パークホームズ品川ザ レジデンス Part２

[匿名さん]

パークホームズ品川ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/291064/

所在地：東京都港区港南二丁目9番2（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「北品川」駅 徒歩10分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：57.60平米～81.62平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【タイトルと物件情報を追記しました　2013.6.26　管理担当】

[201: 匿名さん]

今日説明会でしたが、7倍付いた部屋があったとのことです。

[202: 匿名さん]

人気ですねぇ。
品川の将来性か、景観か、はたまたアベノミクスか。

[203: 匿名さん]

営業マンが人気あるように見せるのに必死だね。
抽選なんてやらせでしょ。

[204: 匿名さん]

抽選がやらせでも六割弱が売れたのならいい方じゃね？

[205: 匿名さん]

倍率、よりも全戸完売はしたのですか？
８０Ｂが倍率付くのは事前から言われてましたから。

[206: 匿名さん]

80Bも半分は単独だったでしょ。

[207: 匿名さん]

二期販売開始はいつかな？
一期販売の結果が明らかになるね。

[208: 匿名さん]

80B以外はどのあたりの部屋が高倍率でしたか？

[209: 匿名さん]

結局第1期は120戸完売だったのでしょうか？
7倍がついた部屋があったと聞き正直驚きましたが、人気が集中したのはどの部屋だったんでしょうね。
今回の売れ行きですが、第1期2次が8月上旬からはじまるようなので、その際先着順が出るかどうかですね。

[211: 匿名さん]

埋立地でも基礎は海の下の地盤に打ってるから何ら問題ないですよ。また津波、高潮は運河の手前で防がれます。

[212: 契約済みさん]

契約しました。
確かにご指摘のとおりであり、液状化の可能性があるとされています。
重説でも説明されます。
他方で、211さんが指摘されているとおりであり、運河の先には水門があり、その水門が震災で破壊された場合のストレステストも行われています。
大地震プラス水門破壊プラス液状化で50cm沈下プラス伊勢湾台風級の高潮という極限的な場合でようやく一階が水に浸かるか浸からないか、というレベルでしたので、決断した次第です。

[213: 匿名さん]

小学校は港南小学校の様ですね。ここからだとほぼ一直線で、横断歩道が２か所
程あるかな。子供の足だと１５分はみておいた方がよさそうですね。
港南小学校へは友人の子供が通っていて、色々お話を聞いたのですが、小学校前の
大きなマンションのお子さんが多く、いいご家庭が多いとか。
中学は私立へ行くお子さんも多い様ですね。ただ隣の港南中学校は公立の中でもレベルが
高く人気があるみたいですね。

[214: 匿名さん]

港南中のレベルが高い、、、、。
まあ事実だとは思いますが、隔世の感があります。

[215: 匿名さん]

子どもが居る家庭にとっては、いい環境だと思います。
MRには、30代〜のこれから子供作る世代や小さな子供が居る世代が見受けられました。

[216: 匿名さん]

港区は小学校のレベルは高いですが、中学は勉強ができる子はほとんど国立や私立に進学するので区立中学のレベルは小学校に比べると一気に下がります。
港南中学は従来住民、すなわち私立に行かせる経済的余裕のない都営住宅の人が中心でしたが、近年はマンションが多く建設されたため割に余裕のある家庭が増えました。
ただし港区のレベルでいうと港南は格安のため内陸部とはことなり普通のサラリーマンの姉弟が多く、マンションのローンもあるのか公立中学に行って名門都立高校を目指すという人が内陸部より多いようです。結果として小学校は内陸部よりレベルが低いのに、中学は内陸部よりレベルが高いという逆転現象が起きています。

[217: 匿名さん]

わかりやすくいえば例えば高輪台小学校の上位10パーセントは私立に行くので高松中学に進学しないですが、港南小学校だと私立にもいきますが、半分くらいは港南中に進学するので中学で比べるとレベルが上がるのです。

[218: 匿名さん]

今、天王洲で花火大会やってましたよ。とぎれとぎれに10分間。
今年ならこのマンションが特等席だっただろうけど。来年以降は分からないので。

[219: 匿名さん]

80Bにして良かった！

[220: 匿名さん]

219のような人がいると
周りが引くー同じマンションに居て欲しくないー売れないー資産価値が下がる
という構図。
だから219は工作員と信じたい。

[221: 匿名さん]

天王洲のどの辺りから打ち上げてましたか？
運河側だといい感じで見えそうですね。
さすがに東京湾の花火は見えないですか？

[222: 匿名さん]

東京湾花火は方角的に北北東ぐらいの方向だから、東向きなら見えるかもしれないけど、ちょっと苦しいかも。

[223: 匿名さん]

レインボーブリッジの方に花火が上がるイメージでしょうか。
上層階はわずかにレインボーブリッジ見ることができますので、少し期待できるかもしれませんね。

[224: 匿名さん]

この辺、花火は結構あって
台場では年末に何回も花火大会があるし、
WCT横の公園でも夏に花火大会があります。

[225: 周辺住民さん]

東京湾の花火は、ゴールドクレストのマンションに少し隠れますが、良く見えると思います。天王洲アイルの花火は、シティバンクの陰に隠れて音だけです。歩いて7分位なので、天王洲アイルに行って、目の前で観た方が楽しいです。

[226: 匿名さん]

225さん
ありがとうございます。それなりに楽しめそうな感じですね！

[227: 匿名さん]

