ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

場所は大和ハウス・長谷工などの“レジデントプレイス”北側、NTTデータビルの跡地です。

公式URL：http://www.the-gardens.jp
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=8088

＜全体概要＞
所在地：江戸川区西葛西2-22-5
交通：東西線西葛西駅徒歩8分
総戸数：358戸
間取り：2LDK～4LDK、58.11～99.14平米（TR含む）
入居：2016年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス
設計：大成建設
施工：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス

【物件情報を追加しました 2013.8.9 管理担当】

[335: 購入検討中さん]

本日重要事項説明会に臨みましたが、
船堀街道沿いの部屋もお花ついてて
売れてる感じでした。
(実際のとこは分かりませんが)

二期にも良い部屋残ってるのでそこそこ
売れるんじゃないかと思ってます。
価格はライバルいるので変わらないんじゃ
ないですかね?

[336: 検討中の奥さま]

うちの予算は東側なのであきらめます。南は高嶺の花です。

[337: 物件比較中さん]

南側は何階以上だとレジさんの影響ないのでしょうか？

[338: いつか買いたいさん]

こちらの抽選はどんな感じのものだったのでしょうか？
やはり営業さんがするのでしょうか？
立ち会いの人も多かったでしょうか？

[339: 購入検討中さん]

重要事項説明会行きました。
売れ行き好調みたいですね。
予想以上でした。
さすが、大手売主、施工会社です。

[340: 契約予定さん]

>327
ここは日当たりで考えると、レジデントの影響をお受けない。
道路ぞえの12階のマンションに朝1時間ぐらいの影響を受けます。
基本影響ないと考えた方が良いと思う。

[341: 契約予定さん]

良く計算してみたら、実は値段は高くないと感じました。2年半先の新築マンション相場はバブルことを考えれば、しかも8%で400万の減税を加味すれば。皆同じ夢を持っているかな？
すると、契約の迷いがなくなった。

[342: 契約予定さん]

>332
今の若い世代の生活スタイルは変わっている気がした。休みの日でもあんまり家にいることなく、ほとんど外出と旅行になります。夜帰ったら、複層ガラスのサッシを閉めば、音を気にしない。しかも、寝室は西側になり、静かです。
洗濯物干しぐらいでしょうね。代わりに値段は安いブランドマンションであり、人気になる理由でしょう。
確かに専業主婦と定年した年寄りの方にダメでしょうね。

[343: 購入者]

重要事項説明会にうかがいました。1期150戸ほぼ完売でした。日本橋の契約会も時間調整必要です。景気動向考えれば、少し高いですが、いい買い物ではないでしょうか。
工事のペースも上がり、現場では配慮の上側道まで作っておりさすがです。

[348: 土地勘無しさん]

ここを買われた方は液状化などの災害リスクがあるのは怖くないのですか？
実は娘夫婦がここを買うことにしたようで心配なのです。
私自身は城西地区に住んでおり、城東地区の災害リスクにはどうしても目をつぶれません。
娘夫婦の人生なのであまり口を出さないようにはしてますが。

液状化、海抜0m以下、荒川の氾濫地帯、いくら調べても良いところが子育てくらいしか見つかりません。
都心に近いというのもあるようですが、それは現住所もかわりありません。
大震災で東京都はたかだか震度5程度だったにも関わらず近くが液状化したのも知りました。
お隣の浦安もそうですよね。

何かポジティブな話はないものでしょうか。。。

[349: 周辺住民さん]

構造とか調べたほうがよいでよ。
軽量発泡コンクリートの外壁、直床、廊下手摺りのアルミ格子、タイルじゃない部分多いし、
大成建設でもかなりコスト落として作ってます。
低い予算だとこうするしかないですね。

[350: 契約予定さん]

>349
この話題、しつこいね。
わかってて買うんですけど。
どこでも一長一短あるだから、妬みとしか思えない。

[351: 匿名さん]

