繰り上げ返済は愚か者？【Part４】

[匿名さん]

最低金利の今、繰り上げ返済するなら他で運用したほうが得！という気のちもわかりますが、
やはり繰り上げ返済で気楽になりたい。実際どうなか！
引き続き楽しみながら話し合いましょう！！

Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/322353/

[121: 匿名さん]

住宅ローンを無理に投資に回してるのではなく、
繰上げに回させる余剰金を
投資に回してるということ。
別に株買うだけじゃよ。
好きな店持ったって良いし、不動産投資したって良い。
自宅はキャッシュで買えたけれど、
住宅ローンは、目一杯借りて、
そのキャッシュで投資しているよ。
住宅ローンなんて、給料から払ったことはない。
全て投資のリターンで払っている。
プラス住宅ローンなんていつでも返せる資金もってるよ。
バカバカしいから、繰上げしないだけだ。

[122: 匿名さん]

>121
５０でホームレス決定だね

[123: 匿名さん]

>>121
おい
お前、苦しすぎるぞ（笑）
恥をしれ

[124: 匿名さん]

ところで３０００万円住宅ローンを投資に回すと１０年で繰り上げ完済するよりいくら円儲かるの？

[125: 匿名さん]

繰上資金って年間100万くらいか？
利回り5%で5万円？
リスクを取る割には小さい話だな。

[126: 匿名さん]

給料でしか稼ぎができない者には想像できないだろうが、
繰上げ可能額は、ローン全額。

[127: 匿名さん]

35年ローンを１０年で均等繰り上げ返済した場合と
一切返さず35年目で一括返済した場合。
固定３．５％だったら運用はいくら儲かるの？

[128: 匿名さん]

>127
固定で3.5％でしか借りられない属性の人は、繰り上げをしなさい。
＞124
いろんなパターンがあるので、究極の繰り上げ3000万現金購入と
3000万35年ローンを10年固定1.5％で１０年後から変動で
借りて、3000万は全額投資で１０年後に全額返済を比較。
現金購入は現物の自宅が残るだけ。
住宅ローン派は自宅が残り
10年間の支払い合計11,022,600円プラスローンの残債が22,967,534円で合計3399万の支出。
ローン減税260万くらい
ごく普通の分散投資のリターンが平均３％で10年後には4031万で金融資産の合計4290万。
ここで全額ローンを返せば800万近い得。
ハイリターを狙えば、７％で１０年後には6000万プラスローン減税の金融資産。
ミドルリスクミドルリターンの不動産投資が５％くらい。
単利計算でも1800万のリターンプラスローン減税２６０万。プラス投資用不動産。

繰り上げが得な人は、給与以外では定期預金しか出来ないひと向き。

[129: 匿名さん]

>１２８
＞ごく普通の分散投資のリターンが平均３％
＞ハイリターを狙えば、７％

これを住宅ローン返済の原資でするの？
普通は「元本保証」の投資意外の選択肢はないだろう！
お前、絶対破産するよ(笑)

[130: 匿名さん]

すげー、運用派さんは住宅ローンを返さないで、それで株とかに投機するのね。
頭大丈夫ですか？？？？

[131: 匿名さん]

いつの間にか借金して投資に戻ってる。
現金でマンション買えるからってその額借金して投資しても大丈夫にはならないよね。
しかも投資資金って全額突っ込まないよね。
損切りする時もあるし。

[132: 匿名さん]

ラスベガスでスロットマシーンで勝負してみれば？住宅ローンの株式や外貨運用は同じ位危ないぞ！

[133: 匿名さん]

3000万投資だと資産は2億くらいないと駄目じゃないか？

[134: 匿名さん]

いやー運用派は、資産5万円なのに3000万円の住宅ローンを横流しして運用するようです。
普通はほんのわずかでも家族を路頭に迷わせる要素があれば手を出さないものだけど・・・
成功すれば良いですね。

[135: 匿名さん]

＞１２９
＞１３０
投機ではなくて、投資。自宅くらいキャッシュで買えるよ。
定期預金しか芸がないのだから、
せっせと繰り上げした方がよい。
定期預金より借金返済の方が良いのは自明。

鞘取り能力がないのだから、（せっかく国策で実質１％以下で貸してくるチャンスを生かせないのだから）
給与の収入だけで、思いっきり節約して、
励みなさい。

せっせと繰り上げして、
定年時は3000万くらいの老後資金があれば、
かつかつの老後は送れるから。

[136: 匿名さん]

＞１３３
キャッシュのポジションは１０％くらいでコンサバでしょう。
自分は、金融商品で運用しているのは7000くらいだけで、キャッシュは1000くらいで超コンサバ。

不動産は２億位で融資１億弱でネット資産１億強。融資の半分は住宅ローンでこの部分は殆ど無利子。
住宅ローンを金融資産で返そうと言う発想は理解出来ない。

[137: 匿名さん]

