ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

場所は大和ハウス・長谷工などの“レジデントプレイス”北側、NTTデータビルの跡地です。

公式URL：http://www.the-gardens.jp
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=8088

＜全体概要＞
所在地：江戸川区西葛西2-22-5
交通：東西線西葛西駅徒歩8分
総戸数：358戸
間取り：2LDK～4LDK、58.11～99.14平米（TR含む）
入居：2016年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス
設計：大成建設
施工：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス

【物件情報を追加しました 2013.8.9 管理担当】

[51: ご近所さん]

50さんへ
お隣物件の営業マンが言ってたのが、
ガーデンズさんは自走式なので利用料が高く、
レジデントさんは機械式なので利用料を少し安く設定しているそうです。
物件価格もガーデンズさんよりレジデントさんの方が割高だと言ってました。

購入価格によりますが、
毎月の返済額と比べると大差ないかもしれませんね。

[52: 匿名]

50,51さん
売りたい側の価格設定と、住んでから費用がちぐはぐで笑えますね。

何を言いたいかと言うと、機械式駐車場は人気ないから利用料を安くしないと周辺の平置き駐車場借りられちゃって、管理・修繕積立金の原資が稼げず管理運営が金銭面で火の車になる。
対して、自走式駐車場は人気だから、多少高くても便利で近いから、周辺駐車場並みの利用料ならみんな借りて安定収入。
だけど、駐車場の管理・修繕にかかる費用は、機械式は自走式の10倍とか言われてる。機械式は維持・管理に一台分あたり年間100万円とか150万円とかかかるらしいです。
なので、管理費と修繕積立金の設定額も要注目ですよ。

[53: 匿名]

50です。
ありがとうございます。というのは自走式駐車場で高いのはという予測は全体の費用とのバランスで一概にはいえないということですかね？
まだそもそも販売価格が分からないので、何ともですが。

[54: 匿名]

機械式は不便さから賃料は安いのに管理修繕が高い→住民負担が高くつく
自走式は便利さから賃料は高いのに管理修繕が安い→住民負担が安く済む

[55: 匿名さん]

そう考えると同価格だった場合。
こっちが魅力的に思えてきた・・・

[56: 匿名]

50さん
52です。

駐車場部分だけの管理負担だけで見れば自走式の方が断然負担軽いですよ。
駐車場収入の8～9割が修繕積立金に充当されますから、修繕積立金が何年単位でどれだけ上昇していくかの差も大きいかもしれません。また、機械式駐車場のマンションは、10年まいとかに修繕積立金の一時金徴収100とか200万円とかがあったりします。一時金なんかあると払えない人も出てくるので、結構な問題になります。
とは言っても、まだまだ情報少ないのでなんとも言えませんが、ガーデンズが多少でも安いならガーデンズの圧勝ではないかな。
レジデントは大幅な価格引き下げしてくる気がします。

[57: 匿名]

築10年くらいで売りに出てるのは転勤だけじゃなくそういう事例もあるんですね

[58: 匿名]

そうです
修繕積立金が上がるタイミングで買い替えが多いそうです

[59: 匿名さん]

聞いた話だと、マンションは永住するものではなく、10年くらいで住み変えていくのが
ベストという事ですね。
築年数が10年くらいだと売りやすいですし、経年負担が増えると思われる大規模修繕の
費用(臨時的な徴収分)を負担せずに済むので効率的という事です。

[60: 匿名]

こちらの様に資産価値が下がらなそうな物件は転売に向いていると思います

[61: 匿名さん]

５７さん
中古物件が売れるのは10年位までと言われている様です。10年を過ぎるとぐっと
値段が下がってしまうとか私も聞いた事があります。中古物件は駅から近ければ
近いほど動きやすいと聞いていたのでここだと徒歩8分は微妙かななんて考えて
しまったりもしています。ただこれ以上駅から近いとなると物件自体も値段が高くなる
でしょうしね。

[62: 匿名さん]

モデルルームの案内は開始してますか？
資料が来てからしばらく待っていましたが、
何も連絡がないので。。。
たしか8月末にモデルルーム公表でしたよね。

[63: 匿名]

