分譲マンションの賃貸対策

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私の住むマンション、海外赴任などで急に賃貸の部屋が増えました。住民同士のつきあいも良く非常に暮らしやすいマンションなだけに、急に見知らぬ住人が増えて不安です。
分譲マンションが年数が経つにつれ、賃貸だらけになって住民のモラルが下がっている
という話もよく聞きます。そうならないように早いうちに管理組合でガイドラインをもうけたらどうかという話もあるのですが、実例をご教示頂ければと思います。
現在は「事務所使用不可」くらいしか規則がありません。駐車場は賃貸には貸さないことにしていましたが空きが数台出てしまったため現在は貸しています。
また、占有使用権の部分について、ベランダや庭はともかく、トランクルームも賃貸人に
貸すのはどうなのでしょうか。トランクルームはまとめて建物の地下にあり、入れ替わり立ち替わりの賃貸人が出入りするのは不安だという人もいます。また、フロントサービスも、賃貸人が使うことによって所有者の情報もある程度入ってしまうので気になります。

[21: 1]

賃貸を経験してからマンションを購入された方が多いと思いますが
自分は賃貸もマイホームもまったく同じように建物を大事に使っていたと言い切れるかたはどれほどいるでしょうか。敷金の返還を気にしてきれいに使っていたとかの話ではなく。

わが家の場合は双方結婚まで実家暮らし、一年半ほどの賃貸暮らしの後
マンションを購入したので、賃貸でもモラルある暮らしをしてきたつもりです。
しかし、たとえばホテルに泊まったとき、２４時間テレビやエアコンつけっぱなしでも
気にしません。
自分の家だったら機械が壊れるのを恐れてたまに消しますよね？
十年後、数十年後を考えて暮らすかどうかで変わってくるのは人の常だと思います。

もちろん所有者でも、共有部分はどうなってもいいという発想の方はいるものですが、
幸いうちのマンションは少ないのです。だからこそその状態を維持していきたいと思います。
今のマンションは２度目の購入で、もちろん前のマンションより高いお金を出して（＋借りて）
いるわけですが、引っ越ししてその差額は建物より人にこそ現れていると実感しています。

今自分の買ったマンションに満足しておられる方なら、建物と共に民度を維持していきたいと
思うのではないでしょうか。

[22: 住まいに詳しい人]

賃貸居住者を貶めてもなんの利益もありませんよ。
モラルやマナーがどうあれ、実際のところ賃貸禁止などにしてしまえば
管理費や修繕費が不足するうえ、売却時の条件も悪くなります。

永住希望者がほとんどだから関係ないというのは浅はかすぎます。
永住するつもりでも転勤やその他の事情で引越を余儀なくされることはあり得ること。
そうした場合に選択肢が少ないというのは十分な悪条件です。

賃貸だらけになったらいけないというのではなく、分譲と賃貸の両方いるのが
当たり前という前提で、居住者全体のマナー向上を考えるのが正しい在り方です。
同居の家族まで全部が共用部分を大切にするかというとそうでもありませんからね。

分譲でもマナーの悪い人はいます。マナーの問題はそれも含めてどうするかというのが
課題なのだと認識出来れば決して賃貸に限った話ではないことが理解出来るはずです。

[23: 匿名さん]

＞賃貸禁止などにしてしまえば

実際のところ、”賃貸禁止”なんて規約は可能なんでしょうか？

そんな規約のマンションって実際にありますか？　絶対に自分は永久に住む、なんて
思っていたとしても、人生いろんなことがあります。わざわざ将来の自分の首を絞める
ような規約を作ろうと賛成する人が大勢（規約の変更に必要な数）いるとはとても
思えないのですが・・・

ただ、賃貸マンションの場合は、又貸しを禁止するというのは、当然ありえると
思います。

[24: 1]