>>222
そうだと思います
「見える」は相当広範囲まで見えますが、「迫力」あった･･･となると花火は相当近い
物件でないと物足りないないでしょうね
東京湾花火は港区では汐留のツインあたりからPT芝浦、芝浦アイランド、台場
港南の北側のPT品川、ベイクレのタワー群までが適地。
コスモ、フェバリッチ、CT品川、ブランファーレより南になるにつれタワーでも迫力ガタ落ちです
区民抽選で芝浦埠頭でみるかそれとも５丁目の品川埠頭の最北の橋寄りには
花火観客も大挙集中するので「閃光と爆裂音」を堪能するなら団扇と凍らせたPETと
AKB系の社内女子と出掛けたほうが”堪能”できます
20時過ぎに花火終ってからリビングに戻り飲み会でも盛り上がります

[228: 匿名さん]

225さん、昨夜の花火はふれあい橋のところでやってましたよ。
陰に隠れず。

[229: 匿名さん]

花火はレインボーブリッジより少し西になると思いますよ。

[230: 匿名さん]

ここは花火を期待して買う物件じゃ無いと思う。

[232: 購入検討中さん]

5％切るなら上司の承認が必要だけど可能って言われたよ
結局10％払ったけど

[233: 匿名さん]

手付けって10%じゃなかったでしたか？
それにしても、そういうこともあるんですね…残念。
頭金なし、では買えないんですね。

[234: 匿名さん]

先日いってみると、一期販売済以外のところには、相当数申込予定のバラの花が付いてました。
完成前には完売しそうですね。

[236: 匿名さん]

土日に行った限りは、交通量がかなり少なかったです。
低層でも大丈夫な印象を受けました。
以前、平日は車が増えるという書き込みがありましたので、平日も自宅にいる生活時間帯に現地確認してみては。

[237: 匿名さん]

平日朝は渋滞してますよ。運河側なら問題ないですけど。

[239: ご近所さん]

今現在なんかは青信号だとスイスイ、赤信号だと渋滞、って感じです。

[240: 匿名さん]

旧海岸通り、昼休みくらいの時間は１分間に片車線２０台は車が通る感じ。
トラックも多く、近くは結構音が気になります。

低層は遮音性の高い窓ガラスになっていると言っていましたね。
高層に住めばそれほど気にならないのだと思います。

運河側は表の喧騒が信じられないくらい静かですよね。

[241: 匿名さん]

予算の都合で旧海岸通り側だと、6階くらいが値段も手頃で、面白いんじゃないでしょうか。
旧海岸通りと並行に建てられるのではなく、やや傾きがあるので、一応向かいの研修施設と見合いにならないですし、運河も臨めます。
以前、６階に住んでいたとき、平面駐車場が向かいにありましたが、マフラーをいじっているバイクは別として、騒音は気になりませんでした。

[243: 匿名さん]

将来リセールのときも、中古内覧客は実際に窓を開けて騒音を聞けますものね。
騒音は心配です。

[244: 匿名さん]

運河側買わないと意味ねーだろここ

[245: 匿名さん]

>244
核心をつきましたね。

[247: 匿名さん]

テレビ局すら埋立て地に移転する時代ですけどね。

[248: 匿名さん]

だからさあ、わざわざ埋立地に住むのに運河側じゃないと意味ねーだろ？

[249: 購入検討中さん]

港南地区って、地域の集まりとかあるのでしょうか。
先日恵比寿駅前で盆踊りやってたので、気になりました。

[250: 匿名さん]

毎年8月終わりに港南4丁目都営団地で盆踊りはやるよ

[251: 匿名さん]

あとは天王洲でやるね。先週終わったけど。

http://iko-yo.net/events/7392

[253: 購入検討中さん]

250 251さん

ありがとうございました。天王洲の方は、まだ洒落た感じなのでいいですね。
都営住宅、人数少なそうなのに盆踊りなんてやるんですね。
あんまりうるさいのは好きではないので、小規模だといいな。。。

[254: 匿名さん]

あとは高輪側だけど品川プリンスは先週盆踊りやってましたね。あとは東海道北品川宿の山手通り沿いの公園でも盆踊りは毎年やるよ。

[255: 匿名さん]

地域イベント情報はこれらのサイトでもチェックできそうですよ。

http://www.kissport.or.jp

[256: 匿名さん]

URLを貼り漏れましたが、
品川港南口deドットコムは何故かはじかれる。
気になる方は検索してください。

[257: 匿名さん]

ありがとうございました。
品川港南口〜は個人ブログのようですが、よくできていますね！

[258: 匿名さん]

やはり成約済みは中下層階が多いですね。上層階が人気ないのは、やはり運河が見えにくくなるからでしょうか？

[259: 匿名さん]

ここは特異な売れ方ですよね。
低層の運河ビューが素敵ですし。あとは虫や騒音リスクとの兼ね合いで、中層や高層が売れていく感じ。
一番上はプレミア乗ってますが、残りわずかのようですね。

[260: 匿名さん]

一期ニ次、申込開始ですね。
一期一次では二戸残った模様。
二次で32戸売り出しなので、順調ですね。
道路側低層階は苦戦しそうですが…

[261: 匿名さん]

東側の高速道路の騒音はどの程度のものでしょうか。やはり高層階の方がひびきますか？

[262: 匿名さん]