50です。
52さんありがとうございます。
よくわかりました。
自走式で安い使用料だとうれしいです。
ちなみに
「マンションは管理が重要。三井は管理も最高だけど管理費も最高（高い）」
と教えてもらったので、発表になったら
そのあたりもよく確認したいと思います。

[64: 匿名さん]

モデルルーム開始は９月中頃だそうです
事前予約は既に始まってますよ

[65: 匿名さん]

売主・施工会社と自走式が良い。
あとは詳しい値段ですね。

[66: 匿名さん]

お隣の物件で失望した分こちらの物件では
相場の価格が発表されることを願っています。
売主の方がお隣物件の掲示板を見ていてくれているなら、
買う側から反発されるような設定はしないと思いますが。。。
やはりお隣と同様に高く発表するのでしょうか。。

[67: ご近所さん]

なぜうちには事前案内の案内が来ないのやら、、、三井三菱ともなれば相手を選んでるのかな？

[68: 匿名]

私も案内来ないなぁ…と思っていたら、昨日届きました。
順次発送してるようですね。
9/21〜23が事前案内会でした。
楽しみですね！
どうか適正価格でありますように…

[69: 匿名さん]

このエリアの相場は70平米以上で4600万円ぐらいですよね。
80平米以上はもちろん5000万円、60平米後半で4000万円前半ってとこでしょう。
レジデントプレイスの例があるので、少し価格を安く発表したとしても
まだ注目物件です。安い価格ではないでしょうね。

[70: 購入検討中さん]

＞＞６９
価格に関しては覚悟しておきます、汗。
それなりにお値が張って然るべきと前向きにも考えていますのでこのマンションのレベルに合った高さというのはステータスとして必要だとも考えます。

しかし・・６千万に乗ると厳しいです・・。

[71: 匿名さん]

お値段は本当にどうなるでしょうねぇ。
ステッププランやつなぐプランにすると結構しそうですが、
標準でだったら我が家も大台に乗らずに…と願っています。
収納が多めにとられているのは良いですね。
子供がいるとどうしても季節用品の収納に頭を悩ませなければなりませんから。

[72: 匿名]

このマンションは、普通14階建ぐらいの所を
19階ですから上にいけば
高いでしょうけど5～7階ぐらいであれば
そこそこの値段と、勝手に希望してます。
早くモデルルーム見たいですね。
ちなみに昨日いっぱい人が入って行きましたよ。
準備は進んでいるようです。

[73: いつか買いたいさん]

船堀街道に面してますね？船堀街道ってうるさいですか？

朝夕の交通量はありますか？

[74: いつか買いたいさん]

＞72さん

隣のモデルルームでは、「ザガーデンズ西葛西は船堀
街道に面しているので、こちらよりうるさいから500万くらい安いでしょう」といってました。
確かに、ここよりお隣さんの方が船堀街道に面して無い分静かでしょうね。

[75: 匿名]

このあたりの船堀街道は大したことないんじゃないかな
すぐに葛西橋通りとの交差点ですからスピードもあまり出ていないし

[76: 匿名さん]

葛西橋通り沿いのマンションに住んでいて、毎日船堀通りを横切って通勤しています。
葛西橋通りと比べると、船堀通りは交通量はかなり少ないです。ダンプなども通りますが、洋服の青山の前の信号は深夜はボタン式なので、歩行者や自転車がいないかぎりは流れます。なので、車がずーっと止まっていて排気音がする、ということもそれほどないですね。時々、音がかなり大きいバイクが駆け抜けていってうるさいですが、一瞬です。

葛西橋通り沿い住民としては、船堀通り沿いはずっと静かでしょうから、羨ましいです。

[77: 匿名]

オリンピックも決まってこれから資材も人件費も高騰するだろうから
ここで検討して気に入らなかったら
七年は待つつもりです。
三連休で予約とれたのでまずは見に行ってきます。

[81: 匿名さん]

連休中のモデルルームの予約がとれませんでした…
さすがド注目物件。
皆様、価格等の情報が分かりましたら教えて下さい(涙)

[82: 匿名]

