繰り上げ返済は愚か者？【Part４】

[匿名さん]

最低金利の今、繰り上げ返済するなら他で運用したほうが得！という気のちもわかりますが、
やはり繰り上げ返済で気楽になりたい。実際どうなか！
引き続き楽しみながら話し合いましょう！！

Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/322353/

[161: 匿名さん]

住宅減税は税金投入されてるので住宅取得目的意外にはつかえない。
融資時で若干の余剰金が出るケースはあるものの必要分以外融資されない仕組みだよね。

[162: 匿名さん]

繰り上げ反対派からは、具体的な数値がでてるれど、
繰り上げ派は、精神論や感情論で相手を罵倒するばかりで、
何の数値が出ていないよね。
そろそろ、なぜ繰り上げが得か、
数値で示してほしいね。

[163: 匿名さん]

>158
1％の運用がハイリスク？
あなたの5000万の運用って国債と定期預金ですか？
それは投資ではなく預金だな。

[164: 匿名さん]

娘を担保に０．５％で金を借りて、確実に１％で運用できるあなたはすごい！
住宅ローンを返さないで１％で運用するというのはそういう事（笑）

[165: 匿名さん]

自分の貯めたカネや親からもらったカネで繰り上げしようがファンドに投資しようが個人の自由。

[166: 匿名さん]

＞160
＞161
駐車場3台付きの自宅にするということ

[167: 匿名さん]

単純な損得で言うと、繰り上げ資金で運用したほうがいいだろうとは思う。
けれど、運用に絶対はないというのもその通り。
たとえ僅か百万に一つの可能性だったとしても、住宅ローン用の資金を元本保証のない形で運用したくない、というのも理解できる。

自分が正しいと思うようにしたらいい、というのが結論じゃない？相手の選択を貶すことだけはやめた方がいいと思う。

[168: 匿名さん]

>162
一応>141でかなり具体的に数値を出したけど、結局リスクをどこまで見るかと言う個人属性だからね。
個人的には資産内訳を重要度で重みづけをし、重要度の低い資産はリスクをとって重要度の高い資産はリスクを取らない様に考えていて、自分の場合リスクを取って良いのは将来有った方が良いレベルの資金。
生活の基盤となる居住地に必要な住宅ローンの繰上原資は変動金利リスクヘッジに必要な資金だから、繰上原資に回す資金の量は状況に合わせて変えてもリスクを取らないで個人国債にして保有し、逆ザヤ期間が終われば繰上げてローン金利相当のノーリスクローリターンを取る。

重要度については、自分の場合
　非常用現金＝生活費＝ローン約定返済＞教育資金他積立＞遊行費＞繰上原資＞＞＞老後資金＞余剰資金
一応借金が余裕資金の25％、つまり（老後資金＋余剰資金）÷４＞ローン残高になったら繰上をやめるかも？

あくまでも個人的には、いくら低金利であろうとも住宅ローンは借金なんだから、借金で投資するのは資金計画のミスだと思うんだけどね。
http://billion-log.com/knowledge/stock/leverage-risk/

[169: 匿名さん]

繰上げで得られる精神的負担の軽減を金額に換算すると1000万円くらいかな。運用で得られる数十万円はろう多くして得るもの無し

[170: 匿名さん]

>>169
住宅ローンがそれ程多大なストレスになる人ってかわいそうだね。
そりゃ投資なんてとても出来ないでしょう。
金利1％以下のローンがストレスになるのって相当余裕ない人なんだろね。
私はローンなんて家賃払ってるようなものだし、減税期間は無料でローン残高の死亡保険に入ってるようなもので残高減らそうなんて考えてないけどね。

[171: 匿名さん]

170私はローンなんて家賃払ってるようなものだし、減税期間は無料でローン残高の死亡保険に入ってるようなもので残高減らそうなんて考えてないけどね。>人それぞれ、キミの考えは否定はしませんよ。自分には関係ない事だからね。

[172: 匿名さん]

フラット最低金利で借りたからストレスなんてまるでないな

[173: 匿名さん]

で、この2週間でだいぶ含み益でたわ
繰り上げ返済なんて猿でもできる
もったいないもったいない

[174: 匿名さん]

全資産をリスク運用に回す人が居るのは良いと思う。
自分は住宅ローンに関する資金は生活の基盤となる必要経費と考えるから、必要経費でリスクを取る気がない。

[175: 匿名さん]

>173
この2週間は勝って当たり前の2週間です。
それこそサルでも勝てそうです。
それをドヤ顔で書かれてもなぁ。

自分も減税期間中は金利が急上昇しない限り繰上げ返済はしないつもりですが
低レベルなリスク運用推しは見てて恥ずかしい。

[176: 匿名さん]

>>175
市況がいいときは運用して、厳しい時は繰り上げを考えてってフレキシブルにやればいい
それだけの話だけど

誰がリスク運用推ししたの？

思い込みによる反射レスは猿丸出しなんだけど

[177: 匿名さん]

何のリスクを取るかだね。
余剰資金を金融資産として運用している分にはいざという時にキャッシュにできて立て直す猶予ができるが、繰り上げてしまった金は戻せない。
住宅ローンは支払いが滞らなければ破綻しない。
破綻リスクとしては繰り上げ派の方が高いんじゃない？

