ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

場所は大和ハウス・長谷工などの“レジデントプレイス”北側、NTTデータビルの跡地です。

公式URL：http://www.the-gardens.jp
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=8088

＜全体概要＞
所在地：江戸川区西葛西2-22-5
交通：東西線西葛西駅徒歩8分
総戸数：358戸
間取り：2LDK～4LDK、58.11～99.14平米（TR含む）
入居：2016年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス
設計：大成建設
施工：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス

【物件情報を追加しました 2013.8.9 管理担当】

[201: 購入検討中さん]

>199
私も抽選になってしまいそうで、夜も眠れませんw

>200
値段が高いのは良い物だからですよ。設計/施工が大成建設ですからね。
一生ものですから、安心/安全を考えれば、多少相場よりも高くても
良いのではないでしょうか？

[202: 物件比較中さん]

先日モデルルーム行ってきました。
確かに一生ものの買い物ですが、頑張って買ってしまい、その後のローン返済にいっぱいいっぱいになってしまうのも嫌ですよねぇ。
子供の教育、車の買い替え、海外旅行、等、人生を豊かにするための様々なイベントが有ります。
やはり、西葛西で、この立地ならもう少し価格が下がらないと。と思います。
家ばかりがお金の使い道でもないですから。

[203: 匿名]

201さん、199です。
お互い同じ部屋でないと良いですね（汗）

正直、高い安いは住んでからでないとわからないことなので
私はセミナーも参加して、良く考えて作られていることが
自分なりに納得出来たので是非ともほしいです。

[204: 購入検討中さん]

子供の教育環境として、この場所は価値はありそうですか？

[205: 購入検討中さん]

>204
中学は区立御三家の一つみたいですね。また、子育て支援として江戸川区の手厚いサポートも
あるとのことです。

[206: 検討中の奥さま]

私も色々検討してみました。
やはりオーベルが一番魅力的ですね。

[207: 購入検討中さん]

周辺の中学校とどう違うのでしょうか？

[208: 周辺住民さん]

204さんへ

お子さんが幼稚園または小学生であればいい環境です。
ただし、保育園が少なくて待機児童でいっぱいです…
保活で毎週のように役所へ通っている方もいるぐらいですので、
夫婦共働きでお子さんがまだ小さい家庭は注意が必要です。
奥様が仕事を続けられずに辞めてしまった場合は、
入居後に予定していた返済計画が狂ってしまうかもしれませんので。

江戸川区ってはっきり言えば働くママさんには厳しいです。

[209: 購入検討中さん]

西葛西周辺の小学校、清新第一小学校では、中学受験されるお子さんは多いでしょうか？

[210: 購入検討中さん]

要望書って出したほうが良いんでしょうか？
以前の建物が有った時に、そこで亡くなった方がいらっしゃる（原因までは定かではないのですが）と聞いたのですが、営業担当の方から説明とか聞いた方はいらっしゃいますか？

価格が高いだけに（思っていたより）、妻が霊感が強くてちょっと心配になってます。

[211: 購入検討中さん]

＞210
奥様が霊感に強いのなら、営業に聞くよりも、現地に行って、
奥様の霊感で確かめた方が確実だと思いますよ。

[212: 匿名さん]

一戸建て住宅じゃあるまいし、気にするほどでもないんじゃない？
東京だと昔に合戦やら大空襲の被害を受けた場所がゴロゴロ。
それでも気になるなら、東京なら埋めたて地にすれば安心だよ。
豊洲とか東雲とかね。

[213: 物件比較中さん]

事故物件検索で調べたら屋上で感電が原因とありましたよ。

[214: 物件比較中さん]

チラシで見たら分らなかったけど、外壁がＡＬＣだったんですね。軽石みたいなパネルで通常のコンクリートより全然薄いし寿命短いんですよね。高い価格なのにその辺が気に入らないし、直床も価格帯的にどうかと思う。天井高優先ならどこも二重床やめれば１０センチは天井あがりますもんね。それにバルコニー出るのつまずきそう。

[215: 購入検討中さん]

