ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

場所は大和ハウス・長谷工などの“レジデントプレイス”北側、NTTデータビルの跡地です。

公式URL：http://www.the-gardens.jp
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=8088

＜全体概要＞
所在地：江戸川区西葛西2-22-5
交通：東西線西葛西駅徒歩8分
総戸数：358戸
間取り：2LDK～4LDK、58.11～99.14平米（TR含む）
入居：2016年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス
設計：大成建設
施工：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス

【物件情報を追加しました 2013.8.9 管理担当】

[22: 物件比較中さん]

キッズルームなんて子供が3、4歳からせいぜい6歳ぐらいまでしか使わないのに不要でしょ。

[23: 匿名さん]

8年住んでいますが、うちのキッズルームは物置き場になっています

[24: 匿名さん]

不要な共用部分をつくるなら
作らないで価格を安くして欲しい…

でも広告にキッズルームって出てるとウケが良いですもんね
まぁ将来的に不要になるなら管理組合の総会で話し合って下さいが、
販売会社のスタンスでしようね

[25: 周辺住民さん]

価格がわからなきゃ検討できないよ～
いつ頃わかるのですかね

[26: 匿名さん]

チラシで間取りを見ました。
全ての居室に行くにはLDKを通るタイプが気に入りましたが、
子供から友達を呼びにくいと反対されました。
個人的に変わった間取りが好きなのですが、
やっぱり普通の間取りが一番住みやすいようです。

[27: 匿名さん]

＞＞２６さん
子供側からすると、やはり玄関から直接お部屋へ行かれたり、親が常にいるリビングとは
離れている方がいいのですね。まだ家は子供が小さいので意見はいけないのですが、
親としてはやはり２６さんと同じ様な考えで、リビングを必ず通らないと部屋へいかれない
間取りがいいなと思っています。江戸川区は子育て世代への支援なども多いですし、緑も
多くこんな所で子育てしたいなと思える様な街です。ここはイオンなどもすぐだし、買い物も
便利そうですね。

[28: 匿名さん]

＞＞２６さん
８０Ｅａタイプのことですよね？
昨日家族と同じような会話をしてました。
子供でも友達(来客者)がＬＤＫを通るって気まずいんですね。

[29: 匿名さん]

>２８さん
ウチもあの間取りがいいなと言う話をしています。
私が（戸建でしたが）個室があったもののリビングに居る
生活をしていたのと、妻は自分の部屋が無かった生活だったので
逆に違和感なしという感じです。
子供達はまだ小さいので意見は無いですが、今のことろは
仲良く暮らせそうな気がしています（笑

[30: 物件比較中さん]

つなぐプランは賛否ありますよね、私もこれが吉と出るか・・住み始めてからのことを想像すると真剣に悩みます。

人間は習慣の生き物ともいいますから、動線が家族の絆を繋ぐ一つの要素になってくれて、これが当たり前の生活空間であることが身に染み付けば、仮に最初に子どもが不満を持ったとしても後で和らいでいくものなのではと考えます。

ある程度は環境を敷くという前提的な強制力は必要だと、つなぐプランを見て考えさせられました。
ですのでこちらの間取りを積極的に検討しております。

[31: 匿名さん]

普通の間取りでは売れないのでは？
震災以降に好まれるのは家族が時間を共有する空間なのかもしれませんね。

[32: 購入検討中さん]

でも結局は普通の間取りが
一番使いやすいのだと
我が家は判断しました

[33: 匿名さん]

我が家もです。

[34: 匿名さん]

自分はリビングを通る部屋でした
親が他人にリビングを通られるのが嫌いだったので友達は呼びづらいけど、たまには呼ばないと不公平になるので廊下側の兄弟の部屋を借りてました
常に家を出ることを考えてました
一人暮らししたら共同生活が億劫になり超晩婚になりました
レアケースとは思いますが、戸建に比べてマンションはプライバシーが無いので普通の間取りが良いと思います
試験勉強中は家事の音も気を遣いますものね

[35: 匿名]