[178: 匿名さん]

一般論として、繰上げた方が破たんリスクが上がることはあり得ない。
先物やレバッジをきかせて投資している人は、繰上原資程度の差なら投資総額大きくても小さくても同じ確率で破綻するし、現物の場合でも価値が激減した時、繰上済みの人の方が投資総額が減るから損失も減る。

ごく限られた条件で繰上げた人だけが破たんするシチュエーションまでは否定しない。
それを一般化するのは例外の一般化と言う詭弁。

[179: 匿名さん]

＞１６８
借金で投資できないなら、今の上場会社のほとんどが存在しないし、
銀行は初めから存在しない。
＞１７４
そんなのは常識過ぎて、ここで議論する事ではない。
投資にしろ、繰り上げでにしろ、生活に支障のない余裕資金で行うもの。

私は、最初の自宅は現金で購入し、色々投資をおこなう内に、
住宅ローンを借りていない愚かさに気づいた。
4年前に新たに新居を購入し、前の家を貸して、家賃で賄えるだけの
住宅ローンを借りた。（もちろん頭金もいれて）

他の事業や投資もいれて
DSCR＞２は常に保つようにしている。

住宅ローンも含めて、事業用融資を本業の給与から支払ったことはないよ。

DSCRが1.5を切らない限り、繰り上げなんて考えられない。

[180: 匿名さん]

キャピタルゲインとインカムゲインは別けて考えたほうが良いと思う

＞172のように自宅を担保にフラットの高い金利払って、市況に左右される取引を繰り返すより

＞159のように自宅に抵当権あるとはいえ、比べると安定した収入があるほうが、健全と思う

[181: 匿名さん]

>178
普通に考えて500万繰り上げて残債2500万、貯蓄100万の人と残債3000万金融資産600万の人を比べたら前者の方が破綻リスク高いだろ？

[182: 匿名さん]

>179
＞借金で投資できないなら、今の上場会社のほとんどが存在しないし、
そりゃ類似の別物と同一視する完全な詭弁だよ。
金融資産への投資と生産設備への投資では、全く性質が異なる。

貴方は例外的な資産家なので、あなたの指標は普通の人には参考にならない。

[183: 匿名さん]

>181
そりゃ繰上貧乏と言うやつで、繰上する方が間違えている例外。
繰上の原則はあくまでも緊急時の現金を残したうえでの配分。

[184: 匿名さん]

投資と言う名のギャンブルは、一喜一憂してこそ面白い。勝っても負けても話の種。

[185: 匿名さん]

資産家なら、
当初10年の減税目的で銀行から低利で借りられるから
フラットなんかで借りない、

10年後に、今みたいに低金利でローン減税があるなら、もう一度、引っ越して借りたほうが得だし

35年も固定化する意味がない、金利リスクなんて軽く取れるし

[186: 匿名さん]

>183
あなたの緊急時に必要な金額に上限があるんですか？
破綻したくてしてる人なんていない。
投資も繰り上げも余剰資金でやるのは当たり前だと思うが、破綻リスクは間違いなく繰り上げ派の方が高い。

[187: 匿名さん]

たった600万の実弾で８割強も繰上する人は居ないよ。

[188: 匿名さん]

>182
> 金融資産への投資と生産設備への投資では、全く性質が異なる。
今の銀行は、みんなの預金（銀行側の借金）で
大半は、国債（金融商品）で運用しているよ。
資産家とは10億以上の純資産も持っているもので、
私はあてはまらない。（そんなに持っていなよ。）
私の資産はすべて私のサラリーを資本に築いたもの。
＞185
10年後に再投資（新たな家を買う）はあり。
35年フラットが悪いことはない。
金利リスクがヘッジできるのだから。
35年も借り続ける必要もなし。
好きな時に返せばよいだけ。

住宅ローンの魅力は、減税だじゃないよ。
異様に低い金利自体大きな魅力。

[189: 匿名さん]

*600万円全額有価証券に投資する人も稀でしょうが、流動預金０の方がストレス貯まるわな。

*35年も借り続ける必要もなし＞２０年にかならフラット金利はF３５より低いですよ。

[190: 匿名さん]

修正
２０年にか＞フラットでローン期間２０年以下で頭金１０％以上なら金利1.45%みたいですよ。

[191: 匿名さん]

>>187
例えがわからないの？
お好きな金額にかえても同じ。

[192: 匿名さん]

>186
緊急用の現金については、FPによって半年無収入でも生活できる程度から年収手取りの半分とか年収手取り分等異なるが、個人的には年収手取りを目安にしている。
個人的な例で良ければ、詳細は>141で書いてある。

