ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

場所は大和ハウス・長谷工などの“レジデントプレイス”北側、NTTデータビルの跡地です。

公式URL：http://www.the-gardens.jp
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=8088

＜全体概要＞
所在地：江戸川区西葛西2-22-5
交通：東西線西葛西駅徒歩8分
総戸数：358戸
間取り：2LDK～4LDK、58.11～99.14平米（TR含む）
入居：2016年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス
設計：大成建設
施工：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス

【物件情報を追加しました 2013.8.9 管理担当】

[401: 匿名]

自走式だから日当たり犠牲？
確かに敷地形状によっては発生するけど
ガーデンズでは関係ないかと。
それに自走式を採用しない最大の理由は
工事代金ですよ。
機械式とは比べられないほど高額です。
（とくに震災以降は）

[402: 匿名さん]

自走式駐車場の設置工事費は機械式より安いですよ。土地の上に乗っけるだけなので。
機械のほうが高いのは機械設備やピットや、排水ポンプ等手間が掛かるに決まってるじゃないですか。
ようは自走式って敷地を取っちゃうから建物同士を寄せないとならないのですよ。
だから建物同士の影の影響を受けて暗い洋室がいっぱいできるのです。

[403: 主婦さん]

日当たりの良い部屋少ないです。
間取りの良い部屋少ないです。
この辺の家族にはウケないかもです。
買ってる人は違う所から来てるのではないでしょうか？

[405: 物件比較中さん]

なんか構造上のコストカットもレジデントさんと比較すると問題になっているようですね。

[406: 匿名さん]

具体的に教えてぇ。

[407: 匿名]

乗っけてるだけ？
パンフレットはお持ちではいないのですか？
震災以降と書いたのはベタ基礎可能エリア以外は
基本的に今は杭基礎が一般的で
ガーデンズも杭を使用しています。
上物についても機械だから高いというイメージ
とは違い機械式は安いです（タワー式などは別）。
是非お調べ頂ければわかると思います。

[408: 匿名さん]

確か機械式はメンテ費用が高いんじゃないかな。
何年かごとに入れ替えもするんでしょ。
機械式は管理費がいずれ高くなるのかな。
詳しい人教えて。

[409: 購入検討中さん]

マンションの杭と駐車場の杭と区別してお考えになったらいいのでは？
この辺だと、どちらの駐車場でも杭は必要ですがマンションの杭と比べれば細くて浅いですよ。
味方したいけどちょっとおかしいですよ。
お辞めになったほうが良いです。

[410: 契約予定さん]

>>405 さん

そうですか。
では自信を持って販売頑張ってくださいね。

他にもいらっしゃると思いますが、
営業忙しいと思いますので
こちらのスレには来ないでくださいね。
よろしくお願いします。

[411: 物件比較中さん]

この辺だと機械式も杭必要だよ。もともと自走式を設置することによって日当たりが悪くなる話では？

[412: 不動産購入勉強中さん]

西葛西のマンションで資産価値が高いのは、ガーデンズとレジデントプレイスで2強状態になりますか？他の新築、中古マンションのほうが資産価値が高い場合もありますか？

[413: 購入検討中さん]

2強？
あっちはかなり苦戦中

[414: 契約済みさん]

11/23から第1期3次だって。

営業から次は年明けから販売って聞いてたんだけど、これはどう評価すればよいのかな。
それなりに人気ある？それとも、早く捌くのに必死？

[415: 匿名さん]

日当たりってここの自走式駐車場は北に位置してるので、
ここには当てはまらないね。残念でした。
当てはまるとこ見つけてそこに書き込みましょう。

[416: 物件比較中さん]

一期完売御礼にはなっていませんね。

[417: 匿名さん]

3次のモデルルームって書いてあるよ。
次の主力タイプに変えたってことかな。
見に行って見よーっと。

[418: 物件比較中さん]

415＞
南向きの条件良い部屋が少ないから、メインの東側の棟の洋室の事を言っているのだと思いますよ。

[419: 契約済みさん]

