パークホームズ品川ザ レジデンス Part２

[匿名さん]

パークホームズ品川ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/291064/

所在地：東京都港区港南二丁目9番2（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「北品川」駅 徒歩10分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：57.60平米～81.62平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【タイトルと物件情報を追記しました　2013.6.26　管理担当】

[201: 匿名さん]

今日説明会でしたが、7倍付いた部屋があったとのことです。

[202: 匿名さん]

人気ですねぇ。
品川の将来性か、景観か、はたまたアベノミクスか。

[203: 匿名さん]

営業マンが人気あるように見せるのに必死だね。
抽選なんてやらせでしょ。

[204: 匿名さん]

抽選がやらせでも六割弱が売れたのならいい方じゃね？

[205: 匿名さん]

倍率、よりも全戸完売はしたのですか？
８０Ｂが倍率付くのは事前から言われてましたから。

[206: 匿名さん]

80Bも半分は単独だったでしょ。

[207: 匿名さん]

二期販売開始はいつかな？
一期販売の結果が明らかになるね。

[208: 匿名さん]

80B以外はどのあたりの部屋が高倍率でしたか？

[209: 匿名さん]

結局第1期は120戸完売だったのでしょうか？
7倍がついた部屋があったと聞き正直驚きましたが、人気が集中したのはどの部屋だったんでしょうね。
今回の売れ行きですが、第1期2次が8月上旬からはじまるようなので、その際先着順が出るかどうかですね。

[211: 匿名さん]

埋立地でも基礎は海の下の地盤に打ってるから何ら問題ないですよ。また津波、高潮は運河の手前で防がれます。

[212: 契約済みさん]

契約しました。
確かにご指摘のとおりであり、液状化の可能性があるとされています。
重説でも説明されます。
他方で、211さんが指摘されているとおりであり、運河の先には水門があり、その水門が震災で破壊された場合のストレステストも行われています。
大地震プラス水門破壊プラス液状化で50cm沈下プラス伊勢湾台風級の高潮という極限的な場合でようやく一階が水に浸かるか浸からないか、というレベルでしたので、決断した次第です。

[213: 匿名さん]

小学校は港南小学校の様ですね。ここからだとほぼ一直線で、横断歩道が２か所
程あるかな。子供の足だと１５分はみておいた方がよさそうですね。
港南小学校へは友人の子供が通っていて、色々お話を聞いたのですが、小学校前の
大きなマンションのお子さんが多く、いいご家庭が多いとか。
中学は私立へ行くお子さんも多い様ですね。ただ隣の港南中学校は公立の中でもレベルが
高く人気があるみたいですね。

[214: 匿名さん]

港南中のレベルが高い、、、、。
まあ事実だとは思いますが、隔世の感があります。

[215: 匿名さん]

子どもが居る家庭にとっては、いい環境だと思います。
MRには、30代〜のこれから子供作る世代や小さな子供が居る世代が見受けられました。

[216: 匿名さん]

港区は小学校のレベルは高いですが、中学は勉強ができる子はほとんど国立や私立に進学するので区立中学のレベルは小学校に比べると一気に下がります。
港南中学は従来住民、すなわち私立に行かせる経済的余裕のない都営住宅の人が中心でしたが、近年はマンションが多く建設されたため割に余裕のある家庭が増えました。
ただし港区のレベルでいうと港南は格安のため内陸部とはことなり普通のサラリーマンの姉弟が多く、マンションのローンもあるのか公立中学に行って名門都立高校を目指すという人が内陸部より多いようです。結果として小学校は内陸部よりレベルが低いのに、中学は内陸部よりレベルが高いという逆転現象が起きています。

[217: 匿名さん]

わかりやすくいえば例えば高輪台小学校の上位10パーセントは私立に行くので高松中学に進学しないですが、港南小学校だと私立にもいきますが、半分くらいは港南中に進学するので中学で比べるとレベルが上がるのです。

[218: 匿名さん]

今、天王洲で花火大会やってましたよ。とぎれとぎれに10分間。
今年ならこのマンションが特等席だっただろうけど。来年以降は分からないので。

[219: 匿名さん]

80Bにして良かった！

[220: 匿名さん]

219のような人がいると
周りが引くー同じマンションに居て欲しくないー売れないー資産価値が下がる
という構図。
だから219は工作員と信じたい。

[221: 匿名さん]

天王洲のどの辺りから打ち上げてましたか？
運河側だといい感じで見えそうですね。
さすがに東京湾の花火は見えないですか？

[222: 匿名さん]

東京湾花火は方角的に北北東ぐらいの方向だから、東向きなら見えるかもしれないけど、ちょっと苦しいかも。

[223: 匿名さん]