せっかく広い敷地なのに詰め込み過ぎのような気がします
陽当たりは要確認ですね
船堀街道沿いに住んでいる訳ではないですが、いわゆる幹線道路に比べればずいぶんマシだと思います

[83: 匿名]

長谷工さんはかなり三井三菱潰しで
道路がうるさいといわれてますが
正直言って古いマンションの裏側に面しているのとは50歩100歩では？
確かに全く同じでは無いと思いますが。

[84: 匿名さん]

街道沿いだから、排気ガスの方がやですよね？？信号待ちでアクセル踏む場所に部屋ありますよね？
場所は、街道沿いはイヤ！確かに少しでも中に入りたい

[85: 周辺住民さん]

このマンション建設以前のNTTデータビルで長年お世話になっていました。

この周辺は近年マンション建設ラッシュで人口も増え、通勤駅の西葛西駅の朝夕（特に朝7時〜）は酷い混雑で有名ですよね。
通勤ラッシュは大変ですが、環境的には恵まれていると思います。
徒歩数分にある行船公園の無料動物園の充実さにはビックリですし、親水公園や葛西臨海公園も近い。
また江戸川区内の認可保育園はこの数年間で激増しました（これも仕事先なので）

心配なのは東西線の地獄の通勤ラッシュと夜の西葛西駅前はガラが悪いのが多いのと荒川が万が一決壊したら大きな被害になる事位でしょうか…

ちなみに余談ですが、NTTデータビル時代には労働災害で一人亡くなっています。
エレベーターの天井で作業中に挟まれ亡くなったとビルの人から伺いました。

[86: 匿名さん]

嫌な余談…

[87: 社宅住まいさん]

ザガーデンズは船堀街道側のところは、街道沿いだし、東向きだからやすいですよ。
見える景色は紳士服の青山でしょ？

[88: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

長谷工もザガーデンは、500万位安いって言ってましたよ。ワタシの担当の長谷工さんは、悪口いいませんでしたよ。
もしかして、安い価値しかない、という意味だったのかな？

[89: 匿名]

船橋街道なんて全然問題無し

[91: いつか買いたいさん]

船越街道は、うるさいですよ。高速の清新町入口や、京葉道路入口につながってますから、地元の人はつかいますよ。
朝の交通渋滞は悲惨です。

[92: 匿名さん]

知人のマンションは大通り沿いの東向きの1階でした。
大通り沿いなので、窓もあまり開けられないのか、
北側の洋室はカビだらけでした…
もちろん新築です。

[93: 匿名]

＞90、＞91
私は営業ではありませんが
船堀街道からは清新町の入り口にはつながっていませんよ
出口のみです
京葉道路はここから遠いので影響しません
葛西橋通り以北は混んでますがね

[94: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

船越街道の信号待ち、長いですね。
街道だから、仕方ないのでしょうか

[95: 匿名]

朝は葛西橋通りを思いっきり優先しているように感じますね

[96: 匿名さん]

>94
>95

そうなんですか…汗。歩道橋はないですか??

それか他の信号を渡るようにするとか、葛西橋通りから離れるほどに待ち時間はマシになっていそうですが。

このあたり細かいようですが朝は大事なことですよね、私も昨日のような台風であったり大雨の日にもし外に居た場合、信号待ちが長いだけでもストレスになると思います…汗。

[97: 周辺住民さん]

敷地も広いですから、玄関からエレベーター待って、マンションの敷地でるまで既に5分かもしれませんね。
船堀街道信号待ちで2分まったら、かなりイラっとするかも…
エレベーターは何台あるんでしょう？
大事ですね。

[98: 匿名]

自宅からエントランス出るまでの距離は大規模の宿命ですね。

[99: 匿名]

地元の方は少ないのですかね？
近くに住んでますが
船堀街道はそこまでスゴい交通量だとは思わないですが…

[100: 不動産購入勉強中さん]

朝ですよね。ダンプとおりますよ。
乗用車というより大型車が多いので子供と歩くとヒャッとする時あります。

[101: 購入検討中さん]

付近に住んでます。
西葛西に住んでいるのは生まれからもう40年近くです。
小島団地→戸建です。
船堀街道が若干混むのは小松川方面から葛西橋通りの交差点まで。
新小岩までのバスも行船公園のところで七軒町方面へ迂回。
ガーデンズ前は静かなもんです。