レジデントプレイスの修繕計画を確認しました。確かにザガーデンズより高いです。
戸数はザガーデンズより多いのに、修繕費は高くなる原因は機械式駐車場のせいでしょうか。
とは言っても、自走式は良いんだ、機械式悪いんだとの決めづけをしたくないです。
それぞれ強みと弱みがあります。
自分に取って、似合う方を選べば良いではないでしょうか。

[420: 契約済みさん]

日当たりが悪いと決め付ける賢人達、良し悪しの判断基準を示して頂けますでしょうか。

ここは新宿のXXXマンションより日当たりが全然良いです。
ここは津田沼のYYYマンションより日当たりが悪すぎる。

って言っても意味がないとわかりますでしょうか。これは極端の例ですが、
ザパークハウス一之江とか、ここと比較ならないものです。

マンションと言う商品は他の商品と異なるのは特異性と唯一性を持つことです、単純比較できないものです。

どうしても議論したいなら、少なくとも、似ているマンションを提示した上で議論した方が意味
があるではないでしょうか。
似ている棟と部屋も示して、最終的に値段を加味して、初めて善し悪しの判断ができるでしょう。

[421: 契約済みさん]

もし、類似物件を出せないなら、曖昧な“良い、悪い”などの決め付けをやめて、
客観的な評価を入れた方が無難でしょうか。

たとえば、
“自走式駐車場の影響で、東南の棟の一部では、３階以下の主寝室は日当たりは入りません。でもLDK側は日当たりの問題がなく、値段は3000万後半からである。”とか。

他の購入検討者に情報を提供できるよな雰囲気が良いスレになるように、
皆様よろしくお願いいたします。

[422: 申込予定さん]

機械式の待ち時間は嫌ですので、自走式を応援します。
“瞬間”移動できるような画期的な発明があれば良いけど。

[423: 契約予定]

今日手付金を振り込みました。すっきりした気分です。もう悩みと迷いはございません。
上のネガティブなコメントを見ても、まったく不安を感じておりません。
三井と大成のブランド力のおかけと思います。安心に待つだけです。善し悪しははっきりしているのです。

ブランド力はなんだかとわからなかったですが、今理解できました。
安心感ですね。

[424: 検討中の奥さま]

ネガって何の根拠のないコメントが多いのですが、なんか凄いですね。
良い情報も悪い情報も知っておきたい人にはいいと思って拝見してます。
言ってるかたの言葉で浅いか深いか分かっちゃいますね。
良いスレ多いと思いますよ。

[425: 匿名さん]

先のスレ見るとネガの対抗勢がレベル弱いかもです。ガンバ！

[426: 匿名さん]

407＞
浅いのですか？

[427: 匿名さん]

よその営業のネガレスはとっても浅い。

[428: 物件比較中さん]

今日チラシ入ってました。
追加販売となってます。完売とはなっていません。
本当に好評なのでしょうか？
こんな紛らわしい表現って必要でしょうか。

[429: 周辺住民さん]

船堀街道沿いの東向きがまだいっぱいあるのじゃないかな？

[430: 匿名さん]

420＞
421＞
自己日影を多くしてしまう設計の共通点と類似点です。
客観的です。

[431: 契約済みさん]

今契約してきました。賑やかでした。

[432: 匿名さん]

今年の販売目標を早々に達成したからではないですか？

[433: 契約済みさん]

今日、契約手続きを完了して嬉しいです。前倒しで建物を完成して欲しいです。

[435: 契約済みさん]

私も契約しました。完成が待ち遠しいです。

[436: 契約済みさん]