海抜マイナス２mはある意味凄いです。近くの川面より２m低いですからね。

[352: ご近所さん]

最近は異常気象ですからね。怖いです。

[353: 周辺住民さん]

＞340
南側あれだけ近いし、レジデントさんも北側めいいっぱい建ってるのですが、影響無いでしょうか？

[354: 検討中]

レジデントの影響、日当たりはともかく、眺望の点はどうなんでしょうか？

[355: 様子見]

第１期２次の受付は６戸。
4800万円台（1戸）・4900万円台（1戸）・5900万円台（1戸）・7700万円台（1戸）・8100万円台（1戸）・8900万円台（1戸）とあるので、バルコニー付の４ＬＤＫはさすがに買い手がいなかったようですね。

[356: 購入検討中さん]

洪水による水害は過去50年間なかったでしょう。地震の頻度より全然少ない。
私は茅場町で働きますが、50年間も発生しない洪水の為、
毎日通勤時間を合計2時間もかかることは絶対嫌ですす。
しかも今の堤防は高いので、同じレベルの洪水なら、害にならないでしょう。
時間の価値を重視します。

[357: 入居済みさん]

356
フィリピンの台風を見ましたか？
温暖化前の過去ではなく、未来を考えましょう。
過去50年よりも未来の10年のがずっと危険。リスクをちゃんと理解しての決断であれば良いと思います。

[358: 購入検討中さん]

はは、おもろい。フィリピンまで考えると、東京に住まない方がいいよ。西東京は富士山に近いし。
地球から火星に引越した方がいいかも。日本沈没の映画みたいな。
そんな天災はいつおこるのはわからないから、悩んでも仕方ないじゃん。
西葛西の住民達どうしましょうね。
海辺に住む漁民達はどうしますか。いつ津波発生するか、わかんないから。洪水は津波よりましでしょう。予報できるから。

まあ、何かありそうなら、天気予報は言ってくれるから、避難すればいい。

[359: 購入検討中さん]

>349
断片抽象やめましょう。迷惑。

[360: 申込予定さん]

眺望と日影ここで想像しても無駄よ。モデルルームに行かないと。

[361: 検討中の奥さま]

抽選は公正でやってるのでしょうか？

[362: 匿名さん]

抽選にハズレた人は複数人いるみたいです。
嘘か本当か何人かはすぐさま2次に申し込んだとか。
抽選を見に行った人いますか?

[363: 主婦さん]

抽選は公正に行ってますよ。
あと200戸、購入はお早めに！

[364: 匿名さん]

昭和20年代以降は整備されて浸水はないみたい。
東西線より北は昔からの土地がある地域。
八幡神社にお祈りしましょう。
この神社がなぜ江戸時代に建てられたのか。
東日本大震災の時も液状化はなかった。
それでも心配なら他に地域を検討しましょう。
ザ・ガーデンズは地域（2丁目）の住替え組が多いと予想。
ここは所得が高い人が多いからね。

[365: 物件比較中さん]

>355

8900万の部屋なんてあります？8490万がMAXですよね？
あと8100万、7700万もないです。

[366: 匿名さん]

8900万の部屋は次期販売だったけど売れてた。

[367: 様子見]

公式ＨＰの物件概要の最多販売価格帯には
4800万円台（1戸）・4900万円台（1戸）・5900万円台（1戸）・7700万円台（1戸）・8100万円台（1戸）・8900万円台（1戸）
とあるので、7700万も8900万もあるのではないでしょうか？

http://www.the-gardens.jp/shinchiku/X1022001/outline.html

[368: 物件比較中さん]

もらった価格表にはその金額の記載ないんですよね。
時期販売の一部も販売しはじめたのだろうか。

[369: 匿名さん]

販売予定の部屋や価格が均一に伝わってないのは、信頼できないなー。どっかのマンションは、金券くれるくれないで信頼性を云々言われてたけど、価格と部屋を操作されちゃうとなー。かんがえちゃう。

