CAPITAL GATE PLACE（キャピタルゲートプレイス・月島1丁目3,4,5番地区第1種市街地再開発事業）その５

[マンコミュファンさん]

パート５作りました。よろしくお願いします。

その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/77731/
その２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/323818/
その３＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329424/
その４＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/335381/

＜全体概要（総販売戸数495戸に対応）＞
所在地＝東京都中央区月島1-2709
交通＝有楽町線、大江戸線月島駅徒歩1分
総戸数＝702戸（事業協力者住戸207戸含む。他に店舗・事務所・福祉施設など）
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.12～114.43m2（一部住戸はトランクルーム含む）
入居＝2015年9月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、野村不動産
設計＝安井建築設計事務所、清水建設
施工＝清水建設
管理会社＝2013年6月段階で未定

[81: 匿名さん]

即日完売はさすがに無理だったか。

[82: 匿名さん]

申込みが終わらないと実際の状況はわからないでしょう。
申込金払ってから事実上決まるんだし。

[83: 匿名さん]

竣工まで時間が長いからキャンセルも多そうですね？

[84: 匿名さん]

景気が不安定ですからね。。

[85: 匿名さん]

キャンセルしたら、手付金倍返し

[86: 匿名さん]

停止条件つき。

[87: 匿名さん]

パークタワー豊洲なんかは
１期目で、売り出したのに申込が無かった部屋がありましたね。

[88: 匿名さん]

抽選いつだっけ？

[89: 匿名]

6月29日登録開始、7月7日抽選会です。

[90: 匿名さん]

ありがとうございます。

[91: 匿名さん]

本当にまんべんない感じですね。第１期は即完なりますかね。322戸は多いから。

[92: 匿名さん]

人気ありますね。良い事ですね。
住めますように。望んでる人達みんなで住みたいね。

[93: 匿名さん]

どこかみたいに、全戸への申込登録、があった事を完売扱いにすれば、
第１期即完とアピールできるかもね。

[94: 匿名さん]

割高だけど利便性いいから売れるのかな？？山手線内買えるレベルですよね。

[95: 物件比較中さん]

そうなんですよね。利便性メリットあるのは良いですが、より都心の千代田区、港区も狙えるのでは？と思い、物件検討してます。利便性をとるか、イメージをとるか。

[96: 匿名さん]

公表された価格表を見ていて不思議だなと気付いたことがあります。
（すでにホームページに正式に公開されてるのでいいかなと思います↓）。
http://www.timelesstokyo.jp/shinchiku/X9970001/juko_01.html

この価格表で不思議な点があります。
中層階(44階）と高層階(45階）で価格差が大きいのは理解できるのですが、なぜか90Aと80Dはその法則が成り立っていません。
90Aの場合、45階と46階の差は100万なのですが、なぜか45階と44階の差は50万しかありません。Room planをみると90Aの45階には航空障害灯が設置されるそうなので、そのために安めの設定になっているのかもしれないと思ったのですが、同様に航空障害灯が設置される80Sの45階はそのような優遇処置がなく単純に46階との差は20万で44階との差は50万になってます。
80Dの場合は1階違いで20万変化していますが、44階（中層階）と45階（高層階）では20万の差しかないのに、なぜか45階と46階は50万の差になってます。なぜでしょうか？？　　80Dはroom planを見ても45階に航空障害灯の設置もないようです。なぜこのような価格設定なのでしょうか？　不思議です。単純な表記ミスなのでしょうか？　それとも眺望の影響なのでしょうか？お分かりの方がいたら教えてください。
細かいことですみません・・・　　純粋になぜだろうと気になったもので・・・

[97: 匿名さん]

図面みていませんが間取りの違いではないでしょうか。

[98: 匿名さん]

間取りはまったく一緒なのです。

[99: 匿名さん]

90Aにしても、指摘の箇所より下は
1階あたり20万円の差だし、
特に同じ幅で上げなきゃいけない
理由はないからね。
営業的な価格調整の誤差範疇では。

[100: 匿名さん]

その誤差ってどのように生じてくるのか、購入希望する側としてはとても気になります。
一定の規則に基づいてなら良いのですが、このヒト（太い客、強い客）には安くして、このヒト（一般客）には普通の価格にしようとかあるようだと公平性が下がりますよね。

単純計算ですが90Aの45階と80Dの45階物件は前後の階違いと比較し明らかに数十万円も価格が安く設定されております。
単にお得な物件ということなのでしょうか？　それともヒトによって価格をかえたのか・・・
これが不動産ってものの常識なんでしょうか？　　
小生は素人なので、業界事情もよくわかっておりません。大変申し訳ありませんがその辺のところわかる方おりましたら、お手数でもぜひ教えてください。よろしくお願いします。

[101: 匿名さん]