いろいろですね。
昔の戸建だとリビング（そんなかっこいいものではなく居間(笑)）通るパターン多かったですね。
いずれにしても色んな間取りがあってちゃんと考えられている楽しみな物件ですね。
まあ価格と仕様もあわせて検討します。

[36: 匿名]

玄関上がって居間は狭小か平屋くらいではw
坪数次第ですね
強制は反発を産むことがあるので子供の性格の見極めが肝心かな

[37: 働く女子さん]

なるほどなるほど…
一般的に田の字型(スタンダードプラン)の
間取りが必ずある理由が分かりました。

8/17からお隣のレジデントさんのモデルルームが
始まるので見てきます。

[38: いつか買いたいさん]

4000万円台…高いよ…

[39: 匿名]

家族のだんらんを大事にする間取りを検討しています。子供部屋もリビングの近くで気配を感じられるとお互い安心します。結局リビングにいる時間が多くなるこの時期を大事にしたいなと。

[40: 匿名さん]

38さん
ここにも出没しましたか・・・
この辺りでは4000万円台は当たり前ですよ

[41: 匿名さん]

街の雰囲気を見ようと思い、西葛西駅降りてみました。
駅周辺は商業施設も多く便利そうです。
特に大手銀行が全てあるのが感動しました。
夜でしたが治安は別に悪くはないと感じです。

こちらのモデルルームとレジデントさんのモデルルームはお隣同士なんですね(笑)

[42: by 匿名さん]

西葛西はかなり前は暴走族が出没していましたが今は滅多に見かけなくなりました。

夜中も人通りが多いく町も明るいので夜道も安心できると思います。

駅周辺はまだお水のキャッチを見かけますがあまりしつこくはありません。

物件周辺に多くのショッピングできるお店が多いので暮らしやすいと思います。

[43: 匿名さん]

個人的感想は、色んなお店があって便利な西葛西、歩道が広くてのびのび葛西かな
西葛西は本当に便利だと思います

[44: 匿名さん]

この周辺はお買い物も便利だし、便利な場所ですね。
共用スペースのデッキなど色々なことに利用できそうですし、
のんびりできる所になるといいなって思いました。
プランも選べるようなので、暮らし方にあわせることができそうですね。

[45: 匿名さん]

そういえば昔は暴走族が週末結構走っていましたね。
42さんの書き込みを拝見するまですっかり忘れていました。
それくらい最近は穏やかになったと言いますか。

プランが選べるのはいいですよね。
それぞれのライフプランに合わせての選択ができますから。
色々と迷います。

[46: 浜G]

事前説明会の受付（？）が始まっているようですね。西葛西駅前でスタッフの方がうちわを配られておりました。お隣の物件のお値段（予定価格）ですが、自身の想定額よりも大きく上回ったのでこちらの物件もそれと同等くらいになるのでしょうか。このエリアではリーズナブルではないと感じました。本物件がどの程度の価格帯を予定しているのか、説明会を待ちます・・・。

[47: 匿名さん]

お隣のモデルルームが始まりましたね。
物件価格を知った皆さんの感想で掲示板が活発になってました。
期待してただけに厳しいですね。

販売会社の戦略で高い金額を提示した後に相場価格の物件を発売することで、
お得感を演出しようとしているのではないかと考えてしまいます。
(心理作戦的な・・・)
考え過ぎでしょうか？

[48: 匿名さん]

47さんへ

金利の上昇、増税と既に買う側が煽られてますからね。
売る側はできるだけ高く売る方法を徹底的に考えるでしょう。

まぁここの掲示板に書き込むよりレジデントプレイスさんの
掲示板へ書くべき内容だと思います。
(ネガキャンだと思われて削除されるかもせれませんが)

[49: ビギナーさん]

逆に売れの残ることは販売側にとって困ることだから足元を見て高く売るだけが計画ではないんじゃないのかなぁと。
状況次第では「増税前に、しかもこんなに安く買えますよ」っていう値下げ対応もこれから増えてくるのかなぁとも思うんですよね。