[370: 周辺住民さん]

ここって駅前のほにあったら良かったのに。
そしたら好調だったんじゃないかしら。

[371: 匿名さん]

西葛西駅から徒歩８分で坪単価２３０万円ですかあ。暴落必至ですね。

[372: 買い換え検討中]

>379

駅前じゃなくても好調のようですよ。

[373: 匿名さん]

>369

かんがえちゃうってうわべだけの言葉は業者っぽいね。
ここの情報だけで判断するわけねーじゃん。
真剣に考えてる人は実際に話を聞いてる。
そんで今後のマンション価格がどうなってくるかはリサーチしてる人はある程度予想してるんじゃない。
だから決断してるんだよ。買える人だけがね。

[374: 物件比較中さん]

ここって前に見た一之江のパークハウスに似てる。自走式駐車場は良いけど廊下側の採光も通風も悪い部屋ばかり。
だから下と上の価格差は凄かったです。同じ三菱さんだから似るのかな？

[375: 匿名さん]

三菱の一之江のマンションと似るのは当然な事です。
自走式駐車場にするとマンションの日当たりを犠牲にするしかないですからね。
だから自己日影だらけの3棟構成になるわけです。
色々工夫を凝らしてますが、プラスマイナス0のマンションです。
構造体の事がよく話に出ますが、的確な指摘です。
大成建設だけどコストはしっかり落としてる。
当たり前ですよね。全てに理由はあります。
差ほど数が多いわけでもない自走式駐車場のために日当たり悪い部屋を多く作ってるわけですから、
日当たり悪い部屋は実際の建物見たほうが無難だと思いますけどね。
まあ、自己責任において判断してる事でしょう。

[376: 土地勘無しさん]

暴落必至でしょ。
相場からかけ離れてる。
増税前の駆け込みで3末まで入居の物件は高くしてるけど、ここは関係ないのに高い。
坪単価200くらいじゃないと。
まぁ永住目的なら関係ないけど、なら何もここじゃなくてもね。
だって、ここ海だったんだよ。
自然に出来た土地じゃないんだよ。

[377: 購入検討中さん]

>376

いつの時代のことですか?
埋立地は清新町の方ですよ。
よく調べてから投稿ください。
そんな浅い知識でマンション検討するのはやめた方がいいです。

[378: 匿名さん]

土地勘なしさんだからわかんないんじゃない。
この辺りの新しい物件が予算に合わないからってひがまれてもねぇ。
どっちも下げないよ。材料高、職人不足、用地出てこずなんで高くなってるし、これからのものも高くなる。

[379: 土地勘無しさん]

清新町は昭和の埋め立てですね。
でも、ここも江戸時代前には海だった場所です。
つい数百年前です。
何万年前ってわけではないですし、ましては人工的に埋められた土地です。
まさか不動産屋が昔からの埋め立て地だから大丈夫、とか言った言葉を真に受けたわけではないですよね（笑）
軟弱地盤なのは地盤調査からも明らかです。
もしかしてそんなことも調べてないのですか？
そんな浅い知識でマンション検討するのはやめた方がいいです。
東京で不動産を買うなら武蔵野台地に乗った土地を買わないと悲劇ですよ。

それに予算も何も大きな部屋以外はどの部屋も大した値段じゃないですよね。
さすがにこのくらいキャッシュで買えます。

[380: 周辺住民さん]

世帯数多いからスタートで賑わうのは当然なのに、それにあおられる人も、もしかしたらいるのかもしれませんね。
世帯数的に年明けてもしばらくは満席状態を持続しないと完売御礼にはなりません。
すぐ落ち着くことでしょう。年内に落ち着いたらそこまでの物件ってことです。
ここの営業さん以外の皆さんはどう予想しますか？

[382: ご近所の奥さま]

私も結構冷めた目で見ちゃってますよ。この辺よく知ってますからね。

[383: 申込予定さん]