[102: 購入検討中さん]

ちなみに言うと交差点前のローソンは直営なのでスタッフの教育は行き届きている方ですね。
難点を言うなら東西線の朝ラッシュは覚悟必須です。
女性観点で言うと駅付近は美容室は多いだと思いますよ。

[103: サラリーマンさん]

街道に面さないのがいいですけどね。
売主は、上。場所は、下。

[104: 購入検討中さん]

モデルルーム見学に行ってきました。
通常、マンションに住むと不便に感じられるところがかなりクリアされている印象です。
どのあたりが？というのはご自身でお確かめください。

価格も個人的にはかなりお手頃な印象です。
最高でも100平米で億はいかなかったと記憶してます。

ただやはり船堀街道の騒音がどうなのか気にはなりますね。
低層階でなければそれほど気にならないとは思いますが。。。

[105: 物件比較中さん]

この連休中にモデルルームに行って参ります。

104さん参考になりました。ありがとうございます。

100平米ぐらいで9000万台だとして…
私が検討できるのは70平米前半！
想定内ですがそこそこの金額ですな…

[106: 物件比較中さん]

連休中に見学の予約取れなかった。

来月中頃まであいてないなんて。。。

行かれた方いたら価格の情報をあげてください。

[107: 購入検討中さん]

70平米で4500からってかんじでした。

ちなみに直床です。

他に知りたいことがあれば書き込みますよ

[108: 周辺住民さん]

直床ってなんですか？

[109: 物件比較中さん]

つなぐプランはいくらからありますか？

[110: 購入検討中さん]

つなぐは今のところ4700でした

[111: 浜G]

No.110さん＞貴重な情報提供ありがとうございます。“つなぐ”でもう少々教えてください。4700とは、１Fの予定価格でしょうか？５～６Fですと、5000を超えますか？

当方、事前説明会がまだ先ですので是非情報をシェアいただければ幸甚です。

[112: 匿名さん]

5300万円くらいでした。70平米ですが。たくさん見学してたから、相場なのでしょう。

[113: 匿名さん]

お隣より500万円ぐらいは安いと聞いていましたが、
やはり現実は厳しかったです…。
でもこれからオリンピックも始まるし、
東陽町の新線計画もあるようですし、
このエリアもますます注目されそうですね。

[114: 購入検討中さん]

良い部屋選ぼうとすると5000万～6000万は覚悟しないとダメですね。

[115: 匿名]

お隣との比較では
今回は、三井基準で
作っているとのことでしたが
構造的な所は比較してはいけないですが全然ちがいました。
設備仕様も一つ一つのグレードがワンランク上でした。
というより食器棚、食洗機オート洗浄トイレまで
標準なので江東区物件よりも上でした。
そして私にとってはなにより自走式駐車場。
利用料も20000～25000円と高くなかったです。

[116: 周辺住民さん]

もう少し駅近だと良かったなー。
改めて歩いてみたら、やっぱり船堀街道信号待ちつらいな。

[117: 匿名さん]

近くのモデルルームで聞きましたが、今どき直床って、随分建築費ケチリましたって言ってました。

[118: 検討中の奥さま]

確かに直床は微妙ですね
他の仕様が良いだけに残念です

[119: 賃貸住まいさん]

三井ファンですが、直床がっかり。パークコートシリーズ(少し上級グレード)には、直床なんて、なかったです。子供いたら、うるさそう…

[120: 匿名さん]

【その５】直床の方が遮音性高い気がします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/360987/

[121: 匿名さん]

すごい論争ですね…
結局二重床は聞こえのイメージが良いだけで、
実際には直床の方が良いって事ですね。

[122: 匿名さん]

床がどうこういいますが、少なくともアパートよりもしっかり
してます。どっちでもいい話です。少なくとも最近のマンションに
住んでいる人はそう思っているはず。
どっちでもいい。
それ以前に隣のマンションもこっちも高すぎ。

５０００万以下の予算だと床より日当たり気にします。

[123: 賃貸住まいさん]

