パークホームズ品川ザ レジデンス Part２

[匿名さん]

パークホームズ品川ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/291064/

所在地：東京都港区港南二丁目9番2（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「北品川」駅 徒歩10分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：57.60平米～81.62平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【タイトルと物件情報を追記しました　2013.6.26　管理担当】

[322: 契約済みさん]

当初は中古で検討していたのですが、物件内容と立地を比べて、ここは新築でありながら近隣中古より割安と判断し、購入しました。
旧海岸通り向かい側の建設中ビルは「三井不動産研修施設」となっています。
三井さんとしても立地に関してはそれなりの評価をしているのではないでしょうか。

[323: 匿名さん]

向かいの建物、農中だったか、金融機関の研修施設と聞いていました。
三井不動産が貸し出すのか、あるいは事情変更があったのか。

そろそろオプションの変更期限ですね。
全体的にオプションの値段が高い…

[324: 匿名さん]

向かいの施設は農中ですよね？三井が建てて貸すのですかね？

[325: 匿名さん]

ここ割安？？中古と比べても。

[326: 契約済みさん]

オリンピックが決まれば、リニアが2020年開業に前倒しという話が出始めてますね。
本当にそうなれば、ここの価値もだいぶ変わりそう。

[327: 匿名さん]

2020まであと七年…工期を10年短縮は無理では。中国みたいになるよ。
工期短縮なくても、十分いいマンションと思います。

[328: 匿名さん]

Ｖタワーで火事だってさ

[329: 匿名さん]

しかもＶタワーの火事は、５年前に事件があった階と同じ２７階。

オリンピックはスペインが優位だそうですよ。東京ではなくなった場合、期待が外れた日本経済が心配されます。

[330: 匿名さん]

呪われのＶタワー。。。

[331: 放尿放屁金玉フィナンシャルグループ]

以前Ｖタワーの前よく通ってたが、
よくもオフィス街に場違いにマンション建てたもんだ。

[332: 匿名さん]

vタワーで火災があった部屋の住人、93歳らしいね。
そんな婆さんでもタワマン住むのね。
将来タワマンが老人ばかりにならないといいが。

[333: 匿名さん]

他に家族が2人くらい住んでるって報道だから介護かねて
子供が同居してたんだろうけど、高齢になってから高層階
は有事の際に辛いですね、無事でよかった。
タワマンに限らず、将来マンションが老人ホームのように
なる可能性は普通にありますよね。住み替え考える方ばか
りじゃないでしょうし。

[334: 匿名さん]

ここは新築坪単価120万のシティタワー品川の秋の中古解禁の影響をモロに受けそうですね。

[335: 匿名さん]

新築と中古の購入者層が全く同じというわけではないし。
新築の価格で中古が売り出されるわけではないし。
港南は新築供給が少ないので、湾岸の他の街みたいに供給過多ではないし。
影響は微々たるものと予想しています。

[336: 匿名さん]

シティタワー品川はその販売方法ゆえに実需で住んでる人がほとんど。転売狙いの人もそれなりいるけど実需の人は売るのはいいけど代わりに住むとこない。

[337: 匿名さん]

確かに価格帯が違い過ぎますね、シティタワーとは。
ここは、タワーを好む人は買わないでしょう。
タワー好む層は、品川Ｖタワー、wctでしょうから、そこあたりの中古とは客層かぶりそうですね。

[338: 匿名さん]

確か一期で150戸くらい販売してましたが、ニ期の売り出しはどれくらいになりそうでしょうかね。

[339: 匿名さん]

>>336
不動産業界人が親族の名前を借りて買ってると聞きますよ。

[340: 匿名さん]

>>339

もちろんそういうのもいるけど１００戸とか２００戸とかのレベルで一気に安値で出てくるわけではないから港南エリアのマーケットに与える影響は限定的かなと考えま。

[341: 匿名さん]

大体、業界関係者なら素人みたいな売り方をするわけないですし。
港南はこことハーバーテラス程度しか新築はありませんし。

[342: 匿名さん]

運河側の部屋で火災があった場合は、緊急車両が入ってこれないですよねぇ。運河側は眺めしかメリットないかなと思います。

[343: 匿名さん]

タワーフェイス１５階の運河側の東南角部屋７０平米が４９８０万で売り出されてますね。内廊下タワーなのに全室南向きの行灯部屋無しなのに、坪単価２３５万というのは相場より安いのではないかな。そんなもん？

[344: 匿名さん]

それは安いですね。
どこかに掲載されていますか？

[345: 匿名さん]

え！？全然安くないけど。。

[348: 匿名さん]

346と347
間違って二回投稿してしまいました。
すみません。

[349: 匿名さん]

火事はどうしようもないですね。
Vタワーの婆さん無事だったようで。

若い世代には高齢な老人がいると、
災害時に逃げ遅れたりと、やっかいで面倒くさいだけですが。

[350: 匿名さん]

シティタワー品川中古を検討する人は平均坪単価120万を踏まえて思いきり買い叩くべき。
定借だし解禁日以降大量に放出されるからね。逆に割高なら買う必要性は皆無。
そこでこのエリアの相場が暴落して、ここもかなり値引きして買える可能性高い。

[351: 匿名さん]

買い叩くっても120万でなんて売る人いないよ。何度かあった競売だって最低落札価格もっと高いのに、、、。

[352: ご近所さん]

