分譲マンションの賃貸対策

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私の住むマンション、海外赴任などで急に賃貸の部屋が増えました。住民同士のつきあいも良く非常に暮らしやすいマンションなだけに、急に見知らぬ住人が増えて不安です。
分譲マンションが年数が経つにつれ、賃貸だらけになって住民のモラルが下がっている
という話もよく聞きます。そうならないように早いうちに管理組合でガイドラインをもうけたらどうかという話もあるのですが、実例をご教示頂ければと思います。
現在は「事務所使用不可」くらいしか規則がありません。駐車場は賃貸には貸さないことにしていましたが空きが数台出てしまったため現在は貸しています。
また、占有使用権の部分について、ベランダや庭はともかく、トランクルームも賃貸人に
貸すのはどうなのでしょうか。トランクルームはまとめて建物の地下にあり、入れ替わり立ち替わりの賃貸人が出入りするのは不安だという人もいます。また、フロントサービスも、賃貸人が使うことによって所有者の情報もある程度入ってしまうので気になります。

[38: 1]

>>35
うちのマンションの駐車場は、機械式と言ってもよくある二段式ではなく、
詳細は書けませんがタワー式のようなもので、修繕コストなどもわかっています。内部で事故がおき、他の車にも事故が及べば１５００万ではとても足りないでしょう。まあ確かに少ない可能性だとは思いますが。
ゲスト用は宅配業者などが停める駐車場と一緒で平置き、月極の駐車場とは別です。

>>36「賃借人はガイドラインを知らずに入居している」という前提を
見直そうと言う発想は貴方には無い様ですが、私に言わせればそこが一番の問題。

見直さなければならないと思います。>>29で書いたとおりです。
所有者に対し、「事前説明必須」という義務をつけていくのは
どうかと考えていますがいかかでしょうか。実際に実行しておられる
マンションはあるのでしょうか。

[39: ３５]

>>36
>内部で事故がおき、他の車にも事故が及べば１５００万ではとても足りないでしょう。

あなたのマンションが今加入している保険は、駐 車 施 設 の 損 害 については
区分所有者に起因する事故に限り担保される、という事じゃなかったのかな？
原因者が区分所有者でさえあれば、事故が原因で他の車両に及んだ被害をも
その保険でカバーできるの？
私の認識では、運転者のミスで及ぼした被害をカバーする範囲として、施設そのものと
駐車中の車両とでは扱いが違うと思うんだけど、そうじゃないのかな。
仮に区分所有者が事故を起こした場合、立駐機の中にあるベンツやポルシェに
及んだ被害に対してもその保険が適用されるのか。そこも確認した方がいいかも。

>見直さなければならないと思います。>>29で書いたとおりです。
>所有者に対し、「事前説明必須」という義務をつけていくのは
>どうかと考えていますがいかかでしょうか。

・・・それ、既に規約に定められてないか？
前に出てた標準管理規約の「専有部分の貸与」に係る条項で、規約に定められた
ルールは全て賃借人に説明される事になってると思うんだが。
「事前説明」の方法に具体性を持たせよう、という意味なのかも知れないけれど
標準管理規約でも、賃貸借契約にも「規約・規則の遵守」に関する条項を
盛り込みなさいよ、という定めがあるのだから、ガイドライン的なゆるい規則で
わざわざかぶせる意味はないと思うんだが。契約の際には当然「説明」必須なんだし。

[40: 匿名さん]

＞事故が原因で他の車両に及んだ被害をもその保険でカバーできるの？

マンション保険って、対象は、あくまでも施設だよね。

自分の自動車が他車に損害を与えたときは、当然自分の自動車保険から出すべきだろう。
もし、それが機械式駐車場の欠陥でそういうことになったとしたら、それは、機械式
駐車場の建設業者が損害賠償すべきだろう。自動車の持ち主に全く責任なくて、（たと
えば台が崩れ落ちたとか）、でいろんな車が壊れた、傷ついた時に、それを管理組
合の保険で払うなんて考えられない。

だけど、管理組合が加入している保険が1500万円でしかない、なんてことがありうるのか？
うちは1億超えているけど。

[41: サラリーマンさん]

>>40
＞だけど、管理組合が加入している保険が1500万円でしかない、なんてことがありうるのか？

誰かそんな話、してましたっけ？？

[42: 入居済み住民さん]