もっとも、ザ・ガーデンズがそうなるかはわかりません、けっこうマンションも周辺環境も良さそうだし、西葛西で徒歩８分という立地は適度に喧騒から離れて住環境らしいところだとも思います。

[50: 匿名]

私は車必須ですから自走式駐車場でかなり前向きです。
駅から歩けて都心に出やすいってなかったので。
ですから台数が少ないのと利用料が高いのではないかと心配しています。

[51: ご近所さん]

50さんへ
お隣物件の営業マンが言ってたのが、
ガーデンズさんは自走式なので利用料が高く、
レジデントさんは機械式なので利用料を少し安く設定しているそうです。
物件価格もガーデンズさんよりレジデントさんの方が割高だと言ってました。

購入価格によりますが、
毎月の返済額と比べると大差ないかもしれませんね。

[52: 匿名]

50,51さん
売りたい側の価格設定と、住んでから費用がちぐはぐで笑えますね。

何を言いたいかと言うと、機械式駐車場は人気ないから利用料を安くしないと周辺の平置き駐車場借りられちゃって、管理・修繕積立金の原資が稼げず管理運営が金銭面で火の車になる。
対して、自走式駐車場は人気だから、多少高くても便利で近いから、周辺駐車場並みの利用料ならみんな借りて安定収入。
だけど、駐車場の管理・修繕にかかる費用は、機械式は自走式の10倍とか言われてる。機械式は維持・管理に一台分あたり年間100万円とか150万円とかかかるらしいです。
なので、管理費と修繕積立金の設定額も要注目ですよ。

[53: 匿名]

50です。
ありがとうございます。というのは自走式駐車場で高いのはという予測は全体の費用とのバランスで一概にはいえないということですかね？
まだそもそも販売価格が分からないので、何ともですが。

[54: 匿名]

機械式は不便さから賃料は安いのに管理修繕が高い→住民負担が高くつく
自走式は便利さから賃料は高いのに管理修繕が安い→住民負担が安く済む

[55: 匿名さん]

そう考えると同価格だった場合。
こっちが魅力的に思えてきた・・・

[56: 匿名]

50さん
52です。

駐車場部分だけの管理負担だけで見れば自走式の方が断然負担軽いですよ。
駐車場収入の8～9割が修繕積立金に充当されますから、修繕積立金が何年単位でどれだけ上昇していくかの差も大きいかもしれません。また、機械式駐車場のマンションは、10年まいとかに修繕積立金の一時金徴収100とか200万円とかがあったりします。一時金なんかあると払えない人も出てくるので、結構な問題になります。
とは言っても、まだまだ情報少ないのでなんとも言えませんが、ガーデンズが多少でも安いならガーデンズの圧勝ではないかな。
レジデントは大幅な価格引き下げしてくる気がします。

[57: 匿名]

築10年くらいで売りに出てるのは転勤だけじゃなくそういう事例もあるんですね

[58: 匿名]

そうです
修繕積立金が上がるタイミングで買い替えが多いそうです

[59: 匿名さん]

聞いた話だと、マンションは永住するものではなく、10年くらいで住み変えていくのが
ベストという事ですね。
築年数が10年くらいだと売りやすいですし、経年負担が増えると思われる大規模修繕の
費用(臨時的な徴収分)を負担せずに済むので効率的という事です。

[60: 匿名]

こちらの様に資産価値が下がらなそうな物件は転売に向いていると思います

[61: 匿名さん]

５７さん
中古物件が売れるのは10年位までと言われている様です。10年を過ぎるとぐっと
値段が下がってしまうとか私も聞いた事があります。中古物件は駅から近ければ
近いほど動きやすいと聞いていたのでここだと徒歩8分は微妙かななんて考えて
しまったりもしています。ただこれ以上駅から近いとなると物件自体も値段が高くなる
でしょうしね。

[62: 匿名さん]

モデルルームの案内は開始してますか？
資料が来てからしばらく待っていましたが、
何も連絡がないので。。。
たしか8月末にモデルルーム公表でしたよね。

[63: 匿名]