気になることでしょう、担当の営業さんに聞いてみられては？
素直にきけば誠意で答えてくれると思いますよ。

[102: 匿名さん]

101さん、アドバイスどうもありがとうございます。
入居希望させていただいている小生としては、やはり気になりますので担当の方に理由について伺ってみます。
（本当の理由を言ってくれれるのか不安ですが）
購入で心躍っていたのですが、なんか水が差された気分です。

[103: 匿名さん]

同じ物件を人によって価格かえるようなことはないと思います。
買う気でいるから吊り上げるとか絶対にないと思いますよ。
営業さんに直球できいてみられたら？
102さんは冷やかしでなく真剣に検討されているのだから
あらゆる疑問もでるはず。うちも同じ心配がよぎりましたが
信じる事にして購入検討中です。

[104: 匿名さん]

まあ、価格調整の皺寄せがどこかの部屋にでることもありますし。

[105: 匿名さん]

過去にアナウンスした想定価格
にしばられる面もあるかもね。

[106: 匿名さん]

倍率高くなるのかなー

[107: 匿名さん]

住みたいですね。

[108: 匿名希望]

今日価格表が送付されてきました。
低層階に空きが多いですね。

[109: 匿名さん]

低層階の方が人気みたいに書いてた過去レスは何だったの？

[112: 匿名希望]

ところで、地権者に有利なルールがあると聞いたのですが、もしご存知の方がいたら、ご教示頂けますでしょうか？

管理組合の規定なのでしょうか？

そもそも207戸の地権者の方が、一致団結をしたら、どんなルールでも作れそうですが。。。。

[115: 匿名さん]

一般論で、地権者は優遇されるのが普通です。
重説には書かれるはずですが。

セールスはここ、三井と野村との横の繋がりがあまり良くないのでは？
うちも連絡を忘れられたことがありますから、

[116: 匿名希望]

>115さん

コメントありがとうございました。重要説明書を読みこみたいと思います。

子供の保育園の同級生に地権者の方がいるのですが、地権者に有利なルールがあるとおっしゃっていました。

[117: 匿名さん]

重要説明書もらったのですか？

[118: 匿名さん]

東北西の角部屋検討していますがどうでしょうかね。
冬寒いのでしょうか。

[119: 匿名さん]

南西方面は、どの階以上ならば東京タワーが見えますかね？

[120: 匿名さん]

結構、値段下げたタイプの部屋もありますね。当初の予定から500万以上下げた部屋も有りましたね。2次で値段下げて出す部屋もあるんですかね。

[121: 匿名さん]

118さん、北角部屋ですか？寒いと思いますよ。
冬に日光が入るのは期待できませんから。明るさは暗くないでしょうけど。

[123: 購入検討中さん]

うちは東側が気に入ってます。朝と昼ムーンアイランドはありますが、時間によってはしっかり朝日が入るという説明だったので。

[124: 匿名さん]

うちも敢えて要望書入れなかったら、気になってたタイプが値段下げて出てきた。

[125: 匿名さん]

地権者が押さえてるタイプはやっぱり人気ありますね。それだけ需要があると言うことでリセールも安定してそう。欲しいな。

[127: 匿名さん]

別の人が要望したから値段が
出てきたとも考えられる。

[128: 匿名さん]

分かりやすく高値安定でしょう。中古になってもそこそこ需要は望めて無難ですからね。デベからもそういう説明はしっかりされてるでしょうし、そういう条件で手放してるはずですよね。

[129: 匿名さん]

地権者が最上階の一番いい部屋押さえてますね。当然と言えば当然ですがね。

[130: 匿名さん]

重要事項は送られるものでは無く、
契約までに宅建主任の資格を持った
人がちゃんと説明する決まりに
なっています。
その書名に双方のサインも必要に
なります。
今までに重要事項事前説明書とか
いう書面にサインさせられましたが
あれは法的には何の効力も
ありません。
これから説明を受ける重要事項には地権者の優位点があれば
必ず書かれなければいけない項目です。
その重要事項を聴いて、もし契約をや
めたとしても
何のペナルティもありませんので
しっかり確認しましょう。

[131: 匿名さん]

>115さん

地権者住戸が多いということは、マンション管理組合も恐らく地権者中心で構成されます。
（大概の人は面倒なので管理組合役員に立候補しませんからね）
総会も委任状提出がほとんどなので、マンション管理規定が地権者の意向にそって行われます。
地元の祭礼や従来の町内会行事関連・・好き好きにもよりますがかかわってきます。


投資用物件として購入されるなら気にならないかもしれませんが、居住用物件として考えられるなら
そのあたりも考えられると良いと思います。

[132: 匿名さん]

131です。
追加です。

現在、地権者住戸が全体の半分近くをしめる中規模マンションに居住しています。
役員のほとんどが地権者です。
任期満了で交代しても、立候補者が地権者からでてきます。
マンション管理会社のアドバイス等はあってなきがごとく。