>136
申しわけないが「レアケース」で割りこんでこないでね。
たぶん「エア資産家」だと思うけど(笑)

[138: 匿名さん]

>136
書きこむのはタダだしバレないんだから１０億とかにしちゃえば良かったのに(笑)

[139: 匿名さん]

繰り上げしてる人って余剰資金は繰り上げか定期預金しかしてないの？
そんな性格の人は固定金利にしてる人が多いんだろうな。
金利上がったら破綻する、投資したら破綻するって心配で心配で最終的に損する人が多そう。

[140: 匿名さん]

金融商品の中身がないんだよな。
運用スキルも鞘だけ。
リスクの説明もなし。
本当、知り合いのパチンカーにそっくり。

[141: 匿名さん]

今は逆ザヤなので繰上はしていないが、繰上原資をためている自分の資金内訳概算。

現金：給与振込口座約500万（年収手取り程度目安）、内100万は3ヶ月定期、内100万は近々国債購入
国債：200万、年間100万繰上計画、逆ザヤ期間中は個人国債で保有、現在2年目
株式・信託：450万～500万弱
別枠：教育資金・車両維持更新費・家屋補修維持費で現金とは別口座に200万程度プール

負債：住宅ローンのみ、2500万弱

過去1年間で資産は200万強増、負債は100万近く減。
負債超過は現在1100万弱なので、0金利が続けば後4年程度で負債超過解消予定。

[142: 匿名さん]

そもそも住宅ローンを投資するという発想が「破綻者思想」

[143: 匿名さん]

>>142
住宅ローンのある人は株持ってちゃダメなの？
あなたのような人は投資に臆病なたけで、ローンが終わっても投資しないタイプなだけでしょ？

[144: 匿名さん]

>143
住宅ローンの資金を株に流用してはいけないということ。
読解力大丈夫？(笑)

[145: 匿名さん]

>144
あなたのように資金に余裕のない人にとっては、
（数千万単位で資金運用したことがない人にとって）
住宅ローンは特別なローンでも、
資金に余裕のあるものにとっては

住宅ローン＝国策の超低金利の個人向き長期融資
に過ぎない。

契約通り、元金と金利が返せれば、
（住宅を購入し契約通り住んでいれば）
どう運用しようと自由。
10年以上、実行しているけれど、
今だ破たんはしていないし、
ネット資産は増え続けている。

確かに、貴殿ような人は、
運用なんてやめた方が良いかもしれない。

[146: 匿名さん]

>145
だから君のような「自称資産家」はレアケース
夢いっぱいなエアー自慢話は池袋のキャバクラで語ってくれ(笑)

[147: 匿名さん]

>146
ぎりぎりでしか、住宅ローンを組めないあなたも、
レアーケースだと思いますが。
そのマインドと知識だと、
繰上げすら厳しいと思います。
せめて>141
くらいのマインドと知識が欲しいですね。

[148: 匿名さん]

147さんの願望が哀れすぎる可哀想

[149: 匿名さん]

>147
マジレスするね。今までのレスを整理すると、
1億のキャッシュが手元にあったので、1億の自宅をフルローンで購入した。

で、今は2億の不動産(うち1億はローン中)と、1億の負債がある。
ネットで1億の資産だと。

これ、全額繰り上げできるって書いてたけど、繰り上げ可能資金はゼロだよ？不動産なんか現金化しにくいじゃん。

他の人が言っているのは、1億の負債があるなら、それと同額程度は安全資産で持って、さらに余剰金を積極運用するべき、ってこと。
>141さんも、負債と金融資産が逆転するのが目安っぽい書き方してるよね。

[150: 匿名さん]

>147は絶対破綻者で他人を引きずり込みたいんだろ

[151: 匿名さん]

>149
仮定は違ってるけれど、
あなたの仮定で進めてとして、
住宅ローンを1億円を35年2%で借りると、
年間の支払いは、400万。
余っている1億の不動産は趣味で無い限り、
キャッシュを生んでるのだよ。
最低8%、800万。
余剰金400万を繰上げに回すか、
再投資するかの話。

私はぜったに再投資する。

注
これは、現実の話ではなく、あなたの仮定にしたがって、
シナリオを作ってるだけ。

私は資産を全部不動産突っ込む事はしない。

[152: 匿名さん]

おれは５０００万ほど運用してるけど住宅ローンは５年で完済したぞ。
住宅ローン金を投資に回すなんて素人の中の素人だな。

[153: 匿名さん]

余剰金で投資でも繰上でも個人の性格。繰上も或意味借入利子、保証金を節約するから投資みたいなもの。

[154: 匿名さん]

不動産投資計算するなら優良物件でも表面利回り5%くらいだろ。
上記なら月の収入は40万程。
あくまで表面利回りだから固定資産税やらの経費は含まれず。
空室リスクもある。不動産下落による資産毀損リスクもある。
住居用じゃなく投資用だと税制面の優遇もない。
仮定の話にしても何から何まで甘い。
株式同様に不動産投資もリスクがある。