261

どれだけ離れてるか分かってますか？笑
海洋大学の広大な敷地がありますよ。

[263: 匿名さん]

パークホームズ品川より、首都高に近い低層階に住んでいますが
緊急車両のサイレン以外は特に気にならないですね。
サイレンは何台も続いて耳障りに思うことがありますが、
個人的には、頻度が低いので許容範囲内です。
むしろ今住んでるところは、どんちゃん騒ぎする学生やリーマンが通ることがあり
その時の奇声・大声の方がよっぽどストレス。
パークホームズ品川はそういう通り道になりにくい立地で良さそうですね。

[264: 検討中]

運河側低層が売れたのは眺望それほど変わらないのに価格低いからかね。
品川徒歩圏内を考慮すると魅力的だったけど、出遅れた・・・

[265: 匿名さん]

263さん、過去スレで
屋形船帰りの客が騒いで通ることがあると書いてた人がいたと思いますが。

[266: ご近所さん]

屋形船の乗降口は、海岸通りを挟んだ品川駅側なので、屋形船帰りの客は通らないかと。

[267: 匿名さん]

263です。
屋形船乗降口は266さんの言う通り、場所が離れており、
お客さんが通るルートに
パークホームズ品川は入りにくいでしょう。（ご近所さんでない限り）

[268: 匿名さん]

船が運河を通って帰るときのことじゃないですかね？
マンションの目の前ですから。

[269: 匿名さん]

運河を通ってる屋形船の客って騒がしいですか？
普段運河沿いから屋形船を見る限りそんな印象はないのですが
たまたま騒がしい船を見ていないだけですかね。
そばに住んでみると気になったりするんだろうか‥。

歩きのどんちゃん騒ぎ連中で許しがたいのは、奴らが立ち止まってはしゃぎやがる点。
さっさと通りすぎれば良いものを。。
これに比べたら、ちょっと騒がしい屋形船ぐらいはかわいいもんだと個人的には思ってます。

[270: 匿名さん]

運河側を買えば問題なし。食肉側は安くても買わない方がよい。

[272: 匿名さん]

普段、使ってる牛の臭い回避ルートを
この物件にあてはめてみました。
風次第で微妙に香ってくる場合もありますけどね。

[273: 匿名さん]

TYハーバーの騒ぎ声って気になりませんか？

[274: ご近所さん]

ＴＹハーバーは、馬鹿騒ぎするところじゃないですよ笑
対岸から確認もしましたが、全く気になりませんでした。

[276: 匿名さん]

道路側とはいえ、道路と並行じゃないよね。
でも、やっぱりこのマンション買うなら運河側でなきゃ、という思いがありますね。

[277: 匿名さん]

食肉なくならないの？
品川って再開発地域に指定されてるのに。

[279: 匿名さん]

またまた花火が目の前で上がりそうですよ。明日らしいけど。
港南４の公園を転々とした花火大会が今年は海洋大学敷地でやるそうです。
噂なのでそれ以上は知りません。

[280: 匿名さん]

279さん
本当ですね。日付は8/17みたいですが。
毎年ここからの打上げだと楽しみですが、どうなんでしょうかね。
http://www.plaliba.com/index.html

[281: 匿名さん]

279さん
本当ですね。日付は8/17みたいですが。
毎年ここからの打上げだと楽しみですが、どうなんでしょうかね。
http://www.plaliba.com/index.html

[282: 匿名さん]

＞＞２７３さん
何度もＴＹハーバーへ行った事がありますが、うるさいと一度も感じた事は
ありませんでした。お店の中でもないのだから、全く関係ないと思いますよ。
ＴＹハーバーは、東京23区で唯一の地ビール工場なんですよね。
作り立てのビールは最高ですよ。騒音よりもかえって近い事にメリットを感じます。

[283: 匿名さん]

TYハーバーいいですよ、近くにあるだけでポイント高い。それに以外に品川駅まで近く感じた。港南小学校もきれいだし、結構よさそうですね。

[284: 匿名さん]

花火♪今夜ですね。

[285: 入居予定さん]

品川からの道もわかりやすいし、アイルの夜景も綺麗だし、運河に囲まれて都会のオアシス感が最高ですね。

[286: 匿名さん]

＞＞２８３さん
港南小学校は本当きれいですよね。創立49年の様ですが、平成22年に新校舎に
なったばかりの様です。全校生徒も876名と大規模な小学校ですね。港南小学校の
近くに大きなマンションができてかなり生徒数が増えた様です。友人のお子さんが通って
いらっしゃるのですが、中学受験組が多い小学校の様ですよ。

[287: 匿名さん]

でも、この辺の住民同士の会話で
○○に通わせてます、とか私立小の名前が出ることもありますよ。

[288: ビギナーさん]

海って向こうに何も見えないから物足りないし寂しかったりすることがあるけど
リバーサイドは向こう側にも陸があって街の中に住んでいるんだなあというのが実感できて好きです
だからここはホントにバルコニーの存在が生きてきそうなんですよね
夕暮れや真っ暗になってからゆっくり佇んでみたくなる立地だと思います
キャナルテラスもそんな目的で設置されるんじゃないでしょうか

[289: 匿名さん]

品川区側の南向こう、は駐車場だかなんだか
将来は再開発されて高い建物が建つリスクはありますね。

[290: 匿名さん]

