リヴァリエB棟ってどうですか？Part2

[匿名さん]

2015年2月竣工予定
2015年夏に徒歩2～3分圏内にショッピングモールOPEN予定

販売予定時期：平成25年7月上旬（予定）

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番8（地番）
交通：京急大師線「港町駅」徒歩1～2分
京急本線「京急川崎駅」より徒歩19分

間取：1LDK、2LDK、3LDK 、4LDK
面積：57.87m2～93.05m2

販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部


過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/

売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[322: 購入検討中さん]

年収500万台
33歳
公務員
妻は専業主婦
子供は１人の予定
車あり(車好きな上原、仕事柄必需品)
頭金は500
で3800の部屋を買おうと考えていました☆
皆様のお話を聞いて修繕管理費駐車場代など考えるとやめた方が無難な感じにおもえてきました。でも買いたい気持ちはまだあります☆やはり厳しいでしょうか?お金も老後までに貯めたいのは事実ですし…

ご意見をください。

[323: 匿名さん]

公務員は安定してますね。

4000万くらいであれば、無駄使いさえしなければ
安定した生活を送れるのではないでしょうか。

老後のために貯蓄したいのであれば、
今より収入を増やすべきでは？

共働きにするか、車を手放すか。

マンション購入してからでも選択肢はあると思います。
あるいは、C棟まで貯蓄するか。

よく考えて下さいね。

[324: 住まいに詳しい人]

> 検討すべきかどうか真剣に悩んでいます。うちは３０代の子持ち共働きですが、管理費や修繕費を
> 抑えるべく７０平米程度の物件でシミュレーションしています。たぶん物件価格は３７５０万円
> くらいかな。この場合、３０年住むとして全体の価格は以下のイメージでしょうか。
>
> 最初の１０年：　７０万円×１０年　７００万円
> 管理費　１０万円/年、修繕費　２０万円/年、固定資産税　１５万円/年　駐車場代　２４万円/年
>
> 次の１０年：　１００万円×１０年　１,０００万円
> 管理費　１０万円/年、修繕費　４０万円/年　固定資産税　２５万円/年　駐車場代　２４万円/年
>
> その次の１０年：１１５万円×１０年　１，１５０万円
> 管理費　１５万円/年、修繕費　５０万円/年　固定資産税　２５万円/年　駐車場代　２４万円/年
>
> で、約３,０００万円が維持費。
>
> 物件：３,５００万円。ローン２５年で利息１,０００万円。マンション諸費用：２５０万円。
> オプションやその他で１００万円。
>
> 約８,０００万円。
>
> やはりどう安く見ても８,０００万円かなぁ。
> こうすればもっと安くおさえられるよ、と言ったアドバイスを頂けませんか？


総コストで考えれば、それは一戸建てでしょう。

[325: 匿名さん]

以下A棟のスレからの引用です。
------------------------------------
管理費も高いですが、修繕積立金の高さは異常です。
資料を見せてもらいましたが、仮に当初４年間は、５０００円/月程度でも、３０年後には、約４０，０００円/月（当初積立金の８倍）となっていました。 ３０年間で、総額約７２０万円になります。

ここまで高い修繕積立金計画は、初めて目にしました。 おまけに、修繕積立金の一時金も十何年後かに発生します。

本体価格が他のタワーに比べて割安に見えますが、駐車場料金が相場並み、 管理費割高、修繕積立金超割高を考慮すると、
入居後の出費が、住宅ローン以外に重くのしかかってきますので、 住宅ローンで、かなり無理をされる方は、注意が必要です。

参考までに、タワーでないマンションの修繕積立金は、３０年後でも２～４倍までしか上がりません。
また、駐車場料金も自走式物件だと数千円です。 入居後の費用も、同じ位重要ですので、浮かれないで慎重に！
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3500万円の物件で、総額8000万円は確かに楽観的過ぎますね。
２年前のA棟のとき、4000万円くらいのリヴァリエの部屋と郊外のスウェーデンハウスのどちらにするか悩んでいた夫婦がいました。スウェーデンハウスにしたかどうかわかりませんが、確か注文住宅にしたようだと後から聞きました。

[326: 匿名さん]

自分700万、妻400万で３０代後半。頭金1,000万円で、
4,000万のリヴァリエが良いか、それとも郊外の注文住宅5,500万円程度にするか。私も同様に迷っています。
戸建なら修繕も自分ペースですからねぇ。通勤を考えるとここは便利なのですが子供が小学校くらいになったときは郊外の戸建のほうが学校関係ではよさそう。一長一短ですね。でも自分は庭いじりの趣味はないからなぁ。