ご近所の奥様も暇ですね。
買おうともおもってもいない物件に対して、
コメントするなんて。

本当に悪い事象があることくらい分かってます。
他の業者がネガティブなことを言いたいことも理解できます。

けど、買う人、買いたい人はそれでもいるんです。

他の営業さん、人の粗を探す前に
自分達の手掛けたマンションのイイ所を
モデルルームに来たお客様に伝えることが
大事だと思います。

[384: 物件比較中さん]

ネガでもありがたい情報ってありますよね。
専門的な事やリアリティーあることに関しては非常に参考になってますよ。

[385: 匿名さん]

申込み予定者ってこうゆうところに書き込むんだね。（笑）

[386: サラリーマンさん]

購入予定者に対してはそっとしておいてあげなよ。
本当は埋め立て地なんて買いたくないけど、都心に近いからとかなんだかんだ理由を付けて買うんだから。
金があるならもっと都心とか西側を買いたいんだよ、本当は。

[387: 買いました！]

今日契約終わりました。
西葛西なのに、坪単価250万オーバーです。
でも納得してます。
永住するのではなくで、いずれは都心か西に行きたいです。

[388: 匿名さん]

驚きです…賃貸暮らしを見直そうと検討し始めたばかりですが、西葛西は湾岸エリアより高いんですね。辰巳や潮見も検討していますが、こちらの方が賑やかな印象はあります。小学校は何クラスあるのでしょうか？

[389: 購入検討中さん]

誰が暴落って言ってんだ？いつ？100年後？不動産知識が無さ過ぎる。
暴落の日になったら、西側のマンションはもっと暴落するよ。
西側もう老人の町だよ。
各区の人口世代年齢別推移を見てください。葛西エリアは若い世代の割合を人口数は年々上昇して、トップですよ。
しかも今の若い世代はもう埋めたて地に気にしないよ。
そう言う土地で育てられているからです。
江戸川の歴史はこれから作るから、目の前と過去ばかりを見るやつは一生貧乏と決まっている。

[390: 購入検討中さん]

>388
内は豊洲と辰巳を見ました。湿気が高くて、慣れないと思い、諦めた。しかも塩害も酷い。
辰巳の場所は安いよ、本当に何も無く、不便ですね。
豊洲は良いよ、でもタワーの天国で、普通のマンションは良い立地がない。
杭は70メートルだよ、どんなに軟弱ですか？
なので、一概結論できないですね。
内に取って、やはり地元の葛西ですね。
葛西エリアの良さは住まないと分からないですね。

[391: 匿名さん]

明日は契約です。気持ち不変。

[392: 匿名さん]

前のスレで誰かが自走式だから、日当たりを犠牲云々を言っているようですね。
今、10年後に機械式から自走式に変更しているマンションが結構多いよ。当然変更できないマンションあるけれど。
10年後変更するなら、最初の方が良いでしょう。
また、日当たり悪い部屋はどのマンションにもあるよ。
そんな局所的な問題で全体を否定する言い方はナンセンスだね。

[393: 契約済みさん]

近所の奥様、ここ近辺は将来追加で800戸の住民は増えることとはもう決まった事実です。
ここのお掛けで、江戸川区の人口は増えますから、江戸川区の人口は増えることで、税収は良くなり、もっといろんな便利な施設ができますよ。人口が減る街に住みたくないでしょう。
ちょっと今建設がうるさいですが、将来綺麗な街出来上がり、良いザガーデンを見せますから、気持ち良い街が出来上がります。
仲良くしてね。

[394: 契約済みさん]

江戸川区のスーパー堤防計画を始めて欲しい。

[395: 契約済みさん]

大地震の時家に戻れないことをはっきり覚えています。
日本橋に働く限り、西葛西に住み続きます。

ここは下町であるが、綺麗な広い街並びであり、古い屋敷がなく、綺麗なマンションが多いですす。
ストレスなく日々の仕事帰りの切り替えができる。
歩く数分で、大型スーパーと電気屋、駅などなでもある。
公園も多いし、近いし、こんな良い庶民に優しい場所は他にない気がする。

[396: 購入検討中さん]

>379

土地勘なしで、埋立地って全く説得力無いです。
それぐらいググれば出てきますのでその情報だけで
判断するのもどうかと思います。

ソースがどこか教えてくれませんか?