>430
追加説明有難う御座います。
ザパークハウス一之江に行ったことがありませんが、立地は全然違うので、資産価値について、ここと比較できないものとおもいます。
自己日影を否定しませんが、東京都のマンションは影の中に建てられる場合がそもそも多いです。でも、ザガーデンズの日影が全然少ない方と思います。
私は今年ブランシエラー一之江を検討したことがあります。そこの日当たり、眺望と風通しは多分今のひがし東京の新築中層マンションの中で、最もいいマンションと思います。うちはそこで契約手前まで手続きを進みましたが、やはり賑やかな街近い、オンオフの切り替えできる街に住みたくて、辞めました。春江町は静かしすぎます。
ザガーデンズの一部の部屋の寝室は自己日影の影響を受けますが、立地と安心感及びコストバランスが売りとなるではないでしょうか。
長文ですが、日影はマイナス要素でありますが購入の決定要素ではないと言いたいです。
人それぞれですが、立地が良い場所に日影少ないマンションを安い値段で探すことが難しいです。有れば、教えて頂きたいです。

[439: 匿名さん]

営業時間終わってるのでは？

[440: 契約済みさん②]

わざわざ報告するよ！このスレにいろいろ情報を書き込みしてきたし、他の方からも情報いただいて大変お世話になってきたので。引き続き有益な情報交換をみなさんとされて、購入をご検討くださいな。２年半後に、ご一緒する機会があることをお祈りしています。

[441: 契約済]

>439
契約の人が多いから、捌けられなく、時間延長しているではないですか。

>440
又オーナースタイリングのイベントがあり、引き続き情報交換するように、今後ともよろしくお願いします。

[442: 契約済みさん]

本日契約して来ました。素直に嬉しいです。

さて、三井の営業が様々な書き込みをしていると一部の方々が書き込みしていますが、私はこの掲示板に三井の営業さんは書き込んでないと思います。
恐らく、こういった掲示板への書き込みは社内で規制されているでしょう。こんなご時世ですから私の会社でも不特定多数が目にする場所への情報の書き込みはかなりうるさく注意喚起されています(ちなみに、私は不動産業とは全然関係ないSEですが)。

三井不動産レジデンシャルの平均年収は一千万円超えてるでしょう。
みなさんが三井不動産レジデンシャルの社員だったらこの掲示板に書き込みますか？私だったら絶対に書き込みません。

[443: 匿名さん]

散々レジデント荒らして良く言いますね。

[444: 物件比較中さん]

三井さんの営業は年収一千万円以上も貰ってるのですか？
凄いですね。マンションの利益が高いのですね。
お若い人が多いのに。

[445: 契約済みさん]

443さんはレジデントプレイスを検討されているんですか？
ここはガーデンズの掲示板なので板間違えてますよ〜！

[446: 物件比較中さん]

その高いお給料って二重床に出来るのに直床にしたり、普通のコンクリート壁に出来るのにALC壁にしたり、使い勝手を考えない狭い洋室を詰め込んだり、コスト落とすことにつながっているように思います。

[447: 契約済みさん]

>446
442の方を賛成します。
高所得の原因はマンションコストではなく、販売実績でしょう。
より多いマンション住戸を売り出して、歩合給をたくさん貰っているではないですか。
営業は会社の収入源ですから、それぐらいもらわないとお頑張りませんね。

ちなみに今回は良い例です。案内開始は隣より遅いのに、販売開始が早く、2ヶ月も経たずたんたんと150戸を売り出しました。
組織と行動力が大変よく、強い信頼感を我々顧客に与えて、いい結果に繋がりましたでしょう。

[448: 検討中の奥さま]

ここは好みがはっきり分かれるマンションだと思います。
構造面は良くわかりませんが、どこも良いところと良くないところがありますから。
もう少し間取りに配慮してくれれば良いなとは思います。
部屋の大きさのバランスがいまひとつなんですよね。

[449: 契約済み]

今日、契約センターで手続きをしてきました。

わたしがこちらのマンションを決めた決定打は、防災設備の差でした。
こちらは自家発電機があり、停電時でも最大３日は発電できます。
その結果、停電時でも部屋のトイレが使えるんですよね。
もう一方にはマンホールトイレしかなく、しかも約400世帯に対して数個とはきついなと。

よくコストの話が出ますが、マンションは決められたバジェットの中で作り上げるものですので、コストをどこにどう配分するかは、まさにマンションの特色だと思います。
わたしにとっては、防災面の特色がウリになりました。