と言うか、今更そんなレベルのことを言い出す人が居ることに驚いた。
逆ザヤ期間中は繰上げない方が得だ、と言うなら理解はできるし自分もその間は個人国債にしている。
ただローン減税がない場合、同じ人が1回軽減で繰上げた場合と繰上げた資金を繰上せず流動性リスクを負わない定期預金や普通預金にする場合のそこから先を比較すると、以降軽減で繰上げた場合は毎月同額となるよう軽減で繰上げると、
　（ローン金利－預金金利）×繰上た金額×（繰上げた月－現在）
だけ総資金－負債は繰上げた場合の方が増えていき、約定返済額は毎月わずかとはいえ繰上げた場合の方が減る。
保有資金は最初の1回軽減で繰上げた金額だけで、繰上げた人の緊急用の現金範囲内の出費なら当然どちらもノーリスク、その差額のわずかなレンジだけの費用を繰上げた人が高い金利で借りたとしても、約定返済額が少ないのでわずかな金額の利息程度はカバーできる。

繰上げない方が得をするシチュエーションが0だとは言わないが、限りなく0に近いほど限られている。
特殊な例を一般化するのは詭弁と言われるよ。

[193: 匿名さん]

>192の誤記訂正。
＞保有資金は最初の1回軽減で繰上げた金額だけで、
↓
保有資金の差額は最初の1回軽減で繰上げた金額だけで、

[194: 匿名さん]

>188
当初の
＞借金で投資できないなら、今の上場会社のほとんどが存在しないし、
から、
＞今の銀行は、
に変えざるを得なかった部分が貴方の間違い。

[195: 匿名さん]

>176
>市況がいいときは運用して、厳しい時は繰り上げを考えてってフレキシブルにやればいい
>それだけの話だけど

頭大丈夫ですか？
それが１００％完全にできるなら、誰も投資を否定はしませんよ。
サルでもそれくらいわかりそうなことなのに

[196: 匿名さん]

>>195
100%完全に
って話はいったいどこから生まれたの？
またまた思い込み？
早くお猿さんから進化して下さいね

[197: 匿名さん]

人のこといえないが、誤字脱字が多くて分かり難い

フラット２０の方っていますか？
フラット５０の方っていますか？


＞１８８
＞住宅ローンの魅力は、減税だじゃないよ。
＞異様に低い金利自体大きな魅力。

その通りですね。今なら、0.48%～0.599%で借りられるのは魅力ですね。
0.775%がとても高く感じます。2%とか闇金レベル

[198: 匿名さん]

姑息に住宅ローンを返さないで運用しても儲かるのはたかが数万円。
その分自分の仕事に頭を使えばもっと儲かるのでは(笑)

[199: 匿名さん]

だから3000万円10年で完済するより、住宅ローンを一切返さないで運用するといくら万円もうかるの？

[200: 匿名さん]

ローン返さないと第一段階、優遇金利取消で店頭金利ね。第２段階、保証会社が肩代わりしたら一括請求され、当然返済できんから第３段階で競売とかじゃない。

[201: 匿名さん]

追記、ローン契約の何処かに書いてあったと思うが延滞金１４％とか１５％を課せられるはず。

[202: 匿名さん]

今って、みなさん、金利が１％しなくて、借入時に頭金で相殺しないほうが得だから、
減税目的のお金２割ぐらい、返済口座に入金したままと違うの？うちだけ？
その上で、１０年後の繰上げ分も含めて一定額入金してるけど・・・

１日でも返済遅れたら、優遇金利取消なんでしょ、
ギリギリ返済はだめですね

[203: 匿名さん]

「最低金利のローンを返す奴は愚か」「住宅ローンを有利な社債とかに回して利ザヤを稼ぐんだ！」と息巻いていたやつがいたが５０すぎた今でも三十年近くの住宅ローンが残っていてプレッシャーだそうだ。「返しちゃえばいいじゃん」と進言したら「そんな金とっくに消えちゃったよ」と悲しそうに言ってた、計算道理にはいかないものですね、人生。

[204: 匿名さん]

その方は、そもそも、47、8歳でローン組んでることが、間違いなのでは？
老後を考えると55歳ぐらいで完済してないと

[205: 匿名さん]

>204
いやいや彼は３０で買ったんだが、毎月の返済金を銀行に返さないで良い方法があるそうで、返済金分を運用に回しがーんと儲け、最後に一括返済という計画だったらしい、運用は計算以上にうまくいってたという事だったが何年も経つうちに、プールしていた金は子供の教育費などに消えてしまい、住宅ローンだけが残ったらしい。愚かだとは思うが、手元に金があれば使ってしまう人が大多数だとは思うよね。

[206: バンカー]

どういう住宅ローン契約だったのか興味あるな。

[207: 匿名さん]

繰り上げしてる人って金があったら使ってしまう自己管理のできない人なんだね。

[208: 匿名さん]

30で借りて現在50過ぎのローン残30年近くから、約定返済期限は80歳かな。
普通は最長35年かつ80歳までしかローンを組めないが、何らかの特殊要因により50年ローン？
常識的に考えて月々の返済不要と言う条件は無いはずだから、非常に特殊な例だね。

自分は繰上派だけど、そこまで特殊な例を挙げて繰上すべきと言われても同意できないな。

[209: 匿名さん]

ネットカフェ辺りが住所で空想書いてるのも多いからな。コヒー飲んでシャキッとした方が良いと思う。

[210: 匿名さん]

フラット50の二世代ローン？