レインボーブリッジの方に花火が上がるイメージでしょうか。
上層階はわずかにレインボーブリッジ見ることができますので、少し期待できるかもしれませんね。

[224: 匿名さん]

この辺、花火は結構あって
台場では年末に何回も花火大会があるし、
WCT横の公園でも夏に花火大会があります。

[225: 周辺住民さん]

東京湾の花火は、ゴールドクレストのマンションに少し隠れますが、良く見えると思います。天王洲アイルの花火は、シティバンクの陰に隠れて音だけです。歩いて7分位なので、天王洲アイルに行って、目の前で観た方が楽しいです。

[226: 匿名さん]

225さん
ありがとうございます。それなりに楽しめそうな感じですね！

[227: 匿名さん]

>>222
そうだと思います
「見える」は相当広範囲まで見えますが、「迫力」あった･･･となると花火は相当近い
物件でないと物足りないないでしょうね
東京湾花火は港区では汐留のツインあたりからPT芝浦、芝浦アイランド、台場
港南の北側のPT品川、ベイクレのタワー群までが適地。
コスモ、フェバリッチ、CT品川、ブランファーレより南になるにつれタワーでも迫力ガタ落ちです
区民抽選で芝浦埠頭でみるかそれとも５丁目の品川埠頭の最北の橋寄りには
花火観客も大挙集中するので「閃光と爆裂音」を堪能するなら団扇と凍らせたPETと
AKB系の社内女子と出掛けたほうが”堪能”できます
20時過ぎに花火終ってからリビングに戻り飲み会でも盛り上がります

[228: 匿名さん]

225さん、昨夜の花火はふれあい橋のところでやってましたよ。
陰に隠れず。

[229: 匿名さん]

花火はレインボーブリッジより少し西になると思いますよ。

[230: 匿名さん]

ここは花火を期待して買う物件じゃ無いと思う。

[232: 購入検討中さん]

5％切るなら上司の承認が必要だけど可能って言われたよ
結局10％払ったけど

[233: 匿名さん]

手付けって10%じゃなかったでしたか？
それにしても、そういうこともあるんですね…残念。
頭金なし、では買えないんですね。

[234: 匿名さん]

先日いってみると、一期販売済以外のところには、相当数申込予定のバラの花が付いてました。
完成前には完売しそうですね。

[236: 匿名さん]

土日に行った限りは、交通量がかなり少なかったです。
低層でも大丈夫な印象を受けました。
以前、平日は車が増えるという書き込みがありましたので、平日も自宅にいる生活時間帯に現地確認してみては。

[237: 匿名さん]

平日朝は渋滞してますよ。運河側なら問題ないですけど。

[239: ご近所さん]

今現在なんかは青信号だとスイスイ、赤信号だと渋滞、って感じです。

[240: 匿名さん]

旧海岸通り、昼休みくらいの時間は１分間に片車線２０台は車が通る感じ。
トラックも多く、近くは結構音が気になります。

低層は遮音性の高い窓ガラスになっていると言っていましたね。
高層に住めばそれほど気にならないのだと思います。

運河側は表の喧騒が信じられないくらい静かですよね。

[241: 匿名さん]

予算の都合で旧海岸通り側だと、6階くらいが値段も手頃で、面白いんじゃないでしょうか。
旧海岸通りと並行に建てられるのではなく、やや傾きがあるので、一応向かいの研修施設と見合いにならないですし、運河も臨めます。
以前、６階に住んでいたとき、平面駐車場が向かいにありましたが、マフラーをいじっているバイクは別として、騒音は気になりませんでした。

[243: 匿名さん]

将来リセールのときも、中古内覧客は実際に窓を開けて騒音を聞けますものね。
騒音は心配です。

[244: 匿名さん]

運河側買わないと意味ねーだろここ

[245: 匿名さん]

>244
核心をつきましたね。

[247: 匿名さん]

テレビ局すら埋立て地に移転する時代ですけどね。

[248: 匿名さん]

だからさあ、わざわざ埋立地に住むのに運河側じゃないと意味ねーだろ？

[249: 購入検討中さん]

港南地区って、地域の集まりとかあるのでしょうか。
先日恵比寿駅前で盆踊りやってたので、気になりました。

[250: 匿名さん]

毎年8月終わりに港南4丁目都営団地で盆踊りはやるよ

[251: 匿名さん]

あとは天王洲でやるね。先週終わったけど。

http://iko-yo.net/events/7392

[253: 購入検討中さん]

250 251さん

ありがとうございました。天王洲の方は、まだ洒落た感じなのでいいですね。
都営住宅、人数少なそうなのに盆踊りなんてやるんですね。
あんまりうるさいのは好きではないので、小規模だといいな。。。

[254: 匿名さん]

あとは高輪側だけど品川プリンスは先週盆踊りやってましたね。あとは東海道北品川宿の山手通り沿いの公園でも盆踊りは毎年やるよ。

[255: 匿名さん]