シンプルな話じゃないの？

管理規約・使用細則に従って、住人（区分所有者・賃貸人ともに）は住まなければならない。
それが最低限のルール。

賃貸するにあたっては
-貸主から借主に規約・細則についての説明必須とする。
-賃貸人がルールを守らなければ、貸主（区分所有者）にクレームする。
-賃貸人からの直接のクレームは、組合（理事会）は受け付けない。
　　　　　　　　　　　　　（　貸主（区分所有者）経由でしか受け付けない　）

駐車場での事故については、普通は、加害者に負担させるんじゃないの？
てか、なんでマンション加入の保険という発想なの？

[43: 匿名さん]

かつて１ＤＫや１ＬＤＫの賃貸住戸（家賃は１０万円／月程度）も少なくないマンションに住み、管理組合理事長を務めたこともありますが、そのマンションでは、確かに、賃借人は区分所有者に比べて管理意識が低い（端的に言えばマナーが悪い）傾向がありました。
そこには８年ほど住みましたが、居住者（特に賃借人）のマナーの悪さに嫌気がさして、港区某所（高級住宅地とされるエリア）のマンションに買い換えて転居しました。
転居先のマンションも賃貸に供されている住戸は少なくないのですが、ここでは賃借人が区分所有者に比べてマナーが悪いということはありません。賃借人も区分所有者も皆行儀がいいです。
転居前のマンションとの大きな違いは、いわゆる土地柄、１ＤＫや１ＬＤＫといった狭い部屋がないこと、賃貸住戸の家賃は最低でも４０万円／月程度と安くはないことです。

[44: 匿名さん]

まあ、お金のない人に比べたら、お金持ちのほうが、品格は良い傾向がある、くらいの
ことは言えるだろうね。

だけど、このスレッドの主旨に全然合わない発言だ。

[45: 匿名さん]

賃借人も含めお金持ちしか住まないマンションに引っ越すという解決法もあることを紹介しているのだから、スレ主旨逸脱とは言えないでしょう。

[46: 匿名さん]

オレは平民だけど役得があって新幹線はいつもグリーン車にのる。
グリーン車のほうがマナーは悪いと思う（というかみんな自分の快適を当然のごとく追及するので好き勝手にやってるように見える）

[47: 匿名さん]

>>46
それはご自分でも実証している様に、グリーン車には必ずしも
「カネを持ってる者」が乗っているとは限らないという事だね。
でも、経済力の多寡が人としての品格を直接決定づける訳では
ないという主旨ならば、そこには同意。

それはそうと、スレ主はそれっきり現れなくなってしまったな。
流石に自分の主張のマズさに気付いたか。

[48: 匿名さん]

まー、どうでもいいけどさー、スレ主は賃借人が嫌いなんだな。
でもって、売買で住人が変るのもやなんだなー。
でも、所有権ってのは、売ったり、貸したり、空き家にしたり、担保に入れたり、夜逃げしたり、って自由があるんだな、これが。
マンションってのは大っきな長屋を区分で所有せにゃならんので、ま、細かいルールでしばりまくらにゃ収拾つかんで、決め事も多いんだけんども、あんまり無理いっちゃあかんで。
あんたの考えはあんたの考えで隣とはちゃうで。んでもって、所有してようが、借りてようが、マンションの区分所有部分と共有部分を使用することにゃ変りはないんで、使用者としては平等なんよ。
賃借人も金払ってすんでんのよ、あんたと同じで。所有者は賃借人より偉いって発想改めないと火傷するよ。世の中どうなるかわからんよ！自分は安泰っておもってるのは、じぶんだけかもよ。

[49: 匿名さん]

【標準管理規約】
（専有部分の貸与）
第１９条　区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。

たいていのマンションの管理規約にはこの種の条文があると思います。賃借者にも区分所有者と同じ義務を課しているわけです。
であれば、賃借者にも区分所有者と同じ権利（居住する上でのサービスであって総会議決権を除く）が与えられるべきではないでしょうか。

[50: 匿名さん]

まぁ、そういう事だ。
終了だね。

[51: 1]

>>43
私のところも>>43さまほどではないかと思いますがそれなりのマンションと自負しています。
多少のことはありますが、他スレで語られているトラブルを見ていると、
マンション価格には民度は比例すると思います。うちのマンションで賃借人が起こしたトラブルなど
可愛いもものかもしれません。
とは言え、グリーン車の例をあげるまでもなく、収入と民度が比例する時代は終わりつつあります。実際高額所得者の上位に行けば行くほど怪しげな職業の方が名を連ねていますから。
高額な家賃を払う人の中には、不安定な職で分譲を買うローンはくめないが、現金はたくさんある
ような怪しい職業の方もいます。そんな方々が増えてしまったら困ります。