そうそう。ＧＳがつぶれた跡地がありますね。
間違いなく建物が建つでしょう。
あまり良くない南西の眺望がもっと悪くなってしまうので、
ちょっと気になっていました。

[291: 匿名さん]

あそこのガソリンスタンド、値段が高かったからあまりお客さん入っていなかった
からですね。スーパーができればうれしいのだけど。ここのマンションだけでも
２０９戸あるし利用する人は絶対多いと思うのだけどな。
北品川商店街もあまりパッとしないですよね。フェニックスも何だかいまいちかな。

[292: 物件比較中さん]

なかなかいい眺めが手に入りそうじゃないですか。

朝昼は・・単に建物と川という感じですけどとにかく開放感はすごいと思います。

そして醍醐味は夜、この夜景は必見だろうなあと。

何が見えるというわけじゃないですけどビルのライト、そして川に反射するライト。綺麗でしょうねえ。

ちなみに上層階のほうにラウンジやテラスなどは共用でありますか？？

[293: 匿名さん]

上層部に共有施設はないですね。
共有部分は1階に集まっています。
東側に視界を遮る建物等がないから、わざわざ高いところに共有施設を設けなかったそうです。
個人的には、休日に共有施設であるライブラリーで毎月更新される雑誌を借りて、テラスでコーヒー飲みながら読みたいですね。

[294: 匿名さん]

ライブラリーは最近のマンションの流行ですね。
管理費から本代が出ることになるので、駅前に本屋が幾つもあるここに必要ですかねえ。

[295: 匿名さん]

いいじゃんそれくらい

[296: 匿名さん]

1階は浸水の可能性があるので、住居にせず共用設備にしたと聞きました。人によって説明が違うんですね。

[297: 匿名さん]

確かに、管理費で雑誌を買うとかはやめてほしいですね

[298: 匿名さん]

295さんが言う通り、雑誌くらいいいのでは？

[299: 土地勘無しさん]

このスレは、説得性のある情報が多く、参考にしています。
一番気にしているのは、旧海岸通側の騒音と運河側の臭いのことです。
例えば、近くにある天王洲デュープレックスで騒音、臭いに関しての情報ありましたら、お願いします。
また、どうして価格が安いのでしょうか?営業の方は値上がり前に契約したからと言ってましたが、値上
がりした分は建設会社が負担し、そのつけはどこに回るのでしょうか？やや疑っています。
（土地は相場並みということですかね?）

[300: 匿名さん]

旧海岸通沿いの騒音は、気になる人には気になるという感じでしょうか。

私はそもそも眺望を優先したので運河側を買いました。
運河側の臭いは、まったく気になりません。毎日のように高浜運河沿いを散歩していますが、臭いな～と思ったことは一度もありませんよ。

ご心配なら一度現地に足を運んでみてはいかがでしょうか？
基礎工事が着々と進んでいますよ。

価格が安いのは、前の倉庫の持主と三井の社長が知り合いだったということもあり、土地を安く入手できたからだと担当の営業マンから聞きました。

[301: 匿名さん]

昔、天王洲アイルに訪れたときに撮影した写真がでてきました。
このビル街と開放感のコントラストが素敵ですよね。

[302: 匿名さん]

運河の色が緑色って、、(笑)

[303: 匿名さん]

このマンションは船首部分の角部屋（１期で売り切れ）が値段面では高く、その他の部屋は抑えてる感があります。
近隣のタワーマンションと比較して無駄な共有施設もないですし、あってもこじんまりとしたパーティールーム、ラウンジ、キッズルームと設備維持費もそこまでかからない作りになっています。
運河側の部屋からはどこの部屋も東側が公園（野球場）に面していて開けていますし、TYハーバー・アイルも見えてきれいですよ。
都会にいながら水辺でゆったり、静かに住みたい方には最適だと感じています。
部屋もDenタイプのガラス戸にして、ウオークスルークローゼットを前回にすれば、東側からの朝日が北にある部屋まで届くのですごい明るい家にもできます。
派手さはないですが、見た目、住居の機能性、立地と魅力にあふれています。

[304: 匿名さん]

連投失礼します。
誤字がありました。
「前回」⇒「全開」
失礼いたしました。

[305: 匿名さん]

リセールはどう？個人的には厳しい気がするけど。

[306: 匿名さん]

リセールは私もそこまで期待できないと思います。
港南～芝浦～汐留は超高層マンションが並んでいるので、このあたりの物件を検討する人はまずそちらに目が行くと思いますし、この物件には目を引く共有施設もありません。
また、品川の再開発も高輪方面（新駅含め）なので品川徒歩圏ということで品川駅前の発展のおこぼれを受けれる程度と思います。
この物件を購入された方、検討されている方はモデルルームを見る限り、長く住むことを考えている方が多いように見受けられました（完全に私見及び見た目・雰囲気からの勝手な判断です）。
リセール目的であれば、中古ですが、タワーマンションで検討されるほうがよいかと思います。

[307: 匿名さん]

非常に的を得た賢明な意見ですね

[308: 購入検討中さん]

リセールは期待できないのは，そのとおりでしょう。
永久的な眺望と品川駅の持つ潜在性からすると，割安だと思います。
一昔前の港南地区のマンションの値段は，もっと安かったそうですね・・・
ＷＣＴは，安い頃でも，そこそこの値段したのでしょうか。
いまでも，中古物件，良い値段してますね。