50です。
52さんありがとうございます。
よくわかりました。
自走式で安い使用料だとうれしいです。
ちなみに
「マンションは管理が重要。三井は管理も最高だけど管理費も最高（高い）」
と教えてもらったので、発表になったら
そのあたりもよく確認したいと思います。

[64: 匿名さん]

モデルルーム開始は９月中頃だそうです
事前予約は既に始まってますよ

[65: 匿名さん]

売主・施工会社と自走式が良い。
あとは詳しい値段ですね。

[66: 匿名さん]

お隣の物件で失望した分こちらの物件では
相場の価格が発表されることを願っています。
売主の方がお隣物件の掲示板を見ていてくれているなら、
買う側から反発されるような設定はしないと思いますが。。。
やはりお隣と同様に高く発表するのでしょうか。。

[67: ご近所さん]

なぜうちには事前案内の案内が来ないのやら、、、三井三菱ともなれば相手を選んでるのかな？

[68: 匿名]

私も案内来ないなぁ…と思っていたら、昨日届きました。
順次発送してるようですね。
9/21〜23が事前案内会でした。
楽しみですね！
どうか適正価格でありますように…

[69: 匿名さん]

このエリアの相場は70平米以上で4600万円ぐらいですよね。
80平米以上はもちろん5000万円、60平米後半で4000万円前半ってとこでしょう。
レジデントプレイスの例があるので、少し価格を安く発表したとしても
まだ注目物件です。安い価格ではないでしょうね。

[70: 購入検討中さん]

＞＞６９
価格に関しては覚悟しておきます、汗。
それなりにお値が張って然るべきと前向きにも考えていますのでこのマンションのレベルに合った高さというのはステータスとして必要だとも考えます。

しかし・・６千万に乗ると厳しいです・・。

[71: 匿名さん]

お値段は本当にどうなるでしょうねぇ。
ステッププランやつなぐプランにすると結構しそうですが、
標準でだったら我が家も大台に乗らずに…と願っています。
収納が多めにとられているのは良いですね。
子供がいるとどうしても季節用品の収納に頭を悩ませなければなりませんから。

[72: 匿名]

このマンションは、普通14階建ぐらいの所を
19階ですから上にいけば
高いでしょうけど5～7階ぐらいであれば
そこそこの値段と、勝手に希望してます。
早くモデルルーム見たいですね。
ちなみに昨日いっぱい人が入って行きましたよ。
準備は進んでいるようです。

[73: いつか買いたいさん]

船堀街道に面してますね？船堀街道ってうるさいですか？

朝夕の交通量はありますか？

[74: いつか買いたいさん]

＞72さん

隣のモデルルームでは、「ザガーデンズ西葛西は船堀
街道に面しているので、こちらよりうるさいから500万くらい安いでしょう」といってました。
確かに、ここよりお隣さんの方が船堀街道に面して無い分静かでしょうね。

[75: 匿名]

このあたりの船堀街道は大したことないんじゃないかな
すぐに葛西橋通りとの交差点ですからスピードもあまり出ていないし

[76: 匿名さん]

葛西橋通り沿いのマンションに住んでいて、毎日船堀通りを横切って通勤しています。
葛西橋通りと比べると、船堀通りは交通量はかなり少ないです。ダンプなども通りますが、洋服の青山の前の信号は深夜はボタン式なので、歩行者や自転車がいないかぎりは流れます。なので、車がずーっと止まっていて排気音がする、ということもそれほどないですね。時々、音がかなり大きいバイクが駆け抜けていってうるさいですが、一瞬です。

葛西橋通り沿い住民としては、船堀通り沿いはずっと静かでしょうから、羨ましいです。

[77: 匿名]

オリンピックも決まってこれから資材も人件費も高騰するだろうから
ここで検討して気に入らなかったら
七年は待つつもりです。
三連休で予約とれたのでまずは見に行ってきます。

[81: 匿名さん]

連休中のモデルルームの予約がとれませんでした…
さすがド注目物件。
皆様、価格等の情報が分かりましたら教えて下さい(涙)