事故はしょうがないと思うな。。。

昔の事故を上げてたら、都内なんてどこも住めないと思う。

よって、奥様の霊感が感じる物件であれば、避ければいいだけ。

今の住まいは霊感感じなくて住み易いのかな？

霊感ある人は大変ですね。

[216: 物件比較中さん]

総合的に比較して、やはりここにしました。安心感は強いので。正直となりの物件とすごく悩んでいました。今週末の抽選は当たるように。

[217: 購入検討中さん]

ここに登録しました。
迷いはありません。
当選できたらいいなと思います。

[218: 物件比較中さん]

キッチン以外で良いところってどこですか？天井高いのは直床と相殺してます。小さい部屋が非常に多いですね。４畳の部屋ってはじめてみました。５畳あってもデコボコしてたら全然家具入りません。納戸ってこと？

[219: 購入検討中さん]

最上階を狙っているだけに屋上感電死はかなりショックですね。
なんかありそう・・・といったらきりがないのだけれど。

子供が小さく今保育園で共働きなのですが、ここに入る時は専業に切り替えなければならないと思っています。
江戸川区の保育園事情について役所などにも聞いてみましたが保育園数はかなり多いですが待機もすごい多いです。
清新第1中学については確かにレベルは高いですが、その分内申点はかなり低くなる子が多いのも事実ですね。
みんなのレベルが高く、他校なら5をもらえるであろう子も3とかになってしまうみたいです。
まぁ、そもそも勉強について行けるかどうかもわかりませんので参考程度に思っています。

直床や壁の件ではレジデントの営業が「コスト安くうまくやってる」と言っていました。
ライバルなのでお互い何かしら見つけて言っているのでなんとも言えません。

浸水履歴もガーデンズは有でレジデントが無ですが1階に住むわけではないので気にしてません。

10階くらいになって日が入るのはどちらも一緒ですし、私はこちらを買おうと思っています。
抽選になりそうなので、外れれば縁がなかったと思うことにしようかと。

希望を言えばエレベータの集中型がどうなのかなーというのはありますね。
あれだけの戸数で１箇所というのが。

みなさんのご意見も参考にしながらラスト検討します。

[220: 物件比較中さん]

ちなみに、西葛西地区に住もうと決められている方は
地震の揺れが比較的激しいとか、浸水リスクがあるとかについては
割り切っていらっしゃるのでしょうか？
災害リスクよりも、価格や物件の質を重視されているのでしょうか。

[221: 匿名さん]

霊感ある人はNTTよりも明治安田の方が大変なんじゃないかなと思うよ

[222: 購入検討中さん]

通勤ほかの利便性重視でこのエリアに決めてます
浸水が怖かったら城東エリアは外したほうがいいですよ
ただし、住むなら３階以上が無難でしょう
台地の上に戸建が理想ですけどねー

ちなみに先の震災で西葛西は目立った被害はないですよ
浦安に近いから揺れが激しいというイメージがあるのかな？

[223: 購入検討中さん]

城西より城東の方が
平坦でゴミゴミしてなくて住みやすいですからー
坂が多くて、路地が極端に狭いのは勘弁ー
閑静だが田舎臭いし

[224: 登録したよ！さん]

私見ですが、第一期は完売になりそうですね。感じる雰囲気から、そう思います。追加販売しそうな感じです（売れ残りがある物件にならなそうでちょっと安心）。

私が本物件を選択した理由は・・・
　①大手町まで乗り換えなしで通勤約１８分
　②駐車場が自走式
　③販社、施工会社のネームバリュー
　④物件の質
　⑤物件周辺の住環境
　⑥南側のお隣物件が同時竣工により日当たりを長期に確保できる
　⑦無駄な共用部分がなく、自走式駐車場による管理費の低減　　など
で、個人的にこれらが販売価格とマッチした感じです。これまで日本橋周辺を探してきましたが、立地は良くてもやはり住環境が・・・。西葛西であれば、オン・オフの切り替えがすっきりとできる立地だと思います。