[327: 匿名さん]

そりゃ、郊外の注文住宅のほうが断然素晴らしいですよ。総コストもタワーマンションよりもずーっと安い。
友人でスウェーデンハウスを１５年前に買った人がいますが修繕コストはあまりかかっていないと自慢してました。

[328: 匿名さん]

> 環境を考えずに周辺だけを歩いて買うと、あとでこんなはずではと思うことがあります。
>
> きちんと川崎駅から歩いて、嫌悪施設もきちんと見て周り、それらを近いと感じるのか
> 遠いと近いと感じるのか、自分自身の価値観に照らしあわせて決断することが重要ですよ。
>
> 住民の方はそのあたり気にしない人。でも日本最大の風俗街があるのは、子供の教育上、
> どうしても許せないという人もいるでしょう。
>
> 反面、たとえば独身とかDINKSとかの人は気にしないどころか、競馬、競輪が逆に週末の
> 楽しみ、 という具合になるかもしれません。週末、競馬をたのしみにしている人は結構
> います。電車を乗り継いでたいへんな混雑のなかを行くひともいます。
>
> 逆に学区が心配とか子育てには敬遠したいと思う人もいて当然です。
> 小学校は競馬場のまさに真横にあるところ。中学校も競馬場、競輪場側の道のはずれです。
> 特に川崎競馬は、平日にレースがあるので、下校ではその手のおっさん連中との遭遇は非
> 常に多いでしょう。
>
> 通勤なら大師線で済む。けれども子供は通学で、この周辺を歩くし、遊びも近所だから、
> 嫌悪施設の存在は無視できないかもしれない。
> だけど、子供なんてたくましく育てるべきだ、という考え方もある。
> ひとそれぞれの価値観です。場所的にすごく人を選ぶ物件だなって思います。
> ちなみには私は候補にしています。やっぱりこの安さは魅力です。

先週、近隣を見てきました。納得です。

[329: 匿名さん]

タワーだから維持費が高いって
確たる根拠がある話なんですか？

業者が儲けたろと群がってくるだけなのでは。
管理組合がしっかりしてれば、相当コストは抑えられるのではないですか。

まあ、タワマンは維持費が高いという都市伝説が成立すれば、ぶらさがってくる業者には好都合なんでしょうが。

[330: 匿名さん]

なんだか注文住宅で戸建も良さそうに思えてきた。。。

[331: 匿名さん]

ここのメリットは利便性だから、一概に戸建とは比較できんでしょ。

[332: 匿名さん]

スウェーデンハウスは憧れですね。子供が生まれたら考えようかな。

[333: 購入経験者さん]

329
基本をご存知ない上でおっしゃてますか？それとも知ってておっしゃってますか？

タワーは縦に建てるわけですから建築コストが高くなります。
タワーで450戸と14階建て大規模で450戸では維持管理コストは全く異なります。

①建築コストがタワーが高いので、修繕費用も同様に高い。
②修繕の際に14階であれば足場を組んで効率よく修繕作業ができる為、修繕費用が安い。
　タワーはゴンドラを使用するなど効率悪く、高層は危険なので作業にかかる人件費も高い。
③タワーは窓ふきもゴンドラ使って外注でコスト発生。
④内廊下のエアコン代がかかる。
⑤４段式機械式駐車場は自走式駐車場の10倍維持費用かかるといわれているが、タワーパーキングは４段式機械式駐車　場よりも更に維持費用がかかるといわれている。
⑥各階ゴミ置き場は人件費増加。

素人なので他にも色々あると思いますが、思いついたのを並べてみました。

[334: 匿名さん]

わー
タワー駄目じゃん

[335: 匿名さん]

どうぞ戸建に行っていいですよ。郊外ありえないんでうちは。抽選率さがるとうれしいです。

[336: 匿名さん]

抽選率さげるためのネガキャンってことで、理解しました。
ここは人気だから、大変ですね。

[337: 匿名さん]

モデルルームに行って、
Ａ棟や現地を見たら
ここの良さがわかると思う。

[338: 匿名さん]

来場もしてないのにマイナス意見言う人も
多いんじゃないかな。
自分も最初は乗り換えが嫌で、
候補にも入れない派でしたから。。

あの駅を降りてA棟のかんじがすごくいいですね。
今は他のマンションは没にして、うちはリヴァリエのAかBを第一候補にしてます。

3棟立つとそこそこ迫力ありそう。

[339: 匿名さん]

A棟の時に抽選なんかあったっけ？

[340: 購入検討中さん]