[155: 匿名さん]

普通、住宅ローンは銀行が債務者の口座を経由して不動産会社やHMに直接振り込むから余らないよ。

[156: 匿名さん]

>>152
ローン減税で逆ザヤなのに5年で完済して団信保険も放棄する方が素人だろ。

[157: 匿名さん]

＞512
＞おれは５０００万ほど運用してるけど住宅ローンは５年で完済したぞ。
＞住宅ローン金を投資に回すなんて素人の中の素人だな。

自分の言っている意味が分かります？
あなたの運用している5000万の利率が、
住宅ローン金利（属性がよければ10年固定1.5%）
マイナス住宅ローン減税1%より下だと告白しているのと同じですよ。
つまりあなたの運用実績は年利0.5%以下。

国債並みの運用実績で、プロ気取りですか。

[158: 匿名さん]

住宅ローンを１％運用のハイリスク投資するなんてホームレス決定だな(笑)

[159: 匿名さん]

＞154
不動産投資と言うほどでは無いですが、
ちょっと頑張って間口9m、40坪ほどの敷地に、
駐車場3台分程度確保、内2台分を月極で貸す

相場よりもやや安くすれば、貸しやすく
月々4～5万程度の不動産所得になって、
住宅ローン減税で節税、悪くないと思う

[160: 匿名さん]

空地で住宅ローン組めるの？

[161: 匿名さん]

住宅減税は税金投入されてるので住宅取得目的意外にはつかえない。
融資時で若干の余剰金が出るケースはあるものの必要分以外融資されない仕組みだよね。

[162: 匿名さん]

繰り上げ反対派からは、具体的な数値がでてるれど、
繰り上げ派は、精神論や感情論で相手を罵倒するばかりで、
何の数値が出ていないよね。
そろそろ、なぜ繰り上げが得か、
数値で示してほしいね。

[163: 匿名さん]

>158
1％の運用がハイリスク？
あなたの5000万の運用って国債と定期預金ですか？
それは投資ではなく預金だな。

[164: 匿名さん]

娘を担保に０．５％で金を借りて、確実に１％で運用できるあなたはすごい！
住宅ローンを返さないで１％で運用するというのはそういう事（笑）

[165: 匿名さん]

自分の貯めたカネや親からもらったカネで繰り上げしようがファンドに投資しようが個人の自由。

[166: 匿名さん]

＞160
＞161
駐車場3台付きの自宅にするということ

[167: 匿名さん]

単純な損得で言うと、繰り上げ資金で運用したほうがいいだろうとは思う。
けれど、運用に絶対はないというのもその通り。
たとえ僅か百万に一つの可能性だったとしても、住宅ローン用の資金を元本保証のない形で運用したくない、というのも理解できる。

自分が正しいと思うようにしたらいい、というのが結論じゃない？相手の選択を貶すことだけはやめた方がいいと思う。

[168: 匿名さん]

>162
一応>141でかなり具体的に数値を出したけど、結局リスクをどこまで見るかと言う個人属性だからね。
個人的には資産内訳を重要度で重みづけをし、重要度の低い資産はリスクをとって重要度の高い資産はリスクを取らない様に考えていて、自分の場合リスクを取って良いのは将来有った方が良いレベルの資金。
生活の基盤となる居住地に必要な住宅ローンの繰上原資は変動金利リスクヘッジに必要な資金だから、繰上原資に回す資金の量は状況に合わせて変えてもリスクを取らないで個人国債にして保有し、逆ザヤ期間が終われば繰上げてローン金利相当のノーリスクローリターンを取る。

重要度については、自分の場合
　非常用現金＝生活費＝ローン約定返済＞教育資金他積立＞遊行費＞繰上原資＞＞＞老後資金＞余剰資金
一応借金が余裕資金の25％、つまり（老後資金＋余剰資金）÷４＞ローン残高になったら繰上をやめるかも？

あくまでも個人的には、いくら低金利であろうとも住宅ローンは借金なんだから、借金で投資するのは資金計画のミスだと思うんだけどね。
http://billion-log.com/knowledge/stock/leverage-risk/

[169: 匿名さん]

繰上げで得られる精神的負担の軽減を金額に換算すると1000万円くらいかな。運用で得られる数十万円はろう多くして得るもの無し

[170: 匿名さん]

>>169
住宅ローンがそれ程多大なストレスになる人ってかわいそうだね。
そりゃ投資なんてとても出来ないでしょう。
金利1％以下のローンがストレスになるのって相当余裕ない人なんだろね。
私はローンなんて家賃払ってるようなものだし、減税期間は無料でローン残高の死亡保険に入ってるようなもので残高減らそうなんて考えてないけどね。