具体的な話として、現在のところ賃貸に出すときのガイドラインが「事務所使用不可」しかありません。
>>11さんのマンションのように
私のMSでは、管理組合への届けいれを行い、住居者の名簿提出を義務付けしました。また、入居後、管理会社の担当による、管理規約の説明を行うこととしています。規約違反が居住者より申告があった場合は、仲介業者へ連絡をして第一回目の注意勧告、2回目は所有者へ連絡し場合によっては退去を勧告してもらうようにしています。（入居条件に管理規約を守れない場合の罰則をそれぞれの契約で設けてもらうよう管理組合から指導しています。実際は管理会社にやらせてますけどね・・・。）


をしなければならないと思っています。
管理規約に明記されていること以外に、入居以来の総会で決まった
「共有部でのタバコ禁止」「共有部でのボール遊び禁止」「来客駐車スペース使用規定」
などの事項があり、こうしたことは
賃借人には入居前に知らされないため、入居以降やっていた場合は管理会社から注意しています。
現在までは何とか守られていますが、もし守る気のない賃借人ができたら大変ですから
所有者に対し、賃貸に出すときのガイドラインを設けるという形で検討したいとおもっています。

[25: 匿名さん]

ここを読んで、および自分の賃貸経験から、問題は、賃貸人にあるのではなく、
賃貸人に適切な情報が与えられないことが問題じゃないかと思えます。

ただ、問題になりそうなことの説明だけでも、下手すれば1時間以上かかります。
これを管理人が受けてくれるかどうかですね。いや、仲介業者の責任かな？

貸すほうとしては、なるべくネガティブな情報を出したくないという状況はありえる
と思います。あれはだめ、これはだめと言ったら、中にはキャンセルする賃貸人も
いるでしょう。

[26: 1]

＞あれはだめ、これはだめと言ったら、中にはキャンセルする賃貸人も
いるでしょう

たとえばうちのマンションは「バルコニー含む共有部タバコ禁止」ですが、これを
事前に説明されてキャンセルする人がいるとすれば、その人はそれをやるつもりだったと言うことですよね。吸わない人にとってはどうでもいいし、よそからの煙害がないからむしろ好条件です。
マンションの規則というものは本来資産価値を維持するためによかれと思って作っているわけですからそれを守りたくない人は借りなければいいと思います。

＞貸すほうとしては、なるべくネガティブな情報を出したくないという状況はありえる
と思います。

確かにいざ自分が貸したい、売りたいと思ったらそう思う人がいるかも知れません。
自分が住むのでないからあとはどうなろうと構わないという考えもあるかもしれません。


そこで、貸したい人が増える前に、先手を打つことが必要だと思うのです。
それが結局は「モラルを守る人に貸しやすい物件」を維持していくことにつながると思います。

話は脱線してしまいますが、この御時世、リストラや倒産で急にマンションを売る所有者が
どこのマンションでもでて来る可能性があります。おかしな人に安売りしないよう、
管理規約の事前周知は売却時にも必要と思っています。

貸しづらい、売りづらいと、管理費滞納というレスがありましたか、管理費は所有者が払うものです。それはそれでもちろん滞納対策を事前にきっちり作っておく必要があると思います。

[27: 匿名さん]

転勤族で、こちらのスレを興味深く拝見させていただきました。
分譲賃貸は３件ほど入居経験いたしましたが、理事会の団結が強いというか分譲住民の方の考えがしっかりしたマンションは、管理もきちんとされていました。
あるマンションではフロアごとに回覧板が回され、その責任者は賃貸関係なく一年交代で行われました。初めは驚きましたが、やってみるとそう大した事でなく、でも同フロアの方の顔も分かりよいことだと思いました。
お互いの顔を知ることで、マナーも守られやすくなるということありませんか？

実際のところ、賃貸入居の規制などかなり困難な話だと思います。
賃貸入居者というくくりで疎外するのでなく、同じマンションに住む者どうしとして快適に過ごせるよう考えられるのも一案ではないでしょうか。

[28: 賃貸住まいさん]