地震の揺れ（何と比較して揺れが激しいのか不明）？浸水リスク？当然ふまえて判断しました。ふまえた上でリスクが大きければこの物件を購入する決断はしませんよね。地震の揺れや浸水リスクの回避を優先される方は多摩方面でしょうね。

１６日夜の電話、怖いわ。落選したらどないしょ・・・。

[225: 物件比較中さん]

富士山の噴火を考えると、東の方が良い。
あと、ここ以前も寮でしたし、クィーはすでに差し込んでいたので、比較的に硬くなってているのでは？と思いました。

[226: 匿名さん]

営業さんの作り込みが凄いですね。みんな当たりますよ。あっても一階二階ずれるくらいです。

[227: 物件比較中さん]

城東でもここは海抜マイナス２mが問題なんです。川の堤防が決壊すると浸水100％。

[228: 購入検討中さん]

私もここに決めようと思っています。
確かに災害リスクはありますが、何処に住んでもメリット、デメリットはあるので私はこの点は目をつぶることにしました。
それを補って余りある魅力的な物件だと判断しました。

ただ一つ物件とは別の懸念点として引き渡しまでの期間がまだ2年半近くあることですかね。
金利の上昇も見込まれる中で果たして2年半後の金利が今よりどの程度上がっているのでしょうか。。。
そしてこの2年半の間に転勤になったら全く住むことなく単身赴任です。
せめて1年くらいなら良かったのになぁ、と思ってしまいます。

[229: 物件比較中さん]

上を賛成しますあす。長すぎる。何か起こるのはわからない。
でも、金利上昇というのは景気良くなっていて、マンション価額さらに上がっている可能性があり、であれば早いうち買っちゃう。先物投資見たいに。

[230: 購入検討中さん]

でもローンって引き渡し時あたりに実行されるわけだからその時点の金利が適用されるんだよね？
金利が上がったらマンションの価格上昇の幅を軽く超えちゃいそう。

[231: 検討中の奥さま]

地盤と河が近いことを除けば、パーフェクト物件だと思いました。でも住み始めたらとてもいい物件なので気にならなくなるかなとも思います。
第一期で何戸本契約までいくか気になりますね。
一期日契約者の特典をもっと豪華にしてほしい

[232: ｷｬﾘｱｳｰﾏﾝさん]

停止条件なし、現金で買います。
抽選にならないように計らってくれました。

[233: 検討中の奥さま]

浸水100%の城東エリア…
んー、葛飾・足立には住みたくないな〜

[234: 物件比較中さん]

近所住民ですが大手町18分は帰宅時だけだと思ってください。
一般的な通勤時間は混雑のため5分～10分は高確率でプラスになりますよ。

[235: 物件比較中さん]

外壁が軽量気泡コンクリート、廊下の手摺りは、アルミの縦格子。
かなりコンクリートケチってますね。自走式駐車場は極端に台数少ないし、
間取りも狭いし、床やわらかいし、本当に建築費上がったんですね。残念です。

[236: 購入検討中さん]

軽量気泡コンクリートってどこの外壁に
使われているのか教えてください。
各家の入口廊下ですか？

[237: 匿名]

ゼネコンの決算発表みてても建築費の高騰は
これからが本格化するのは確実ですからね。
仕様の話がありますが、価格とのバランスてば良いと思いますよ。
また、新聞を見ても駐車場の空問題は多くのマンション
で悩みの種になっていて有効な解決法もないですから
このマンションは自走式なのでメリット大きいと思います。

[238: 匿名さん]

＞236
図面の凡例ではＡＬＣ壁となっています。バルコニー側と廊下側の外壁です。
軽量気泡コンクリートは水に弱いので庇がある壁に使います。
ホームページの間取り図では分らないですよ。（普通のコンクリート壁になってますから）
もらった図面のほうは明らかに厚みが薄いのですぐわかります。

[239: 購入検討中さん]

駐車場台数はちょうど1/3で良いじゃないですか？いまマイカーを持つ若い世代は減っているし。

[240: 購入検討中さん]

