パークリュクス東麻布mono

[マンコミュファンさん]

http://www.31sumai.com/mfr/C9920/

＜全体概要＞
所在地：東京都港区東麻布1-10-7
交通：都営大江戸線赤羽橋駅徒歩4分
総戸数：78戸
間取り：1K～2LDK、23.31～57.45m2
入居：2014年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：村本建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【東京タワー・芝公園界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.10】
https://www.sumu-log.com/archives/7559/

[1: 匿名さん]

どうも一番乗りみたいなので、記念カキコしてみます。
ホムペ見ても物件概要しか出来てないので、
とりあえず概要からこのマンションについて勝手に予想してみますね。

まずは計画地が何処か確認してみましょう。
所在地　東京都港区東麻布１丁目１０－７（地番）
となっていますので、東麻布１丁目１０番地のどこか、
グーグルマップで調べてみます。
この番地にはビルが5軒しか無いんですね。
いや、一番北側に名前が表示されない建物があるようですね。
ここが怪しいので、ストリートビューに切り替えてみます。
やっぱり、結構新しそうなオフィスビルの足元が鉄板で塞がれてますね。
ここが計画地のようです。
いくらでもテナントが付きそうな綺麗なビルなのに、
何で取り壊しになってしまったのでしょうか。
元のオーナーが手放した経緯とか、ちょっと曰く有りそうな感じ。

続いて、間取りは１K～２LDKとなっていますが、
monoのブランド名からしてワンルーム主体なのでしょうか。
23.31平米（24戸）は１Kの反転間取りが12フロアあって、
57.45平米（1戸）は上層階にニコイチの２LDKも有るって事ですか。
総戸数 78戸だから、12フロアに6戸/階で78戸か。
いやいや一部にニコイチが有るとしたら計算が合わない。
2〜9階が7戸/階で63戸、
10〜13階が両端2部屋をニコイチの5戸/階で15戸、
これなら78戸でOKみたいですね。

その住戸の配置ですが、
先ほどのグーグルマップに戻って現地の周辺をみると、
南側はすぐ隣にビルが建っているのでNG、
西側が桜田通りに面していて、北側と東側は狭い路地ですね。
1フロアに7戸を配置しようとすると、
使えない南面はエレベーターと階段にして、
西・東面に角住戸2戸ずつ、北面に中住戸3戸という形ですか。
東側の路地の向かいは東京タワーの敷地？のようなので、
高い建物は立たないのかも知れませんが、
北側の路地向かいは既に同じ位の高さのマンションが、、、
そちらは円柱を4つ割りにした形なので完全お見合いではないけれど、
これは中々厳しいものがありますね。
そういえばエレベーター2基ついてるんですね。
78戸だからその方が便利っちゃあ便利だろうけど、
もっと大きい部屋を増やして50戸位なら1基でもOKでは？

さて、ストリートビューで敷地の周囲をひと回りしてみると、
北側の向かいのマンションの丸い外壁が東側に開けていて、
これなら北向き住戸でも意外と圧迫感無いかもしれないですね。
それよりも、東京タワーが真下から見上げてるくらい超近い！！！
東側の路地向かいの敷地に将来も何も建たないのであれば、
タワー萌えな人には超々価値があるかも？です。

ていうか、
三井さん何でこの敷地でシングル向けマンションなのかしら？
最寄りが大江戸線の赤羽橋駅ってのがアクティブ派には微妙だし、
場所的にもかなり落ち着いてしまってるエリアですよね。
1フロア3〜4戸で50〜70平米のDINKS向けにした方が、
坪単価高く売れそうな気がするんだけどな。
それだと駐車場3台じゃ全然足りなくて機械式が必要になるのか。
そんな所からもシングル女性狙いなのかもです。

以上、全て想像だけで書いてますので、
実際どうなのかは詳細が発表されてのお楽しみです。
全然違ってたら削除してもらわないと恥ずかしいっすね。
長文失礼しました。

[2: 匿名さん]

お疲れさま

[3: 匿名さん]

東京タワーのすぐ目の前なのですね。
東京タワー好きにはたまらないマンションになりますね。
1K～2LDKなので、単身者やDINKS向けのマンションになるのでしょうけど、
資産運用目的で購入される方も多いのでしょうね。
賃貸が多くなったら嫌だなぁ。

[4: 匿名さん]

東京タワーが近いということは、
地盤は少なくともすごく良いという事なんですよね。

ここだとあまりファミリーに向くような感じはしないような…。
幼稚園とかあるんでしょうか？？
自分はまだ子供がいないので良くわからないのですけれど。
比較的静かな地域なので、
暮らす分には良いように感じます。

[5: 匿名さん]

＞4
港区立赤羽幼稚園がパッと浮かびました。

保育園でもいいですか？

・飯倉保育園
・芝公園保育園
・さわやか保育園麻布十番

とかが近めだったかな。
他にもたくさん目にしたのですが中には非認可も多かったです。

[6: 匿名さん]

現地を見に行きました、
東京タワー近すぎていい印象が有りません、
多分部屋からはタワーの足しか見えないでしょう、
更にタワーのサビやらペンキの剥れまで見える距離なので
一定の距離を置いた方が綺麗に全景がみえます、
灯台もと暗しの状態です、　　残念でした、
六本木から飯倉に向かって走ると目の前にタワーが綺麗に見えますが、
このマンションからは見え方が別物でした、
あと価格がとんでもない価格できっぱり諦めがつきました、
赤羽橋1分の物件にしておけば良かった、
monoは高いです