>>24=1
>具体的な話として、現在のところ賃貸に出すときのガイドラインが「事務所使用不可」しかありません。

スレ主さんが言う↑この部分が気になるんですが、以前のお話だとこの「事務所使用不可」という
ルールは、賃借人だけでなく区分所有者にも課せられているという事でしたよね？
通常のマンションであれば、管理規約に「専有部分の用法」として「住宅以外への供用を禁ずる」
という主旨の規定がある筈。（例えば標準管理規約第１４条『専有部分の用途』）
もしもスレ主さんが、その部分を指して「事務所使用不可（のガイドライン）」だと捉えておられるの
だとしたら、管理規約の解釈としては間違っていると私は思います。

上記規定（専有部分の用途に関する規定）は、賃貸に出す場合の心得を謳う文言でもなければ
賃貸に出すこと自体を否定する文言でもありません。
あくまで「住宅専有部分は住宅としてしか使うことができない」というマンションの大原則なのであって
賃貸供用の是非に関する議論とは基本的に無関係だと思います。

そして↓この部分。
>こうしたことは賃借人には入居前に知らされないため、（中略）、もし守る気のない賃借人ができたら
>大変ですから所有者に対し、賃貸に出すときのガイドラインを設けるという形で検討したい

スレ主さんは「賃借人はマンション内のルールを守らない」と当たり前の様に書いておられますが
本来ならば管理規約に定められているルールを、賃借人に遵守させていない事こそが問題となる筈。
（標準管理規約第１９条『専有部分の貸与』に違反している）
ガイドライン云々を唱える以前に、管理規約上のルールに対する解釈はどうなっているのか？と
いう事に着目し、スレ主さんを含む区分所有者が理解すべき問題ではないかと思います。

現実には、どんなに規約上のルールがあったとしても、それを守らない人はいるのでしょう。
しかしそれは、賃借人だから（あるいは区分所有者だから）という分類で対策すべき事ではない筈。

[29: 1]

>>28　言葉足らずで申し訳ありません。
現在のところ、賃貸に際し、確実に周知されていることが「事務所使用不可」、「飼育可能なペット」くらいだと言うことです。もちん所有者も守っている原則です。これを無視して事務所用に貸し出したりすれば、それは管理規約違反ですから所有者に抗議することになると思います。

しかし規約にはなっておらず、総会で論議されガイドライン的に守られている事項
（タバコ禁止など）は、「賃貸に出すときに借り手に説明必須」となっておりません。
こうして貸し出された物件の賃借人が、入居後それを注意されても「自分はそんなこと聞いて
ないので守る気はない」と開きなおってしまったら…　ということを危惧するのです。

逆に賃貸人の立場で考えると、そのマンションのルールは事前に教えてもらいたいですよね？
蛍族になるつもりで借りたらダメと言われても困るでしょう。

＞管理規約に定められているルールを、賃借人に遵守させていない事こそが問題となる筈。
（標準管理規約第１９条『専有部分の貸与』に違反している）

ご教示頂いた標準管理規約第１９条『専有部分の貸与』に違反しないよう
「マンションのルールを賃借人にも周知し、遵守してもらうため、賃貸に出すときには
事前のルール説明を必須とする」

という方向かと思います。

[30: 匿名さん]

>>29
あなたが書いたガイドラインが総会決議を経ていないものなら、それは賃貸人どころか所有者のルールでもありませんよ。

[31: 28]

>>29

30さんのおっしゃる通りですよ。
失礼ながら、何か根本的なところで「入居者間のルール」というものを
誤解なさっているような気がします。
最初から、区分所有者と賃借人とでは遵守すべきルールが別なのだという
前提で考えているのでは？

[32: 1]

>>31
遵守すべきルールが同じなのは当然承知しています。
しかし

＊管理規約に書いてあることでも事前に賃借人に伝わっていない場合がありうる

＊タバコなど詳細なガイドラインについては総会で賛成多数を得て、規定事項として入居者は遵守しているものの、管理規約に入れてはいない。事前に賃借人に伝えていない可能性が大


どちらの場合も入居した以上は賃借人にも守ってもらわなければなりませんが、
賃借人はそれを守らない人が多いことを危惧してスレを立てたのです。
所有者にも守らない人がいることは事実ですが、賃借人によりその傾向が強いと考えます。

