パークホームズ品川ザ レジデンス Part２

[匿名さん]

パークホームズ品川ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/291064/

所在地：東京都港区港南二丁目9番2（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「北品川」駅 徒歩10分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：57.60平米～81.62平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【タイトルと物件情報を追記しました　2013.6.26　管理担当】

[51: 匿名さん]

>44
価格発表したら売れるわけじゃない。価格発表しただけでなぜ人気があるという話になるの？　どれだけ契約成立するかをみないと。

[52: 匿名さん]

期毎の完売を目指すデベは、要望書をださせて売れるメドがついた部屋を売り出す。
よって、それなりに人気があることは否定できないだろう。
もっとも、120戸売り出しだからと言って、全て契約にこぎつけるか、ここはちゃんと確認する必要があるね。

[53: 匿名さん]

まあ半分の100くらいはいくんじゃない？しかしここは向きで人気不人気がハッキリ別れるな。

[54: 匿名さん]

>51は販売の仕組みを知らないんだろうね。
基本的に要望があった住戸しか販売しないし、通常は事前の登録申し込みまで済ませた上で販売するから原則は販売数＝登録申し込み。
そのあと契約するかは自由だか契約前提で申し込むのがほとんどすべて。

[55: 匿名さん]

販売の仕組みを知らないのか、あるいは単なるネガ・別デベの営業か。
そこかしこが抜けた形の価格表をみれば、要望書が出たところだけ販売してるのが明らかだよね。

[56: 匿名さん]

要望書出たところから売るのはどこの分譲もそうでしょ。
はっきり区分けして売るのは大規模開発だけですよ。

[57: 匿名さん]

75aと70dcだと眺望全然変わりますか？橋が見える見えないの差？

[58: 匿名さん]

橋ってどの橋？
あまり変わんないでしょ。

ちなみに、二軒となりのメイツなるマンションが中古で売りに出されてます。
suumoで眺望も確認できますので、ご参考まで。

[61: 匿名さん]

>54, 55
51です。営業の人から要望書が出ていない部屋も価格を出したと聞きました。私の話が嘘か本当かは抽選日にはわかるはずです。そもそも要望がないので、抽選しないはず。
知らないのはあなたたちの方です。

[62: 匿名さん]

>61

営業って誰？
ともあれ、あまり感情的な書き込みは削除対象ですよ。
少なくとも、要望書が50戸、売り出しが100戸ってことはないでしょう。
要望書出てないところも売り出した、というのは、戸数の程度による。
要望書の締め切りから、申し込みまでの間に、客がつくことを見越して、貴方の「営業」がいうように、要望書が出てないところも売り出したのかもしれないですね。
そうすると、デベが強気ということになります。

[64: 匿名さん]

まぁ倍率2倍以上の部屋もあるそうだから
落ちた人の受け皿として要望書以外に売り出してるでしょうな。
わずかだろうけど。

[65: 匿名さん]

ここに個人名は書けないし、要望書が出ていないのに価格を出した部屋番号も書けません。事実を書いているのに、嘘をついているかのように言われるのは心外です。
抽選日まではまだ時間があるので、売れることを見越して要望書が出ていなくても価格を出している可能性はあると思います。

[66: 匿名さん]

８０Ｂは倍率付くでしょうけど
他の部屋の受け皿は無理だと思います。

[67: 匿名さん]

一番上の階は、100万前後のプレミアが乗っかってますね。

[68: 匿名さん]

2階と最上階の価格差あまりありませんね。これなら最上階のは方が少し高いけど資産価値高い？

[69: 匿名さん]

リセール考えるなら、このプレミアはマイナスですね。
満足感でしょう。

[70: 匿名さん]

リセール考えたら2階が買いです。売却するときは同額になる見込みだし、賃貸にだしても同じ額の賃量しかとれないでしょう

[71: 匿名さん]

２階は、屋形船の客から室内が見えるだろうと思いますが。

[72: 匿名さん]

2階はイヤだよ。覗かれるしセキュリティーも危ない。価格差あまりないから上の方がよいよ

[73: 匿名さん]

価格差がない＝居住価値に大きな差はない。

とはいえ2階はマンションにすむ意味が薄いので最低でも４階以上がいいと思います。

[74: 匿名さん]

３階でもいいじゃん。別に。

[75: 匿名さん]

3階でもいいけど4階と比べると差が大きい。3階は戸建の景色しか見えない。

[76: 匿名さん]

よくわからん・・・戸建てが何の関係が？

[77: 匿名さん]

2階がいいよ。マンションだと4階以上はあなたの主観なのであまり押し付けないように

[78: 匿名さん]

価値観は人それぞれ。
いいんじゃない、2階がいいっていう人も居て。
ここは4階くらいまで価格差ないんじゃなかったっけ。
運河があるから低層がイイっていう人もあながち間違ってないよ。
私は4階以上にしますが。。。

[79: 匿名さん]

東向きで一番静かな部屋typeはどちらですか（80B除く）？75?