直床が遮音性能低かったら、今までの三井物件は、全否定ですけど大丈夫ですか？

[124: 匿名さん]

遮音性能は、二重床の方が優れます。
直床は建築コストが安いので、郊外の安いマンションはよく直床です。
歩くとふにゃふにゃしてるので、気持ち悪いです。

[125: 匿名さん]

遮音性能は、二重床の方が優れます
⇒概ね間違い。計算方法にもよりますが遮音性能は直床が勝ります

直床は建築コストが安いので、郊外の安いマンションはよく直床です
　⇒概ね正解。 主な要因は遮音性能が高いので、床スラブを薄く出来き
　　あわせて同じ天井高なら、階高を下げることができるから

「遮音性能」という観点では、単なる神話ですが、広く流布した通説なので
各社二重床にしている。ただし、「歩行感」は二重床が勝ります。
（その他それぞれに細かいメリットデメリットがありますが）

[126: 社宅住まいさん]

5000～6000万払って基本構造レベルが低い直床だと、泣けますね。

[127: 匿名]

直床の最大のデメリットは、配管の場所が狭く窮屈になるし、床下に自由に配管敷けないから、リフォームもしづらくなる。
配管は水回りの部分だけコンクリート床スラブを薄くして対応したりするから、水回りの遮音性能が落ちたり、水回りやお風呂の天井高が極端に低かったりします。
また、二重床ならバルコニー室内よりもバルコニーコンクリートは低くなるため住戸とバルコニー間のしきりはありませんが、直床の場合はしきりが必要でまたぐことになります。窓のガラス高さも低くなります。

[128: 匿名さん]

うーん、聞けば聞くほど直床って、残念な感じです。

[129: 匿名]

二重床と直床で、二重床がリフォームし易いって言い切るのは嘘。
二重床でも床スラブは段差つけているので
その範囲しか配管はいじれません。

サッシュ高が変わるのも嘘（バルコニーにまたぎはでます）。

階高を低く出来ることが直床のメリットです。

[130: 匿名さん]

レジデントプレイスの営業さんに直床を
ボロボロに批判されました。
けど総合的にこちらの物件がいい感じに思えました。

[131: 匿名]

私もお隣の営業さんに
名指しでこちらの直床批判を徹底的にされました。
私的にはお隣の床コンクリートが薄い方が気になりましたが…

[132: 匿名]

施工に高い精度が必要な二重床で
しかも床厚２００ミリのお隣さん。
それでも直床批判は売るためにはしかたないかと。

[133: 匿名]

先週モデルルーム見に行きました

金額は想定通り3LDK4500万～90平米の王様部屋は8900万でした

デザインも洗礼された感じで色合いもモダンなホテルの様な作り
部屋の作りは他社ではオプション扱いなものがここでは標準装備と、さすが三井だなって感じでした

ただ契約の話になると、売りたい感全開でこちらの要望は一切聞かずに「どの部屋にしますか」は極端すぎちょっと引いた

あと、まだ建設地の着工前どころから、解体中なのに手付金10%請求にも正直驚いた

500万キャッシュかよ・・・

マンションの存在すら感じていないのにねぇ～

まぁ～でも10年20年経っても古さは感じない作りになりそうで
総合的にはレジデントより買いだとは思いました。

ちなみに私は葛西橋通り沿いに住んでますが、ここの騒音に比べたら船堀街道沿いのただのBGMです

[134: 匿名さん]

お隣含め817戸

まだまだ先で実感湧きませんが、早々に完売するんでしょうか？

[135: 匿名]

流石に時間はかかるのでは？

あとは、欲しい所を買いたいので
人によっては今でしょ(笑)だし、待って買うもあるでしょうし。

ただオリンピックも決まって景気も良くなる（インフレ）なら先高感が一般論ですよね。
三井は大崎の物件では値上がり予想で販売を遅らせていますしね。

私自身は給与ふえてませんから、実感ないですが。

[136: 匿名さん]

つなぐプランの間取りが理想的でしたが、
予算オーバーでした…。

中古じゃこの間取りは無いですよね？

[137: 匿名さん]