ガイドラインについては管理規約、規定事項、暗黙の了解などどこのマンションでも混在していると思います。事務所不可やペット可否は管理規約に明記されていても、ピアノ何時まで可とか事細かに
管理規約に載せているところはまれかと思います。
「管理規約に載っていないことは守らない人」が増えては困るのでではどのような対策をしたらよいだろうか。規約の整備を勧めるべきだろうかという事になります。

賃借人と所有者のルールは同じです。しかし所有者にどう遵守させるかは
このスレの話題ではありません。

所有者→ガイドラインを決めた当事者（総会、理事会を経ているのだから）
賃借人→ガイドラインをは知らずに入居

後者を心配するのは当然であると考えます。

[33: 1]

補足です。
ルールは同じですが、最初に>>1で書いたような駐車場やトランクルームの使用などについては
検討しなければならないと思っています。

というのも、機械式駐車場は所有者以外が壊した場合は管理組合で入っている
保険の対象にはならない
と管理会社の人が言っているからです。これは私自身きっちり調べたわけではないので断言できませんが、そのとおりだとして、事故が起きた場合、起こした人の自動車保険でまかなってもらうことになります。対人は無制限でも対物は一般の保険は1500万くらいです。
1500万でまかないきれない場合もあり得ると思うのです。
賃借人の駐車場禁止はそれこそ管理規約でなくガイドラインでしたので、理事会判断で変更しています。しかし事故のリスクと空車の損失を良く検討して再検討しなければならないと思います。
トランクルームも然り。賃借人差別ではなく、法律や保険に留意して、検討する必要があると思います。

[34: 31]

>>32
>賃借人はそれを守らない人が多いことを危惧してスレを立てたのです。
>所有者にも守らない人がいることは事実ですが、賃借人によりその傾向が強いと考えます。

そうお考えなら、ガイドラインを含む「ルール作り」をテーマとするのではなく、単純に
区分所有者と賃借人とを比較した場合の「モラルの差」に関して議論するのが先でしょう。
しかし、おそらくそれでは建設的な議論にはならない気がします。
どんなに「共通のルール」を設けたところで、賃借人がそれを守らない事が悩みどころ
なのだと言うなら、最初におっしゃっていたガイドラインなるものを作ったところで
それも徹底される事は無いと思うのですが。

>賃借人と所有者のルールは同じです。しかし所有者にどう遵守させるかは
>このスレの話題ではありません。
>
>所有者→ガイドラインを決めた当事者（総会、理事会を経ているのだから）
>賃借人→ガイドラインをは知らずに入居
>
>後者を心配するのは当然であると考えます。

その「ガイドライン」の内容にもよりますが、所有者ならばその内容を把握しているとは
限らないと思います。理事会の内容を全ての区分所有者が把握している訳では
ありませんし、貴方の話の通り総会決議を経たものであったとしても、その賛否に
どこまで関わっているかという事には個人差があるはずです。ましてや遵守するかどうかと
いう事になると、もはや「所有者だから大丈夫」という理屈は成り立たないでしょう。

一方で、相変わらず「賃借人はガイドラインを知らずに入居している」という前提を
見直そうと言う発想は貴方には無い様ですが、私に言わせればそこが一番の問題。
『ルールをどう徹底させるか』という議論を抜きにルールづくりを議論したところで
形骸化したシバリがいたずらに増えるだけで何の意味もないと思います。

ルールは設ける事が重要なのではなく、関わる人々がそれを守る事が重要であると
私なら考えます。そこに所有・賃借の差は無いはずなのですが。
これまでの記述を見る限り、貴方の考え方の根底にはやはり「賃借人だからダメ」という
意識があるように思います。それでは話が前に進まないのではないかと。

[35: 匿名さん]

>>33
>対人は無制限でも対物は一般の保険は1500万くらいです。
>1500万でまかないきれない場合もあり得ると思うのです。

杞憂。

まずは自分が住んでるマンションの機械式駐車施設の値段を調べてみ。
あとは、駐車操作ミスった場合に起こり得る事故の程度をできるだけ具体的に考えてみよう。
それが管理組合で入っている保険の場合「区分所有者にも」摘要されるのかという事もね。

