分譲マンションの賃貸対策

[1]

私の住むマンション、海外赴任などで急に賃貸の部屋が増えました。住民同士のつきあいも良く非常に暮らしやすいマンションなだけに、急に見知らぬ住人が増えて不安です。
分譲マンションが年数が経つにつれ、賃貸だらけになって住民のモラルが下がっている
という話もよく聞きます。そうならないように早いうちに管理組合でガイドラインをもうけたらどうかという話もあるのですが、実例をご教示頂ければと思います。
現在は「事務所使用不可」くらいしか規則がありません。駐車場は賃貸には貸さないことにしていましたが空きが数台出てしまったため現在は貸しています。
また、占有使用権の部分について、ベランダや庭はともかく、トランクルームも賃貸人に
貸すのはどうなのでしょうか。トランクルームはまとめて建物の地下にあり、入れ替わり立ち替わりの賃貸人が出入りするのは不安だという人もいます。また、フロントサービスも、賃貸人が使うことによって所有者の情報もある程度入ってしまうので気になります。

[2: な]

バかだね。
管理費、修繕費も入らないし
いざ自分が出る時に賃貸に出せない
マンションじゃ誰一人買わない。
資産価値なくなるよ。

わかったら削除依頼しとけよ。

[3: 匿名さん]

区分所有なんだから自分の所有してる部屋を賃貸にだすことを規制することは管理規約ではできない。
それと所有者が有している使用権を賃借人だけは規制するのも難しい。
せめて総会の議決権は所有者にあり家族以外への代理権の付与を不可とするとか、賃貸する場合は届出制とし必ずその部屋に誰が住んでいるかを明確にすることぐらいではないでしょうか。

[4: 匿名さん]

賃借人とは仲良くできないのですか？
偏見に満ちた目で賃借人を見ているだけではないのですか？
村社会のようなマンションにお住まいなのですね。

[5: 匿名さん]

>>01
オーナー同士、関係良好なのは良いことだけど、賃貸入居者だって
間接的には維持管理費を負担してるんだから、「ご近所付き合い」において
よそ者扱いするのは只の偏見でしかないんじゃないの？
「ガイドライン」て、いったいどんなものをイメージしてるのか解らないけれど
そんなもの普通のマンションなら存在しないっしょ。

その「事務所」というのが、住民のための共用施設なのだとしたら
既にその使用を禁止するルールが敷かれているという事に正直驚いた。
一方では管理費収入のために駐車場を貸してたりとか（笑）
ハッキリ言って、ちょっと感じ悪い管理組合だねぇ。

専用使用権（×：占有使用権）に関しては、区分所有者の専用使用が
与えられている部分なのだから、使用の可・不可は区分所有者次第で
コントロールできると思う。言い方を変えれば、区分所有者が資産運用のために
賃貸している事を考えれば、規約でそれを禁止するには、まさに「総意」による
ルールづくりが必要になる、って事だよね。
貴方の意見に賛同する人が本当に多いなら、そこは可能じゃない？
私個人としては到底無茶な話だと思うけど・・・。

ま、荒れないうちに店仕舞いする事をオススメしますです。

[6: 匿名さん]

> その「事務所」というのが、住民のための共用施設なのだとしたら
> 既にその使用を禁止するルールが敷かれているという事に正直驚いた。

居住用マンションで事務所禁止というのは一般的だと思っていましたが、それほど例外的なんですか？


都心のマンションとかはマンションの一室を風俗営業の拠点として使っているらしいので
そういうルールはないのかもしれませんが、住宅地の場合には一般的なのでは？

[7: 通りすがり]

スレ主じゃないけど。
>05は根本的に意味を誤解してると思う。

「事務所使用不可」っていうのは、専有住居部分をSOHOとかのオフィスとして使用しちゃいけません、って事だと思うよ。
要するに、スレ主のマンションはマンション内の一室で商売しちゃいけないよ、って事だと思うけど。
ファミリー向けとか、居住空間としての快適性をうたってる物件だと、規約に書いてあったりするし。

逆にオーナーが実際に住んでればSOHO使用可能な物件もある。

[8: 1]

>>07さんの言う通りで、事務所使用不可というのは居住用以外に使ってはいけないと言うことです。
これは所有者でもかわりません。友人の住むマンションはその規則がなかったために
当初は１００パーセント近く居住用だったものが、10年経つ頃には怪しげな会社の名を挙げたポストが増えてしまったとのこと。うちのマンションはそれは心配しなくても良いと思いますが。

賃貸人が増えればモラルが下がるのは残念ながら一般的な事実と思います。共有部分の使い方が
資産価値に直結する所有者とは違います。所有者でもゴミ出しや騒音等モラルのない人はどこのマンションにもいるものですが、資産価値にかかわることはやはり所有者とそうでないひとで意識が違うでしょう。

駐車場については、所有者以外が事故を起こして機械を壊したりしした場合、管理組合が入っている保険の対象にならないと管理会社では言っています。事故を起こした人の保険で対応してもらうと。
一般の保険では物損は無制限ではありませんから、なにかあったときは難しいと思います。