地域イベント情報はこれらのサイトでもチェックできそうですよ。

http://www.kissport.or.jp

[256: 匿名さん]

URLを貼り漏れましたが、
品川港南口deドットコムは何故かはじかれる。
気になる方は検索してください。

[257: 匿名さん]

ありがとうございました。
品川港南口〜は個人ブログのようですが、よくできていますね！

[258: 匿名さん]

やはり成約済みは中下層階が多いですね。上層階が人気ないのは、やはり運河が見えにくくなるからでしょうか？

[259: 匿名さん]

ここは特異な売れ方ですよね。
低層の運河ビューが素敵ですし。あとは虫や騒音リスクとの兼ね合いで、中層や高層が売れていく感じ。
一番上はプレミア乗ってますが、残りわずかのようですね。

[260: 匿名さん]

一期ニ次、申込開始ですね。
一期一次では二戸残った模様。
二次で32戸売り出しなので、順調ですね。
道路側低層階は苦戦しそうですが…

[261: 匿名さん]

東側の高速道路の騒音はどの程度のものでしょうか。やはり高層階の方がひびきますか？

[262: 匿名さん]

261

どれだけ離れてるか分かってますか？笑
海洋大学の広大な敷地がありますよ。

[263: 匿名さん]

パークホームズ品川より、首都高に近い低層階に住んでいますが
緊急車両のサイレン以外は特に気にならないですね。
サイレンは何台も続いて耳障りに思うことがありますが、
個人的には、頻度が低いので許容範囲内です。
むしろ今住んでるところは、どんちゃん騒ぎする学生やリーマンが通ることがあり
その時の奇声・大声の方がよっぽどストレス。
パークホームズ品川はそういう通り道になりにくい立地で良さそうですね。

[264: 検討中]

運河側低層が売れたのは眺望それほど変わらないのに価格低いからかね。
品川徒歩圏内を考慮すると魅力的だったけど、出遅れた・・・

[265: 匿名さん]

263さん、過去スレで
屋形船帰りの客が騒いで通ることがあると書いてた人がいたと思いますが。

[266: ご近所さん]

屋形船の乗降口は、海岸通りを挟んだ品川駅側なので、屋形船帰りの客は通らないかと。

[267: 匿名さん]

263です。
屋形船乗降口は266さんの言う通り、場所が離れており、
お客さんが通るルートに
パークホームズ品川は入りにくいでしょう。（ご近所さんでない限り）

[268: 匿名さん]

船が運河を通って帰るときのことじゃないですかね？
マンションの目の前ですから。

[269: 匿名さん]

運河を通ってる屋形船の客って騒がしいですか？
普段運河沿いから屋形船を見る限りそんな印象はないのですが
たまたま騒がしい船を見ていないだけですかね。
そばに住んでみると気になったりするんだろうか‥。

歩きのどんちゃん騒ぎ連中で許しがたいのは、奴らが立ち止まってはしゃぎやがる点。
さっさと通りすぎれば良いものを。。
これに比べたら、ちょっと騒がしい屋形船ぐらいはかわいいもんだと個人的には思ってます。

[270: 匿名さん]

運河側を買えば問題なし。食肉側は安くても買わない方がよい。

[272: 匿名さん]

普段、使ってる牛の臭い回避ルートを
この物件にあてはめてみました。
風次第で微妙に香ってくる場合もありますけどね。

[273: 匿名さん]

TYハーバーの騒ぎ声って気になりませんか？

[274: ご近所さん]

ＴＹハーバーは、馬鹿騒ぎするところじゃないですよ笑
対岸から確認もしましたが、全く気になりませんでした。

[276: 匿名さん]

道路側とはいえ、道路と並行じゃないよね。
でも、やっぱりこのマンション買うなら運河側でなきゃ、という思いがありますね。

[277: 匿名さん]

食肉なくならないの？
品川って再開発地域に指定されてるのに。

[279: 匿名さん]

またまた花火が目の前で上がりそうですよ。明日らしいけど。
港南４の公園を転々とした花火大会が今年は海洋大学敷地でやるそうです。
噂なのでそれ以上は知りません。

[280: 匿名さん]

279さん
本当ですね。日付は8/17みたいですが。
毎年ここからの打上げだと楽しみですが、どうなんでしょうかね。
http://www.plaliba.com/index.html

[281: 匿名さん]

279さん
本当ですね。日付は8/17みたいですが。
毎年ここからの打上げだと楽しみですが、どうなんでしょうかね。
http://www.plaliba.com/index.html

[282: 匿名さん]