金利まで気にしたら、完成済みマンションしか検討できないじゃん！今から建築するのはそれぐらいかかるだろう。
今後消費税の上昇に伴い、金利も上がったら、日本のお景気はやばそうだね。

[241: 購入検討中さん]

ALCと縦縦格子は確かにケッチだね。でも劣化等級は3ということとですね。全体の駆体は良いことだね。完璧なものがないので、みなさんはどっちを取る？

[242: 物件比較中さん]

今まで見たマンション全部劣化等級３でした。
１９階で廊下の手すり縦格子ってなんか異様ですよね。
昔の長谷工のマンションみたい。

[243: 物件比較中さん]

日当たりは絶対重視なので東向きは考えませんでした。かつ船堀街道の音が嫌なので。
そうすると南西向きの中層階以上で検討することになります。（レジデントと近いですから）
各洋室に窓があることも絶対条件です。（窓のない洋室ってどうやって部屋として使うの？）
そうするとつなぐプランしかなくなるわけです。角部屋は予算オーバーです。
ただリビングがキッチンで分断されてるところがどうしても納得いきません。
廊下の一部みたいで位置的に落ち着かないし、洋室の独立性もないし…
リビング窓の近くをダイニング専用って、どうしても無理があるように思います。
家族集まるところをあえて日が当たらない位置に狭くしているようで…

マンション全体はすごく気に入ってたので、他のタイプに妥協しようかとも考えました。
つなぐプラン以外は洋室のカタチが歪で極端に狭かったり、キッチンが2.7畳と狭かったり、
そうでないタイプは窓の無い洋室のあるプランばかり。

私の希望条件って普通だと思うのですが、皆さんはいかがでしょうか？

[244: 購入検討中さん]

私も同じ悩みを持ちながら、横LDに妥協した。そうすると、ウオークスルーCLに変更で、風通しを確保。ドアを全開すれば、光が入ります。でも、想像通り行けるか、モデルルームないから不安。

[245: 物件比較中さん]

私も同感です！
子供２人だと横LDじゃ使えません。窓の無い中居室ですよね。
客間かリビングの延長なので、子供部屋として使えないし、寝室にも出来ない。

かといって７０Gタイプだと狭い。８０Aタイプだと４階までしかないし、キッチン2.7畳。
ここは正直良い間取り無いです。

[246: 検討中の奥さま]

プラウドの価格がホームページにでましたね。電話しても教えてくれなかったので、、、
ガーデンズの営業の方に凄い高いと聞いていたのですが。
4900万円で駅から近くて風呂窓付きなら、もう少し申込み待てばよかったのかな。
主人と今夜相談します。

[247: 賃貸住まいさん]

最近、探し始めたのですが、魅力的なマンションですね。まだ一期で買えますか？
ネットで見る限り、資金は問題ないのですが。

[248: 購入検討中さん]

＞238

なるほど。理解出来ました。
ALC使う最低限の場所ですね。
やたらお隣さんがネガティブな言い方してたのでずっと
気にしてました。
とは言っても全般的な設備や価格面でザ•ガーデンズを
登録したので、今更変えるつもりはなく、あとは結果を
待とうと思います。

[249: 物件比較中さん]

＞245
私はDENをするつもりです、書斎か作業室とします。2人のこともを６畳の主寝室に２段ベッドとし、奥さんと二人は５．５畳の寝室にします。妥協策でしかないです。
でも、横LDだと、連窓で他より明るく、広く見えます。
完璧な部屋はないから。

ここは直床ですが、そのおかけで、さしの高さはレジデントより１０ｃｍ高くなり、より開放感と光が入ります。将来のリフォームは面倒だが、住み心地は良いと思い、抽選結果を待ちます。

外廊下の縦格子はいやだけど。

ちなみに、今、玄関壁とバルコニー壁にALCを使うのは一般的じゃないですか？

[250: 購入検討中さん]

>242
劣化等級3は珍しくないですか？オーベルとレジデントは違うでしょう。
葛西のプラウドも違うでしょう。他の葛西エリア以外、あるいはメジャー以外のものと比べても仕方がないじゃん。