[309: 土地勘無しさん]

マンション購入した方の意見ありがとうございます。
住むことを考えて、もう少し調べておくことが必要だと感じました。
現地には何度か行きました。直接歩いて運河向こうの公園、野球をしている子供を
見ながら、都会の駅をちょっと歩いた処に下町がある？感じでした。
とにかく興味あります。

[310: 匿名さん]

■港南～芝浦の中古タワーマンションについては、最近は高値設定で出されています。日経新聞の記事で高値になっていることが知れてしまったのか、なかなか売れない物件が増えた印象です（何週間も新聞折込広告に掲載されています）。
これらのマンションが新築時にどの程度の価格だったかは、私も存じ上げません。当時はまだマンション購入は特に考えていなかったもので。。。

■そうですね、野球場奥の東京海洋大学も緑が多くあるように見えますし、都会にいることを忘れさせてくれるいい環境だと思います。
夜は逆に都会の雰囲気も堪能できます。タワーマンションのように広く見下ろす風景ではなく、下からアイルのビル群、WCTの部屋明かり水面越しに楽しめます。あ、もちろんTYハーバーもです。購入検討の方はぜひ夜の雰囲気も現地で確認してみてください。

■買い物は近くに「まいばすけっと」があるのとイオンまでバスでいけるので不便さはないと思います。行きはWCTもしくは天王洲アイル駅まで行かないといけないですが、帰りはマンションのすぐそばに止まります。

■物件ですが、目的から決めていくのがよいと思います。
長期保有目的なら住みやすいか（住居内の間取り、設備等）、将来の家族構成の変化に部屋の間取りが対応できるか、など楽しく暮らしているイメージを持てるかだと思います。
短期保有（ここではリセール目的と定義します）目的なら周辺の5～10年以内の開発計画方針（色々な行政のホームページで確認できます）や近隣の売買事例、周辺物件の竣工年などから転売する予定時期に他の物件からの中古物件の供給が増えそうじゃないか、など確認する必要があるかと思います（一部は長期保有目的でも検討しますが）。もしタワーマンションであるなら充実した設備と眺望は必需と思われます。
私は長期保有目的ですので、みなさんと一緒にゆったり楽しくこのマンションで暮らし、管理組合等通じて助け合いながらこのマンションを支えていければと思っています。

[312: 匿名さん]

>>311さん
高輪口と港南口では全く違いますよね。アトレも何だかいまいちですからね。
クイーンズ伊勢丹もできた当初は結構人が入っていたけど、今行くと閑散としている
時もあります。あれだけ大きな駅なのだからデパート位できてもいいのになと思います。
新幹線やいずれリニアモーターカーの駅になるのだから集客は間違いなくあると思う
のですがね。

[313: 匿名さん]

全く同感です。駅の持つ力は、かなり強いと思います。
エキュートはそこそこの店が揃ってますが、もう少し駅ビルの強化を望みますね。
食肉が移動して大規模再開発があればいいですね。

[314: 匿名さん]

みなさんのご指摘の通りと思います。
高輪口にはプリンス、グランドプリンスというランドマークかありますし、エンターテインメント複合施設が揃っていますので人の流れは当然そちらになると思います。また、クインーズについても新幹線の乗り換え客を狙っていたと思いますが、エキュートがしっかりと整備されてしまったのでターゲット客層が取れなくなってさみしい状態になるのもやむなしです。
ただし、逆にいうと高輪口にしっかりとしたランドマークがあるので、港南口には生活感あふれるスーパーや保育園の充実を図って頂ければ住民としてはありがたいです。
高輪と港南で同じような開発は不要ですし、それぞれの状況に照らした政策をとっていただきたいと考えます。

[315: 匿名さん]

大規模開発はむしろ高輪口でしょう。京急駅ビルの建て替え高層化、第一京浜の拡張、旧パシフィックホテル建て替え等の案件があるからね。
もちろん本命は車両基地の再開発ですが。食肉市場は建て替えて最新鋭になったので当面移転はないでしょう。

[316: 匿名さん]

クイーンズの当初のターゲットは港南エリアのマンション住民及びオフィスワーカーです。
もともと高級スーパーというものの需要が減っているのに加え港南エリアのマンションの分譲価格を考えると富裕層は限られており、ニーズとしては安売りスーパーだったのだと思います。

[317: 匿名さん]

食肉、建て替えられたばかりなんですね…残念。
今後港南地区での新築マンションは、住友ハーバーテラス、近々ではUR跡地、というところでしょうか。
食肉の南側、船着場周辺は、古そうな街並みなんで、これからマンションが建つかもしれませんね。

[318: 匿名さん]

食肉市場は人権問題が絡んでくるから簡単には動かせない、っと聞いたことがあります。

[319: 放尿放屁金玉フィナンシャルグループ]

港南はオフィス街と倉庫、そして産業道路が雰囲気を損ねてる。
港南より高輪側の方がこじんまりしていて雰囲気いい。

ただ、宴も高輪側はプリンスホテルしかない。

ちなみに最近プリンス目立ってない。
かわりに東横インやチサンやアパホテルが目立ち始めた。


余談だが、モノレールから見るマンション街の雰囲気はクール。

[322: 契約済みさん]

当初は中古で検討していたのですが、物件内容と立地を比べて、ここは新築でありながら近隣中古より割安と判断し、購入しました。
旧海岸通り向かい側の建設中ビルは「三井不動産研修施設」となっています。
三井さんとしても立地に関してはそれなりの評価をしているのではないでしょうか。