[450: 契約済みさん]

鋭い観点ですね。気づかなかった。さすがです。

[451: 物件比較中さん]

この辺は復旧早いので、違う所にお金かけて欲しかった。
付加価値はプラスの部分。
住みやすい間取りとか日当たりとか構造の基本の大事なところに。
この辺のご家族の指示は少ないと読んでます。
もっと普通で良いですって印象かな。

[452: 匿名さん]

海抜マイナス２メートル。浸水すると発電機は止まります。

[453: 契約済みさん]

こちらも昨日契約しました。
売れ行きはやはり好調のようです。
本当に二年半待ち遠しい。。

[454: 契約済みさん]

海抜マイナスってことはないでしょう？
海抜ゼロでは？　大雨降ってもそこに流れ込んだりしませんよ。

[455: 契約済]

地下水槽と防潮板があるから大丈夫。となりは防潮板がなく、地下水槽しかない。
普通は浸水しても停電しないから。
電線は電柱の上にあるから。
発電機は大地震用ですから。

[456: 購入検討中さん]

ブランド力っていう割りに各住戸の仕様にブランド力が感じられないなぁ。
なんか、お風呂とか、モデルルームの意味わからない部屋の使用例とか。
映画見ましたが、あの映画に掛ける制作費が結局は価格に倒れ、営業の高額年収、高額インセンティブが価格に倒れ、これらが
購入側のいっぱいいっぱいのローンになるのかと思うと、もう少し価格のお勉強をしてもらいたいですねえ。

[457: 匿名さん]

>456
そう？
キッチン御影石天板とかバックカウンター、浴室ダウンライトなどしっかりしてると思うけどなぁ。
トイレがタンク付きなのはイマイチだけど、お隣はトイレのリモコンすら無いタイプだしね…

[458: 購入検討中さん]

御影石ってお墓連想しちゃうなぁ。
そこにお金は掛けなくていいわ。

[459: 匿名さん]

御影石がお墓を連想？
庶民ですね。
ってここをキャッシュで買う人以外は庶民でしょうけど。

[460: 匿名さん]

>458
ワロタｗｗｗ

[461: 匿名さん]

じゃぁ
庶民がお客として来たら
お墓を連想されちゃうね

[462: ザガーデンズ契約済みさん]

>458-461
お墓大好き見たいですね。そのうち入るかも。

[463: 匿名さん]

ハハっ
団信に加入するまで意地でも死ねないねぇ

[465: 契約済みさん]

ネガ情報もポジ情報もどっちもありがたいけど、
ネガだけの人は何のためにここに書き込んでるの？

[466: 契約済みさん2]

たんなる嫌がらせでしょうね。こんな自作自演を無視しましょう。

[467: 物件比較中さん]

船堀街道沿いの普通のマンションならすごく安いと思いますが、共用部を豪華にして価格高くなるなら安いままのほうが良かったな。
日当たりが良くなったり、間取りが良くなったりするわけじゃないならね。
他の会社さんが手掛けて標準的な仕様で普通に使い易い間取りだとしても普通に安かったと思うと悔しく感じます。

[468: 購入検討中さん]

悔しがらず、他の物件を検討してみてください。希望条件の物件がすぐ見つかるかも。

[469: 物件比較中さん]

でも、この場所が好きだから、他の物件ってこんなに便利な立地がありますか？

[470: 契約済みさん]

確かに一理ありますよね。
契約したけど、私は価格と間取りに関してはあまり納得してないです。
手すりや床、壁のこと考えたらもっと安くできたんじゃないかなって思います。
共用部分は最初は使うもしれないけどそのうち使わなくなるかなぁと思うので豪華なガーデンより芝生や公園みたいな感じの方が良かったかも。
お隣がもっと高くて、最初はキッチンの仕様も良くなかったのでこちらは価格を下げる必要がなかったって感じです。
同じくらいの価格感だったらきっとこちらは立地や間取りが不利ですから値段下げたと思います。
土地の取得も競売でないようですし。
レジデントさんもう少しがんばって欲しかったぁ、というのが本音です。
でも、完全に希望を叶えてくれるマンションって、大金持ち以外は買えないと思います。
だから自分が良いと思う点、悪いと思う点、比べて見て、良い点が上回れば買ってよかったって、思えるかなって私は思いました。住んでみなければわかりませんが！(^_^)

