パークホームズ品川ザ レジデンス Part２

[匿名さん]

パークホームズ品川ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/291064/

所在地：東京都港区港南二丁目9番2（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「北品川」駅 徒歩10分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：57.60平米～81.62平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【タイトルと物件情報を追記しました　2013.6.26　管理担当】

[641: 匿名さん]

>633

高輪台のマンションってそんなにいいか？
プラウドとルフォンみたけど、大通り沿いだし周囲もきれいじゃないし眺望もねえ（プラウドの隣りのビルからみせてもらったが）。

結局価値観の違いでしかないと思うよ。
資産価値としても、高輪台周辺はタワマン建ち過ぎで期待できるとは思えないんだが。。。

[642: 物件比較中さん]

>641

たしかに。高輪台の狭小タワマンはオフィスビルみたいでさびしいよね。

道路はどうかな。旧海岸通りと桜田通りという幹線道路に双方面しているけど、トラックは旧海岸通りがおおい。
土日は双方交通量すくない。

街は昼間は港南もいいけど、夜がねー。
高層ビルもあるけど食肉市場と下水処理場、あとちょっと遠いけど火力発電所とか大規模施設がおおくて、高架も複数あって、「アキラ」が出てきそうな感じ。
川崎の工場街や、根岸の産業道路沿いをマシにした感じかな。高速で上からピュッと眺める分にはきれいだけど、毎日眺めてどう思うだろう。

でもまあ今はいいのよ。発展途上だから。
一番心配してるのは、未来永劫工場街のままじゃないかなということ。いま大注目されてる港南の再開発はすすむけど、これら大規模施設が有る限り雰囲気は変わらないのでは？
それにこの辺は港南の中でも開発の余地はない気がする。
あと1,2本タワマン立っておしまいでしょう。

街並みについては同じ埋立地でも大規模施設のなかった豊洲に負けるとこかな。
豊洲を買うつもりはありませんが。

立地は変えられないので、リスクはヘッジすべきかな？

[645: 物件比較中さん]

先日プラチナ通りに建設中のタワマンMRに行ってきたが、
支持層が地表すぐ近くにあるので、タワマンなのに杭がいらないんだと。
よほど地盤が良いんだろうけど、逆に杭のないタワマン、なんか怖い。

[646: 物件比較中さん]

ごめん間違えた。
>622 →>643 だった。

[647: 匿名さん]

北品川駅に向かう途中の坂の下にスーパーができる様ですよ。北品川商店街の人に聞いたので
確かな情報だと思います。品川駅へ行くより、人も少ないしそこへ行ってしまった方が
早いかもしれませんね。ただまだ全然店舗もできていないので先の話だとは思いますが。
北品川商店街ももう少し活気があればいいのですが、いまいちですね。

[648: 匿名さん]

かなり前の過去レスに、どこかのスーパーができるって話がありましたね。
問い合わせたらガセだった。　

[650: 匿名さん]

杭のないタワマン怖いってなんか杭の役割を誤解してませんか？

杭はタワマンが倒れないように深く地面にささっているわけではない。縦方向の重量を支えるためですよ。
杭を打たないままやわらかい地盤に建物を建てると重量で沈下します。だから縦方向の重量を支えられる地盤まで杭をうって杭の上に基礎をつくる。表層に硬い地盤があれば杭は打つ必要ななく直接基礎を作ればよい。

[651: 匿名さん]

杭の上のタワマンの方が怖いよ。基礎じゃなくて杭に建ってるんだから。たまに直基礎が怖いって言うひといるけど、誤解してますよ。

[652: 物件比較中さん]

わかってるって。
デベのカタログによくある杭を強調した絵を見てると、地中と一体になってる気がして安心感を感じるってこと。

[653: 匿名さん]

あれは危ない絵だよね。

杭の層は地面じゃなくて砂みたいなもの。地盤には杭の先っぽしか刺さってないから、杭基礎は砂の上に浮いてるイメージです。。

[655: 匿名さん]

本日最新版の港区津波ハザードマップが届きました。
ここの場所は防波堤破損、液状化ありの場合浸水するのですね。
特に気になるのは、港南2丁目で一番被害が大きいところでしょうか

[656: 匿名さん]

隣のビルのＩＧＩＮは何だろうと思い調べてみたらイギンというアパレル会社の
本社の様ですね。前に五反田の方でも看板をみたので何の会社だろうと思っていました。
本社というから結構社員の人の出入りや車などは多いのですかね。
子供がいるので車の出入りなどが激しいとなるとちょっと気になる所です。

