ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

場所は大和ハウス・長谷工などの“レジデントプレイス”北側、NTTデータビルの跡地です。

公式URL：http://www.the-gardens.jp
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=8088

＜全体概要＞
所在地：江戸川区西葛西2-22-5
交通：東西線西葛西駅徒歩8分
総戸数：358戸
間取り：2LDK～4LDK、58.11～99.14平米（TR含む）
入居：2016年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス
設計：大成建設
施工：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス

【物件情報を追加しました 2013.8.9 管理担当】

[601: 購入検討中さん]

フローリング直張りなんて三井にしては珍しですね。ガーデンズ西葛西はだいぶグレード落としてるのが伺えます。
まあ、建築費が上昇しているので仕方ないかもしれませんが、将来的なことらを考えるとやはり二重床にしてほしかったです。

[602: 匿名さん]

エコ設備に力が入っているマンションで、毎月の光熱費が節約できそうだと感じました。
レンタルできるのはカーシェアリングやレンタサイクルだけでなく、布団乾燥機やスポーツ用品まで揃えているのがユニークですね。
しかし床が直床とは驚き！ホームページにはどこにも書いていないので、情報に感謝です。

[603: 契約予定]

床が直貼り、説明聞きましたよ。
説明では、二重床より防音効果が期待できると
言っていたような。マンションの構造説明のところに
説明ボードもありましたね。
防音効果は本当かどうかはわかりませんけど
説明はしていました～。

[604: 購入検討中さん]

私も直張りの方が音が響かないと説明を受けました。
でも、色々調べましたが確かに三井の他のマンションはほとんど二重床なんですよね！なんでガーデンズだけ直貼りに？

[605: 匿名さん]

それはやはり、資材高騰、人件費高騰によるコストカットだからでしょう。
直貼りが遮音性があるというのは、そういう説もある、というに過ぎません。

[606: 匿名さん]

他の大手のマンションに住んでますが、直張りですよ。特に困ったことありません。住む前は気にするかもしれませんが、住んでみたらたいした違いはないです。

[607: 物件比較中さん]

ん？同じスラブ厚なら二重床より直床の方が遮音性は高いんじゃないの？
この前、大成建設の構造説明会に出席してきたけど、同じスラブ厚なら直床に比べて二重床の方が遮音性の等級が一段階落ちるって言ってたよ。

[608: 購入検討中さん]

二重床は将来のメンテナンスのしやすややリフォームの幅の違いがあります。仮住まい的な考えなら賃貸マンションと同じ直貼りでいいとおもいます。直貼りが優れているならわざわざお金をかけて二重床にする会社はないはずです。

[609: 匿名さん]

そうですね。
直床の方が遮音性能が高いとの説はありますが、コストは確実に2重床のほうがかかる。
防音かコストか、この物件はどちらを優先して直床にしたのだろう。

[610: 匿名さん]

その議論は絶えないものですが、実際に両方住んでみた者から言わせていただくと、二重床の方が音は響かないと思います。また、フローリングのペチペチとした感触は直床独特の物で、私は好きになれませんでした。

[611: 匿名さん]

どこのマンションも防音を優先して直床にすることはないですよ。コストです。
また、直床の場合は水回りは配管通す為にスラブ厚が薄くなるから、水回りの防音は著しく悪くなります。
一般的には、軽量衝撃音では二重床有利、重量衝撃音では直床有利と言われていますが、二重床は緩衝材の有無や性能で直床よりも良いとも言われています。

[612: 契約済みさん]

私は直床特有の踏んだ時の歩行感(あのフワフワした感じ)が安っぽくてどうしても好きになれなかったんですが、ガーデンズは新しいフローリング材を採用していて、ほとんど気にならないレベルに歩行感は改善されていました。
この点がクリアされていたので、直床でしたが私はガーデンズを選択しました。

[613: 契約済みさん]

>611さん
おっしゃる通り、水回りはスラブ厚が薄くなってると思います。商談の過程で営業から水回りは二重床にしてるとも聞きましたし。
一方でスラブ厚の厚さの表記は230mm〜270mmとパンフレット等に記載があるので、水回りなどの関係で一番薄くなってるところが230mmとの認識だったんですがこの認識は正しいでしようか？

[614: 匿名]

横レスで申し訳ありません。
となりのマンションの住人ですが、先週解体がおわりましたが、それまでものすごい騒音に悩まされました。何度申し入れをしても土曜の工事はやめてくれませんでしたし、～18：00をもっと短縮してという申し入れもスルー、年内一杯で終了予定が１か月延びる理由が、住人が要望で土曜の大型重機作業を自粛するためと12月に入ってから通告今まで土曜の工事は大きな音でる工事は自粛してほしいとお願いしてもスルーだったくせに、工事延長の理由に使われてしまう始末。そう文書通告したくせに土曜日の大音量は変わらず。12月～現在まで毎週のように深夜の重機搬入で22：00頃からガタガタうるさい。１月１度まったくの通告なしで22：00頃からライトを煌々と照らしガタガタ作業していました。
当マンションの日照権についても、隣にマンションが建つことによって日が当たらなくなってしまうということについても、この物件の敷地が幹線道路側が準工業地帯、反対の中通側が住宅地ということでわざとこちらのマンション側に寄せて建設するとのこと。そして「準工業地帯だから何もやっても構わないんだ」という始末。
日照権についても、絶対に変えられない補償もしないと角度の計算については後日再提示するといってから10カ月以上なんの回答もなし。
このエリアのマンションは14階以上かなりの大規模マンションでも1件もないのに、いきなりの19階建て。賄賂か何かで無理やり承認されたのではないかと勘繰ってしまいます。
今週も午前5：30～重機を搬入するんだそうで、警察もよく許可をだしたものだとあきれますが、とんでもない会社です。