駐車場代をうかす方法ないかな?
近くに激安で借りれる場所とか…

[341: 匿名さん]

>525
スタート5000でエンド40000だと8倍にもなるが、
スタート10000でエンド30000で3倍とする計画も作れるわけだから、倍率はあまり意味がないよ。
タワーマンションでは、エンドを70平米で35000あたりにする長期修繕計画が普通だと思う。
東京湾岸のタワーマンションもいくつか検討したが、そちらの方が積立金の上昇が早く、結果として総支払額はもっと高かった。

[342: 匿名さん]

その程度の修繕積立金を払えない人はタワーマンションに住む資格がないというだけですね。

[343: 購入検討中さん]

いや、資格ならとればいいだけの話。

[344: 匿名さん]

戸建てで駅前徒歩１分以内で商業施設も近くにあって、
品川と横浜まで２０分以内でいける物件かったら億超えるわｗ

利便性考慮したら全然タワマンはあり。

修繕費もそうだけどトータルコストを考えて高いと感じる人は、
出勤２時間のあたりで戸建てをおすすめするよ。

それか近辺でペンシル戸建てだなｗ

[345: 匿名さん]

永住しなければタワーはいいよ。
永住する人なんていないか？w
この辺でこんなに安いタワーは無いからね。

[346: 匿名さん]

駅1分と言われても港町駅、商業施設も競馬場のオマケとなると、考えものだなあ。
平和島みたいな感じになるよな。

[347: 匿名さん]

>346

見に行ったけどあんなごちゃごちゃしてないよ。
リヴァリエ側はリヴァリエしかない。

[348: 匿名さん]

港町北口（リヴァリエ側）は、整備された駅前と保育園、コンビニにカフェとリヴァリエ３棟がある程度だからね。
すっきり見える。

A棟はファミリー層が一番多いという点を考えると、
B棟もファミリー層が一番多くなりそうな感じ？

[349: 購入検討中さん]

そうだね☆

[350: 匿名さん]

平和島、嫌いじゃないけどな。

[351: 匿名さん]

>294
テレビ朝日の「奇跡の地球物語」という番組で「多摩川～よみがえった清流～」をやっていました。
高度成長期に「死の川」とまで言われた多摩川は今や驚くほど綺麗になり、昨年は１２００万尾のアユが戻ってきたとのことです。
http://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.jp/norin/tamagawaayu.pdf

[352: 物件比較中さん]

購入検討されてたり、買った人の中で公務員の方いますか?
公務員なのですが、高層マンションにてを出していいものか、修繕積立金が高くなる関係で考えています。

[353: 購入検討中さん]

私も凖公務員の立場ですがＢ棟を検討しています。給料は一流企業にとてもかないませんが、年金など多少恵まれている点もあるので何とかなるかと。確かにこちらのスレッドを見て不安が強まっていますが。

[354: 匿名さん]

安定感抜群の公務員が悩むところではないのでしょうか

むしろ、ポジティブに考えるべきではないかな？

日本一、収入が安定しているのですから。

うらやましい限りです。

物件に関しては家族構成や収入、将来への備えなど
様々ですがこれほど値段と比較して良いタワーマンションは他にないのでは。

良く考えていい判断をして下さい。

タイミングも大事ですけどね。

[355: 匿名さん]

A棟購入の公務員です。
頭金2割切る程度で残りローン、親補助なしです。
うちは下級公務員なので賃貸だとして手当てが約2.5万、都内や駅近な宿舎は望めません（上から順でいつ入れるか・・・）。
退職後の再就職もほぼ無理なので、定年までにローンを終え退職金は貯金に当てる予定です。
ずっとココに住むとも思っていませんが、この値段でこれだけ条件が良い場所なので購入しました。

毎月の給与は一般企業にかないませんが、定年までにローンが終われば30年後に修繕積立が4万でも管理費と合わせて6万、年金で十分払えるかと。
個人年金にも入っているし、タワマンじゃなくても30年後に3～4万払うんだったら老後の立地としてはココは最高ですね。
希望として将来売るときトントンなら家賃分儲かったと思えればそれでいいや。

[356: 物件比較中さん]

353、354、355さんありがとうございます。
なんか勇気づけられました。
買いたいすねほんと☆

[357: 物件比較中さん]

一期申し込みって結局いつからですか？
仕事の都合で、一度見に行っただけで、
新しいスケジュール等情報が得られていません。
申し込み予定の方はもう何度かMRに足を運ばれているのかな？

[358: 物件比較中さん]

357さん今後の予定です。どうぞ☆

[359: 物件比較中さん]

予定

[360: 物件比較中さん]