[82: 匿名]

せっかく広い敷地なのに詰め込み過ぎのような気がします
陽当たりは要確認ですね
船堀街道沿いに住んでいる訳ではないですが、いわゆる幹線道路に比べればずいぶんマシだと思います

[83: 匿名]

長谷工さんはかなり三井三菱潰しで
道路がうるさいといわれてますが
正直言って古いマンションの裏側に面しているのとは50歩100歩では？
確かに全く同じでは無いと思いますが。

[84: 匿名さん]

街道沿いだから、排気ガスの方がやですよね？？信号待ちでアクセル踏む場所に部屋ありますよね？
場所は、街道沿いはイヤ！確かに少しでも中に入りたい

[85: 周辺住民さん]

このマンション建設以前のNTTデータビルで長年お世話になっていました。

この周辺は近年マンション建設ラッシュで人口も増え、通勤駅の西葛西駅の朝夕（特に朝7時〜）は酷い混雑で有名ですよね。
通勤ラッシュは大変ですが、環境的には恵まれていると思います。
徒歩数分にある行船公園の無料動物園の充実さにはビックリですし、親水公園や葛西臨海公園も近い。
また江戸川区内の認可保育園はこの数年間で激増しました（これも仕事先なので）

心配なのは東西線の地獄の通勤ラッシュと夜の西葛西駅前はガラが悪いのが多いのと荒川が万が一決壊したら大きな被害になる事位でしょうか…

ちなみに余談ですが、NTTデータビル時代には労働災害で一人亡くなっています。
エレベーターの天井で作業中に挟まれ亡くなったとビルの人から伺いました。

[86: 匿名さん]

嫌な余談…

[87: 社宅住まいさん]

ザガーデンズは船堀街道側のところは、街道沿いだし、東向きだからやすいですよ。
見える景色は紳士服の青山でしょ？

[88: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

長谷工もザガーデンは、500万位安いって言ってましたよ。ワタシの担当の長谷工さんは、悪口いいませんでしたよ。
もしかして、安い価値しかない、という意味だったのかな？

[89: 匿名]

船橋街道なんて全然問題無し

[91: いつか買いたいさん]

船越街道は、うるさいですよ。高速の清新町入口や、京葉道路入口につながってますから、地元の人はつかいますよ。
朝の交通渋滞は悲惨です。

[92: 匿名さん]

知人のマンションは大通り沿いの東向きの1階でした。
大通り沿いなので、窓もあまり開けられないのか、
北側の洋室はカビだらけでした…
もちろん新築です。

[93: 匿名]

＞90、＞91
私は営業ではありませんが
船堀街道からは清新町の入り口にはつながっていませんよ
出口のみです
京葉道路はここから遠いので影響しません
葛西橋通り以北は混んでますがね

[94: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

船越街道の信号待ち、長いですね。
街道だから、仕方ないのでしょうか

[95: 匿名]

朝は葛西橋通りを思いっきり優先しているように感じますね

[96: 匿名さん]

>94
>95

そうなんですか…汗。歩道橋はないですか??

それか他の信号を渡るようにするとか、葛西橋通りから離れるほどに待ち時間はマシになっていそうですが。

このあたり細かいようですが朝は大事なことですよね、私も昨日のような台風であったり大雨の日にもし外に居た場合、信号待ちが長いだけでもストレスになると思います…汗。

[97: 周辺住民さん]

敷地も広いですから、玄関からエレベーター待って、マンションの敷地でるまで既に5分かもしれませんね。
船堀街道信号待ちで2分まったら、かなりイラっとするかも…
エレベーターは何台あるんでしょう？
大事ですね。

[98: 匿名]

自宅からエントランス出るまでの距離は大規模の宿命ですね。

[99: 匿名]

地元の方は少ないのですかね？
近くに住んでますが
船堀街道はそこまでスゴい交通量だとは思わないですが…

[100: 不動産購入勉強中さん]