私も週末見学してきました。

キッチンの御影石、リビングへの扉の鏡面仕上げ等、惹かれるところはありました。

階高３，１～３，２あるようで、直床ということもあり部屋の圧迫感はなかったです。


マイナスは洗面所の狭さかな・・・
直床に関しては、最新のものですって説明でした。自分で少し調べようかと思ってます。

[138: 購入検討中さん]

事前説明会にいってきました。
①南西向き（西寄り）棟の中層階で真剣に検討していきます（70～80㎡）。5300～5600万円くらいか？
②管理費と修繕積立金の合計が平均1.8万円くらいでした。想定より安かったです。
③駐車場代は、EV以外で20,000～23,000円でこちらは想定内でした。（出入り口にリングシャッターがあります）やはり２３区内で自走式が際立っています。
④設備は他の方がコメントされていたとおり、ワンランク上の物が多かった感じです。
⑤つなぐプランは、リビング・キッチン・ダイニングが一続きで縦長なので狭く感じました。
⑥南西向きの棟でも東寄りの戸室は午前中の日当たりに多少難がありそうですね。
⑦一方、南東向きの棟は13時以降、日当たりがなくなるようですね。

次回は、各階の眺望のお披露目と要望書（だったっけか？）の提出とのことでまた西葛西に行ってきます。

私は、お隣を検討から外しました。私の場合、ほとんどの比較項目においてこちらの物件が良いと判断しました。こちらの直床をボロボロに批判する営業の仕方、よろしくないですね。こちらの物件で対応いただいた営業の方は、お隣の物件とこちらの物件をフェアに比較してメリット・デメリットをお話しいただきましたよ。好感が持てました。まあ、お隣の物件のモデルルームで出されたお茶が、紙コップ入りの麦茶？でしたからね・・・（事前説明会開始2日目）。ちょっと驚きました。

[139: 周辺住民さん]

船堀街道側は、10階以上なら、気にならないかもしれませんね。
目の前にトラックが走る所に住んだことないので、街道沿いに住む想像つかないです。
騒音、排気ガスのデメリットは分かりますが、街道沿いに住むデメリットは他にありますか？

[140: 匿名さん]

大成建設は以前から二重床の騒音について課題と考えていて真剣に研究しているところです。
スーパーゼネコンの大成建設が直床を選択したのもコストパフォーマンスでそっちのほうが良いという判断だと思いますが。

長谷工のような二流ゼネコンの直床とは違うと考えた方がよいでしょう。

[141: 匿名さん]

最初きになりませんでしたが、この板みたら、直床が気になり始めました。普通の都内のマンション二重床でした。ちなみにオーベルコートシリーズの最近販売中のマンションも二重床。同じ大成なのに…三井の都心部富裕層向けマンションも二重床。三菱地所のパークハウスも二重床。なぜ、このマンションだけ、直床？？
やっぱりコストケチッちゃったんでしょうか？？

[143: 匿名さん]

そういえばオーベル西葛西も直床でしたね。

[144: 匿名さん]

オーベルコート明石町レジデンスは二重床ですよ。

[145: 匿名さん]

大成建設は、不良施工で、結構裁判してます。大成建設の技術力とありますが大丈夫でしょうか？

[146: 匿名さん]

直床は、建築費カットは事実ですね。ただ、大成建設の技術力でできたわけではなく。むしろ、中小企業ゼネコンの方が施工実績多いです。隣の長谷工さんが一番沢山作ってます。だから、弱点よくわかってて、つついているんじゃないですか？

[147: 匿名さん]

なるほどなぁー
まぁ気にしないけど！

[148: 匿名さん]

Y'sマートの隣のキャバクラビル、イヤですね。
あのビルは、そんなお店ばかりですか？

[149: 匿名さん]

西葛西の駅前はキャバクラとかキャッチが多いですが、本当に駅周辺だけなので、二、三分も歩けばそういったのはなくなりますよ。住宅地ばかりです。
キャバクラが入っているビルは、ゲームセンターの上や、南口のドコモの通りにも少しありますね。

[150: 匿名さん]

西葛西はデリヘルのキャッチも多いですが、害はありません。パチンコ、ゲームセンター、カラオケと結構ガチャガチャしてます。