当初から地権者方の団結が強く、老人会的がサークルが乱立し管理組合費から運営費が出されています。
それを総会で追求しても、出席者は役員や地権者ばかりですから。
一度、役員に立候補してなりましたが、地権者の団結に太刀打ちできるわけがない。
村八分状態でした。

マンションのクオリティを保つには管理が大切ですが、地権者方にそれがわかっていない。
節電もわかるけれど、エントランスロビーの照明は半分に落とされ、薄暗い。
業者がアレンジした花も、いつしかちゃちな植木鉢に・・

ここを検討しつつも、地権者住戸の多さにためらいがあります。

[133: 匿名さん]

地権者が半数近くであれば
そのような事はあるでしょうが
ここは三分の一以下だからね。
大事な議決項目は、総会の過半数
の同意が必要だから、まず、地権者
グループの暴走は無理でしょう。

[134: 匿名さん]

200人の地権者はそれでもかなり多いですね。ちょっと心配なところで迷っています。

[135: 匿名さん]

地権者がマンションの質低下の取り決めばかりするとは
限らないです。と願っています。

[136: 匿名さん]

>>132
あなたは買わない、って選択肢もあるけど地権者はそういう訳にはいかないからねぇ・・・

長屋を脱出すべく頑張ってきたのに、
人生の峠を過ぎたところで高層長屋に連れ戻されるとか何の仕打ちだよ・・・
って思ってる方も居るとかいないとかｗ

ニューカマーを受け入れてくれることに感謝しつつ、
普通に暮らしてりゃいいんだよｗ
法律を超えてどうこうなんかできる訳もないんだからさｗ

ただ一応補足しとくと、こういうタイプのＭＳって賃貸に流れることも少なくないし、
無関心な人も結構な割合で存在するだろうから、1/4の組織票はデカいとは思うけどね

[137: 匿名さん]

坪330万で億ション少ない・・・お手頃になりましたですねー

[138: 匿名さん]

は？じゅうぶん割高だと思いますが。。

[139: 匿名さん]

規模、立地のわりに億ションは少ないですね。企画段階では、売れないとの判断があったんでしょうね。

[140: 匿名さん]

良い部屋になりそうです。新築はいいですよね。
友人がいっぱいきてくれそう。駅上だもん。

[141: 匿名さん]

営業担当者から、ここは投資用もしくはセカンドハウスとして買う人が多いと聞きました。

[142: 匿名さん]

っていうか、
このマンションの良い部屋は、かなり地権者さんが押さえてますね。

[143: 匿名さん]

投資用、と言っても月島・勝どき・晴海には次々とタワマン供給が続くので、
値上がりは難しいでしょうね。
また、賃貸投資にするなら新築より中古のほうが儲りますよ。

[144: 匿名さん]

やっぱり地権者が多数張り付いてるタイプの部屋は、中古でそれだけ需要がありそうな部屋ですよね。値段も良い値段ですが、複数良い条件が揃っていてある意味約束されてるような部屋なので私も欲しいなと思ってます。

[145: 匿名さん]

地権者の押さえているところは最初から無かった物と思わないと。
5年後にはそれなりの戸数が売りに出されるかもしれませんが。

[146: 匿名さん]

無かったと思っても、在るわけで。
中古なら有利に売れるでしょうね。

[147: 匿名さん]

角のピクチャーウインドゥというのでしょうか、はめ殺しガラス窓
外側掃除代は管理費に含まれているのでしょうか。
急遽申込み変更したいのでわかりません。
今日は営業所休みなので　ご存じの方教えてください。
結露対策って工事段階で施行できるのでしょうか。
ここはどうと思われますか？

[148: 匿名さん]

人気が分かりやすいですね。これだけ地権者の選択したタイプの部屋が偏っていると。リセールの時も同じような思考回路を持った購入希望者は一定数はいると言うわけですしね。

[149: 匿名さん]

まあ地権者だから良い場所だったり左うちわだったりとは限らないけどね。
等価交換では下層階でないと無理で、良い場所のために住宅ローン組む予定なのかもしれませんし。
と言うか良い場所押さえてるのが地権者だけとは限らないので。
ここの実際がどうなのか知る術はありませんけど。

[150: 匿名さん]

駅直結は月島駅ではここしかないでしょう。
月島機械あとに建ったとしてもやはり便利差は断然こちらでしょうね。
うちは、永住予定だから地権者さん関係ないです。
仲良くしたいと思います。

[151: 匿名さん]

>>147
当然管理費に含まれますよ。
タワーマンションのはめ殺し窓を個人で清掃することは出来ませんし。

あと窓やサッシは共有部分なので個人の都合で変えたりは出来ません。

[152: 匿名さん]