[657: 匿名さん]

井上銀一→井銀→イギン

[658: 匿名さん]

655さん
津波以外にも色々なのが届きましたね。
だけど、高輪辺りも結構リスクのある物もありました。

[659: 匿名さん]

イギンは車の出入りそんなになかったはずだよー

[660: 購入検討中さん]

そうか、、、
もうイギンを知らない世代がターゲットなんですねぇ
私の世代（50代です）ではフォーマルウェアの定番でした。
建設地を見に行った時、あのイギンかと思いました。

[661: 物件比較中さん]

http://coward.m2.coreserver.jp/town/?p=244
天王洲エリア調査報告 2013年10月

ここを見ると、既に4～5階まで伸びてる様子。
早く完成した姿が見てみたいですね。

[662: 匿名さん]

港南はアパレル多いよね。ＪＵＮも港南だったけどあのビルこわしちゃうんだってね。安藤忠雄設計なのにもったいない。

[663: 匿名さん]

６６２さん
ＪＵＮのビル壊してしまうのですか！？何年か前にファミリーセールへ行った
けど、すごく安くて人がかなりにぎわっていましたがね。
昔ほどＪＵＮ自体人気がなくなってきているからかな。ＩＧＩＮはフォーマルウェアーの
会社なんですね。私も知りませんでした。

[664: 匿名さん]

アパレルは海外から船での買付が必須だから昔からこの辺りに多いんですよ。

[665: 匿名さん]

ＪＵＮの付近はＵＲがタワマンにする計画だそうです。
賃貸か分譲かは知りませんが、港南で現在計画されている唯一の新築タワマン。

[666: 匿名さん]

賃貸らしいよ

[667: 匿名さん]

私は普通の形の間取りがいいと今まで思っていたのですけど、ことコチラに限っては正面を向いている80A、変わっていますけどこれが一番コンセプトに合致した位置にあるのだろうなと考えています。

バルコニー側に加えてFIX窓もありますから運河に沿った立地の明るさを十分に味わえるのではないでしょうか。
あとはFIXが西を向いているか東かの違い、この選択だけですね。

[668: 購入検討中さん]

>>667さん

FIXが東の運河側を向いている80Bはもう残ってないですね。
FIXが西に向いているメリットは西陽が暑いだけで魅力がないなと思ってます。

[669: いつか買いたいさん]

でも、遮るものがないから冬の午後は暖かいと思うなー

[670: 匿名さん]

遮るものがないからこそ、夏の西日はスゴいでしょうね。

[671: 匿名さん]

80Ａは絶対暑い。対策しないと冬でも暑いと思うよ。
でも対策さえすれば南の眺めはＢよりも良いくらい。
リビングの間取りも実はＢよりＡの方がいい。

[672: 匿名さん]

日当たりよりも家畜の臭いが気になりますが、向きによって変わりますか？

[673: 匿名さん]

まだ言っている奴がいるよ。

[674: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[675: 匿名さん]

671さん、80Aは運河を挟んだ南にもし何か建つと眺めは悪くなりますよ。

[676: 匿名さん]

>675さん

TYハーバーがあるところですか？そうではなくて駐車場のところですよね。

80Aと80Bは少しお見合いしていて、80Aの南向きの窓はTYハーバーを正面に見る角度になります。
80Bは南に延びる運河を見る角度ですね。
80AのFIX窓からの眺めは悪くなる（元々すごく良い眺めでもない）でしょうが、南向きの窓からはあまり関係ないと思います。

[677: 匿名さん]

家畜の匂いはタワーフェイスまで

[679: 匿名さん]

676さん
80Aは、Bとの境壁を真っ直ぐ延ばした先にあるのが駐車場。
正面、の解釈の違いですね。

[681: 匿名さん]

以前、この近くに住んでいた。

ここの運河沿いって遊歩道でベンチがある。

昼間はカラスでなくカモメが来る。
夜は釣りをしている人がいる、チャポンって音がする。魚が跳ねている。

屋形船も通れば大学のレガッタも通る。クルーザーが泊ってることもある。

東京にしてはホットする開放的な所ですよ。

[682: 匿名さん]

家畜とかニオイと騒ぎすぎ。普段、お肉が食べたい時に食べられることに感謝するべき。食べ物を粗末にしてはいけない。

[683: 匿名さん]