＞＞２７３さん
何度もＴＹハーバーへ行った事がありますが、うるさいと一度も感じた事は
ありませんでした。お店の中でもないのだから、全く関係ないと思いますよ。
ＴＹハーバーは、東京23区で唯一の地ビール工場なんですよね。
作り立てのビールは最高ですよ。騒音よりもかえって近い事にメリットを感じます。

[283: 匿名さん]

TYハーバーいいですよ、近くにあるだけでポイント高い。それに以外に品川駅まで近く感じた。港南小学校もきれいだし、結構よさそうですね。

[284: 匿名さん]

花火♪今夜ですね。

[285: 入居予定さん]

品川からの道もわかりやすいし、アイルの夜景も綺麗だし、運河に囲まれて都会のオアシス感が最高ですね。

[286: 匿名さん]

＞＞２８３さん
港南小学校は本当きれいですよね。創立49年の様ですが、平成22年に新校舎に
なったばかりの様です。全校生徒も876名と大規模な小学校ですね。港南小学校の
近くに大きなマンションができてかなり生徒数が増えた様です。友人のお子さんが通って
いらっしゃるのですが、中学受験組が多い小学校の様ですよ。

[287: 匿名さん]

でも、この辺の住民同士の会話で
○○に通わせてます、とか私立小の名前が出ることもありますよ。

[288: ビギナーさん]

海って向こうに何も見えないから物足りないし寂しかったりすることがあるけど
リバーサイドは向こう側にも陸があって街の中に住んでいるんだなあというのが実感できて好きです
だからここはホントにバルコニーの存在が生きてきそうなんですよね
夕暮れや真っ暗になってからゆっくり佇んでみたくなる立地だと思います
キャナルテラスもそんな目的で設置されるんじゃないでしょうか

[289: 匿名さん]

品川区側の南向こう、は駐車場だかなんだか
将来は再開発されて高い建物が建つリスクはありますね。

[290: 匿名さん]

そうそう。ＧＳがつぶれた跡地がありますね。
間違いなく建物が建つでしょう。
あまり良くない南西の眺望がもっと悪くなってしまうので、
ちょっと気になっていました。

[291: 匿名さん]

あそこのガソリンスタンド、値段が高かったからあまりお客さん入っていなかった
からですね。スーパーができればうれしいのだけど。ここのマンションだけでも
２０９戸あるし利用する人は絶対多いと思うのだけどな。
北品川商店街もあまりパッとしないですよね。フェニックスも何だかいまいちかな。

[292: 物件比較中さん]

なかなかいい眺めが手に入りそうじゃないですか。

朝昼は・・単に建物と川という感じですけどとにかく開放感はすごいと思います。

そして醍醐味は夜、この夜景は必見だろうなあと。

何が見えるというわけじゃないですけどビルのライト、そして川に反射するライト。綺麗でしょうねえ。

ちなみに上層階のほうにラウンジやテラスなどは共用でありますか？？

[293: 匿名さん]

上層部に共有施設はないですね。
共有部分は1階に集まっています。
東側に視界を遮る建物等がないから、わざわざ高いところに共有施設を設けなかったそうです。
個人的には、休日に共有施設であるライブラリーで毎月更新される雑誌を借りて、テラスでコーヒー飲みながら読みたいですね。

[294: 匿名さん]

ライブラリーは最近のマンションの流行ですね。
管理費から本代が出ることになるので、駅前に本屋が幾つもあるここに必要ですかねえ。

[295: 匿名さん]

いいじゃんそれくらい

[296: 匿名さん]

1階は浸水の可能性があるので、住居にせず共用設備にしたと聞きました。人によって説明が違うんですね。

[297: 匿名さん]

確かに、管理費で雑誌を買うとかはやめてほしいですね

[298: 匿名さん]

295さんが言う通り、雑誌くらいいいのでは？

[299: 土地勘無しさん]

このスレは、説得性のある情報が多く、参考にしています。
一番気にしているのは、旧海岸通側の騒音と運河側の臭いのことです。
例えば、近くにある天王洲デュープレックスで騒音、臭いに関しての情報ありましたら、お願いします。
また、どうして価格が安いのでしょうか?営業の方は値上がり前に契約したからと言ってましたが、値上
がりした分は建設会社が負担し、そのつけはどこに回るのでしょうか？やや疑っています。
（土地は相場並みということですかね?）

[300: 匿名さん]

旧海岸通沿いの騒音は、気になる人には気になるという感じでしょうか。

私はそもそも眺望を優先したので運河側を買いました。
運河側の臭いは、まったく気になりません。毎日のように高浜運河沿いを散歩していますが、臭いな～と思ったことは一度もありませんよ。

ご心配なら一度現地に足を運んでみてはいかがでしょうか？
基礎工事が着々と進んでいますよ。

価格が安いのは、前の倉庫の持主と三井の社長が知り合いだったということもあり、土地を安く入手できたからだと担当の営業マンから聞きました。