>>147
管理費に含まれるのですが、窓拭き回数は重要です。
年に２回のマンションもあれば６回のマンションもあります。
佃の某タワーでは最初年２回でしたが、角部屋の人から４回にして欲しいと要望が出て、
管理組合で話し合って間を取って年３回になりました。

タワーはめ殺し窓の掃除代は高いのです。
で、はめ殺し窓の無い部屋の人も掃除代を負担するのです。

[153: 匿名さん]

>>150
ムーンアイランドタワーには分譲された部屋がありますが、
月島駅直結ですよ。

[154: 匿名さん]

年３回って、結構少ないですね。お客さんを呼んだときは、だいたい汚れているわけですか…。

[155: 匿名さん]

窓の件ありがとうございました。
気になっていたので助かりました。

[156: 匿名さん]

黄砂混じった雨が降るとしばらく悲惨ですね。
でも実際そんなに気になりませんよ、目のピントは遠景に向かいますからね。

[157: 匿名さん]

例えば、台風なんかで、葉っぱがペタリと貼りついたら、
数か月我慢しなきゃいけないのかな。
でも、それはそれで発想の展開。
ガンバレ一葉
てな気持ちかな。

[158: 匿名さん]

ムーンアイランドよりキャピタルゲートのほうが規模大きいですし。
清水建設、三井、野村看板で買います。

[159: 住まいに詳しい人]

実はムーンアイランドタワーも清水なんだけどね

[160: 匿名さん]

佃タワーに長年住んでおりますのでムーンライトのことは
存じております。ムーンライトも良いタワーとは思いますが
キャピタルへ移住したいと願っております。
ご親切にありがとうございます。

[161: 匿名さん]

ムーンライトでなくムーンアイランド（月島）でしたね。

[162: 匿名さん]

実話で、鳥のフンがはめ殺し窓に付いたことがありました。
雨でも取れずに、次の掃除までが長く感じました。

[163: 匿名さん]

長年住んでおられるわりには・・・

[164: 購入検討中さん]

ガラス清掃はFIX窓も含めて年４回でしたかね、ここ。

何にしても、>135さんも書いているように、地権者 vs ニューカマー　なんて不毛な構図にならないことを祈っています。なんだかんだ言っても同じ場所に居を構える訳ですし、くだらない消耗はしたくないですわ。

[165: 匿名さん]

そうですよ。地権者さんこそマンション向上を考えると思います。
優しくなりましょう。仲良く住みましょう。

[166: 匿名さん]

どの部屋が人気？

[167: 匿名さん]

80oタイプ

[168: 匿名さん]

確かに、問題提起した方の地権者の問題行動の具体例は？？？でした。
共有施設の光量を落としたり、観葉植物の簡素化くらいの判断は
地権者のいない理事会でも考える事だよ。
というより、むしろ理事会としてちゃんと機能している優秀なマンションだと感じました。

[169: 匿名さん]

当初から地権者方の団結が強く、老人会的がサークルが乱立し管理組合費から運営費が出されています。

↑これはやめて欲しいよ。

[170: 匿名さん]

観葉植物ならまだいいですよ。うちのタワーなんかドライフラワーに変わった。

[171: 匿名さん]

90Bタイプ

[172: 匿名さん]

出前の器返すＢＯＸってあるのかなあ。
独身なものですから、寿司や蕎麦出前頼むので
回収ＢＯＸは１階なのでしょうか。

[173: 匿名さん]

中央区の内陸エリアとキャピタルゲートプレイスを同時並行で検討中です。

正直なところ月島は、橋を渡る分銀座や丸の内からの距離もあるし、古い住宅とタワマンが混在していて、リセールを考えた時の「キャピタルゲートプレイス」の競争力が懸念点です。

「月島」ならびに「キャピタルゲートプレイス」のここがウリ！ってどんなところだろう？

[174: 匿名さん]

もんじゃ。

[175: 匿名さん]

月島は住宅需要が厚いとはいえるのではないでしょうか。
今回もこの戸数の規模で、免震やタレント使うまでもなく好調（多分）な訳ですし。

かつその中でも駅直結、財閥、ゼネコンと要素が揃っている。

こんなところでしょうか。

[176: ここ]

スタバができたらいいな～～～

佃のセンチュリーなんてぼろくてや！

マンションは常に新しくないと。

ここのタワーはお金持ちだけ住んでくれ。

アイマークとは違う層が住んでほしい。

[177: 匿名さん]

ここはビンテージになるよ。

[178: 匿名さん]

ビンテージの意味知ってる？

[179: 匿名さん]

ビンテージになれるかは管理組合次第ですね。
器には十分価値があると思いますので。

できれば広尾ガーデンヒルズの管理組合へ勉強しに行くべき。

[180: 匿名さん]

下駄履きのビンテージマンションてこれまであったかな？