[323: 匿名さん]

向かいの建物、農中だったか、金融機関の研修施設と聞いていました。
三井不動産が貸し出すのか、あるいは事情変更があったのか。

そろそろオプションの変更期限ですね。
全体的にオプションの値段が高い…

[324: 匿名さん]

向かいの施設は農中ですよね？三井が建てて貸すのですかね？

[325: 匿名さん]

ここ割安？？中古と比べても。

[326: 契約済みさん]

オリンピックが決まれば、リニアが2020年開業に前倒しという話が出始めてますね。
本当にそうなれば、ここの価値もだいぶ変わりそう。

[327: 匿名さん]

2020まであと七年…工期を10年短縮は無理では。中国みたいになるよ。
工期短縮なくても、十分いいマンションと思います。

[328: 匿名さん]

Ｖタワーで火事だってさ

[329: 匿名さん]

しかもＶタワーの火事は、５年前に事件があった階と同じ２７階。

オリンピックはスペインが優位だそうですよ。東京ではなくなった場合、期待が外れた日本経済が心配されます。

[330: 匿名さん]

呪われのＶタワー。。。

[331: 放尿放屁金玉フィナンシャルグループ]

以前Ｖタワーの前よく通ってたが、
よくもオフィス街に場違いにマンション建てたもんだ。

[332: 匿名さん]

vタワーで火災があった部屋の住人、93歳らしいね。
そんな婆さんでもタワマン住むのね。
将来タワマンが老人ばかりにならないといいが。

[333: 匿名さん]

他に家族が2人くらい住んでるって報道だから介護かねて
子供が同居してたんだろうけど、高齢になってから高層階
は有事の際に辛いですね、無事でよかった。
タワマンに限らず、将来マンションが老人ホームのように
なる可能性は普通にありますよね。住み替え考える方ばか
りじゃないでしょうし。

[334: 匿名さん]

ここは新築坪単価120万のシティタワー品川の秋の中古解禁の影響をモロに受けそうですね。

[335: 匿名さん]

新築と中古の購入者層が全く同じというわけではないし。
新築の価格で中古が売り出されるわけではないし。
港南は新築供給が少ないので、湾岸の他の街みたいに供給過多ではないし。
影響は微々たるものと予想しています。

[336: 匿名さん]

シティタワー品川はその販売方法ゆえに実需で住んでる人がほとんど。転売狙いの人もそれなりいるけど実需の人は売るのはいいけど代わりに住むとこない。

[337: 匿名さん]

確かに価格帯が違い過ぎますね、シティタワーとは。
ここは、タワーを好む人は買わないでしょう。
タワー好む層は、品川Ｖタワー、wctでしょうから、そこあたりの中古とは客層かぶりそうですね。

[338: 匿名さん]

確か一期で150戸くらい販売してましたが、ニ期の売り出しはどれくらいになりそうでしょうかね。

[339: 匿名さん]

>>336
不動産業界人が親族の名前を借りて買ってると聞きますよ。

[340: 匿名さん]

>>339

もちろんそういうのもいるけど１００戸とか２００戸とかのレベルで一気に安値で出てくるわけではないから港南エリアのマーケットに与える影響は限定的かなと考えま。

[341: 匿名さん]

大体、業界関係者なら素人みたいな売り方をするわけないですし。
港南はこことハーバーテラス程度しか新築はありませんし。

[342: 匿名さん]

運河側の部屋で火災があった場合は、緊急車両が入ってこれないですよねぇ。運河側は眺めしかメリットないかなと思います。

[343: 匿名さん]

タワーフェイス１５階の運河側の東南角部屋７０平米が４９８０万で売り出されてますね。内廊下タワーなのに全室南向きの行灯部屋無しなのに、坪単価２３５万というのは相場より安いのではないかな。そんなもん？

[344: 匿名さん]

それは安いですね。
どこかに掲載されていますか？

[345: 匿名さん]

え！？全然安くないけど。。

[348: 匿名さん]

346と347
間違って二回投稿してしまいました。
すみません。

[349: 匿名さん]

火事はどうしようもないですね。
Vタワーの婆さん無事だったようで。

若い世代には高齢な老人がいると、
災害時に逃げ遅れたりと、やっかいで面倒くさいだけですが。

[350: 匿名さん]

シティタワー品川中古を検討する人は平均坪単価120万を踏まえて思いきり買い叩くべき。
定借だし解禁日以降大量に放出されるからね。逆に割高なら買う必要性は皆無。
そこでこのエリアの相場が暴落して、ここもかなり値引きして買える可能性高い。

[351: 匿名さん]

買い叩くっても120万でなんて売る人いないよ。何度かあった競売だって最低落札価格もっと高いのに、、、。

[352: ご近所さん]

シティタワー買いたい人は、売りに出されるのを待てばいい。
タワーフェイスの中古売り出しは完全にガセネタだ。
まともな議論をしたいですね。。。

本社置いてるのはシティBKや大林組なんかもある。
シティbkは品川区になるかも知れんが、いずれにしても、港区の財政基盤は安泰だ。

[353: 匿名さん]

タワーフェイスですがガセではないですよ

[354: 匿名さん]