[615: 匿名]

くだらないことですが追記です。
このマンションの作業員２人がうちのマンションの駐車場の出入り口の壁に（ゆるやかにななめになっている低い方）座って缶コーヒー飲んでました。
うちのマンションの敷地でしょ？不法侵入じゃないの？と思うんですけど。
いつも平日勤めでこの時間いないんですけど、たまたま有休とった日で、初めてみたんだけどもしかしていつもやってるの？気持ち悪すぎる･･･

[616: 購入検討中さん]

それは大変でしたね。まあ落ち着いて。
よくある話ではあります。
ここに怒りを書き連ねられても、何といっていいやら、、

[617: 匿名さん]

準工業地帯についての日照権がどうなっているか分かりませんが
日照権については本当に法律に違反しているなら裁判したほうが良くないですか

[618: 匿名さん]

購入する前に、隣が工事するかもって検討しなかったの？
また、法を犯して建てるはずないから、都市計画図等で確認してみたら？

[619: 匿名さん]

そもそも日照権なんか法的拘束力は無いんだから、建築基準法や都市計画等に適合していれば何ら問題はない。

[620: 匿名]

615です。
隣は解体前はNTTデータのビルでした。
地主が賃貸契約の延長を拒否して売却とのことで、一流企業のビルでしたので、まさかマンションンなるとは思ってませんでしたし、そのビルもこちらのマンション側は３階までの低層階で、反対側に高層階がありそれまでは日照になんら問題がなかったんです。それを逆に変えるってどういう了見なんだかと･･･

[621: 匿名さん]

近所の住民です。確かにあのNTTのビルがなくなるとは思ってもみないでしょうね。働いている人も沢山いましたから。近くにあるマンションは高くても14-15階くらいです。
このマンション出来たら、裏側にある建物は、まあ、午前中はまず陽が当たらないでしょうね。残念ですが。

[622: 匿名さん]

書く場所間違えてるよ。
こんな事ここに書いても、「同情」は得られても「賛同」は得られないでしょう。

>620さんはこの掲示板に書いて何がしたいの？

[623: 契約済みさん]

近所の方々
ご近所さんになるので宜しくお願いします。
この辺りのことはよく分からないことも多いので色々教えてください。
多少日陰になってしまう可能性があるのは申し訳ないとは思いますが、契約者が悪いわけではないのでご勘弁くださいm(_ _)m

[624: 契約済みさん]

お互い色々あると思いますが、仲良くやりたいです。
ガーデンズも一部レジデントで日陰になるし、
申し訳ないですが、私たちも同じ立場です。
ただ、やっぱり早朝と深夜の工事はやめるべきです。
受験生かかえてたら発狂します。

[625: 契約済みさん]

このあたりで買うのならガーデンズ一択だと思い契約しました。
隣とも迷いましたが、やはりリセールバリューも考えると売主も施工も大手なのが魅力です。

[626: 購入検討中さん]

確かに今時点で西葛西周辺から選ぶとしたらここが一番かもね。
少なくてもオリンピックが終わるまでは価格も下がらないだろうし。
立地とかみるとお隣も悪くはないけれど、設備が微妙ってのと施工が長谷工ってのがなぁ・・・。
後々リセールまで考えると差が出そう。

[627: 匿名さん]

アパートみたいな外壁が安っぽく感じますね。
気にする人多いんじゃないかな？

[628: 申込予定さん]

まぁファミリー向けのマンションだからね。
そのあたりは程々でもニーズはあると思うよ。

[629: 匿名さん]

ちょっと駅から遠いですね。東西線だと朝凄い渋滞すんですよね。
ここら辺って買い物するのに結構、車じゃないと不便だったりします。
公園が傍にあるので子供がいたり軽く運動をするにはいいかなと思っていますね。
女性なのでセキュリティが充実しているのも嬉しいですね。ポイント高いです。

[630: 匿名さん]

なんだかんだで私も買物は車があると便利だなと思います。
共働きなので、週末にまとめ買いをする機会が多いから特にそう思うのかもしれないですけれどね。

駅から遠いですかね。
今私が住んでいるところが駅から離れているので特に感じないのですが、
近くに住んでいらっしゃると負担に思う微妙な距離かもしれないです。

[631: ご近所さん]

第2期も売れてるようですね。

[632: ご近所さん]