[9: 1]

もちろん賃貸に出すのは自由ですが、ある程度のガイドライン作ったうえで賃貸するように
してもらったらどうかという話です。なしくずしになってしまってからでは遅いので。
前レスで資産価値と書きましたが、マンションの資産価値なんて、これからの時代あってなきがごとしです。売るのに有利、貸すのに楽という物件がそうでない物件に比べてどれほど価値を持つものか。うちのマンションは新築以来当初の１．２件（キャンセル？）を除き以後売却はありません。
永住のつもりで買った人がほとんどとのようです。ですから査定額を気にするより、安心して暮らし続けられることのほうが大切です。住みやすさを維持していくには、建物の修繕だけではたりないのではないでしょうか。

[10: 匿名さん]

スレを削除する必要なし。

実際、疑問に思ったことを質問するのは悪いことではない。腹にためておいたほうがよほど
精神上問題がある。

同様な質問がでたら、このスレッドを紹介することもできるし・・・。

このまま、話続けてください・・・・

[11: 柴飼い]

MSを購入後、転勤などにより居住し続けられない状態は、結構多いと思います。
実際、自分も今転勤して所有MSは空家状態です。このままでは所有しきれないので賃貸にだそうかと思案していたら、帰れるようになりましたので、事なきを得ましたが、当事者としては、気に入って購入したMSをそうやすやすと手放せないのではないでしょうか。また、MSの資産価値は、購入後直ぐに2割程度下がる傾向にあり、これもまた、手放せない要因となています。
ともあれ、MSの賃貸に関しては、管理組合で早急にビジョンを示したほうがいいと思います。
私のMSでは、管理組合への届けいれを行い、住居者の名簿提出を義務付けしました。また、入居後、管理会社の担当による、管理規約の説明を行うこととしています。規約違反が居住者より申告があった場合は、仲介業者へ連絡をして第一回目の注意勧告、2回目は所有者へ連絡し場合によっては退去を勧告してもらうようにしています。（入居条件に管理規約を守れない場合の罰則をそれぞれの契約で設けてもらうよう管理組合から指導しています。実際は管理会社にやらせてますけどね・・・。）ペット・騒音・駐車場・エントランス・バルコニーの問題が多いみたいですよ。でもそうでない方も大勢みえますので、よく話し合ってみるのも良いと思います。但し、当事者が直接申し入れると角が立ちますので、管理会社の担当者に間に入ってもらい解決する事をお勧めします。そのために高いお金を払っているのですから。

[12: 匿名さん]

>管理会社の担当者に間に入ってもらい解決する事をお勧めします。

あれ?　管理会社って、そこまでやってくれるんでしたっけ?
管理規約の説明とか、貼り紙、事情を聞く、ところまではやってくれると思いますが。

解決はあくまで管理組合じゃないんですか?

そういえば、昔々、賃貸でアパートに入っていた時、駐車場が空いてなかったので、
空きスペースに車停めていたことがあります。きっと問題になっていたんだろうな・・・
一度もクレームなし。無知は恐ろしいですが、無知な人は絶対いますよ。私は、その
後、別なところに引っ越して、路上駐車して青空保管法違反で捕まって、徹底的に
理解しましたけど。

説明はかなり時間がかかるのでやっかいですが、問題が起きてからあれこれ言われる
より、はるかにいいですね。他人からクレーム言われるというのは気分最悪ですよ。

[13: 匿名さん]

有料で賃貸している駐車場があるアパートで、空きがないから空きスペースに停めるというのは
無知とかどうとかって話じゃなくモラルの問題ですよね。悪いことに決まっているじゃありませんか。
一時駐車のためならともかく恒常的に停めていたとしたら無知どころか犯罪です。こういう話を聞くと、やっぱり賃貸が増えることには気をつけていかなければならないのでは

[14: 匿名さん]

これまではどうせ30年〜50年で価値0なんだからと一部の一等地以外無視されていましたが100年住宅、200年マンションの時代が本当に来るとしたら中古マンションの資産価値はますます重視されることになるはず。

[15: 匿名さん]

右肩上がりで不動産価格が上がり、黙って勤めてさえいれば右肩上がりで給料が増える時代は
完全に終わりました。だからたいていのサラリーマンは最初からそれなりのマンションを買い、
永住するのが普通になってくると思います。というか、買い換えるのは難しい。
そこでマンションの資産資産価値を考えると、「いくらで売れそうか」よりも
「いつまで快適に住めるか」が大切になってくると思います。そのために最初から積立金を高くしてでも、あとから莫大な費用がかからないようハードのメンテに注意するマンションが増えていると思いますが、ハードの維持っていくらお金をかけるかと同時に、どのように使うかがが大事ですよね。
大切に使わなければ寿命が縮まってしまう。そのために民度を維持していくことは、今後どこのマンションでも課題になっていくと思います。
本で聞きかじっただけですが、欧米では入居者の同意を得られないとあらたに入居できないマンションも多いそうですね。