[80: 匿名さん]

８０Aは？

[81: 匿名さん]

２倍以上の倍率ついてる部屋って８０Ｂだけなんですか？

[82: 匿名さん]

角部屋にこだわらんでも。
FIX窓は鳥の糞とか付くと掃除まで最悪だよ。
ここは窓掃除年に何回？普通は3〜4回なんだけど。

[83: 匿名さん]

部屋からTYハーバー見えるのは80Bだけ？

[84: 匿名]

80Aも正面に見えますよ(^^

[85: 匿名さん]

ところで、２期の販売はいつごろからなのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？
残りの部屋数はかなり少なくなりそうでしょうか？

[86: 匿名さん]

７０Ｄａでも部屋から見えるんじゃない？
ＨＰその他の写真で、リビングから写したと思われるＣＧがありますから。
でも、かなりの角度ですがｗ

[87: 匿名さん]

80Aは道路側がうるさそう。70Daは見える角度すごいだろうね。しかし、TYハーバー見えるとリセール良かったりするのかな？

[88: 匿名さん]

どうでしょうか、TYハーバーに来る客が、ピンポイントでこのマンションに興味を持つような、ランドマーク的な状況になれば、リセールは期待出来ると思います。
あと、品川駅の潜在力ですね。
もうご存知でしょうが、週刊ダイヤモンドの別冊マンション特集では、リセールが期待出来るとしています。
まあ、所詮は提灯記事ですが。

[89: 匿名さん]

ダイヤモンドは提灯記事だね。オプレジもリセール期待できるらしいw

[90: 匿名さん]

80aはリセール厳しいだろ。間取りが変形すぎる。

[91: 匿名さん]

リセールが有利というのは中古価格÷分譲価格が大きいということ。

港南やオプレジは新築分譲価格が安いので統計的に有利になる。中古になるとエリアで価格相場ができるので新築ほと差がでないからそうなる。

[92: 匿名さん]

品川駅とした場合、価格の高い高輪や御殿山なども平均されるのでデータ上は港南側はリセールがよく割安に見える品川駅は駅の東西で分けてデータ取らないと何も語れない。シティタワー品川などの特殊物件もあるしね。

ここはまあ適正価格。損もしないが分譲価格がそれなりなので中古値上がりはむつかしいだろう。
少しでもキャピタルロスを最小化したいなら無理しても８０Ｂ。まあ金利によるけどね。

[93: 匿名さん]

↑頑張って80Aまでしか手がでません。 80Aは微妙でしょうか？

[94: 匿名さん]

80Aはやはり道路に面してるところが気になります。形もいびつですし。
ここはジャンプしても８０bがほしいところ。
80Aにするなら、他のもう少し狭い部屋のほうがコストパフォーマンスが高いかなーと思います。

[95: 匿名さん]

どうしても無理なら仕方ないですね。2番じゃダメなんですか？ということです。

[96: 匿名さん]

75Aや中住戸に比べたら80Aはマシ程度でしょうか？

[97: 匿名さん]

まあ最低でも運河側にしときましょう。
駅まで徒歩3分とかならなら立地だけで勝負できますが、駅から微妙に遠いここはサムシングエルスがないとリセールきつい。

高い物件ほど値落ち率が低いのは統計でも証明されています。

[98: 匿名さん]

1番とは差の大きい2番って感じですね。80A

[99: 匿名さん]

８０Ａは共用廊下側に居室がないのが良いと思います。
７５Ａは廊下だけで一部屋分くらいあり角部屋の割にスペース効率が低いですね。

その辺り価格に現れてます。

[100: 匿名さん]

各位が言うように、このマンションを選ぶ理由って運河側、天王洲方面の景色です。
そうすると、80bがダメなら、運河側選んで見ては。
高層階だと、レインボーブリッジもわずかながら見ることができます。
７５bの最上階とかその一つ下とか、面白いかも。

[101: 匿名さん]

70Eが全て売り出されると見てから、その間取りを見たんだけど、みんな目の付け所いいね。
客が来た時とか、子どもが成長した時とか、使いやすそう。
私は80bなんて手が出ない小市民ですので、70の他の部屋狙ってますが、今から要望書と違う部屋申し込んでもいいのかな。
抽選で外されるのかしら。

[102: 匿名さん]

101さんは70E狙いですか？

[103: 匿名さん]

101ですが、運河側狙いです。
それ以上はご勘弁を。

[104: 匿名さん]

リセール期待しない方がいいよ。港南は中古ライバル多過ぎて埋没するよ。

[105: 匿名さん]

７０Ｅ以外の田の字も、バルコニーのガラス戸を取り替えて、オプションでウォールドアを付けたら、７０Ｅっぽくなる。

[106: 匿名さん]

1番は80B 、2番は80A、3番は？

[107: 匿名さん]

75aでしょ

[108: 申込予定さん]

今週末からいよいよ登録開始ですね。
早くに申し込んで座して待つのが良いのか、
後まで待って申し込み状況を確認してからが良いのか。

[109: 匿名さん]

