パークホームズ品川ザ レジデンス Part２

[匿名さん]

パークホームズ品川ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/291064/

所在地：東京都港区港南二丁目9番2（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「北品川」駅 徒歩10分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：57.60平米～81.62平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【タイトルと物件情報を追記しました　2013.6.26　管理担当】

[341: 匿名さん]

大体、業界関係者なら素人みたいな売り方をするわけないですし。
港南はこことハーバーテラス程度しか新築はありませんし。

[342: 匿名さん]

運河側の部屋で火災があった場合は、緊急車両が入ってこれないですよねぇ。運河側は眺めしかメリットないかなと思います。

[343: 匿名さん]

タワーフェイス１５階の運河側の東南角部屋７０平米が４９８０万で売り出されてますね。内廊下タワーなのに全室南向きの行灯部屋無しなのに、坪単価２３５万というのは相場より安いのではないかな。そんなもん？

[344: 匿名さん]

それは安いですね。
どこかに掲載されていますか？

[345: 匿名さん]

え！？全然安くないけど。。

[348: 匿名さん]

346と347
間違って二回投稿してしまいました。
すみません。

[349: 匿名さん]

火事はどうしようもないですね。
Vタワーの婆さん無事だったようで。

若い世代には高齢な老人がいると、
災害時に逃げ遅れたりと、やっかいで面倒くさいだけですが。

[350: 匿名さん]

シティタワー品川中古を検討する人は平均坪単価120万を踏まえて思いきり買い叩くべき。
定借だし解禁日以降大量に放出されるからね。逆に割高なら買う必要性は皆無。
そこでこのエリアの相場が暴落して、ここもかなり値引きして買える可能性高い。

[351: 匿名さん]

買い叩くっても120万でなんて売る人いないよ。何度かあった競売だって最低落札価格もっと高いのに、、、。

[352: ご近所さん]

シティタワー買いたい人は、売りに出されるのを待てばいい。
タワーフェイスの中古売り出しは完全にガセネタだ。
まともな議論をしたいですね。。。

本社置いてるのはシティBKや大林組なんかもある。
シティbkは品川区になるかも知れんが、いずれにしても、港区の財政基盤は安泰だ。

[353: 匿名さん]

タワーフェイスですがガセではないですよ

[354: 匿名さん]

ちなみにその部屋の分譲価格は４９３８万でした。
みなさん港南で分譲価格より今だ資産価値をあげてるのは規模で勝負のワールドシティタワーズと駅に直結のＶタワーだけです。（Ｖタワーも火事の影響が未知数です）
中規模以下の物件の価格は微妙。ここも分譲価格が高いのでリセール価格は厳しいものになるでしょう。

[355: 匿名さん]

タワーフェイスをググったら、2010年の中古騰落率が出てきました。30階建以上のタワマン、住まいサーフィンサイト。
９位フェイバリッチ、１６位パークタワー、１８位Ｖタワー、２８位ブランファーレ、
３６位タワーフェイス、４４位ＷＣＴ、５０位コスモポリス、以上全部値上がり。

誰を信じたら良いのでしょうね。

[356: 匿名さん]

誰を信じるかは自分で判断してください。
2010年からは若干下げているとおもいます。住まいサーフィンの情報も参考になります。

[357: 匿名さん]

タワーフェイスは７０平米くらいの部屋だと５５００万前後で成約してるはずですが、その部屋は相場よりかなり安いですね。みずほ信不動産の仲介のようですがネットには掲載していないようなので訳アリ物件の可能性もありますね。

[358: 匿名さん]

タワーフェイスの中古価格は普通だと思うけどな。ここ3年くらい見てるけど、15階70平米で5000前後ってのは、タワーフェイスでは特別安いってこともないですよ。南側のビルが何階建てだったか正確には覚えてないですが、15階だとギリギリ抜けてるか？ちょっと微妙かも。ま、そんな感じなので価格は普通ですよ。
ここの物件の話じゃなくてスミマセン。

[359: 匿名さん]

タワーフェイス、値崩れしてませんね。
むしろ上記の物件は割安とさえ思えてくる。
港南地区が値上がったのか。

[360: 匿名さん]

担当の営業マンにリセールの成約例の資料を見せてもらいましたが、港南地区はだいたい102〜108%でしたよ。
やはり品川駅の「駅力」が大きいみたいです。まあ、買った値段で売れればいいかなと思ってますが。
たしか、最新のSUUMOでも品川駅近辺の物件は「資産価値が下がらない街」で上位に食い込んでましたね。

[361: 匿名さん]

それは港南エリアのタワーマンションが分譲された頃は坪単価２００万から２３０万あたりがボリュームゾーンで分譲価格が安かったからです。いくらリセールがよいエリアでも高く買ったらどうにもなりません。
ここは８０Ｂを除いて高くはないが安くもない。港南大幅値上がり後の相場価格です。

[362: 匿名さん]

分譲された頃は安かったからってのは、
新築の供給がしばらく止まってたエリアだからですね。
ここを買わないと、更に新たな新築が出る予定はかなり先だし。

[363: 匿名さん]

港南に住みたいならいいんじゃないの。

[364: 匿名さん]

割高だと分かっていても、私は契約しましたw
このポジション、非タワー、なかなか出ないかな、と。
私はタワマンに住みたかったのですが、妻が頑なでした。
子ども持つと子ども優先とのこと。
悲しいもんです。。。

[365: 購入検討中さん]

天王洲アイルからりんかい線で、
お台場、有明も一駅＆二駅で十分以内で行けますね。

オリンピックを機に天王洲アイルのリニューアルとか、
この辺りにも何か良い影響ありますかね？

[366: 匿名さん]