>>1で述べたように、おかしな賃借人に貸さないようにさせるガイドラインはやはり進めていくつもりです。それを規約にするのは無理、徹底させる権限もないのは承知していますが、
ガイドラインとしてないよりあったほうがいいでしょう。

また、１９条の管理規約、細則はもちろん、タバコなどのガイドラインについても
賃貸前に書面で賃借人に説明する。署名してもらうなどの義務を所有者に課すべきだと思います。

仮住まいなどで一時期賃貸マンションに住んだこともありますが、賃貸前にことこまかな規約＋注意事項に署名させられました。所有者としては当然でしょう。空室が多すぎたら困りますが、
借り手がつく限りは禁止事項を増やしたいと思いますよ。

分譲の賃貸は所有者とその仲介業者の判断だけで貸してしまいます。しかしマンションは所有者みんなの家です。専有部分の壁紙やフローリングがどう使われても貸した所有者の責任ですが、
共有部分に害が及んでは困ります。分譲の賃貸というのはやはり大きなリスクがあるでしょう。

[52: 匿名さん]

>また、１９条の管理規約、細則はもちろん、タバコなどのガイドラインについても
>賃貸前に書面で賃借人に説明する。署名してもらうなどの義務を所有者に課すべきだと思います。

スレ主はガイドラインを明文化・規定化することは考えないの？
賃貸人に書面で説明することを要求するのなら、きちんんとした規定を文章にして
所有者に渡すくらいのことをしなくちゃ怠慢だと思います。

[53: 匿名さん]

>>51（スレ主さん）
>それを規約にするのは無理、徹底させる権限もないのは承知していますが

いや、だからね・・・
ここで貴方に寄せられているアドバイスの殆どは、「規約にするのは無理」とか
「徹底させる権限がない」なんて事は言ってないんですってば。
貴方個人が勝手にそう思いこんでいるだけの事であって、むしろそこが
きちんとルール化されていない事が問題なのだと皆さんおっしゃってる訳です。

タバコ等に関する事は（一応のコンセンサスはあっても）ローカルルール程度で
留めておいて、管理規約や使用規則・細則に正式に反映させていないのは
あくまで貴方を含む区分所有者達の都合でしかない。
賃借人にローカルルールが周知徹底されていないのが問題だと思うのなら
それを、管理規約において「事前説明必須」とされる規約や規則のレベルにまで
引き上げれば良い話。それは管理組合、ひいては区分所有者の責務ですよ。

現に、ローカルルールとしてのガイドラインが存在していて、それが賃借人には
守られていない（説明されていない）のであれば、「周知徹底させるための
ガイドライン」なんてものを作ったところで状況は何も変わらんでしょう？
ルールの不整備が原因で起こっている問題を、「賃借人がする事だから」と
言って一部の居住者に責任転嫁する様な考え方は、実際そのマンションの
中でも指示されないと思います。

[54: 匿名さん]

スレ主の賃借人に対するその偏見はどこからくるんかな？
同じくらいマナーの悪い所有者はいないんでっか？
集合住宅に住む以上目を瞑るとこは目をツムンないといけんでしょ・・・・・
まるでマンション全部のオーナーみたいだね。
たぶん、あなたの考えに賛同する人はあんまりいないでしょう。
戸建に引っ越せば？

[55: 49]

>>51

＞また、１９条の管理規約、細則はもちろん、タバコなどのガイドラインについても
＞賃貸前に書面で賃借人に説明する。署名してもらうなどの義務を所有者に課すべきだと思います。
【標準管理規約】
（専有部分の貸与）
第１９条　（略　>>49参照）
２　前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

この第２項のような条文は管理規約にないマンションも多いと思いますが、必要なら、この種の条文を設ければ良いことです。

＞借り手がつく限りは禁止事項を増やしたいと思いますよ。
その禁止事項は、賃借者のみならず区分所有者に対しても等しく適用されるものですか？
仮に賃借者のみに適用される禁止事項があるとすれば、どのような事項でしょうか？

[56: 匿名さん]

スレ主さん
そんなに賃貸人が嫌なら、
マンション丸ごと買っちゃいなよ！

[57: 匿名さん]

>>51
>>グリーン車の例をあげるまでもなく、収入と民度

グリーン車の例は収入とは無関係で、会社経費などで低収入で乗車した人が過度にサービスを要求する例です。