予定。

[361: 匿名さん]

> 検討すべきかどうか真剣に悩んでいます。うちは３０代の子持ち共働きですが、管理費や修繕費を
> 抑えるべく７０平米程度の物件でシミュレーションしています。たぶん物件価格は３７５０万円
> くらいかな。この場合、３０年住むとして全体の価格は以下のイメージでしょうか。
>
> 最初の１０年：　７０万円×１０年　７００万円
> 管理費　１０万円/年、修繕費　２０万円/年、固定資産税　１５万円/年　駐車場代　２４万円/年
>
> 次の１０年：　１００万円×１０年　１,０００万円
> 管理費　１０万円/年、修繕費　４０万円/年　固定資産税　２５万円/年　駐車場代　２４万円/年
>
> その次の１０年：１１５万円×１０年　１，１５０万円
> 管理費　１５万円/年、修繕費　５０万円/年　固定資産税　２５万円/年　駐車場代　２４万円/年
>
> で、約３,０００万円が維持費。
>
> 物件：３,５００万円。ローン２５年で利息１,０００万円。マンション諸費用：２５０万円。
> オプションやその他で１００万円。
>
> 約８,０００万円。
>
> やはりどう安く見ても８,０００万円かなぁ。 こうすればもっと安くおさえられるよ、と言った
> アドバイスを頂けませんか？

いちばん賢いのはクルマを手放すことですね。Ａ棟はクルマ保有者は当初期待よりも少ないです。
特に平置きのほうは深刻です。みな賢いですね。
あと部屋は67.75㎡くらいがいちばんトクかもしれませんね。修繕管理費は広さに比例しますから。

[362: 匿名さん]

"川崎のリヴァリエは販売不振で内部紛争"
ネットで調べることができます。
この話が以前から気になっています。どうなんでしょうか？

>>>>>
思うに、今「川崎駅エリア」は需給環境が悪すぎますね。
さて、前述のリヴァリエの売主は京急電鉄と大和ハウス工業。
電鉄系やハウスメーカー系というのは、
ちょっとくらいマンション事業で失敗しても
親会社や本業があるので倒産することはありません。
そしてマンションデベならではの「反省しない体質」も立派に備えています。

リヴァリエの場合、販売代理は売主の子会社なので、
そちらに責任を押し付けるワケにはいきません。
で、どうなるかというと「広告代理店が悪い！」となっているようです。
ところが、京急電鉄の場合は朝日広告社という担当代理店と
ズブズブベッタリな関係であることは業界の常識。
かつての日商岩井と大阪読売広告社の関係みたいなもの。
それこそ、常軌を逸した「お付き合い」があると推測されます。
なのに、担当広告代理店の「朝広を変えろ」となったのは、
大和ハウス工業とのJVだからでしょうね。

[363: 申込予定さん]

まぁ、タワーマンションなんだから30年で8000万円は仕方がないよ。俺はもう少しでかいと個人的には見積もっている。
仮に３０年後、修繕４万、管理２万、駐車場２万、固定資産税２５万/年で、100～１３０万円が支払えなくなったら、売却すればいいじゃん。それこそ地方の郊外に中古の戸建てを買うとか。いままで中古のタワマンを見てきたけど、7年くらいで売却する家族が結構いた。ほぼ全員が戸建てを買うと言っていた。
タワマンに永住する家族は少ないと思う。だから割り切って買う選択肢が多いんだね。

[364: 購入検討中さん]

だったら、最初から戸建てを買えばいいんなじゃいですか？

[365: 匿名さん]

郊外でスウェーデンハウスですか？３０年後はさぞかし閑散としていることでしょうな。

[366: 匿名さん]

駅に近い戸建てが買えるといいですね

[367: 匿名さん]

築３０年のタワマンなんて買う人いないでしょう。
タワーで引越考えるなら築１０年位までじゃない。
とんでもなく安く売るなら別だけど。

[368: 匿名さん]

足が辛くなり階段や買い物が困り、郊外の戸建を売って駅近マンションに住み替えしたいと思ってましたが…
査定で安い金額にしかならなくて我が家はあきらめてます。
郊外の戸建はよっぽどいい家じゃないといずれ後悔しますよ。

[369: 購入検討中さん]

362
これはA棟ができる半年以上前の記事で、しかも読んでみたらA棟が全く売れていないっていう内容で予想が外れているじゃないですか。けさになって例の長文引用といい、ネガ的な書き込みが増えたのは何か業界内部のタイミングがあるのかな？

[370: 匿名さん]

港町駅前の交差点なんとかならないかな

信号つけたほうが安全な気がする