朝ですよね。ダンプとおりますよ。
乗用車というより大型車が多いので子供と歩くとヒャッとする時あります。

[101: 購入検討中さん]

付近に住んでます。
西葛西に住んでいるのは生まれからもう40年近くです。
小島団地→戸建です。
船堀街道が若干混むのは小松川方面から葛西橋通りの交差点まで。
新小岩までのバスも行船公園のところで七軒町方面へ迂回。
ガーデンズ前は静かなもんです。

[102: 購入検討中さん]

ちなみに言うと交差点前のローソンは直営なのでスタッフの教育は行き届きている方ですね。
難点を言うなら東西線の朝ラッシュは覚悟必須です。
女性観点で言うと駅付近は美容室は多いだと思いますよ。

[103: サラリーマンさん]

街道に面さないのがいいですけどね。
売主は、上。場所は、下。

[104: 購入検討中さん]

モデルルーム見学に行ってきました。
通常、マンションに住むと不便に感じられるところがかなりクリアされている印象です。
どのあたりが？というのはご自身でお確かめください。

価格も個人的にはかなりお手頃な印象です。
最高でも100平米で億はいかなかったと記憶してます。

ただやはり船堀街道の騒音がどうなのか気にはなりますね。
低層階でなければそれほど気にならないとは思いますが。。。

[105: 物件比較中さん]

この連休中にモデルルームに行って参ります。

104さん参考になりました。ありがとうございます。

100平米ぐらいで9000万台だとして…
私が検討できるのは70平米前半！
想定内ですがそこそこの金額ですな…

[106: 物件比較中さん]

連休中に見学の予約取れなかった。

来月中頃まであいてないなんて。。。

行かれた方いたら価格の情報をあげてください。

[107: 購入検討中さん]

70平米で4500からってかんじでした。

ちなみに直床です。

他に知りたいことがあれば書き込みますよ

[108: 周辺住民さん]

直床ってなんですか？

[109: 物件比較中さん]

つなぐプランはいくらからありますか？

[110: 購入検討中さん]

つなぐは今のところ4700でした

[111: 浜G]

No.110さん＞貴重な情報提供ありがとうございます。“つなぐ”でもう少々教えてください。4700とは、１Fの予定価格でしょうか？５～６Fですと、5000を超えますか？

当方、事前説明会がまだ先ですので是非情報をシェアいただければ幸甚です。

[112: 匿名さん]

5300万円くらいでした。70平米ですが。たくさん見学してたから、相場なのでしょう。

[113: 匿名さん]

お隣より500万円ぐらいは安いと聞いていましたが、
やはり現実は厳しかったです…。
でもこれからオリンピックも始まるし、
東陽町の新線計画もあるようですし、
このエリアもますます注目されそうですね。

[114: 購入検討中さん]

良い部屋選ぼうとすると5000万～6000万は覚悟しないとダメですね。

[115: 匿名]

お隣との比較では
今回は、三井基準で
作っているとのことでしたが
構造的な所は比較してはいけないですが全然ちがいました。
設備仕様も一つ一つのグレードがワンランク上でした。
というより食器棚、食洗機オート洗浄トイレまで
標準なので江東区物件よりも上でした。
そして私にとってはなにより自走式駐車場。
利用料も20000～25000円と高くなかったです。

[116: 周辺住民さん]

もう少し駅近だと良かったなー。
改めて歩いてみたら、やっぱり船堀街道信号待ちつらいな。

[117: 匿名さん]

近くのモデルルームで聞きましたが、今どき直床って、随分建築費ケチリましたって言ってました。

[118: 検討中の奥さま]

確かに直床は微妙ですね
他の仕様が良いだけに残念です

[119: 賃貸住まいさん]

三井ファンですが、直床がっかり。パークコートシリーズ(少し上級グレード)には、直床なんて、なかったです。子供いたら、うるさそう…

[120: 匿名さん]

【その５】直床の方が遮音性高い気がします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/360987/

[121: 匿名さん]

すごい論争ですね…
結局二重床は聞こえのイメージが良いだけで、
実際には直床の方が良いって事ですね。