運河側って虫とか臭いとかどうでしょうか？洗濯物を干すと臭くなる？？

[110: 匿名さん]

臭いについては１００万回ぐらい議論されているので
過去ログを見てると良いと思いますが
個人差もあるでしょうし、実際に現地に行くのが良いと思います。

[111: 購入検討中さん]

>>105さん

「バルコニーのガラス戸」ってサッシのことですか？
であれば、サッシは共用部分なので取り換えられないのでは？

[112: 匿名さん]

私は座して待ちます。
登録状況って教えてくれるのかしら。。。

[113: 匿名さん]

80bほどの予算が無いので悩みますね。廊下側の窓が少しずつ違うのですが使い勝手は大きく違うのでしょうか？

[114: 匿名さん]

75以外の運河側は、ほとんど同じでしょう。
あとは運河の目線の低層がいいか、モデルルームのような高層がいいか。
80B以外、抽選になりますかね。

[115: 匿名さん]

むしろ80bだけ抽選じゃない？

[116: 匿名さん]

80Bは広告にものらなくなった

[117: 匿名さん]

ご近所さんにお尋ねします。ここは深夜に酔っ払って駅から歩いて帰っても安全でしょうか？

[118: 匿名さん]

安全だよ。コーナンは何気に治安よし。

[119: 匿名さん]

そうなんですね。候補に残りました。ありがとうございます。

[120: 匿名さん]

申し込み、ニ期以降で良い気がしてきた。
住宅ローン減税考えると、値上げ以上の減税効果がありそうだし、70台運河側はまだまだ残ってそうだし。
いいマンションだと思うので、買う予定には変わりませんが。

[121: 匿名さん]

リセール期待していいのかな？

[122: 匿名さん]

いいよん！

[123: 匿名さん]

117さん
近隣の北品川に住んでいます。港南口へ自転車を止めているので、港南口の方から
帰ってきますが、飲み屋がある割に酔っ払いの人などはあまり見かけません。
そしてよくおまわりさんが、自転車やパトカーでよく巡回しています。
犯罪防止につながっているのでしょうね。安全だと思います。

[124: 匿名さん]

港南口に交番あるし、天王洲アイル駅前にも交番あるので、平和な雰囲気です。

[125: 匿名さん]

インターシティは24時間通れますか？？

[126: 匿名さん]

通れないよ

[127: 匿名さん]

24時までだよね？たしか。

[128: 購入検討中さん]

運河側の開放感にひかれていますが…ネックは駅までの距離ですね。
リセールは、近くのメイツやタワーフェイスなど考えても、あまり期待しない方がよさそうですね。

週末の静かな環境としてはのんびりしていていいのかもしれませんが。

[129: 匿名さん]

セカンドハウス需要がありそうです。

[130: 匿名さん]

部屋の残り具合からして、二期狙いで良い気がしてきた。
もちろん７０台狙いです。

[131: 125]

皆様ありがとうございます。
終電だと普通の道路通って帰ることになりますね。
その時間ならタクシーかもしれませんが。。。

申し込み状況、倍率って教えてくれるのですか？？

[132: 匿名さん]

申し込み状況は教えてもらえると思います。

[133: 匿名さん]

普通の道路＝食肉横

[134: ご近所さん]

食肉付近は牛臭いから
フロントビルの前で旧海岸通りを渡り、
そのまま運河沿いにまで出て天王洲方面に行くのが私は好きです。

[135: 匿名さん]

ここは結構割安な印象ですが、やはり立地が微妙だから？

[136: 匿名さん]

え！？相場知ってる？完全に割高ですが。。

[137: 匿名さん]

相場はどれぐらいなのですか？

[138: 購入検討中さん]

たぶんもっと、陸よりの物件と比べていっているのでは…
ただ、
昔の港南価格だと明らかに割高でしょう。

[139: 匿名さん]

たしかにここの相場は知りません、、、単に検討中の別エリアより安かっただけでした、、、

[140: 匿名さん]

昔の港南価格って、コスモポリスやシティタワー品川のころと比べてませんか?

[141: 匿名さん]

今の中古成約価格からしても割高だよ。

[142: 匿名さん]

Vタワー中古成約価格、は除外して考えているんでしょう。

[143: 匿名さん]

で、いくらぐらいが141さんが考える相場なの？

[144: 匿名さん]

今の市況からしても坪260平均が適正ですね。立地やグレードからしたらこの程度かと。

[145: 匿名さん]

1期でどれぐらい売れるで、割高だったか割安だったか分かりますね。
何割も申し込みなければ割高だったといえて
全住戸に申し込みあれば適正といえます。

[146: 匿名さん]

一週間冷静に考えて、予算オーバーかつ周りと比べて割高に感じたので見送ることにしました。
担当さん、ごめんなさい。

[147: 匿名さん]

冷静になるのはいいこと。

[148: 匿名さん]

>>144

江東区にしたほうがいいよ。

[149: 匿名さん]

148
練馬区にしたほうがいいよ。

[150: 匿名さん]

練馬区は海がないから