9割近く売れて完売間近ですね。
それだけ評価されている証拠でしょう。

[684: 匿名さん]

ここよりはシティタワー品川の中古がいいと思います。間違ってますか？

[685: 匿名さん]

ここよりはシティタワー品川の中古がいいと思います。間違ってますか？

[686: 匿名さん]

やだよ中古なんて

[687: 匿名さん]

シティタワー中古坪200前後で続々出てくるね。。

[688: 匿名さん]

シティータワーは免震か制震だったらな〜
3.11後に耐震タワーなんか買う奴いるんかね？

[689: 匿名さん]

シティタワー品川は、エントランスとロビーは悪く無いけど、それ以外の共有部と専有部は完全な賃貸仕様でしょぼいからねぇ。

[690: 匿名さん]

シティータワー品川は坪200くらいでお買い得感はあると思います。
ただし、定借だし、湾岸タワマンたくさんあるので、中古で購入された後のリセールは相当厳しいと思いますよ。

[691: 匿名さん]

耐震について説明があったので載せます。
http://www.casaparota.com/02/001.html

[692: 匿名さん]

>691
頭悪そうなサイトだね

[693: 匿名さん]

ここは最初から高値だから、
中古で買った後のリセールが相当厳しくなるでしょうね。

[694: 匿名さん]

中古で売る時の、ですね。

[695: 匿名さん]

中古になるとシティタワーと横並びで比較されるからねぇ。

[696: 匿名さん]

横並びで比較したらどっちが有利かな？

[697: 匿名さん]

中古になってからの比較は、WCTやタワーフェイスなどともされるから。
中古検討者からは、色んなマンションと横並びでしょう。

[698: 匿名さん]

シティタワーは定期借地権ということですが、65年後には更地にして都に返還することになるのでしょうか？
とすると、将来の取り壊し費用として修繕積立金が高く設定されているのでしょうか？

[699: 匿名さん]

＞695
このマンションはタワーマンションではないので、タワーマンションとの比較は初期比較があるでしょうが、本格的な検討時には比較されることはないと思います。
また、下記理由もあり、固定費割高なシティタワー品川とこのマンションでは比較対象にならないと考えられます。

＞698
更地にして返還されます。取り壊しに2年くらいかかるでしょうから期限前2年くらいまでしか住めないと考えたほうがよいでしょう。また、修繕積立金、管理費、転借料、トランクルーム使用料、ケーブルＴＶ使用料、インターネット使用料のほかに解体積立金もとられます。70㎡前半で月固定費4～5万円程度なので、芝浦アイランドなどど比べてもかなり割高です。

[700: 物件比較中さん]

ハーバーテラス品川との比較はどうですか

＞中古になってからの比較は、WCTやタワーフェイスなどともされるから

これらよりＶタワーは駄目ですか

[701: 物件比較中さん]

安いから売れるんでしょうね。

[702: 匿名さん]

>699さん
シティタワーの中古チラシがあったので計算しました。

73.89平米の部屋で、月固定費は３５９７９円でした。
土地の固定資産税を別に払わなくてよいですし、割安だと思いました。

[703: 匿名さん]

耐震タワーは怖い
でも底層階ならいいかも

[704: 匿名さん]

ほとんどの高層オフィスビルは耐震だけどね。免震なんて＊＊＊＊＊なもの。

[705: 匿名さん]

今から買うなら免震か制震にしたいです。

[706: 匿名さん]

免震は直下型の縦揺れには対応しないし、長周期地震動問題があるから
選ぶなら制震ですね。最近の三井タワーも制震ばっかり。

[707: 物件比較中さん]

リセール考えるとここはやめたほうがいいかな？

[714: 物件比較中さん]

働く世代が住むには不便。リタイアしたらいいかも。運河見ながらのんびりすごすとか。

[715: 匿名さん]

2015年をメドにTOSHIBAグループ本社が大崎へ移転。 【大崎】TOSHIBAグループ本社移転、紀伊國屋書店、ららぽーと、 北品川五丁目計画まとめ ららぽーと、計画地西側の棟のオフィス棟に紀伊國屋書店も入る。

[716: 匿名さん]

パークシティだからって、大崎にららぽの計画はないよ。

働く世代にも便利だけど？目の前バス停。

[717: 匿名さん]