[471: 購入検討中さん]

レジデントさんは特典でキッチンまわりがグレードアップでついてきましたよ。
キッチンまわり3点です。
それでザガーデンズと似た感じになったと思います。
私も最初は立地や間取りはレジデントさん、内装やキッチンまわりはガーデンズさんがいいなと思っていましたが、レジデントさんがキッチンまわりに特典つけてくれたのでレジデントさんに決めました。

[472: 契約済みさん]

間取りの差そんなにありましたか？どこを重視するかは人それぞれのようですね(^o^)天井の高さとかはあまり気にする人いませんか？レジデントプレイスは高層ほど低くなっていくみたいで疑問でした。理由わかる方いますか？

[473: 買い換え検討中]

間取りはたしかにレジデントが使いやすいように感じました

キッチンが中心にあると常にきれいにしていないと散らかってるのが目立ちそうです

天井の高さがガーデンズの方が高く開放感がありますね
その分直床になってますが

レジデントは高層ほど低くなってるのは高さの制限がある上に二重床にしてしまっているので高層にいくにつれて
天井を低くしなければならなくなったのかもしれません

[474: 物件比較中さん]

街道沿いは高さ制限がないので１９階が建てられます。だから街道沿いマンションって多いですよね。
二重床にしても問題無いはずですけど。

[475: 匿名]

レジデントは階高を下げて建築費を押さえてるからですよ。
ガーデンズの南棟と同じ条件ですからやれば出来る。
ガーデンズは直床にした分は階高を下げられたのに
せずに室内天井高を確保したことがえらかったですね。

[476: 物件比較中さん]

南砂と船堀及び葛西エリアはここ周辺を勝つ新築立地がなさそうですね。
買うなら、ここと隣で検討するしかないです。
お金持ちなら隣でもいいじゃないでしょうか。

[477: 申込予定さん]

同じ平米数で200万ぐらい差がありました。ガーデンズより隣りが少しでも安ければ…もう少し悩んだかもしれないです。

[478: 契約済みさん]

私がほしい部屋が200じゃなく、400万ぐらいの差ですよ。
レジデントは 絶対的に良いマンションなら、頑張って買うけど、ザガーデンズより、あんまり優れていない。
悩むなら、安いほうを選びます。
リスクは少ないから。

[479: 周辺住民さん]

レジデントよりガーデンズの方が安いのですね。
やはり立地なんでしょうね。
レジデントの方が土地が高いとか？

[480: 購入検討中さん]

レジデントの土地は入札で、そうと高い値段に上がったようで、でも大和ハウスは強気で落札したようです。
いい土地だけど、高すぎます。結局、土地評価額そうでもないでしょう。
正直、隣と大きな差がないと思います。

[481: 契約済みさん]

三井さん、前の青山の土地を買っていいスーパー誘致してくれないかな。
西葛西って意外にちょっといいスーパーってないんだよね。
ピーコックとか伊勢丹クイーンやヤオコーとかがいいな。
将来あそこにマンションが建つんじゃないかという東向き棟の不安も解消されるんじゃないかと思う。
三井さん、いかがでしょうか。

[482: 銀行関係者さん]

皆さん都市計画図見たら分かりますよ。
街道沿いは高さ制限がないです。
レジは土地が大きくても住居系だから15階がめいいっぱいです。
二重床ケチってるのは明らかにガーデンですよ。
ALC壁もアパートとかの外壁に使う素材です。
コンクリートより遥かに寿命が短いです。
30年位からもって50年、コンクリートはその倍もちますから、先に交換するのでしょうかね。
生きてないと思いますが、先々の資産価値に影響します。
勿論街道沿いの騒音と排気ガスと日当たりも間取りもね。