[36: 匿名さん]

＞機械式駐車場は所有者以外が壊した場合は管理組合で入っている
＞保険の対象にはならない

それはたぶん違うと思う。うちは、機械式駐車場の一部をゲスト用にしている。
これが本当なら、ゲストには使わせられない。まあ、すでに、ゲストさんが、
屋根をぶつけて壊しているが、保険から出せた。

[37: 入居済み住民さん]

>事故のリスクと空車の損失を良く検討して再検討しなければならないと思います。

３５さんが仰っていることや、あなた自身が認識している「きっちり調べていない」部分を
調べた上で、管理組合内で検討してください。

>トランクルームも然り。法律や保険に留意して、検討する必要があると思います。

トランクルームにおいて留意しなければならない法律や保険とは何ですか？
結局「入れ替わり立ち替わりの賃貸人が出入りするのは不安」に尽きるのですよね。

「賃借人だからダメ」という意識を取り繕うから話が変な方向にピュー。

[38: 1]

>>35
うちのマンションの駐車場は、機械式と言ってもよくある二段式ではなく、
詳細は書けませんがタワー式のようなもので、修繕コストなどもわかっています。内部で事故がおき、他の車にも事故が及べば１５００万ではとても足りないでしょう。まあ確かに少ない可能性だとは思いますが。
ゲスト用は宅配業者などが停める駐車場と一緒で平置き、月極の駐車場とは別です。

>>36「賃借人はガイドラインを知らずに入居している」という前提を
見直そうと言う発想は貴方には無い様ですが、私に言わせればそこが一番の問題。

見直さなければならないと思います。>>29で書いたとおりです。
所有者に対し、「事前説明必須」という義務をつけていくのは
どうかと考えていますがいかかでしょうか。実際に実行しておられる
マンションはあるのでしょうか。

[39: ３５]

>>36
>内部で事故がおき、他の車にも事故が及べば１５００万ではとても足りないでしょう。

あなたのマンションが今加入している保険は、駐 車 施 設 の 損 害 については
区分所有者に起因する事故に限り担保される、という事じゃなかったのかな？
原因者が区分所有者でさえあれば、事故が原因で他の車両に及んだ被害をも
その保険でカバーできるの？
私の認識では、運転者のミスで及ぼした被害をカバーする範囲として、施設そのものと
駐車中の車両とでは扱いが違うと思うんだけど、そうじゃないのかな。
仮に区分所有者が事故を起こした場合、立駐機の中にあるベンツやポルシェに
及んだ被害に対してもその保険が適用されるのか。そこも確認した方がいいかも。

>見直さなければならないと思います。>>29で書いたとおりです。
>所有者に対し、「事前説明必須」という義務をつけていくのは
>どうかと考えていますがいかかでしょうか。

・・・それ、既に規約に定められてないか？
前に出てた標準管理規約の「専有部分の貸与」に係る条項で、規約に定められた
ルールは全て賃借人に説明される事になってると思うんだが。
「事前説明」の方法に具体性を持たせよう、という意味なのかも知れないけれど
標準管理規約でも、賃貸借契約にも「規約・規則の遵守」に関する条項を
盛り込みなさいよ、という定めがあるのだから、ガイドライン的なゆるい規則で
わざわざかぶせる意味はないと思うんだが。契約の際には当然「説明」必須なんだし。

[40: 匿名さん]

＞事故が原因で他の車両に及んだ被害をもその保険でカバーできるの？

マンション保険って、対象は、あくまでも施設だよね。

自分の自動車が他車に損害を与えたときは、当然自分の自動車保険から出すべきだろう。
もし、それが機械式駐車場の欠陥でそういうことになったとしたら、それは、機械式
駐車場の建設業者が損害賠償すべきだろう。自動車の持ち主に全く責任なくて、（たと
えば台が崩れ落ちたとか）、でいろんな車が壊れた、傷ついた時に、それを管理組
合の保険で払うなんて考えられない。

だけど、管理組合が加入している保険が1500万円でしかない、なんてことがありうるのか？
うちは1億超えているけど。