから。
借上げ制度などがあるなら、それで考えてみたいです。
貯金しても金利はないみたいなものですし、これからは資産運用も必要ですね。

[43: 匿名さん]

1kって需要あるんですかね。コンパクトも受けるのかしら。1人暮らしでももう少しゆったりした間取りを選ばれるかなと思ったりもしますが　賃貸ならばいいのかもしれません。賃貸のサポートも行き届いているので資産運用にはいいですね。

[44: 匿名さん]

月々の管理費ですが、異常に高くないですか

[45: 匿名さん]

いくら？

[46: サラリーマンさん]

最終１邸になったようです。

[47: 匿名さん]

管理費が高いのかどうかは分からないけど、管理費が月額13500円、修繕積立金が月額3530円で、
これが３LDKとかなら、20000円まではいかないから、まだ良いかなとは思うけど、１Kだと確かに割高感がありますね。
場所が場所なだけに高くなるのかな。

[48: 匿名さん]

通常管理費はm2あたりで計算しますから580円/m2ぐらい
これはクソ高でしょう、暴利といえます

＞場所が場所なだけに高くなるのかな。
それは考えにくいです
近隣サンウッド三田は250円/m2くらい、管理会社は同じですね。

[49: いつか買いたいさん]

完売したみたいですね。

[50: 買いたいけど買えない人]

東京タワー至近距離で眺望はかなり素敵で
あの位置だったら屋上テラスからの眺望は絶景でしょうね。
住みたいなー。