シティタワー買いたい人は、売りに出されるのを待てばいい。
タワーフェイスの中古売り出しは完全にガセネタだ。
まともな議論をしたいですね。。。

本社置いてるのはシティBKや大林組なんかもある。
シティbkは品川区になるかも知れんが、いずれにしても、港区の財政基盤は安泰だ。

[353: 匿名さん]

タワーフェイスですがガセではないですよ

[354: 匿名さん]

ちなみにその部屋の分譲価格は４９３８万でした。
みなさん港南で分譲価格より今だ資産価値をあげてるのは規模で勝負のワールドシティタワーズと駅に直結のＶタワーだけです。（Ｖタワーも火事の影響が未知数です）
中規模以下の物件の価格は微妙。ここも分譲価格が高いのでリセール価格は厳しいものになるでしょう。

[355: 匿名さん]

タワーフェイスをググったら、2010年の中古騰落率が出てきました。30階建以上のタワマン、住まいサーフィンサイト。
９位フェイバリッチ、１６位パークタワー、１８位Ｖタワー、２８位ブランファーレ、
３６位タワーフェイス、４４位ＷＣＴ、５０位コスモポリス、以上全部値上がり。

誰を信じたら良いのでしょうね。

[356: 匿名さん]

誰を信じるかは自分で判断してください。
2010年からは若干下げているとおもいます。住まいサーフィンの情報も参考になります。

[357: 匿名さん]

タワーフェイスは７０平米くらいの部屋だと５５００万前後で成約してるはずですが、その部屋は相場よりかなり安いですね。みずほ信不動産の仲介のようですがネットには掲載していないようなので訳アリ物件の可能性もありますね。

[358: 匿名さん]

タワーフェイスの中古価格は普通だと思うけどな。ここ3年くらい見てるけど、15階70平米で5000前後ってのは、タワーフェイスでは特別安いってこともないですよ。南側のビルが何階建てだったか正確には覚えてないですが、15階だとギリギリ抜けてるか？ちょっと微妙かも。ま、そんな感じなので価格は普通ですよ。
ここの物件の話じゃなくてスミマセン。

[359: 匿名さん]

タワーフェイス、値崩れしてませんね。
むしろ上記の物件は割安とさえ思えてくる。
港南地区が値上がったのか。

[360: 匿名さん]

担当の営業マンにリセールの成約例の資料を見せてもらいましたが、港南地区はだいたい102〜108%でしたよ。
やはり品川駅の「駅力」が大きいみたいです。まあ、買った値段で売れればいいかなと思ってますが。
たしか、最新のSUUMOでも品川駅近辺の物件は「資産価値が下がらない街」で上位に食い込んでましたね。

[361: 匿名さん]

それは港南エリアのタワーマンションが分譲された頃は坪単価２００万から２３０万あたりがボリュームゾーンで分譲価格が安かったからです。いくらリセールがよいエリアでも高く買ったらどうにもなりません。
ここは８０Ｂを除いて高くはないが安くもない。港南大幅値上がり後の相場価格です。

[362: 匿名さん]

分譲された頃は安かったからってのは、
新築の供給がしばらく止まってたエリアだからですね。
ここを買わないと、更に新たな新築が出る予定はかなり先だし。

[363: 匿名さん]

港南に住みたいならいいんじゃないの。

[364: 匿名さん]

割高だと分かっていても、私は契約しましたw
このポジション、非タワー、なかなか出ないかな、と。
私はタワマンに住みたかったのですが、妻が頑なでした。
子ども持つと子ども優先とのこと。
悲しいもんです。。。

[365: 購入検討中さん]

天王洲アイルからりんかい線で、
お台場、有明も一駅＆二駅で十分以内で行けますね。

オリンピックを機に天王洲アイルのリニューアルとか、
この辺りにも何か良い影響ありますかね？

[366: 匿名さん]

りんかい線の存在をすっかり忘れていました。
有明も電車で行けるんですねー。
良く考えたら、天王洲アイルまで確か徒歩9分ですよね。
なぜ本ホームページに天王洲アイルまでの時間をアピールしないんでしょうか。

[367: 匿名さん]

羽田からの便が良く、新幹線停車駅だから外国人観光客向けに良い影響はあるでしょう。
早期開業があるかないか分からないけどリニア、もあれば山手線新駅もオリンピック頃の開業でしょうし。
タワマンなら台場での競技が見えるでしょうけど、ここからは無理かな。

[368: 匿名さん]

ここ買った人、長期修繕計画は見たのかな？
10年を超えて住めませんよね。
うちはそれであきらめたのだけど。

[369: 匿名さん]

それを言うなら
最近の三井マンション他物件の長期修繕計画は見ましたか？
ここが住めないのでしたら他も…

[370: 匿名さん]

この程度で諦めるなら、タワマンや財閥系には住めないのでは。

[371: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

すみません、分からないので お聞きします。

タワマンの長所短所はどういうところでしょうか?
自分自身は、場所とか間取りとかお金とかで考えてたので、自分の決め手にタワマンかどうかはどのような要素で振り当てていくのか、正直分からないもので…。
最初にタワマンではないからといって、候補から外す方もいらっしゃるのでしょうか？
見晴らし云々とかでしたら、例えば下層階しか買えない経済状況の方は、どうしてタワマンを選ばれたか知りたいです。

初心者ですので、もし失礼な内容でしたら、ごめなさい。