ちなみにその部屋の分譲価格は４９３８万でした。
みなさん港南で分譲価格より今だ資産価値をあげてるのは規模で勝負のワールドシティタワーズと駅に直結のＶタワーだけです。（Ｖタワーも火事の影響が未知数です）
中規模以下の物件の価格は微妙。ここも分譲価格が高いのでリセール価格は厳しいものになるでしょう。

[355: 匿名さん]

タワーフェイスをググったら、2010年の中古騰落率が出てきました。30階建以上のタワマン、住まいサーフィンサイト。
９位フェイバリッチ、１６位パークタワー、１８位Ｖタワー、２８位ブランファーレ、
３６位タワーフェイス、４４位ＷＣＴ、５０位コスモポリス、以上全部値上がり。

誰を信じたら良いのでしょうね。

[356: 匿名さん]

誰を信じるかは自分で判断してください。
2010年からは若干下げているとおもいます。住まいサーフィンの情報も参考になります。

[357: 匿名さん]

タワーフェイスは７０平米くらいの部屋だと５５００万前後で成約してるはずですが、その部屋は相場よりかなり安いですね。みずほ信不動産の仲介のようですがネットには掲載していないようなので訳アリ物件の可能性もありますね。

[358: 匿名さん]

タワーフェイスの中古価格は普通だと思うけどな。ここ3年くらい見てるけど、15階70平米で5000前後ってのは、タワーフェイスでは特別安いってこともないですよ。南側のビルが何階建てだったか正確には覚えてないですが、15階だとギリギリ抜けてるか？ちょっと微妙かも。ま、そんな感じなので価格は普通ですよ。
ここの物件の話じゃなくてスミマセン。

[359: 匿名さん]

タワーフェイス、値崩れしてませんね。
むしろ上記の物件は割安とさえ思えてくる。
港南地区が値上がったのか。

[360: 匿名さん]

担当の営業マンにリセールの成約例の資料を見せてもらいましたが、港南地区はだいたい102〜108%でしたよ。
やはり品川駅の「駅力」が大きいみたいです。まあ、買った値段で売れればいいかなと思ってますが。
たしか、最新のSUUMOでも品川駅近辺の物件は「資産価値が下がらない街」で上位に食い込んでましたね。

[361: 匿名さん]

それは港南エリアのタワーマンションが分譲された頃は坪単価２００万から２３０万あたりがボリュームゾーンで分譲価格が安かったからです。いくらリセールがよいエリアでも高く買ったらどうにもなりません。
ここは８０Ｂを除いて高くはないが安くもない。港南大幅値上がり後の相場価格です。

[362: 匿名さん]

分譲された頃は安かったからってのは、
新築の供給がしばらく止まってたエリアだからですね。
ここを買わないと、更に新たな新築が出る予定はかなり先だし。

[363: 匿名さん]

港南に住みたいならいいんじゃないの。

[364: 匿名さん]

割高だと分かっていても、私は契約しましたw
このポジション、非タワー、なかなか出ないかな、と。
私はタワマンに住みたかったのですが、妻が頑なでした。
子ども持つと子ども優先とのこと。
悲しいもんです。。。

[365: 購入検討中さん]

天王洲アイルからりんかい線で、
お台場、有明も一駅＆二駅で十分以内で行けますね。

オリンピックを機に天王洲アイルのリニューアルとか、
この辺りにも何か良い影響ありますかね？

[366: 匿名さん]

りんかい線の存在をすっかり忘れていました。
有明も電車で行けるんですねー。
良く考えたら、天王洲アイルまで確か徒歩9分ですよね。
なぜ本ホームページに天王洲アイルまでの時間をアピールしないんでしょうか。

[367: 匿名さん]

羽田からの便が良く、新幹線停車駅だから外国人観光客向けに良い影響はあるでしょう。
早期開業があるかないか分からないけどリニア、もあれば山手線新駅もオリンピック頃の開業でしょうし。
タワマンなら台場での競技が見えるでしょうけど、ここからは無理かな。

[368: 匿名さん]

ここ買った人、長期修繕計画は見たのかな？
10年を超えて住めませんよね。
うちはそれであきらめたのだけど。

[369: 匿名さん]

それを言うなら
最近の三井マンション他物件の長期修繕計画は見ましたか？
ここが住めないのでしたら他も…

[370: 匿名さん]

この程度で諦めるなら、タワマンや財閥系には住めないのでは。

[371: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

すみません、分からないので お聞きします。

タワマンの長所短所はどういうところでしょうか?
自分自身は、場所とか間取りとかお金とかで考えてたので、自分の決め手にタワマンかどうかはどのような要素で振り当てていくのか、正直分からないもので…。
最初にタワマンではないからといって、候補から外す方もいらっしゃるのでしょうか？
見晴らし云々とかでしたら、例えば下層階しか買えない経済状況の方は、どうしてタワマンを選ばれたか知りたいです。

初心者ですので、もし失礼な内容でしたら、ごめなさい。

[372: 匿名さん]

371
スレ違いです。一般知識板で聞かれては？

あえて言うなら、タワマンが持つ優越感、資産性、相対的な立地の良さ、眺望、スケールメリットを生かした共用施設 などがメリット。
エレベーターがなかなか来ない、子どもの発育面、多様な住人層、高額、数十年後の改修が見通せない、などがデメリット。

[373: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

なるほど、レス違いですね。
失礼しました。

ありがとうございました。

[374: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

というか、ここを選らんだ方の意見が聞きたかったものですから…。
いかがでしょうか?