[397: 購入検討中さん]

>394

自分はメトロ7に期待してます。
今は全く動いてないようですが。

[398: 匿名さん]

392＞
事実ですよ。
浅い建築知識あれば解ることです。
前の人が言ってたザ・パークハウス一之江が良い例ですよ。
それが良ければリスク無ければ、どこも自走式にしますよ。
天秤にかけてどっちを取ってるかなんですよ。
解ります？理論的に返してもらえますか？

[401: 匿名]

自走式だから日当たり犠牲？
確かに敷地形状によっては発生するけど
ガーデンズでは関係ないかと。
それに自走式を採用しない最大の理由は
工事代金ですよ。
機械式とは比べられないほど高額です。
（とくに震災以降は）

[402: 匿名さん]

自走式駐車場の設置工事費は機械式より安いですよ。土地の上に乗っけるだけなので。
機械のほうが高いのは機械設備やピットや、排水ポンプ等手間が掛かるに決まってるじゃないですか。
ようは自走式って敷地を取っちゃうから建物同士を寄せないとならないのですよ。
だから建物同士の影の影響を受けて暗い洋室がいっぱいできるのです。

[403: 主婦さん]

日当たりの良い部屋少ないです。
間取りの良い部屋少ないです。
この辺の家族にはウケないかもです。
買ってる人は違う所から来てるのではないでしょうか？

[405: 物件比較中さん]

なんか構造上のコストカットもレジデントさんと比較すると問題になっているようですね。

[406: 匿名さん]

具体的に教えてぇ。

[407: 匿名]

乗っけてるだけ？
パンフレットはお持ちではいないのですか？
震災以降と書いたのはベタ基礎可能エリア以外は
基本的に今は杭基礎が一般的で
ガーデンズも杭を使用しています。
上物についても機械だから高いというイメージ
とは違い機械式は安いです（タワー式などは別）。
是非お調べ頂ければわかると思います。

[408: 匿名さん]

確か機械式はメンテ費用が高いんじゃないかな。
何年かごとに入れ替えもするんでしょ。
機械式は管理費がいずれ高くなるのかな。
詳しい人教えて。

[409: 購入検討中さん]

マンションの杭と駐車場の杭と区別してお考えになったらいいのでは？
この辺だと、どちらの駐車場でも杭は必要ですがマンションの杭と比べれば細くて浅いですよ。
味方したいけどちょっとおかしいですよ。
お辞めになったほうが良いです。

[410: 契約予定さん]

>>405 さん

そうですか。
では自信を持って販売頑張ってくださいね。

他にもいらっしゃると思いますが、
営業忙しいと思いますので
こちらのスレには来ないでくださいね。
よろしくお願いします。

[411: 物件比較中さん]

この辺だと機械式も杭必要だよ。もともと自走式を設置することによって日当たりが悪くなる話では？

[412: 不動産購入勉強中さん]

西葛西のマンションで資産価値が高いのは、ガーデンズとレジデントプレイスで2強状態になりますか？他の新築、中古マンションのほうが資産価値が高い場合もありますか？

[413: 購入検討中さん]

2強？
あっちはかなり苦戦中

[414: 契約済みさん]

11/23から第1期3次だって。

営業から次は年明けから販売って聞いてたんだけど、これはどう評価すればよいのかな。
それなりに人気ある？それとも、早く捌くのに必死？

[415: 匿名さん]

日当たりってここの自走式駐車場は北に位置してるので、
ここには当てはまらないね。残念でした。
当てはまるとこ見つけてそこに書き込みましょう。

[416: 物件比較中さん]