713
2015年をメドにTOSHIBAグループ本社が大崎へ移転。 【大崎】TOSHIBAグループ本社移転、紀伊國屋書店、ららぽーと、 北品川五丁目計画まとめ ららぽーと、計画地西側の棟のオフィス棟に紀伊國屋書店も入る。

[718: 匿名さん]

717

このスレではなく、大崎スレに書けば。
本当ならね。

[719: 匿名さん]

そりゃお金に余裕があればパークシティ大崎にするさ！
大崎にララポなんて出来るの？
まぁ出来たとしてもパークホームズ品川レジデンスから自転車で10分強で行けるね！

[720: 匿名さん]

いまだに、717は大崎スレにララポ話を書き込んでいない。

[721: 匿名さん]

720

なんで大崎スレでアク禁にくらったのか？
それとも大崎の三井の関係者か？

ララポの話を漏らしたかなのか？

[722: 匿名さん]

ララポ話なんて存在しないから、大崎スレには書けないんじゃないの。

[723: 物件比較中さん]

品川駅を利用する物件はむしろ駅遠のほうが多い気が。駅の周辺は公共施設ばかりで住居は建てる場所ないですよね。

ここは11分、すごく近いとは言えないことは714さんと同意ですが不便とは思わないです。

忙しいビジネスマンが帰宅してこの開放的な水辺を眺めながら疲れを癒す。想像できないシーンではないですよ。

昼間在宅している奥さんも外を眺めながらの家事は気分も乗るのでは。

[724: K-TAISUN]

722
大崎にTOSHIBAグループ本社が集約移転してくるみたいだね。

[725: 匿名さん]

大崎スレに書けば。ここ大崎じゃないから。

[726: 匿名さん]

東芝の移転って東芝テックのこと？
本社は川崎に移転するんじゃなかったっけ

[727: K-TAISUNさん]

726
パークシティ大崎の業務棟を東芝の本社じゃなくて東芝の子会社が一棟借りするようです。

大崎周辺にも東芝の子会社（東芝エレベーターなど）が数社が分散しているので集約するそうです

[728: 匿名さん]

三井系子会社が集まるゲートシティみたいな感じになるのかね。

[729: 匿名さん]

浜松町の東芝本社って今は確か野村不動産が所有してるのではなかったっけ？あそこ再開発するという話は前からあるけどね。

[730: 匿名さん]

あ、東芝って今は川崎が本社だっけ？

[731: カルガモ住民さん]

まだ登録上本店・本社は浜松町のままだそうです。 東芝は2013年秋をメドに川崎へ移転だったそうですが？

[732: 匿名さん]

あそこを野村のタワマンにする話、以前別なスレで読んだなあ。

[733: 匿名さん]

東芝不動産は数年前野村不動産の子会社になったね。東芝不動産は大井町でアリューリュゼームズ坂とか分譲したがあれってプラウドブランドだったらもっと高くできたかも。隣に長谷工仕様のなんちゃってプラウドあるけど。

[734: 匿名さん]

川崎の東芝本社も野村×東芝不動産

[735: 匿名さん]

大きい東芝は川崎ということですね
大崎には何人くらいくるんでしょうね

[736: 匿名さん]

来るなら浜松町からだね

[737: 買い換え検討中]

今更なのですが。
ここ、風強いですか？

遮るものが何もないという本当に見晴らしが良い環境は高く評価させて頂いています。しかし経験上、窓から窓に強風が抜けて部屋の中の物が倒れたり飛んだりしたことがあるという・・開放感に溢れている住まいは一概にメリットだけではないのだなと感じたことがあるのです。

窓が開けられないと、勿体ないですよね、汗。

[738: 匿名さん]

現地歩いてみればわかるんじゃない？
別に気にならなかったけど。

それとも地上と階上じゃ吹いてる風が違うとか？

[739: カルガモ住民さん]

732
現在本社の東芝ビルディングから川崎への本社機能七割移転後に浜松町ビル」と名称変更され、テナントビルなるそうです。

733-734
野村不動産は東芝不動産を買収しNREG東芝不動産という名前になったし浜松町の東芝本社ビルもNREG東芝不動産の建物です。
735-736

大崎には20F建てのビルだから2800人ぐらいは来そうですね。東芝の子会社が品川や豊洲にもあるので集約するみたいです。

[740: 匿名さん]

特に高層階では少なからず海風の影響があるでしょう。帆の形状を模しているようですが、ということはつまり構造的に風を受けやすいので。