近所に住むものですが、本当に夜遅くまでの工事はやめてほしいです。
ライトがまぶしくて、音もうるさく、大迷惑しています。
工期が間に合わないのでしょうか？

[633: 周辺住民さん]

最近は遅くまでライトがついていますね。
そういえば隣のレジデントプレイスも同じようにライトが遅くまでついていた時期があったね。
一時的だったけど。たぶんここも一時的なんでしょう。
なにしてるんでしょうか。知ってつ人いたら教えてください。
まあどちらも、周辺住民に何の説明もありませんけど。
ホームページ等で工事内容をディスクローズしてもらいたいもんです。

[634: 周辺住民さん]

今も工事やってますよ。
22時過ぎたのに。
片付けかしら？搬入待ちかしら？

[635: ご近所さん]

いいマンションができるといいですね。
楽しみです。

[636: 匿名さん]

駅から歩ける距離で、かつ自走式駐車場という点がいいなと思っています。
自走式駐車場はEVが付いていますが、
これもいずれは大規模修繕になるのですよね。
その費用がやはり掛かるんだろうなぁと思いつつ、機械式よりは全体的にはローコストかな、と感じてます。

[637: 購入検討中さん]

我が家は車必須なので、自走式駐車場はとても魅力的です。でも、抽選ですよね…
抽選外れた場合、お隣の方が早い完成ですし、近くの敷地外残ってますかね？
どのくらいの方が駐車場希望か事前にわかればいいんですが。

[638: 購入検討中さん]

あまり賑わってませんが、検討者減って来てるんですかね。。

[639: 匿名さん]

機械式駐車場は、維持費などかかりますし車種によっては駄目な場合が
多いですからね。その点自走式なら維持費も機械式駐車場と比べると維持費も
ほとんどかからないのと車の大きさや重さなど制限がないということです。

ただ駐車場が100%でなく物件位置や環境から駐車場希望者は多くいると思います。

物件駐車場の決め方が先着なのか抽選になるか知りたいです。

[640: 申込予定さん]

検討者が減ったと言うよりも、二期が終わって今動きがあまり無いだけでしょうね。
どうでも良いけど、意外と使えそうなのでこっちも西葛西スイーツ券配って欲しいかったね(笑)

[641: 様子見]

全部で358戸に 対して契約済が約200戸。残り約160戸を竣工までの2年で売る必要があります。
お隣は、HPをリニューアル。第一期三次を10戸追加。
これまで一次165戸＋二次15戸＋三次10戸＝190戸の売り出しに対して50戸残っているので、契約済は140戸。全部で459戸だから、残り約300戸を竣工までの1年半で売る必要があるようです。
ガーデンズは半年で40戸売ればいいペースに対して、お隣は半年で100戸売るペース。 このままだと、レジデントはちょっと苦しいですね。お幅値下げに打って出てくるかも。
一方。ガーデンズは強気でしょうね。

[642: 物件比較中さん]

ガーデンズは強気で売り切りそうですね。ただお隣が売れないと両マンションとも資産価値がだだ下がるだろうから悩ましいです。立地や間取りがいい部屋ほど割高だし...

[643: 匿名さん]

ガーデンズは売り切るでしょうけど、残ってるのはあまり良い部屋ではないから最後は値下げするかもですね。
販売ペースは順調なんだと思いますが。

[644: 購入検討中さん]

３月24日（ブルームバーグ）：積水ハウスが東京・白金に建設中の地上30階建て高級マンションに不具合が生じていたことが24日までに、明らかになった。建物を支えるコンクリートの柱の半分以上で一部鉄筋が抜け落ちていたという。施工会社である大成建設がすでに是正工事に着手している。

[646: 周辺住民さん]

あと2年ですね。どんな風景になるか楽しみです。

[647: 匿名さん]

よく2年も待てるなあ。

[648: 匿名さん]

駐車場は全戸数の約1/3です。

駅もそこそこ近いので全員が車をもたれるわけではないとは思いますが、
それでも1/3だと希望者全員という訳にはいかないでしょう。

他の方も書かれていますが、こちらに入居するまでに
近隣の月極め駐車場があまり空いていない状況になってしまうのではないでしょうか。

そうなればカーシェアなどを利用して手放す方向になるでしょうね。

[649: 匿名さん]

358戸中の3/1ですからね。約200世帯の人すべてが車をもたないとしても
物件駐車場が確保されない場合は、周辺の月極駐車場はすぐ埋まってしまうと
思われます。ただマンションは駅から徒歩8分で毎日の電車通勤なども負担も
ないですし駅周辺までいかなくてもイオン他生活に必要なお店が揃っているので
近くにカーシェアリングなどあれば車は手放してもいいかなと思っています。

[650: 匿名さん]

駐車場の必要性の無さを感じますが、責めて１戸に１台分くらいは欲しいと思うのは
田舎暮らしの人間の思うことなんですかね。
この葛西の付近なら車があると便利ではないだろうかと思いますが、
電車もバスもあるからそこまで考える事も無いのでしょうかねぇ。