[483: 物件検討中]

>482 えっ、ALCなの？外壁ですか？戸境壁もじゃないですよね？設計性能評価書が取得中ってなってるのも関係ありますか？

[484: 契約済みさん]

皆さん二重床のこと指摘しますが、遮音性のこと考えると、お隣のスラブ厚200mmの二重床よりこちらの230mmの直床のほうが評価出来ると思うのですがいかがでしょうか。

特にこの地域は小さい子供がいるファミリー層が多く、上下階の音の問題はキチンと対策してないと入居後に問題になると思ってます。

二重床、直床それぞれにメリット、デメリットあると思いますが、私も小さい子供が居るので、直床の遮音性の高さは購入の一つの判断材料になりました。

[485: 匿名さん]

＞483さん
そうやって煽らない。落ち着きましょうよ。
資料を見れば、何処にALCが使われているか分かりますよ。大半はコンクリートで、一部分にALCが使われています。既出ですが、タワーマンションでのALC使用はあたり前となってますよ。

[486: 匿名さん]

ＡＬＣが嫌でタワー以外で考えるひと多いと思います。
問題は１９階建だとＡＬＣ壁は稀っていうことです。４０階建じゃないのにね。
一部っていってもバルコニー側外壁と玄関側外壁全部ですからね。
コストカットはあきらか。

[487: 匿名さん]

＞483
ＡＬＣは性能評価の対象外です。評価できない外壁ってことです。
スラブ3㎝厚くても外壁15㎝削って直床にしたほうが安く済みます。

[488: 購入検討中さん]

青山をいい店に変えたら、最高ですね。
ここらへんの資産価値がどんどん上がって行きます。

[489: 購入検討中さん]

>481
480です。以前オーベルの営業から聞いたことです。

[490: 様子見]

レジデントプレイス
　第一期は160戸売出し。第一期一次は36戸。

ガーデンズ
　第一期は151戸売出し。第一期第一次は145戸。第二次は6戸。

[491: 検討中の奥さま]

ガーデンズさんは安いから買いやすいのでしょうね！
値引きもあったようだし。
それだけ効果があってよかったですね。

[492: 匿名さん]

いや、第一期で値引かないでしょ。値引く理由がない。
あと2年以上販売期間があるんだから、値引くとしてももっと後だよ。

[493: 匿名さん]

まぁ、実際にしょっぱなから値引きしていたのはレジデンスさんのほうで
予定価格に比べてお求めやすくなりましたってDMを丁寧にいただきましたね。
今日、営業時間もお暇だったのでしょうか。
はずかしいからやめたほうがいいですよ。

[494: 契約済みさん]

しかし、レジデントプレイスの第一期一次の36戸は衝撃的だったなぁ。

[495: 契約済みさん]

レジデントプレイスは長谷工アーべストの"最強部隊"が販売を担当してるらしい。
販売担当は大丈夫かね？

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/863-800

[496: 物件比較中さん]

どっちも変わんなくね？

[497: 契約済みさん]

だから隣がいい人は隣の板に行ってよぉ〜
いちいちこっちきちて喧嘩売ってこないで…

[498: 契約済みさん]

ガーデンズの方が、マンション購入予定者のニーズにあってたんだと思います。直床で間取りがいまいちでも、その分外観・共有施設が良く（デザイン等）、お手頃価格。でも、途中結果ではありますが、ここまで差がつくとは思わなかったです。レジデントプレイスは値下げいつするのかな。

[499: 検討中の奥さま]

実際のところあんまり差はついてないと思います。東向きメインのマンションですからね。
船堀街道と東向きと間取りの悪い要素が３つ揃った時点でやめる人多いじゃないかな。
この辺は子育て家族が多いですからね。

[500: 契約済みさん]

第一期の値引きは無しでした。抽選だから、価格に満足できくても、落選した人が待っているから、仕方がないです。
手付金の減額の交渉にも乗ってくれなかった。