一期完売御礼にはなっていませんね。

[417: 匿名さん]

3次のモデルルームって書いてあるよ。
次の主力タイプに変えたってことかな。
見に行って見よーっと。

[418: 物件比較中さん]

415＞
南向きの条件良い部屋が少ないから、メインの東側の棟の洋室の事を言っているのだと思いますよ。

[419: 契約済みさん]

レジデントプレイスの修繕計画を確認しました。確かにザガーデンズより高いです。
戸数はザガーデンズより多いのに、修繕費は高くなる原因は機械式駐車場のせいでしょうか。
とは言っても、自走式は良いんだ、機械式悪いんだとの決めづけをしたくないです。
それぞれ強みと弱みがあります。
自分に取って、似合う方を選べば良いではないでしょうか。

[420: 契約済みさん]

日当たりが悪いと決め付ける賢人達、良し悪しの判断基準を示して頂けますでしょうか。

ここは新宿のXXXマンションより日当たりが全然良いです。
ここは津田沼のYYYマンションより日当たりが悪すぎる。

って言っても意味がないとわかりますでしょうか。これは極端の例ですが、
ザパークハウス一之江とか、ここと比較ならないものです。

マンションと言う商品は他の商品と異なるのは特異性と唯一性を持つことです、単純比較できないものです。

どうしても議論したいなら、少なくとも、似ているマンションを提示した上で議論した方が意味
があるではないでしょうか。
似ている棟と部屋も示して、最終的に値段を加味して、初めて善し悪しの判断ができるでしょう。

[421: 契約済みさん]

もし、類似物件を出せないなら、曖昧な“良い、悪い”などの決め付けをやめて、
客観的な評価を入れた方が無難でしょうか。

たとえば、
“自走式駐車場の影響で、東南の棟の一部では、３階以下の主寝室は日当たりは入りません。でもLDK側は日当たりの問題がなく、値段は3000万後半からである。”とか。

他の購入検討者に情報を提供できるよな雰囲気が良いスレになるように、
皆様よろしくお願いいたします。

[422: 申込予定さん]

機械式の待ち時間は嫌ですので、自走式を応援します。
“瞬間”移動できるような画期的な発明があれば良いけど。

[423: 契約予定]

今日手付金を振り込みました。すっきりした気分です。もう悩みと迷いはございません。
上のネガティブなコメントを見ても、まったく不安を感じておりません。
三井と大成のブランド力のおかけと思います。安心に待つだけです。善し悪しははっきりしているのです。

ブランド力はなんだかとわからなかったですが、今理解できました。
安心感ですね。

[424: 検討中の奥さま]

ネガって何の根拠のないコメントが多いのですが、なんか凄いですね。
良い情報も悪い情報も知っておきたい人にはいいと思って拝見してます。
言ってるかたの言葉で浅いか深いか分かっちゃいますね。
良いスレ多いと思いますよ。

[425: 匿名さん]

先のスレ見るとネガの対抗勢がレベル弱いかもです。ガンバ！

[426: 匿名さん]

407＞
浅いのですか？

[427: 匿名さん]

よその営業のネガレスはとっても浅い。

[428: 物件比較中さん]

今日チラシ入ってました。
追加販売となってます。完売とはなっていません。
本当に好評なのでしょうか？
こんな紛らわしい表現って必要でしょうか。

[429: 周辺住民さん]

船堀街道沿いの東向きがまだいっぱいあるのじゃないかな？

[430: 匿名さん]

420＞
421＞
自己日影を多くしてしまう設計の共通点と類似点です。
客観的です。

[431: 契約済みさん]

今契約してきました。賑やかでした。

[432: 匿名さん]

今年の販売目標を早々に達成したからではないですか？

[433: 契約済みさん]

今日、契約手続きを完了して嬉しいです。前倒しで建物を完成して欲しいです。