[375: 匿名さん]

もちろん他物件も見ています。
しかしローン以外に月々10万も払えますか？

そのくらい大したことない人しか買えないんですね。

[376: 契約者]

私は働いている間（25年以上）ずっと住めて、しかもその後にさらに住み続けるか売って老後の家を買う資金が期待できる所が良かったのでタワーマンションは対象外でした。タワーマンションは25年以上も経ってしまうと管理費、修繕費がどんな事になってるのか恐ろしく、それらが大きく上がってしまっていたら売るに売れず、かといって大規模であるほど建て替えは難しいでしょうから、老後に二束三文同然で売るか、高い管理費、修繕積立金を払い続けなければならないという状況に陥ってしまう可能性が高いと思いました。
なのでタワーではなく、とはいえせっかく集合住宅なのだから大規模がよく、しかも勤務先に近い事を優先して探した所、ここを見つけました。ここはこれら条件だけでなく、以下の良い点もありますので、まさに希望を遥かに超えた物件という感じで、購入する事に何の迷いもありませんでした。
・タワーではないにも関わらず素晴らしい眺望
・ここに地縁のあるスーパーゼネコン大林組が建て、しかも免震構造
・全体としてインフレ傾向が期待されるなか、その中でも特に長期的に
インフレ傾向が期待できる品川

[377: 匿名さん]

五輪でのインフラ整備期待
・羽田空港が更に便利になる
・リニアの早期開業期待
・新浅草線

これに東北縦貫線や山手線新駅が加わり、品川は長期的に安泰。

[378: 匿名さん]

368番さん
長期修繕計画を見ましたが、ご指摘の意味がわかりませんでした。
よろしければ、教えていただけませんか？

[379: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

皆様、色々なご意見ありがとうございました。

[380: 匿名さん]

>368

修繕積立金の表の見方もわからないのか、君は。

[381: 匿名さん]

376さんが良くまとめていただいていると思います。
少なくとも、30年、安心して住めると思いますよ。

[382: 匿名さん]

タワマンの価値が下がっているかどうかは、立地次第かと。
タワマンのハシリであるパークマンション三田綱町は、築40年で未だ100平米一億越えです。
ただ、管理費と積立金で合計八万ですが笑

[383: 匿名さん]

376さん、私も同じ考えでここに注目しましたが、土地柄が気になり止めました。贅沢かも知れませんが古くから街があった土地が良いように思います。

[384: 匿名さん]

＞＞３６０さん
参考までに。品川駅から大体10分位歩いた所にあるマンションは、1976年に
建てられたにも関わらず、今でも中古で3千万円台で売られています。当初は
2千万円台前半だった様ですからかなり資産価値が上がっていますよね。
ま、そういった物件はなかなかないと思いますが理想ですよね。

[385: 匿名さん]

384
その変化には資産価値の変動と貨幣価値の変動が含まれるので、単純な価格変動から物価変動を控除しないと意味ないです。

単純比較だとラーメン一杯の資産価値も1976年から大幅に増大してることになりますよ。

[387: 匿名さん]

１９７６年に２０００万を定期預金に預けてたら今１億以上になってると思う。

[388: 匿名さん]

その間の家賃支出を考えるとずいぶんお得だったと思いますよ。ところで駅から徒歩10分って許容範囲ですか？

[389: 匿名さん]

修繕積立金は毎年の積立と、一定期間ごとの積立がありますよね。
一定期間ごとの積立は誰も選ばないと思いますが、
毎年の積立も10年ごとの値上がり予定をみたら、
かなりきつい額だったと思うんですが。

皆さんそれだけ長期的に収入が見込めるってことですよね。
港区のマンションは皆そんな感じなのかなぁ

[390: 匿名さん]

でも実際大地震が来たら、風評で値段は下がると思うよ。

[391: 匿名さん]

大地震が来るのは湾岸だけじゃないし。
内陸で大火になれば、実際に内陸マンションの値段は下ると思うよ。風評ではなく。

[392: 契約済みさん]

389さん→10以上のマンションみに行きましたがここのマンションの修繕費を高いとは思いませんでした。平均だと思います。

[393: 匿名さん]

389さんとは違いますが
私も10以上のマンション見に行きました。まだ決められず…

[394: 376]

383 さん
確かにこの辺りは長い歴史は無いですが、とても品川から徒歩10分程度とは思えないのどかでゆったりした雰囲気ですよ。勝手なイメージですが、おおらかな人達が多くいらっしゃる気がします（笑）そのあたりも気にいっていたりします。
また、こちらも徒歩10分程度の北品川の方は駅前商店街が健在で、歴史と情緒のある街のようですよ。

[395: 匿名さん]

「牛さんは、なんであんなにたくさんトラックに乗ってるの？」
って子供にきかれたら、なんて答えるべきか悩ましい。

[396: 匿名さん]

臭いねといえばいい

[397: 匿名さん]

なぜ悩ましい？

[398: 匿名さん]

すき焼き食べたいとか言われると困るからな

[399: ママさん]

近所のものだけど、子供は牛のトラックみるたびに大喜びだよ。
「どこ行くのかな～？」と無邪気な笑顔で聞いてくる。
しかし、豚が通ると「臭い、臭い」と大騒ぎ。まぁ豚に遭遇する頻度は低いけど。