[16: 柴飼い]

No.12様へ
自分のいるMSでは、管理会社の担当者へ、管理規約の説明と管理組合の代理ということで、やってもらってます。（管理費・修繕積み立て費回収のプロセスを拡大解釈してやらせているというのが本当かも・・・）管理組合といえど、住民ですので直接注意するのは角が立ち、ひいてはマンション管理・運営に支障が出るという考えにもとづいて、行ってもらってます。
但し、決定権とか方針に関しては、あくまでも管理組合が主体です。管理会社は管理組合の代理という立場での交渉となります。
ところで、賃貸に関わる内容として、仲介業者の選定があります。通常賃貸物件の管理も行う場合があり、特に海外転勤者の場合は、所有者が国内にいないわけですから、管理者を指定しないと賃借人も問題点を解決できない状態に追い込まれます。やはり、MSにおける賃貸というのは裂けられない事実として受け入れることも必要かと思います。そのためには、管理規約へのルール追加です。次の総会前に理事会へ提案してみようとあらためて、思いました。ああ、草案つくりがたいへんだぁ。どなたか賃貸物件に対する管理規約条文で参考になるものがありましたらお教え下さい。よろしくお願いします。

[17: 匿名さん]

>分譲マンションが年数が経つにつれ、賃貸だらけになって住民のモラルが下がっている
>という話もよく聞きます。

こうしたマンションをひとつ知っていますが、確かにモラルが低いと思います。
ただ、賃貸の住民のモラルが低いのではなく、区分所有者である住民のモラルも
低いです。

居住していない区分所有者は理事の資格がないとか免除があるので、
居住している区分所有者がやりたい放題になっている面もあります。

[18: 匿名さん]

分譲購入者 > 賃貸住人

だと、思い込んでいるみたいですけど


１．会社からの家賃補助がない > 分譲を買うしかない
２．会社からの保持が手厚い > 分譲を買う必要がない

１．のほうが貧乏だと思います。
また、２．の会社に勤めているというのは
転勤の可能性のある大手のことが多いです。

経験的には
転勤族ばかりの賃貸マンション ＞ 貧乏人ばかりの分譲マンション（分譲貸し）

でしたね。
１さんは、１．のような状況ではありませんか？

[19: 匿名さん]

部屋の広さにもよるが家賃１５万以下はヤバイ
民度が安定するのは１５万以上、ファミリータイプなら２０万以上かな

あ、東京２３区の場合です。根のため

[20: 1]

>>18
うちのマンションは平均年齢が比較的高く、会社員、医師、教員、自営が1/3ずつくらいでしょうか。
2/3くらいは50歳以上で、すでに海外含む各地転勤を経験され、落ち着いた年齢になって
終の棲家を買われた方が多いです。賃貸には出していなくてもご主人海外赴任中の方は幾人か
いらっしゃいます。
賃貸に出されている部屋は、もともと投資用に買われた企業所有の部屋が数室＋近年海外に出られた方。うちマンションの中では若い世代での方たちです。賃貸に出ている部屋は比較的狭い部屋が多いのですが、賃料は３０万前後なので、大会社の転勤族というよりは自営のような、旦那さんが昼間から私服でいるような仕事のようです。あとはお受験のためにこの地区に住む方もいらっしゃるようです。実際に年収がいくらとかではなく、自分の家かそうでないかということで
気構えが違ってくると思います。建物に対する思い入れも違います。長く住む人と違って他の住人にどう思われようと構わないでしょうし。

数年前、来客用の駐車スペースを規定時間外に使う車がいて、たびたびだったので防犯カメラを調べたところある賃借人でした。管理会社から注意したあとも完全にやめることはありませんでした。
幸いもう出て行きましたが。

[21: 1]

賃貸を経験してからマンションを購入された方が多いと思いますが
自分は賃貸もマイホームもまったく同じように建物を大事に使っていたと言い切れるかたはどれほどいるでしょうか。敷金の返還を気にしてきれいに使っていたとかの話ではなく。

わが家の場合は双方結婚まで実家暮らし、一年半ほどの賃貸暮らしの後
マンションを購入したので、賃貸でもモラルある暮らしをしてきたつもりです。
しかし、たとえばホテルに泊まったとき、２４時間テレビやエアコンつけっぱなしでも
気にしません。
自分の家だったら機械が壊れるのを恐れてたまに消しますよね？
十年後、数十年後を考えて暮らすかどうかで変わってくるのは人の常だと思います。

もちろん所有者でも、共有部分はどうなってもいいという発想の方はいるものですが、
幸いうちのマンションは少ないのです。だからこそその状態を維持していきたいと思います。
今のマンションは２度目の購入で、もちろん前のマンションより高いお金を出して（＋借りて）
いるわけですが、引っ越ししてその差額は建物より人にこそ現れていると実感しています。

今自分の買ったマンションに満足しておられる方なら、建物と共に民度を維持していきたいと
思うのではないでしょうか。