りんかい線の存在をすっかり忘れていました。
有明も電車で行けるんですねー。
良く考えたら、天王洲アイルまで確か徒歩9分ですよね。
なぜ本ホームページに天王洲アイルまでの時間をアピールしないんでしょうか。

[367: 匿名さん]

羽田からの便が良く、新幹線停車駅だから外国人観光客向けに良い影響はあるでしょう。
早期開業があるかないか分からないけどリニア、もあれば山手線新駅もオリンピック頃の開業でしょうし。
タワマンなら台場での競技が見えるでしょうけど、ここからは無理かな。

[368: 匿名さん]

ここ買った人、長期修繕計画は見たのかな？
10年を超えて住めませんよね。
うちはそれであきらめたのだけど。

[369: 匿名さん]

それを言うなら
最近の三井マンション他物件の長期修繕計画は見ましたか？
ここが住めないのでしたら他も…

[370: 匿名さん]

この程度で諦めるなら、タワマンや財閥系には住めないのでは。

[371: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

すみません、分からないので お聞きします。

タワマンの長所短所はどういうところでしょうか?
自分自身は、場所とか間取りとかお金とかで考えてたので、自分の決め手にタワマンかどうかはどのような要素で振り当てていくのか、正直分からないもので…。
最初にタワマンではないからといって、候補から外す方もいらっしゃるのでしょうか？
見晴らし云々とかでしたら、例えば下層階しか買えない経済状況の方は、どうしてタワマンを選ばれたか知りたいです。

初心者ですので、もし失礼な内容でしたら、ごめなさい。

[372: 匿名さん]

371
スレ違いです。一般知識板で聞かれては？

あえて言うなら、タワマンが持つ優越感、資産性、相対的な立地の良さ、眺望、スケールメリットを生かした共用施設 などがメリット。
エレベーターがなかなか来ない、子どもの発育面、多様な住人層、高額、数十年後の改修が見通せない、などがデメリット。

[373: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

なるほど、レス違いですね。
失礼しました。

ありがとうございました。

[374: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

というか、ここを選らんだ方の意見が聞きたかったものですから…。
いかがでしょうか?

[375: 匿名さん]

もちろん他物件も見ています。
しかしローン以外に月々10万も払えますか？

そのくらい大したことない人しか買えないんですね。

[376: 契約者]

私は働いている間（25年以上）ずっと住めて、しかもその後にさらに住み続けるか売って老後の家を買う資金が期待できる所が良かったのでタワーマンションは対象外でした。タワーマンションは25年以上も経ってしまうと管理費、修繕費がどんな事になってるのか恐ろしく、それらが大きく上がってしまっていたら売るに売れず、かといって大規模であるほど建て替えは難しいでしょうから、老後に二束三文同然で売るか、高い管理費、修繕積立金を払い続けなければならないという状況に陥ってしまう可能性が高いと思いました。
なのでタワーではなく、とはいえせっかく集合住宅なのだから大規模がよく、しかも勤務先に近い事を優先して探した所、ここを見つけました。ここはこれら条件だけでなく、以下の良い点もありますので、まさに希望を遥かに超えた物件という感じで、購入する事に何の迷いもありませんでした。
・タワーではないにも関わらず素晴らしい眺望
・ここに地縁のあるスーパーゼネコン大林組が建て、しかも免震構造
・全体としてインフレ傾向が期待されるなか、その中でも特に長期的に
インフレ傾向が期待できる品川

[377: 匿名さん]

五輪でのインフラ整備期待
・羽田空港が更に便利になる
・リニアの早期開業期待
・新浅草線

これに東北縦貫線や山手線新駅が加わり、品川は長期的に安泰。

[378: 匿名さん]

368番さん
長期修繕計画を見ましたが、ご指摘の意味がわかりませんでした。
よろしければ、教えていただけませんか？

[379: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

皆様、色々なご意見ありがとうございました。

[380: 匿名さん]

>368

修繕積立金の表の見方もわからないのか、君は。

[381: 匿名さん]

376さんが良くまとめていただいていると思います。
少なくとも、30年、安心して住めると思いますよ。

[382: 匿名さん]

タワマンの価値が下がっているかどうかは、立地次第かと。
タワマンのハシリであるパークマンション三田綱町は、築40年で未だ100平米一億越えです。
ただ、管理費と積立金で合計八万ですが笑

[383: 匿名さん]

376さん、私も同じ考えでここに注目しましたが、土地柄が気になり止めました。贅沢かも知れませんが古くから街があった土地が良いように思います。

[384: 匿名さん]

＞＞３６０さん
参考までに。品川駅から大体10分位歩いた所にあるマンションは、1976年に
建てられたにも関わらず、今でも中古で3千万円台で売られています。当初は
2千万円台前半だった様ですからかなり資産価値が上がっていますよね。
ま、そういった物件はなかなかないと思いますが理想ですよね。

[385: 匿名さん]

384
その変化には資産価値の変動と貨幣価値の変動が含まれるので、単純な価格変動から物価変動を控除しないと意味ないです。

単純比較だとラーメン一杯の資産価値も1976年から大幅に増大してることになりますよ。

[387: 匿名さん]

１９７６年に２０００万を定期預金に預けてたら今１億以上になってると思う。

[388: 匿名さん]

その間の家賃支出を考えるとずいぶんお得だったと思いますよ。ところで駅から徒歩10分って許容範囲ですか？

[389: 匿名さん]

修繕積立金は毎年の積立と、一定期間ごとの積立がありますよね。
一定期間ごとの積立は誰も選ばないと思いますが、
毎年の積立も10年ごとの値上がり予定をみたら、
かなりきつい額だったと思うんですが。

皆さんそれだけ長期的に収入が見込めるってことですよね。
港区のマンションは皆そんな感じなのかなぁ

[390: 匿名さん]

でも実際大地震が来たら、風評で値段は下がると思うよ。