[7: 匿名さん]

価格がとんでもないんですか？
別な場所のmono物件を見に行こうかと思っていたのですが、止めときます。

[8: 買い換え検討中]

おいくらぐらいだったのでしょうか？
価格情報があれば是非。

[9: 匿名さん]

1k 25.16㎡で3.300万です
先日完売した赤羽橋1分のジ〇東麻布と比べて
坪単価で100万以上お高いです、
今売り出し中の三田のタワーマンションより高いかも、

[10: 買い換え検討中]

ひょえー
庶民的な感じの東麻布でも400万超えですか！
アベノミクスの影響でしょうか？

[11: 住まいに詳しい人]

新価格ですね。

[12: 買い換え検討中]

ホームページに価格帯でましたね。坪単価で360から450ぐらい。
いつの間にこんな価格になったんでしょうか？
２月にジ〇を値引きで買ってれば２割ぐらい値上りしてるかも････。

[13: 匿名さん]

三流施工のワンルームマンションがこの値段。。。
ありえんなぁ

誰買うの（笑）

[14: 匿名さん]

さすが東京タワー目の前のマンションですね。
ビューバスのある間取りがありますね。
6さんじゃないですが、近すぎて風呂から
タワーがどう見えるのか興味があったりします。

1K以外はドラム式洗濯乾燥機が標準装備なのですね。

[15: 匿名さん]

どうして洗濯機が標準装備なんでしょうね？
スペース的にその機種しか置けないとかそういうものなのでしょうか？
家電が好きなので、自分で本当は選べたらいいなぁと思うのですが…。
ただ備え付けの物だと、スペース的にもすっきりしていて
見た目にはいいですよね。

[17: ビギナーさん]

＞洗濯機

備え付けってことですよね？
どの住戸も同じ洗濯機を利用する環境ということですから故障時は管理を通して迅速に対応してもらえるなどのメリットはあるのかな？

好きな製品を選択購入できないという人によってはデメリットもあるわけですが、備え付けにしかない魅力をしっかり説明して貰えればと、いざＭＲへ参ろうと思います。

[19: 物件比較中さん]

極めて高いお値段のようですが、買う人いるのでしょうか？私は当然見送りを決めました。多分、ワンルームでは日本一高い坪単価なのでは？

[20: 匿名]

ファミリーだし検討外の場所ですが高いということで興味本位でのぞいてしまいました。お金があれば資産運用できるのですが。カーシェアリングできたり借りる人にとってはいろいろ便利そうですね

[21: 通りすがり]

　キャピタルゲインを前提としない限り、インカムゲインだけでは、絶望的な利回りというより、わざわざ赤字を作るためだけのワンルーム投資になりますね。

　ワンルーム投資で(恐らく本物件も提携融資はあるのでしょうが)よく見られる、自己資金10パーセント程度その他金融機関融資を利用しての賃貸だと、管理業者への管理費・固定資産税等々考えれば、最低でも頭金を5割以上入れなければ、インカムケイン目的としては、赤字を作るためのマンションと思えるのですが、いかがでしょうか。
　仮に3000万前後のワンルームマンションを2700万借り入れて、この地区特有、というより日本最高レベルのワンルーム家賃である14万前後の家賃を得たとしても、着実に赤字が増えるだけでしょう。
　最低でも半分の自己資金があって、その1500万の利用があって、ようやく、投資と言うレベルになりますね。素直にその1500万Jリート買っておいたほうが、年10パーセント程度のインカムゲインと、今の不動産相場なら年10パーセントのキャピタルゲインが期待できるような。

　一方で、キャピタルゲインがワンルームマンションで可能か???ですが、通常のワンルームマンションの売買は、海千山千のハイエナ同士の取引となる(なぜならワンルームマンションの転売は売り手が往生しかけていることを見抜かれてる、ギブアップだからこそワンルームマンションは転売される、したかって一刻も早く売りたいことが一目瞭然、実需のファミリータイプと決定的に異なる点!!となれば、それを買ってあげようとする海千山千のハイエナ達が、値切りに値切らない訳がない!!)
　当然投資用ワンルームのマンションの転売価格は、よくて、購入価格の4割引き程度からではないでしょうか。ここを、実需目的もあるかもしれない三井のワンルームというブランド力が凌駕できれば話は別ですが。

　通常は、山のようにワンルームマンションの勧誘があるなか、ほとんどの人が損をする、任意売却に至る人すら少なくない、まして、このような極端に高いワンルームマンションを投資目的で買う、というのは狂気の沙汰以外の何者でもないのでは。

[22: マンション投資家さん]

通りすがりさんのいうJ-REITのほうが論はわかります。ただ、インカムで10%なんてのは書き間違いでしょう、
そんな銘柄はありませんから。税引き前で4%ってところでしょう。キャピタルだって、賃料水準が上がらないと
10%いくかどうかもわかりませんし。

とにかく、ここの物件（公園側）は確かに高い。固定資産税も高いし、管理費もけっして安くない。
しかもキッチン側の天井低い。投資用で欲しいけど、迷った挙句にやめました。